Usucapione servitù: prova e apparenza in Cassazione

Una proprietaria contestava l’usucapione di una servitù di passaggio da parte del vicino. La Corte d’Appello aveva riconosciuto l’usucapione servitù basandosi su testimonianze e prove oggettive, come la svasatura di un accesso. La Cassazione ha confermato la decisione, chiarendo che il giudice d’appello può valutare tutte le prove agli atti e che un uso discontinuo del passaggio, se legato alle esigenze del fondo, non impedisce l’usucapione quando sussiste il requisito dell’apparenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Servitù: la Prova tra Testimoni e Opere Visibili

L’acquisto di una servitù di passaggio per usucapione è una delle questioni più dibattute nel diritto immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su aspetti cruciali come la valutazione della prova, l’importanza delle opere visibili e la natura del possesso. Comprendere come la giurisprudenza affronta il tema dell’usucapione servitù è fondamentale per chiunque si trovi in una situazione di conflitto tra vicini o desideri tutelare i propri diritti reali.

I Fatti del Contenzioso

La vicenda ha origine dalla domanda di una proprietaria che, tramite un’azione di negatoria servitutis, chiedeva al Tribunale di accertare l’inesistenza di una servitù di passaggio sul proprio fondo a favore del vicino. Oltre a ciò, lamentava la realizzazione da parte di quest’ultimo di opere a distanza non legale dal confine.

Il vicino, a sua volta, si difendeva chiedendo in via riconvenzionale il riconoscimento dell’avvenuta usucapione servitù di passaggio, sia pedonale che carrabile, in virtù di un possesso pacifico e ultraventennale. In subordine, chiedeva la costituzione di una servitù coattiva, sostenendo che il proprio fondo fosse intercluso.

La Decisione della Corte d’Appello e i Motivi del Ricorso

Se il Tribunale di primo grado aveva dato ragione alla proprietaria, la Corte d’Appello ribaltava parzialmente la decisione. I giudici di secondo grado accoglievano la domanda riconvenzionale del vicino, riconoscendo l’acquisizione della servitù per usucapione. La decisione si basava sull’analisi delle testimonianze, ritenute più attendibili quelle a favore del vicino, e su elementi oggettivi emersi dalle fotografie e dalle planimetrie, tra cui una ‘strombatura’ (svasatura) del passaggio all’incrocio con la via pubblica, considerata un’opera visibile e permanente finalizzata a facilitare il transito.

La proprietaria originaria decideva quindi di ricorrere in Cassazione, lamentando principalmente tre vizi:
1. La violazione delle norme sul giudicato, poiché a suo dire la Corte d’Appello aveva fondato la propria decisione su un fatto (la ‘strombatura’) mai allegato dalla controparte per provare il requisito dell’apparenza.
2. La violazione delle regole sull’onere della prova, sostenendo che le prove fornite dal vicino fossero insufficienti a dimostrare un possesso valido per l’usucapione.
3. La nullità della sentenza per motivazione apparente o mancante.

Usucapione Servitù: La Valutazione della Prova in Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi del ricorso, confermando la decisione d’appello. In primo luogo, ha chiarito che il giudice di secondo grado non incorre nel vizio di ultrapetizione se, rimanendo nell’ambito della domanda originaria, conferma la decisione impugnata sulla base di elementi di fatto già presenti negli atti processuali, anche se non valorizzati dal giudice di primo grado. La ‘strombatura’ era un dato oggettivo risultante dalle fotografie e dalle planimetrie in atti, e la sua valutazione era pienamente legittima.

Inoltre, la Corte ha escluso qualsiasi inversione dell’onere della prova. La Corte d’Appello aveva correttamente esaminato le dichiarazioni testimoniali contrastanti, attribuendo, con motivazione logica, maggiore attendibilità a quelle che confermavano l’utilizzo del passaggio sin dagli anni ’80, supportando tale valutazione con gli elementi oggettivi già menzionati.

Il Principio dell’Apparenza nell’Usucapione Servitù

L’ordinanza ribadisce un principio cardine in materia di usucapione servitù discontinue, come quella di passaggio. Per poter essere usucapita, la servitù deve essere ‘apparente’. Questo non significa che l’uso debba essere ininterrotto, ma che devono esistere ‘segni visibili di opere di natura permanente obiettivamente destinate al suo esercizio’.

Queste opere, come una strada, un cancello o, come nel caso di specie, una svasatura dell’accesso, devono rivelare in modo non equivoco l’esistenza di un peso gravante sul fondo servente. È proprio la presenza di tali opere a distinguere un possesso valido per l’usucapione da un’attività svolta per mera tolleranza del proprietario.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha ritenuto il ricorso infondato in ogni sua parte. I giudici hanno sottolineato che il compito della Cassazione non è quello di riesaminare il merito delle prove, ma di controllare la correttezza giuridica e la logicità della motivazione della sentenza impugnata. In questo caso, la Corte d’Appello aveva fornito una motivazione sufficiente, coerente e non contraddittoria, basata su un’attenta analisi di tutte le risultanze processuali, sia testimoniali che documentali. La decisione ha inoltre ribadito che l’esercizio saltuario di una servitù di passaggio, se legato a specifiche esigenze del fondo dominante (come quelle agricole), non ne esclude il possesso continuo ai fini dell’usucapione, purché il bene rimanga nella virtuale disponibilità del possessore. Pertanto, la valutazione operata dai giudici di merito è stata considerata immune da vizi di legittimità.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre importanti spunti pratici. In primo luogo, conferma l’ampio potere del giudice d’appello nella valutazione del materiale probatorio. In secondo luogo, ribadisce che per l’usucapione servitù di passaggio sono determinanti non solo le testimonianze, ma anche e soprattutto la presenza di opere visibili e permanenti che manifestino inequivocabilmente l’asservimento del fondo. Infine, chiarisce che la ‘continuità’ del possesso va interpretata in relazione alla natura del fondo e all’utilità che se ne trae, ammettendo che anche un utilizzo stagionale o non giornaliero possa essere sufficiente a integrare il requisito per l’usucapione.

Per l’usucapione di una servitù di passaggio, l’utilizzo deve essere giornaliero?
No, la Corte di Cassazione chiarisce che anche un esercizio saltuario o stagionale (ad esempio, per attività agricole) non impedisce di configurare il possesso necessario per l’usucapione, purché sia coerente con le esigenze del fondo dominante.

Cosa significa “apparenza” per l’usucapione di una servitù?
Significa che devono esistere opere visibili e permanenti (come una strada, un cancello o una particolare conformazione del terreno come una “strombatura”) destinate in modo oggettivo e non equivoco all’esercizio della servitù. Queste opere dimostrano l’esistenza del peso sul fondo servente.

Il giudice d’appello può basare la sua decisione su un elemento non evidenziato in primo grado?
Sì, il giudice d’appello ha il potere di rivalutare tutti gli elementi di prova presenti negli atti del processo, anche quelli non considerati o valorizzati dal giudice di primo grado, per fondare la propria decisione, senza che ciò costituisca un vizio della sentenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9626 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9626 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32213/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME;

– controricorrente –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di TORINO n. 548/2020 depositata il 25/05/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME citava in giudizio, dinanzi il Tribunale di Cuneo, NOME COGNOME chiedendo di accertare l’inesistenza di una servitù di passaggio sul proprio fondo, ubicato in Roccabruna, INDIRIZZO, identificato al catasto al foglio 21 particella 350, di ordinare l’immediata cessazione del transito carraio al convenuto e ai suoi aventi causa attraverso il cancello in ferro di recente posa, chiedeva, inoltre, di accertare che NOME COGNOME aveva aperto e modificato alcune finestre a distanza inferiore di 75 centimetri dal confine, aveva eseguito un marciapiede e un muretto in cemento armato di circa 30 centimetri di altezza e aveva sistemato tubazioni a distanza inferiore a un metro dal confine e una bocchetta di areazione/eliminazione fumi, aveva sistemato una recinzione da cantiere con griglie di ferro plastificate color arancione in modo da chiudere la porzione di terreno di proprietà esclusiva della parte attrice sul lato nord della sua proprietà. Di tutti i manufatti chiedeva la rimozione.
NOME COGNOME resisteva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande formulate dalla COGNOME e, in via riconvenzionale, chiedeva l’accertamento della declaratoria per intervenuta usucapione in forza del possesso pacifico della servitù di passaggio sulla proprietà di parte attrice. In via subordinata, sempre in via riconvenzionale, chiedeva di accertare che i fondi di sua proprietà erano assolutamente interclusi non avendo accesso carraio alla via

pubblica in modo diverso da quello esercitato e, dunque, di costituire a favore degli stessi la servitù coattiva di passaggio pedonale.

Il Tribunale accoglieva le domande di parte attrice e rigettava quelle azionate in sede riconvenzionale dal convenuto.

NOME COGNOME proponeva appello avverso la suddetta sentenza.

NOME COGNOME resisteva al gravame.

La C orte d’ Appello di Torino, in parziale accoglimento dell’appello , rigettava la domanda azionata da NOME COGNOME COGNOME negatoria servitutis e accoglieva quella riconvenzionale d ell’appellante , accertando il diritto di servitù di passaggio pedonale e carraio in favore dei fondi iscritti al catasto del comune di Roccabruna fg. 21, particelle 908, sub. 1,2,5,7 e 8 nonché fg. 21 particelle 468 e 134 e a carico del fondo della RAGIONE_SOCIALE.

6.1 Secondo la C orte d’ Appello le risultanze istruttorie provavano l’utilizzo del passaggio da parte dell’appellante e , con riguardo al requisito della continuazione, trattandosi di un transito sia pedonale che veicolare, esso poteva anche essere discontinuo o saltuario. Nella specie, dunque, si trattava di un utilizzo non diuturno ma certamente protratto nel corso del tempo in funzione della reiterazione agganciata allo svolgimento di attività stagionali legate all’agricoltura e, di conseguenza, la circostanza che i testi di parte avversa non avessero confermato l’esercizio del transito non valeva a smentirlo. A conferma d ell’attendibilità delle dichiarazioni dei testi indotti dall’appellante vi erano anche elementi di ordine oggettivo costituiti dalla forma della chiusura tra le proprietà confinanti con la via pubblica: dalla fotografia prodotta dalla difesa
di parte appellata e dalle planimetrie fotografie prodotte dalla parte appellante, dalle quali risultava chiaramente evidenziata la svasatura tra il passaggio e la via pubblica in coincidenza con i punti dell’incrocio del primo alla seconda. La strombatura assumeva l’univoco significato di giustificarsi al fine di agevolare il passaggio dalla strada pubblica i fondi interni e cioè dei fondi di proprietà di parte appellante altrimenti non avevano alcuna spiegazione i tagli degli angoli delle linee di incrocio tra i lati del passaggio e la strada.
6.2 La C orte d’ Appello rigettava, invece, la domanda di usucapione di una parte di porzione di terreno per mancanza di prova così come la provenienza del bene da un frazionamento mancando peraltro il dedotto contratto di permuta.

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha nno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione o falsa applicazione di diritto e nullità della sentenza e/o del procedimento per violazione degli articoli 99 e 112 c.p.c. con riferimento all’articolo 1061 codice civile , violazione o falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c.

A parere della ricorrente la controparte non avrebbe allegato in alcun atto del giudizio di merito le circostanze in fatto dirette a provare l’esistenza del requisito dell’apparenza richiesto per far valere l’usucapione della servitù.

La sussistenza del requisito dell’apparenza sarebbe stata rilevata di ufficio dalla C orte d’ Appello (pagina 11 della sentenza impugnata). La C orte d’ Appello avrebbe ritenuto sussistente il requisito dell’apparenza sulla base di un elemento di fatto , ovvero la strombatura, mai allegato dalla controparte.

Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione dell’articolo 2697 c.c. circa l’intensità e quindi la sufficienza della prova dei fatti posti a fondamento dell’usucapione anche con riferimento all’articolo 42 della costituzione e all’articolo 1 del protocollo addizionale numero 1 alla CEDU.

La censura attiene all ‘insufficienza della prova dell’usucapione fornita dalla controparte e pone la questione della violazione dell’articolo 2697 c.c. perché la C orte d’ Appello avrebbe ritenuto non necessaria la prova piena e rigorosa dei fatti posti a fondamento della domanda di usucapione.

2.1 Il primo e il secondo motivo di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati.

Preliminarmente deve evidenziarsi che costituisce indirizzo del tutto consolidato quello secondo il quale: Non incorre nel vizio di extrapetizione il giudice d’appello il quale dia alla domanda od all’eccezione una qualificazione giuridica diversa da quella adottata dal giudice di primo grado, e mai prospettata dalla parti, essendo compito del giudice (anche d’appello) individuare correttamente la legge applicabile, con l’unico limite rappresentato dall’impossibilità di immutare l’effetto giuridico che la parte ha inteso conseguire.
Si è più volte affermato che: In tema di giudizio di appello, il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, come

il principio del “tantum devolutum quantum appellatum”, non osta a che il giudice renda la pronuncia richiesta in base ad una ricostruzione dei fatti autonoma rispetto a quella prospettata dalle parti, ovvero in base alla qualificazione giuridica dei fatti medesimi ed all’applicazione di una norma giuridica diverse da quelle invocate dall’istante, né incorre nella violazione di tale principio il giudice d’appello che, rimanendo nell’ambito del “petitum” e della “causa petendi”, confermi la decisione impugnata sulla base di ragioni diverse da quelle adottate dal giudice di primo grado o formulate dalle parti, mettendo in rilievo nella motivazione elementi di fatto risultanti dagli atti ma non considerati o non espressamente menzionati dal primo giudice (Sez. 6-L, Ord. n. 513 del 2019; Sez. 3, Sent. n. 20652 del 2009).
In applicazione dei suddetti principi la sentenza impugnata risulta immune dalle violazioni prospettate dal ricorrente, infatti, la valutazione circa la sussistenza del requisito dell’apparenza è stata svolta dalla Corte d’Appello sulla base degli elementi risultanti dagli atti sicché, nessun vizio di ultrapetizione è riscontrabile nel caso in esame.

La parte ricorrente lamenta anche l ‘inosservanza dell’art. 2697 c.c. ma la violazione di tale norma si configura solo nel caso in cui il giudice di merito abbia applicato la regola di giudizio fondata sull’onere della prova in modo erroneo, cioè attribuendo l’ onus probandi a una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione della fattispecie basate sulla differenza fra fatti costituivi ed eccezioni. Inoltre, la ricorrente muove la censura sulla base di un erroneo presupposto circa il fatto che la Corte d’Appello ha ritenuto sufficiente ai fini dell’usucapione una
prova parziale della stessa. In realtà la Corte d’Appello ha esaminato le dichiarazioni dei testi che avevano fornito versioni contrapposte e ha ritenuto che la valutazione operata dal primo giudice non fosse corretta, dovendosi attribuire maggiore attendibilità ai testi di parte convenuta, attrice in riconvenzionale. Infatti, i testi indicati da NOME COGNOME avevano tutti confermato l’utilizzo del passaggio sia per il transito pedonale che veicolare sin dagli ‘anni 80’. Inoltre , la Corte d’Appello, a conferma di tali dichiarazioni, ha evidenziato la sussistenza di elementi di carattere oggettivo fondando la decisione anche su quanto emergeva dallo stato dei luoghi, dalle planimetrie e dalle fotografie. In conclusione, n essuna inversione dell’onere probatorio è riscontrabile in una siffatta motivazione ed entrambe le censure proposte con i motivi in esame risultano del tutto infondate.
Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: nullità della sentenza per mancanza di motivazione, apparente e falsa applicazione dell’articolo 2697 , comma 1, c.c. e dell’articolo 1061 c.c.

La censura verte ancora una volta sulla prova dell’usucapione fondata perlopiù su prova orale e senza confronto con le evidenze documentarie e con la consulenza. A fine di autosufficienza del ricorso parte ricorrente riporta stralci delle deposizioni testimoniali richiama alcune fotografie che rappresentano i luoghi di causa e ritiene che da tali emergenze non contestate dalla controparte emerga la maggiore credibilità delle affermazioni dei propri testi. Infatti, sostiene che anche se la servitù di passaggio è discontinua, comunque deve essere data prova rigorosa di un passaggio ripetuto, continuato, non contestato ed ultraventennale.
3.1 Il terzo motivo di ricorso è inammissibile sotto tutti i profili sollevati.

La censura proposta come vizio di motivazione è inammissibile. Questa Corte a Sezioni Unite ha chiarito che dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., operata dalla legge 134/2012, il sindacato sulla motivazione da parte della cassazione è consentito solo quando l’anomalia motivazionale si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (cfr. Cass. Sez. un. 8053/2014); – nel caso di specie, la grave anomalia motivazionale non esiste, perché la Corte d’Appello come si è detto in riferimento al motivo precedente ha sufficientemente motivato.
In altri termini, la corte territoriale è giunta alle sue conclusioni con corretto apprezzamento di merito esponendo adeguatamente le ragioni del suo convincimento. In questa sede non può che ribadirsi che la valutazione delle prove è rimessa all’esame del giudice del merito, le cui valutazioni, alle quali il ricorrente contrappone le proprie, non sono sindacabili in sede di legittimità, ciò comportando un nuovo esame del materiale delibato che non può avere ingresso nel giudizio di cassazione.
In definitiva, le complessive censure proposte dal ricorrente, anche là dove denunciano il vizio di violazione e falsa applicazione di legge, si risolvono nella sollecitazione ad effettuare una nuova valutazione di risultanze di fatto emerse nel giudizio di merito. Come si è più volte sottolineato, compito della Corte di cassazione non è quello di condividere o non condividere la ricostruzione dei fatti contenuta nella decisione impugnata, né quello di procedere ad una rilettura degli elementi di fatto posti a fondamento della decisione, al fine di sovrapporre la propria valutazione delle prove a quella compiuta dai giudici del merito (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 3267 del 12/02/2008, Rv. 601665), dovendo invece la Corte di legittimità limitarsi a controllare se costoro abbiano dato conto delle ragioni della loro decisione e se il ragionamento probatorio, da essi reso manifesto nella motivazione del provvedimento impugnato, si sia mantenuto entro i limiti del ragionevole e del plausibile; ciò che, come dianzi detto, nel caso di specie è dato riscontrare.
D’a ltra parte, la sentenza è conforme alla giurisprudenza di legittimità in tema di servitù discontinue secondo cui: l’esercizio saltuario non è di ostacolo a configurarne il possesso, dovendo lo stesso essere determinato in riferimento alle peculiari caratteristiche ed alle esigenze del fondo dominante; pertanto, ove non risultino chiari segni esteriori diretti a manifestare l’ animus dereliquendi , la relazione di fatto instaurata dal possessore con il fondo servente non viene meno per l ‘ utilizzazione non continuativa quando possa ritenersi che il bene sia rimasto nella virtuale disponibilità del possessore (Sez. 2, Sentenza n. 3076 del 16/02/2005, Rv. 586433 -01).
Anche in riferimento al requisito dell’apparenza deve ribadirsi che: Il requisito dell’apparenza della servitù discontinua, richiesto al fine della sua costituzione per usucapione, si configura quale presenza di segni visibili di opere di natura permanente obiettivamente destinate al suo esercizio, tali da rivelare, in maniera non equivoca, l’esistenza del peso gravante sul fondo servente per l’utilità del fondo dominante e non un’attività posta in essere in via precaria, o per tolleranza del proprietario del fondo servente, comunque senza animus utendi iure servitutis ; tale onere deve avere carattere stabile e corrispondere, in via di fatto, al contenuto di una determinata servitù che, peraltro, non implica necessariamente un’utilizzazione continuativa delle opere stesse (Sez. 2, Ordinanza n. 32816 del 27/11/2023, Rv. 669433 – 01).
Il ricorso è rigettato.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità nei confronti della parte controricorrente che liquida in euro 6200, più 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario al 15% IVA e CPA come per legge;

ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater , del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei

presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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