Usucapione terrazza: la Cassazione rinvia la decisione

Usucapione Terrazza Condominiale: La Cassazione Sospende il Giudizio per Favorire un Accordo

L’usucapione di una terrazza condominiale rappresenta una delle questioni più complesse e dibattute nel diritto immobiliare. Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione (n. 15989/2024) mette in luce non solo la complessità della materia, ma anche l’importanza delle soluzioni negoziali nelle controversie. In questo caso, la Suprema Corte ha deciso di rinviare la decisione finale per consentire alle parti di raggiungere un accordo, una scelta che sottolinea un approccio pragmatico alla risoluzione dei conflitti.

I Fatti di Causa: Una Veranda Contesa

La vicenda ha inizio nel 1991, quando un Condominio cita in giudizio una condomina per ottenere la demolizione di una veranda costruita su una porzione di terrazza e il ripristino dello stato dei luoghi. La condomina, nel frattempo, vende il proprio appartamento. Il nuovo acquirente, costituitosi in giudizio, non solo si oppone alla richiesta del Condominio, ma avanza una domanda riconvenzionale per far accertare la sua proprietà esclusiva sulla terrazza.

Sosteneva, infatti, che la sua dante causa avesse acquistato l’appartamento e le relative terrazze direttamente dal costruttore dell’edificio nel 1972. In subordine, chiedeva che venisse dichiarata l’avvenuta usucapione della terrazza condominiale, sia nella forma abbreviata decennale (art. 1159 c.c.) che in quella ordinaria ventennale.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto le domande del condomino, confermando l’obbligo di rimozione della veranda.

La Questione Giuridica e i Motivi del Ricorso

Gli eredi del proprietario hanno quindi presentato ricorso in Cassazione, basandolo su quattro motivi principali che toccano aspetti cruciali del diritto condominiale e processuale.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

1. Violazione del Litisconsorzio Necessario: I ricorrenti lamentavano che la Corte d’Appello non avesse ordinato l’integrazione del contraddittorio a tutti i condomini, ritenuta necessaria data la natura della domanda riconvenzionale volta ad accertare la proprietà esclusiva di un bene altrimenti comune.
2. Errata Esclusione dell’Usucapione Abbreviata: Si contestava la decisione di secondo grado che aveva escluso la possibilità di un’usucapione abbreviata, che richiede un titolo idoneo al trasferimento, la buona fede e la trascrizione.
3. Errata Applicazione dell’Usucapione Ordinaria: I ricorrenti criticavano la sentenza impugnata per aver ritenuto necessaria la prova della cosiddetta interversio possessionis, ovvero un atto con cui il detentore manifesta in modo inequivocabile l’intenzione di possedere il bene come proprietario, escludendo gli altri.
4. Illegittimità della Veranda: Infine, si contestava la valutazione della Corte d’Appello, che aveva ritenuto illegittima la costruzione della veranda, negando che costituisse una legittima modalità di utilizzo della terrazza.

La Decisione della Corte: Un Rinvio Strategico

Giunti in prossimità della discussione in Cassazione, le parti hanno compiuto un passo significativo. I ricorrenti hanno depositato un’istanza per chiedere il rinvio della decisione, motivata dalla presenza di trattative in corso per una composizione bonaria della lite. Il Condominio, a sua volta, ha confermato l’esistenza di una proposta di conciliazione, rimettendosi alla decisione della Corte in merito al rinvio.

La Suprema Corte ha accolto la richiesta, rinviando la causa a nuovo ruolo e fissando una nuova adunanza entro la fine di ottobre 2024. Questo provvedimento, pur essendo di natura procedurale, assume una notevole importanza.

Le Motivazioni

La motivazione dietro il rinvio è chiara: favorire la soluzione negoziale della controversia. La Corte di Cassazione, pur essendo l’organo di ultima istanza chiamato a decidere sulla legittimità delle sentenze di merito, riconosce il valore dell’autonomia delle parti. In un contenzioso che si protrae da decenni, un accordo transattivo può rappresentare una soluzione più rapida, efficiente e soddisfacente per tutti i soggetti coinvolti rispetto a una sentenza che, inevitabilmente, decreterebbe un vincitore e uno sconfitto.

Questa scelta processuale riflette un orientamento volto a promuovere gli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie (ADR), alleggerendo al contempo il carico giudiziario e consentendo alle parti di definire i propri rapporti in modo più flessibile.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame, pur non decidendo nel merito la complessa questione dell’usucapione della terrazza condominiale, offre spunti di riflessione fondamentali. In primo luogo, evidenzia la tenacia con cui possono essere difese le posizioni in ambito condominiale, con liti che attraversano generazioni. In secondo luogo, dimostra la sensibilità della giurisprudenza di legittimità verso soluzioni conciliative, anche in una fase avanzata del processo. La decisione di rinviare la causa non è una mera formalità, ma un invito esplicito alle parti a trovare un punto d’incontro, riconoscendo che la pace condominiale può avere un valore superiore alla rigida affermazione di un principio di diritto nel caso specifico.