Usucapione terrazza: quando la prova non basta

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito che ordinava la demolizione di una rampa di accesso costruita sul fondo altrui. Il ricorso, basato su una presunta usucapione della terrazza, è stato dichiarato inammissibile per carenza di prove sull’estensione della preesistente opera e per aver introdotto motivi di censura inammissibili in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Terrazza: La Cassazione e i Limiti della Prova

Quando si costruisce sul confine di una proprietà, le questioni legali possono diventare complesse e sfociare in lunghe battaglie giudiziarie. Un caso recente, deciso dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10179/2024, offre spunti importanti su temi come l’azione negatoria, il risarcimento del danno e, soprattutto, i requisiti per dimostrare l’usucapione di una terrazza o di un manufatto. La vicenda evidenzia come la mancanza di prove rigorose possa vanificare le pretese di chi ha occupato un terreno altrui, anche se per lungo tempo.

I Fatti: Una Rampa di Accesso Contesa

La controversia nasce quando il proprietario di un fondo cita in giudizio i suoi vicini, lamentando che questi ultimi avevano realizzato una rampa di accesso sulla sua proprietà senza averne alcun diritto. L’attore chiedeva quindi la demolizione dell’opera e il risarcimento dei danni subiti per l’illegittima occupazione.

I convenuti si difendevano sostenendo, tra le altre cose, di aver acquisito per usucapione il diritto di mantenere il manufatto, affermando che la nuova opera in muratura sostituiva una precedente struttura in legno esistente da oltre vent’anni.

L’Iter Giudiziario e i Motivi del Ricorso in Cassazione

Il percorso legale è stato tortuoso. Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione al proprietario, ordinando la demolizione. La Corte d’Appello, in un primo momento, aveva ribaltato la decisione, ma questa sentenza era stata annullata dalla stessa Corte di Cassazione, che aveva rinviato la causa a un nuovo esame. Nel giudizio di rinvio, la Corte d’Appello ha infine confermato la sentenza di primo grado, rigettando le difese dei vicini. Questi ultimi hanno quindi presentato un nuovo ricorso in Cassazione, basato su cinque motivi principali.

La Difesa Basata sull’Usucapione della Terrazza

Il fulcro della difesa era il primo motivo, con cui i ricorrenti lamentavano il rigetto della loro domanda di usucapione. Secondo loro, la Corte d’Appello aveva erroneamente negato il loro diritto a mantenere la terrazza, nonostante la preesistenza di un’opera analoga.

Altri Motivi di Impugnazione

Gli altri motivi riguardavano:
1. La presunta condanna a demolire una porzione più ampia di quella richiesta (vizio di ultrapetizione).
2. L’ingiusto riconoscimento del risarcimento del danno, a loro dire non provato.
3. L’errata liquidazione del danno per un periodo in cui l’attore era solo nudo proprietario.
4. L’ingiusta condanna al pagamento totale delle spese legali.

La Decisione della Cassazione: Perché il Ricorso è Inammissibile

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso interamente inammissibile, confermando la condanna alla demolizione e al risarcimento. Le argomentazioni della Corte sono state chiare e rigorose su ogni punto sollevato.

La Prova dell’Usucapione e i Limiti del Giudizio di Legittimità

Sul punto cruciale dell’usucapione della terrazza, la Corte ha stabilito che la censura era inammissibile. I giudici di merito avevano accertato una divergenza di superficie tra l’opera attuale in muratura e quella preesistente in legno. Inoltre, non era stata fornita alcuna prova certa sull’effettiva estensione della vecchia costruzione. La Cassazione ha ribadito che il suo compito non è rivalutare i fatti o le prove (come le fotografie prodotte), ma solo verificare la correttezza giuridica e la logicità della motivazione della sentenza impugnata. Tentare di dimostrare in Cassazione ciò che non si è riusciti a provare nei gradi di merito è un’operazione destinata al fallimento.

Le Questioni Nuove e la Corretta Formulazione delle Censure

Anche gli altri motivi sono stati respinti. La Corte ha chiarito che l’ordine di demolizione era conforme alla domanda dell’attore. Ha inoltre specificato che la richiesta di risarcimento del danno è compatibile con l’azione di ripristino dello stato dei luoghi. La critica alla quantificazione del danno è stata giudicata troppo generica. Infine, la questione relativa alla nuda proprietà è stata considerata una domanda nuova, inammissibile perché mai sollevata nei precedenti gradi di giudizio.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Corte Suprema si fondano su principi consolidati del diritto processuale. In primo luogo, il giudizio di Cassazione è un giudizio di legittimità, non di merito: non si possono riesaminare le prove. I ricorrenti, nel criticare la valutazione delle fotografie o della perizia tecnica, stavano di fatto chiedendo un terzo grado di giudizio sui fatti, cosa non consentita. In secondo luogo, vige il principio di autosufficienza del ricorso: chi impugna una sentenza deve indicare con precisione gli atti e i documenti su cui si fonda la sua critica. Infine, non è possibile introdurre per la prima volta in Cassazione questioni che implicano accertamenti di fatto e che non sono state precedentemente sottoposte ai giudici di merito.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Pronuncia

Questa ordinanza ribadisce una lezione fondamentale: chi intende far valere un diritto, come l’usucapione, deve farsi carico di un onere della prova rigoroso e completo sin dal primo grado di giudizio. Non è sufficiente affermare l’esistenza di una situazione di fatto pregressa; è necessario dimostrarla con elementi oggettivi e incontrovertibili, specialmente quando si sostituisce un manufatto esistente con uno nuovo e di diverse caratteristiche. La decisione sottolinea inoltre i rigidi limiti del ricorso in Cassazione, che non può essere utilizzato come un’ulteriore opportunità per ridiscutere l’esito della valutazione delle prove. La sconfitta in giudizio, se il ricorso è ritenuto inammissibile, comporta non solo la condanna alle spese, ma anche sanzioni economiche aggiuntive, rendendo la scelta di impugnare una decisione una valutazione da ponderare con estrema attenzione.

Posso chiedere l’usucapione per una nuova struttura in muratura se prima ne esisteva una più piccola in legno?
No, non automaticamente. La Corte ha chiarito che per invocare l’usucapione è necessario dimostrare rigorosamente che il possesso si è protratto per il tempo necessario sull’intera area occupata dalla nuova opera. Se la nuova struttura è più grande o diversa da quella preesistente, la prova dell’usucapione deve coprire la nuova e maggiore estensione, e non può basarsi genericamente sull’esistenza della vecchia struttura.

È possibile contestare per la prima volta in Cassazione una questione non discussa in Appello?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che non possono essere introdotte questioni nuove che implichino accertamenti di fatto non compiuti nei gradi di merito. Nel caso specifico, la questione del risarcimento per il periodo in cui l’attore era solo nudo proprietario è stata dichiarata inammissibile proprio perché sollevata per la prima volta in sede di legittimità.

Cosa comporta la dichiarazione di inammissibilità di un ricorso in Cassazione?
La dichiarazione di inammissibilità comporta conseguenze molto negative per il ricorrente. Oltre alla conferma definitiva della sentenza impugnata, il ricorrente viene condannato a pagare le spese legali della controparte. Inoltre, come avvenuto in questo caso, la Corte può condannarlo al pagamento di un’ulteriore somma in favore della controparte e di una sanzione pecuniaria a favore della cassa delle ammende, oltre al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10179 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10179 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 1819-2023 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentate e difese dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME e domiciliate presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO COGNOME, dal quale è rappresentato e difeso unitamente all’AVV_NOTAIO COGNOME

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3274/2022 della CORTE DI APPELLO di MILANO, depositata il 19/10/2022;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 24.7.2013 COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Sondrio, proponendo actio negatoria servitutis in relazione ad un fondo del quale essi erano comproprietari, sul quale le convenute avevano realizzato, senza averne titolo, una rampa di accesso alla confinante particella di loro proprietà. Gli attori chiedevano dunque la demolizione delle opere ed il risarcimento del danno.

Si costituivano le convenute, resistendo alla domanda.

Con sentenza n. 224/2017 il Tribunale accoglieva la domanda.

Con sentenza n. 1886/2019 la Corte di Appello di Milano accoglieva il gravame proposto dalle originarie convenute, rigettando la domanda proposta da COGNOME NOME.

Con sentenza n. 9575/2021 la Corte di Cassazione cassava la decisione di secondo grado, rinviando la causa alla Corte di Appello di Milano in differente composizione.

Con la sentenza impugnata, n. 3274/2022, la Corte di Appello di Milano, in sede di rinvio, rigettava l’impugnazione proposta dalle odierne ricorrenti, confermando la decisione di prime cure.

Propongono ricorso per la cassazione della pronuncia di rinvio COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a cinque motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

Con istanza del 17.5.2023 la parte ricorrente, dopo aver ricevuto la comunicazione della proposta di decisione ai sensi di quanto previsto dall’art. 380-bis c.p.c., ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio, fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 c.p.c., ambo le parti hanno depositato memoria

RAGIONI COGNOME DECISIONE

Preliminarmente il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dei motivi di ricorso, con il primo di essi la parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente rigettato la domanda riconvenzionale di usucapione del diritto a mantenere la terrazza oggetto di causa, condannandole a demolire parzialmente l’opera realizzata sul terreno di proprietà di COGNOME NOME.

Con il secondo motivo, la parte ricorrente lamenta la nullità della sentenza e la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente condannato le odierne ricorrenti a demolire una porzione di manufatto più ampia rispetto all’oggetto della domanda formulata da COGNOME NOME.

Con il terzo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente riconosciuto a COGNOME NOME il risarcimento del danno, in assenza di idonea prova del pregiudizio effettivamente sofferto dal medesimo.

Con il quarto motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 981 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente riconosciuto a COGNOME NOME il diritto al risarcimento del danno anche in relazione ad un periodo in cui egli era solo nudo proprietario del bene parzialmente occupato dal manufatto di cui è causa.

Con il quinto ed ultimo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente condannato le odierne ricorrenti alle spese del doppio grado di giudizio di merito.

La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. è del seguente tenore:

‘INAMMISSIBILITA’ e/o MANIFESTA INFONDATEZZA del ricorso del ricorso avverso pronuncia di accoglimento di domanda di rilascio e ripristino di porzione di fondo e di rigetto di eccezione di usucapione.

Primo motivo : inammissibile e/o manifestamente infondato. Il giudice di merito ha escluso l’usucapione della porzione di fondo occupata dalla terrazza, non solo perché ha accertato la divergenza di superficie tra l’opera attualmente esistente, in muratura, e quella preesistente, in legno, ma anche perché ha ritenuto non provata l’effettiva estensione della precedente costruzione, in difetto di elementi desumibili dalle risultanze probatorie. Le ricorrenti, nel sostenere che dalle fotografie in atti emergerebbe la prova che anche la terrazza preesistente
occupava il fondo attoreo, cosicché la domanda di usucapione avrebbe dovuto essere accolta quantomeno in relazione alla precedente superficie dell’opera, oltre a non confrontarsi con le diverse ed articolate argomentazioni della sentenza impugnata, introducono censure di merito relative all’accertamento del fatto e alla valutazione delle prove acquisite; profili del giudizio, questi ultimi, che non sono sindacabili in sede di legittimità (cfr. Cass., Sez. U., Sentenza n. 898 del 14/12/1999, Rv. 532151), risultando la motivazione della sentenza impugnata non apparente né affetta da irriducibile contrasto logico (cfr. Cass., Sez. U., Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830).
Secondo motivo : inammissibile e/o manifestamente infondato, in quanto non ricorre il lamentato vizio di ultrapetizione, avendo il giudice di merito ordinato la demolizione della terrazza, ed il rilascio della porzione di fondo con essa occupata, secondo quanto richiesto dall’attore.

Terzo motivo : inammissibile e/o manifestamente infondato, in quanto l’azione reale ripristinatoria, volta ad ottenere la demolizione dell’opera e il rilascio della porzione di fondo occupata, non esclude la tutela risarcitoria del danno patito per il mancato godimento del bene. Quanto ai criteri di quantificazione del danno, la censura difetta di specificità, poiché le ricorrenti si sono limitate a rinviare genericamente alla C.T.U. senza trascriverne i passaggi salienti e non condivisi, e senza dare atto di aver sollevato nel giudizio di merito specifiche e tempestive critiche all’elaborato peritale (cfr. Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 19989 del 13/07/2021, Rv. 661839).
Quarto motivo : inammissibile e/o manifestamente infondato, in quanto la questione relativa al difetto di legittimazione di COGNOME NOME a richiedere il risarcimento del danno per il mancato godimento del bene nel periodo in cui sarebbe stato solamente nudo proprietario del

bene oggetto di causa non risulta in alcun modo affrontata nella sentenza impugnata, né le ricorrenti indicano quando e in quali termini l’avrebbero prospettata nel corso del giudizio di merito. Sul punto, si intende dare continuità al principio secondo cui ‘Qualora una questione giuridica -implicante un accertamento di fatto- non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che la proponga in sede di legittimità, onde non incorrere nell’inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, per consentire alla Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la censura stessa’ (cfr. Cass., Sez. 6-5, Ordinanza n. 32804 del 13/12/2019, Rv. 656036).
Quinto motivo : inammissibile e/o manifestamente infondato. Il giudice di merito ha ritenuto le ricorrenti prevalentemente soccombenti in relazione al complessivo esito della lite. Orbene, ‘In tema di spese processuali, la facoltà di disporne la compensazione tra le parti rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, il quale non è tenuto a dare ragione con una espressa motivazione del mancato uso di tale sua facoltà, con la conseguenza che la pronuncia di condanna alle spese, anche se adottata senza prendere in esame l’eventualità di una compensazione, non può essere censurata in cassazione, neppure sotto il profilo della mancanza di motivazione’. (Sez. 6-3, Ordinanza n. 11329 del 26/04/2019, Rv. 653610)’.
Il Collegio condivide il contenuto della proposta ex art. 380bis c.p.c.

Le memorie depositate dalle parti non offrono argomenti ulteriori rispetto a quelli contenuti nel ricorso e nel controricorso.

Il ricorso va, pertanto, dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 2.500 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, iva, cassa avvocati, ed agli esborsi, liquidati in € 200 con accessori tutti come per legge.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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