Usucapione terrazza: quando la buona fede è esclusa

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino che rivendicava la proprietà esclusiva di una terrazza tramite usucapione abbreviata. La Corte ha stabilito che non può esserci buona fede, requisito essenziale per l’usucapione terrazza abbreviata, se l’atto di acquisto stesso richiama il regolamento di condominio che definisce l’area come bene comune, seppur concesso in uso esclusivo. La decisione sottolinea l’importanza del contenuto dei regolamenti condominiali negli atti di compravendita immobiliare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Terrazza: La Buona Fede e il Richiamo al Regolamento Condominiale

L’acquisto della proprietà di parti comuni di un edificio, come una terrazza, è un tema ricorrente nelle aule di giustizia. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sulla possibilità di usucapione terrazza condominiale, focalizzandosi sul requisito della buona fede, specialmente quando l’atto di acquisto fa riferimento al regolamento condominiale. Analizziamo insieme questa importante decisione per capirne la portata e le implicazioni pratiche per i proprietari di immobili.

I Fatti di Causa: Una Veranda sulla Terrazza Condominiale

La vicenda ha origine da una controversia legale iniziata oltre trent’anni fa. Un condominio citava in giudizio la proprietaria di un appartamento all’ultimo piano per ottenere la rimozione di una veranda costruita su una terrazza a livello, ritenuta parte comune dell’edificio.

Durante il processo, l’appartamento veniva venduto a un nuovo acquirente. Quest’ultimo, intervenendo in causa, non solo si opponeva alla richiesta del condominio, ma avanzava una domanda riconvenzionale per far accertare la sua proprietà esclusiva sulla terrazza. A sostegno della sua tesi, invocava l’usucapione abbreviata decennale, basandosi su un titolo d’acquisto che, a suo dire, comprendeva anche la terrazza, e sulla buona fede al momento dell’acquisto.

L’Iter Giudiziario: Dal Tribunale alla Cassazione

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello respingevano la domanda del condomino. I giudici di merito ritenevano insussistenti i presupposti per l’usucapione. In particolare, la Corte d’Appello escludeva l’usucapione abbreviata per mancanza del requisito fondamentale della buona fede. Allo stesso modo, veniva negata l’usucapione ordinaria ventennale per assenza della prova di un’interversione del possesso, ovvero un atto con cui il detentore (titolare del solo uso esclusivo) avesse manifestato in modo inequivocabile la volontà di possedere l’area come proprietario esclusivo.

I successori del proprietario decidevano quindi di ricorrere in Cassazione, contestando la decisione d’appello su diversi fronti, tra cui la violazione delle norme sull’usucapione e un vizio procedurale relativo alla mancata corretta integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.

L’Analisi della Cassazione sull’Usucapione della Terrazza

La Suprema Corte ha esaminato i motivi del ricorso, rigettandoli tutti e confermando la decisione impugnata. Il punto centrale dell’analisi ha riguardato proprio i requisiti per l’usucapione terrazza.

La Buona Fede e il Regolamento Condominiale

Il motivo principale del rigetto della domanda di usucapione abbreviata si è fondato sulla valutazione della buona fede. La Cassazione ha sottolineato che la Corte d’Appello aveva correttamente motivato la sua esclusione. Il dettaglio decisivo era contenuto proprio negli atti di acquisto invocati dal ricorrente: entrambi i titoli facevano esplicito riferimento al regolamento di condominio. Tale regolamento, di natura contrattuale e regolarmente trascritto, specificava che le terrazze a livello, pur essendo riservate all’uso esclusivo dei proprietari degli appartamenti adiacenti, rimanevano di proprietà comune.

Secondo la Corte, questa circostanza è dirimente: un acquirente che accetta un regolamento condominiale che qualifica un bene come comune non può affermare di essere in buona fede nel ritenerlo di sua proprietà esclusiva. L’ignoranza di ledere l’altrui diritto, che costituisce l’essenza della buona fede, viene meno di fronte a una chiara previsione contrattuale richiamata nel proprio atto di acquisto. L’accertamento di questo stato soggettivo è una valutazione di fatto che, se congruamente motivata come in questo caso, non è sindacabile in sede di legittimità.

L’Interversione del Possesso e il Principio di Economia Processuale

Anche gli altri motivi sono stati respinti. Per quanto riguarda l’usucapione ordinaria, la Corte ha confermato la necessità di provare l’interversione del possesso, dato che il godimento del bene era iniziato come semplice diritto d’uso esclusivo e non come possesso pieno. Infine, riguardo al vizio procedurale, la Cassazione ha applicato il principio di ragionevole durata del processo: poiché i motivi di merito erano tutti infondati, sarebbe stato un inutile dispendio di attività processuale annullare la sentenza e rinviare la causa al primo grado per integrare il contraddittorio. L’esito della lite non sarebbe comunque cambiato, e si sarebbe solo prolungato un giudizio già estremamente lungo.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su principi consolidati in materia di diritti reali e condominio. La decisione ribadisce che l’accertamento della buona fede ai fini dell’usucapione abbreviata è una questione di fatto, riservata al giudice di merito, e che la sua valutazione deve basarsi su tutte le circostanze del caso concreto. In questo scenario, il richiamo esplicito al regolamento condominiale nell’atto di compravendita è stato considerato un elemento oggettivo e inequivocabile, capace di escludere la condizione soggettiva di ignoranza di ledere l’altrui diritto.

Inoltre, la Corte ha distinto nettamente il possesso utile all’usucapione dalla semplice detenzione qualificata, quale è il diritto di uso esclusivo su una parte comune. Per trasformare quest’ultima in possesso pieno, è necessario un atto di “interversione”, cioè una manifestazione esterna, chiara e riconoscibile da tutti, della volontà di comportarsi come proprietario unico ed esclusivo del bene, cosa che nel caso di specie non era stata provata.

Conclusioni

La sentenza in esame offre un’importante lezione pratica: nella compravendita di immobili in condominio, è fondamentale prestare la massima attenzione non solo a quanto scritto nel rogito, ma anche a tutti i documenti in esso richiamati, primo fra tutti il regolamento di condominio. La presenza di clausole che definiscono la natura comune di un bene, anche se concesso in uso esclusivo, può precludere in radice la possibilità di acquistarne la proprietà per usucapione abbreviata, vanificando la pretesa di essere in buona fede. Questa ordinanza rafforza la certezza dei diritti all’interno dei condomini e richiama acquirenti e professionisti del settore a una maggiore diligenza nella verifica della documentazione contrattuale.

È possibile l’usucapione abbreviata di una terrazza condominiale se il rogito di acquisto la menziona?
No, non è possibile se lo stesso atto di acquisto (rogito) richiama il regolamento di condominio che qualifica la terrazza come bene di proprietà comune, sebbene concesso in uso esclusivo. Questo riferimento esclude la buona fede dell’acquirente, requisito indispensabile per l’usucapione abbreviata decennale.

Perché il riferimento al regolamento condominiale nell’atto di acquisto esclude la buona fede?
Perché accettando un contratto che rimanda a un regolamento dove il bene è definito comune, l’acquirente viene messo a conoscenza della sua reale natura giuridica. Di conseguenza, non può affermare di ignorare di ledere il diritto degli altri condomini, venendo meno la condizione soggettiva della buona fede.

In una causa per usucapione contro un condominio, è sempre necessario rimettere la causa in primo grado se il contraddittorio non è stato integrato correttamente per tutti i condomini?
Non necessariamente. La Corte di Cassazione, in applicazione del principio della ragionevole durata del processo e dell’economia processuale, ha stabilito che se i motivi di merito del ricorso sono palesemente infondati, ordinare la regressione del processo sarebbe un inutile aggravio processuale. Se l’esito finale della causa non può cambiare, la sanatoria del vizio procedurale non viene disposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32519 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32519 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 14/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9231/2018 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, DI NOME COGNOME, elettivamente domiciliate in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, rappresentate e difese dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE -ricorrenti- contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO, IN NAPOLI, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE -controricorrente-

nonché contro

NOME COGNOME DI NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOME COGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME

NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME COGNOME COGNOME SPA, COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME COGNOME COGNOME COGNOME COGNOME NOME COGNOME COGNOME, RAGIONE_SOCIALE, COGNOME COGNOME COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME COGNOME COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME
-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 746/2017 depositata il 17/02/2017;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Nel 1991 il Condominio di INDIRIZZO convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli la condomina NOME COGNOME (proprietaria dell’appartamento al nono piano) per ottenere il rilascio della zona della terrazza occupata da una veranda e la riduzione in pristino.

La convenuta eccepì il difetto di legittimazione passiva per aver venduto (dopo la trascrizione della domanda giudiziale) il proprio appartamento a NOME COGNOME.

Disposta l’integrazione del contraddittorio, quest’ultimo domandò in via riconvenzionale l’accertamento della proprietà esclusiva delle terrazze a livello annesse all’appartamento, allegando che nel 1972 la sua dante causa aveva acquistato l’appartamento e le terrazze dal

costruttore dell’intero immobile. In via subordinata fece valere l’usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c.

In primo grado, ordinata l’integrazione del contraddittorio nei confronti di alcuni condomini, rigettata la domanda riconvenzionale, venivano accolte le domande del Condominio attore con compensazione delle spese.

In secondo grado, integrato il contraddittorio nei confronti di altri condomini e di un’altra figlia del convenuto, ricostruiti per quanto possibile i fascicoli di causa di ambo i gradi andati smarriti, è stata confermata, con sentenza n. 746/2017 della Corte d’Appello di Napoli, la pronuncia di primo grado.

Per giungere a tale conclusione, per quanto interessa, la Corte territoriale ha ritenuto infondata la censura sul rigetto della domanda riconvenzionale di usucapione abbreviata, ravvisando la mancanza del requisito della buona fede. Ha altresì escluso l’acquisto per usucapione ordinaria, mancando la prova dell’interversione del possesso da parte del dante causa della convenuta. Ha infine escluso che il manufatto realizzato rappresentare un uso legittimo del bene comune ai sensi dell’art. 1102 cc.

Contro la suddetta sentenza, ricorrono in cassazione NOME COGNOMEtitolare del diritto di abitazione) e NOME COGNOME proprietaria dell’appartamento (per averlo ereditato dal padre NOME COGNOME) con quattro motivi, illustrati da memorie.

Resiste il Condominio con controricorso e memorie.

Con nota depositata in prossimità dell’adunanza camerale del giugno 2024, la parte ricorrente ha chiesto di rinviare di qualche mese la decisione del ricorso, allegando trattative tra le parti per la composizione negoziale della controversia. Ciò è stato confermato dalla parte controricorrente.

Con ordinanza interlocutoria n. 15989/2014, la trattazione e decisione del ricorso sono state quindi rinviate al mese di ottobre 2024. In prossimità di questa adunanza camerale le parti hanno di nuovo

depositato memorie, ove si constata il fallimento del tentativo di transazione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – È da accogliere l’eccezione di inammissibilità del controricorso per tardività sollevata dalle ricorrenti con la loro memoria (il ricorso è stato notificato il 15/3/18, il controricorso il 25/5/18). Si applica si badi bene – l’art. 370 c.p.c. nel testo anteriore alla modifica apportata dal d.lgs. 149/2022 (cfr., quanto alla disciplina transitoria, art. 35 co. 5 e 6 di quest’ultimo). L’inammissibilità del controricorso comporta, come logico corollario, l’inammissibilità delle memorie ex art. 380 bis 1 c.p.c.
Come già affermato da Cass. n. 34791/2021 ai sensi 370, 1° co., c.p.c., alla parte contro la quale è diretto il ricorso, la quale non abbia depositato il controricorso nel periodo che va dalla scadenza del termine per la proposizione del controricorso alla data fissata per la discussione del ricorso per cassazione è preclusa qualsiasi attività processuale, sia essa diretta alla costituzione in giudizio – anche se soltanto ai fini della partecipazione alla discussione orale – o alla produzione di documenti e memorie ai sensi degli artt. 372 e 378 c.p.c. (cfr. anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 17030 del 16/06/2021).
A tale situazione deve senz’altro equipararsi quella in cui si è in presenza di un controricorso inammissibile per tardività.

2. – Passando adesso all’esame dei motivi di ricorso, il primo di essi (p. 7) denuncia la nullità della sentenza per violazione degli artt. 832, 948, 1117 c.c. e 102, 331, 354, 383 c.p.c., poiché l’ordine impartito dal giudice di primo grado di integrare il contraddittorio nei confronti di ogni condomino (a fronte della domanda riconvenzionale di acquisto della proprietà esclusiva del terrazzo preteso come comune dal Condominio attore in rilascio) non è andato a buon fine nei confronti di una serie di condomini. La parte ricorrente argomenta che verso più di un condomino il contraddittorio è radicalmente
mancato ed elenca una serie di sei persone nei confronti delle quali tale vizio si è verificato. La sentenza impugnata, p. 4, attesta sul punto: « Con ordinanza collegiale del 13/05/1997, il Tribunale adito aveva ordinato l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini del fabbricato (…) . Solo parte dei condomini si era costituita ed aveva chiesto il rigetto della domanda riconvenzionale (…)».

La pronuncia sul primo motivo è rinviata al termine dell’esame degli altri motivi di ricorso, per ragioni di priorità logica.

3. – Il secondo motivo (p. 10) denuncia la violazione degli artt. 832, 948, 1117, 1176, 1140, 1141, 1143, 1146, 1147, 1159, 2643, 2644, 2652, 2653, 2729 c.c., per avere la Corte di appello escluso che fosse maturata, in capo alla COGNOME, dante causa di COGNOME, l’usucapione abbreviata per difetto di buna fede (con conseguente esclusione dell’acquisto della proprietà da parte di quest’ultimo),.

Il motivo è infondato.

La parte censurata della sentenza (p. 9-12) ha confermato analiticamente l’accertamento compiuto dal giudice di primo grado, ha accertato il difetto di buona fede ed ha così escluso l’avverarsi della fattispecie ex art. 1159 c.c., sulla base delle circostanze seguenti: (a) con atto del maggio 1991 NOME COGNOME ha acquistato la piena proprietà dell’appartamento con terrazze a livello, (b) l’atto di acquisto del 1972 della dante causa di quest’ultimo è titolo idoneo ex art. 1159 c.c. (vi è scritto che il bene oggetto comprende la terrazza in causa), (c) difetta la buona fede, poiché entrambi i titoli fanno « riferimento al regolamento condominiale, nel quale si stabiliva che ‘pur essendo di proprietà comune di tutti i condomini dell’edificio, sono riservate in uso esclusivo dei proprietari dei rispettivi appartamenti le terrazze a livello degli appartamenti stessi. Lo stesso dicasi per le terrazze a livello del decimo piano poste sul fronte di INDIRIZZO e su quello di INDIRIZZO che sono ad uso esclusivo dei proprietari di quel piano’. In particolare, nel richiamato contratto del 15/5/1972 che qui rileva, si precisava espressamente
che l’acquirente aveva accettato a titolo negoziale il regolamento di condominio che, in quanto avente natura contrattuale ed essendo stato regolarmente trascritto, era comunque vincolante ». La Corte di appello ha concluso pertanto che la domanda di usucapione abbreviata è stata correttamente disattesa.

La struttura dell’argomentazione del secondo motivo è la seguente: poiché il giudice di merito ha accertato i fatti X e tale accertamento è erroneo (cioè non corrisponde alla realtà delle cose), allora sono state violate le norme giuridiche Y . La parte ricorrente sovrappone la sua valutazione delle risultanze probatorie all’accertamento che il giudice di merito ha espresso in una motivazione che non si espone a censure di legittimità e confonde il ruolo della Corte di cassazione con quello di una terza istanza di merito. In altre parole (così, tra le molte, Cass. 3340/2019): « in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità» , se non nei limiti del vizio di motivazione.
In particolare, con riferimento al caso attuale, la ricorrenza della buona fede (che – come da lungo tempo affermato in giurisprudenza – spetta all’apprezzamento congruamente motivato del giudice di merito, cfr. Cass. n. 2961/1971; cass. n. 2468/1969) è stata esclusa con motivazione adeguata, in forza di una raggiunta prova contraria (ciò non è neppure più censurabile ex art. 360 n. 5 c.p.c., che ha espunto il vizio di motivazione dal novero dei motivi di ricorso). Si sollecita appunto un terzo grado di giudizio in punto di fatto, che il giudizio di legittimità non ammette.
4. – Il terzo motivo (p. 23) denuncia la violazione degli artt. 832, 948, 1117, 1140, 1141, 1143, 1146, 1158, 1164 c.c., nonché omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello ritenuto necessaria la prova dell’interversione del possesso in capo alla dante causa, escludendo così che fosse maturata l’usucapione ordinaria.

Il motivo è inammissibile.

La parte censurata della sentenza (p. 13) statuisce che a fronte della notifica dell’atto di introduttivo il 19/3/1991 il ventennio rilevante avrebbe dovuto accorpare ex art. 1146 c.c. non solo il possesso esercitato dall’autrice acquirente dal 1972, ma anche quello esercitato dal precedente dante causa e costruttore dell’edificio, proprietario in forza di atto di acquisto del 22/6/1970: « Ebbene nulla è stato dedotto e provato in ordine all’animus domini e, quindi, alla intenzione del predetto (già titolare del diritto di uso esclusivo sul bene in questione in forza del regolamento condominiale), di comportarsi come pieno proprietario. ln sostanza, non è stata provata l’interversio possessionis, che non deve consistere in un atto di semplice volizione interna, ma si deve esteriorizzare in un modo che sia univoco e riconoscibile ».
Ne segue che il terzo motivo non coglie la ratio, incentrata sulla titolarità di un diritto di uso sulle terrazze condominiali in capo alle persone avvicendatesi nel ruolo di parte convenuta. L’inammissibilità è la sorte del motivo che non coglie la ratio (cfr. Cass. 19989/2017, cass. n. 8247/2024).

5. – Il quarto motivo (p. 27) denuncia, infine, la violazione degli artt. 832, 948, 1102, 1117, 1118, 11 20, 1122, 1127 c.c., omesso esame circa un fatto decisivo, nonché la nullità della sentenza per violazione degli artt. 99, 101 co. 2 e 112 c.p.c. per avere la Corte di appello ritenuto illegittima l’apposizione di veranda sulla terrazza, negando che ciò costituisca una legittima modalità d’impiego della

terrazza, comunque riservata all’uso esclusivo dell’appartamento del decimo piano.

La parte censurata della sentenza (p. 13 s.) afferma che l’utilizzo delle terrazze attraverso la realizzazione di infissi vetrati ad opera della parte convenuta «integri un uso illegittimo del bene comune, in quanto determinante una alterazione della destinazione della terrazza di cui si tratta. A ciò si aggiunga che gli infissi e le vetrate di cui si è detto contrastano con lo specifico interesse degli altri condomini a tutelare concretamente l’estetica del fabbricato ed il suo decoro, chiaramente desumibile proprio dalla riserva di proprietà comune dei terrazzi a livello ed in particolare di quelli di cui si tratta» .
Il quarto motivo è inammissibile per le stesse ragioni poste a base dell’omologa pronuncia sul secondo motivo. In particolare, si tratta – come appare evidente – di censura in fatto sull’uso legittimo del bene comune, che è riservato al giudice di merito e nel caso in esame risulta adeguatamente motivato.

– Ritornando sul primo motivo, esso è quindi inammissibile.

Infatti «Il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo impone al giudice (ai sensi degli artt. 175 e 127 c.p.c.) di evitare e impedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso, tra i quali rientrano quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue perché non giustificate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio, da effettive garanzie di difesa e dal diritto alla partecipazione al processo in condizioni di parità, dei soggetti nella cui sfera giuridica l’atto finale è destinato a produrre i suoi effetti».
Nel caso attuale, si dovrebbe disporre la rimessione al giudice di primo grado per integrare il contraddittorio nei confronti di soggetti che – non essendo i proprietari dell’appartamento al nono piano, hanno interesse sostanziale alla conferma della sentenza impugnata, cioè dell’esito che è già attinto, in conseguenza dell’inammissibilità

del secondo, del terzo e del quarto motivo di ricorso. Si rientra quindi in una ipotesi in cui vi sarebbe un inutile aggravio di spese e un ingiustificato allungamento di tempi di definizione di un processo già annoso (iniziato da oltre un trentennio) senza che ciò comporti alcun beneficio alla garanzia dell’effettività dei diritti processuali delle parti (cfr. Cass. 12515/18, 16858/19, 2434/20).

– Il ricorso è dunque rigettato, ma senza necessità di provvedere sulle spese (v. paragrafo n. 1).

Ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 23/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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