Usucapione servitù: possesso, non detenzione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 30827/2023, ha cassato una decisione di merito che riconosceva una usucapione servitù di passaggio. La Suprema Corte ha ribadito due principi fondamentali: primo, per l’usucapione è necessaria la presenza di opere visibili e permanenti, non solo un tracciato; secondo, il periodo di detenzione di un immobile, come quello derivante da un contratto di locazione, non può essere computato ai fini del possesso ventennale necessario a usucapire il diritto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione Servitù: la Detenzione non è Possesso

L’ordinanza n. 30827/2023 della Corte di Cassazione offre un’importante lezione sui requisiti necessari per l’usucapione servitù di passaggio. La Suprema Corte ha ribadito con chiarezza due concetti fondamentali: la necessità di opere visibili e permanenti e l’inutilità, ai fini del computo ventennale, del periodo in cui si è stati meri detentori dell’immobile, come nel caso di un contratto di locazione. Analizziamo insieme questa pronuncia per comprenderne la portata.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria nasce dalla richiesta del proprietario di un cortile di far accertare l’inesistenza di una servitù di passaggio esercitata dalla vicina. Quest’ultima, costituitasi in giudizio, chiedeva in via riconvenzionale che venisse accertato l’acquisto per usucapione di tale diritto.

Il Tribunale di primo grado rigettava tutte le domande. Successivamente, la Corte d’Appello, in riforma della prima decisione, accoglieva la domanda della vicina, dichiarando l’avvenuta usucapione della servitù di passaggio pedonale e carrabile.

Il proprietario del cortile decideva quindi di ricorrere in Cassazione, lamentando, tra le altre cose, che la Corte d’Appello avesse erroneamente valutato i presupposti per l’usucapione, sia per quanto riguarda la visibilità delle opere sia per il calcolo del periodo di possesso.

La Decisione della Cassazione

La Corte Suprema di Cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, cassando la sentenza della Corte d’Appello e rinviando la causa a quest’ultima in diversa composizione. La decisione si fonda su due pilastri giuridici che la corte territoriale aveva trascurato, portando a una conclusione errata sulla maturazione dell’usucapione servitù.

Le Motivazioni della Decisione

La Cassazione ha sviluppato il suo ragionamento su due argomenti principali.

1. Il Requisito delle Opere Visibili e Permanenti

Il primo punto cruciale riguarda la natura delle servitù apparenti, le uniche che possono essere acquistate per usucapione. La Corte ha chiarito che non è sufficiente la semplice esistenza di un tracciato sul terreno per dimostrare l’apparenza della servitù. È necessario un quid pluris, ovvero la presenza di segni visibili e opere permanenti obiettivamente destinate all’esercizio della servitù. Queste opere (come un cancello, un androne, una via pavimentata) devono manifestare in modo inequivocabile l’asservimento del fondo servente a quello dominante.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello si era limitata a constatare l’esistenza del passaggio senza indagare sulla presenza di tali opere stabili, un’omissione che ha viziato la sua decisione e ha reso necessario un nuovo esame di fatto da parte del giudice di rinvio.

2. La Distinzione Fondamentale tra Possesso e Detenzione

Il secondo motivo di accoglimento, ancora più dirimente, concerne il calcolo del ventennio necessario per usucapire. La Corte d’Appello aveva individuato l’inizio del periodo utile nel 1987. Tuttavia, il ricorrente ha correttamente evidenziato che la controparte aveva acquistato la proprietà del fondo dominante solo nel 1989. Nel biennio 1987-1989, essa occupava l’immobile in virtù di un contratto di locazione.

La Cassazione ha ricordato che la locazione non conferisce il possesso, ma la semplice detenzione. Il conduttore utilizza il bene riconoscendo l’altrui diritto di proprietà e non agisce uti dominus (come se fosse il proprietario). Di conseguenza, quel periodo di detenzione non poteva in alcun modo essere computato ai fini del possesso ventennale. Facendo partire il calcolo dal 1989 (momento dell’acquisto e dell’inizio del possesso), al momento della notifica dell’atto di citazione nel 2008, il ventennio non si era ancora compiuto. Questo errore di diritto è stato fatale per la sentenza impugnata.

Conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione è un prezioso monito per chiunque sia coinvolto in questioni di usucapione servitù. Ribadisce che l’acquisto di un diritto reale per usucapione è subordinato a requisiti rigorosi che devono essere provati in modo inequivocabile. In particolare, la decisione sottolinea che:
1. La prova del passaggio non basta: servono opere stabili e visibili che testimonino la funzione di servitù.
2. Il tempo trascorso come inquilini (detentori) è irrilevante ai fini del calcolo del ventennio; conta solo il periodo in cui si è esercitato un potere di fatto sulla cosa con l’animo del proprietario (possesso).

È sufficiente l’esistenza di un tracciato per usucapire una servitù di passaggio?
No. Secondo la Corte di Cassazione, per l’usucapione di una servitù non basta la mera esistenza di un tracciato, ma è necessaria la presenza di segni visibili e opere permanenti (come un cancello, un androne, una via costruita) che siano obiettivamente e in modo non equivoco destinate all’esercizio della servitù.

Il periodo in cui un immobile è detenuto in locazione è valido per il calcolo dei vent’anni necessari all’usucapione?
No. La Corte ha chiarito che il periodo in cui si detiene un immobile in virtù di un contratto di locazione non è utile ai fini del computo del ventennio per l’usucapione. La locazione dà luogo a detenzione, non a possesso, poiché il conduttore riconosce l’altrui diritto di proprietà e non si comporta come se fosse il proprietario del diritto.

Qual è la differenza fondamentale tra possesso e detenzione ai fini dell’usucapione?
La differenza risiede nell’elemento psicologico (l’animus). Il possessore si comporta come se fosse il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale (animus possidendi), mentre il detentore ha la disponibilità materiale del bene ma riconosce che il diritto appartiene ad altri (animus detinendi). Ai fini dell’usucapione, è richiesto il possesso continuato e ininterrotto, non la semplice detenzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30827 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30827 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 06/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 3889-2022 proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO ;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1138/2021 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 01/09/2021;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 29.5.2008 NOME COGNOME, NOME e NOME NOME evocavano in giudizio RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Paola, chiedendo l’accertamento dell’inesistenza della servitù di passaggio esercitata dalla convenuta a carico di un cortile di proprietà degli attori e la cessazione dell’utilizzazione dello stesso.

Si costituiva la convenuta, invocando in via riconvenzionale l’accertamento dell’acquisto per usucapione del diritto reale di cui è causa, ovvero la sua costituzione per via coattiva, a fronte dell’interclusione del fondo dominante, ed infine la rivendicazione di una porzione di suolo asseritamente occupata dagli attori.

Con sentenza n. 867/2017 il Tribunale rigettava tanto la domanda principale che quelle riconvenzionali.

Con la sentenza impugnata, n. 1138/2021, la Corte di Appello di Catanzaro rigettava il gravame principale proposto dagli originari attori avverso la decisione di prime cure ed accoglieva, invece, quello incidentale, dichiarando l’acquisto per usucapione, in favore del fondo della RAGIONE_SOCIALE, della servitù di passaggio pedonale e carrabile sul fondo degli appellanti principali.

Propone ricorso per la cassazione della pronuncia di secondo grado NOME COGNOME, affidandosi a cinque motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

Il ricorso non risulta notificato a NOME e NOME NOME, le quali non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

Con istanza del 5.3.2023 la parte ricorrente, dopo aver ricevuto la comunicazione della proposta di decisione ai sensi di quanto previsto dall’art. 380-bis c.p.c., ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso si articola nei seguenti motivi:

violazione degli artt. 1061 c.c. e 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe ravvisato l’esistenza di opere visibili a servizio della servitù di passaggio oggetto di causa senza indicare alcun elemento oggettivo ed omettendo qualsiasi motivazione sul punto;

violazione degli artt. 1158 c.c. e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe riconosciuto il possesso ultraventennale del passaggio sul fondo dell’odierno ricorrente, anche se la RAGIONE_SOCIALE aveva acquistato il fondo supposto dominante solo nel 1989, dopo averlo condotto in locazione dal 1987;

violazione e falsa applicazione degli artt. 1146, 2732 e 2733 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente accolto la domanda di usucapione proposta dalla RAGIONE_SOCIALE, in difetto dei necessari requisiti di fatto;

omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe omesso di valutare le risultanze di alcune prove documentali;

omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe omesso di valutare le risultanze di alcune prove testimoniali.

La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380bis è del seguente tenore:

‘INAMMISSIBILITA’, o comunque MANIFESTA INFONDATEZZA, del ricorso avverso statuizione di accoglimento della domanda di usucapione di una servitù di passaggio su un cortile.

Primo, secondo e terzo motivo : inammissibili, o comunque manifestamente infondati, perché vertono sulla valutazione delle risultanze istruttorie, in relazione alla sussistenza dei presupposti per il riconoscimento dell’usucapione. La Corte di Appello ha ritenuto che, sulla base delle prove acquisite agli atti del giudizio, fosse stato dimostrato il possesso ultraventennale, da parte della RAGIONE_SOCIALE e, prima di lei, dei suoi danti causa, del diritto di transito sul cortile di cui si discute (cfr. pag. 4 della sentenza impugnata). Rispetto a tale interpretazione, il ricorrente contrappone una lettura alternativa delle risultanze della prova, senza considerare che ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio
convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595: conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).

Quarto motivo : inammissibile, o comunque manifestamente infondato, perché denuncia l’omesso esame delle risultanze della C.T.U. in relazione alla configurazione del passaggio carrabile. Sul punto, va ribadito che l’omesso esame denunziabile in sede di legittimità deve riguardare un fatto storico considerato nella sua oggettiva esistenza, ‘… dovendosi intendere per “fatto” non una “questione” o un “punto” della sentenza, ma un fatto vero e proprio e, quindi, un fatto principale, ex art. 2697 c.c., (cioè un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) od anche un fatto secondario (cioè un fatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purché controverso e decisivo’ (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17761 del 08/09/2016, Rv. 641174; cfr. anche Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 2805 del 05/02/2011, Rv. 616733). Non sono quindi ‘fatti’ nel senso indicato dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., né le singole questioni decise dal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, ed infine neppure le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio. Quinto motivo : inammissibile, o comunque manifestamente infondato, perché attinge la valutazione delle prove testimoniali.
Valgono, sul punto, le medesime considerazioni esposte in relazione allo scrutinio dei primi tre motivi di ricorso’ .

Il Collegio non condivide la proposta ex art. 380bis c.p.c., poiché per potersi configurare il diritto di servitù di passaggio, costituito per usucapione o destinazione del padre di famiglia, non è sufficiente l’esistenza del tracciato, ma occorre anche dimostrare la presenza di segni visibili ed opere permanenti obiettivamente destinate all’esercizio della servitù di passaggio, le quali possono insistere anche sul fondo dominante, o di terzi, e possono essere rappresentate anche da un portone o un androne di accesso, utilizzati sia per accedere al fondo dominante che a quello servente, a condizione che sia riscontrata dal giudice di merito l’univoca destinazione di dette opere all’esercizio della servitù (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24856 del 21/11/2014, Rv. 633132 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7817 del 04/04/2006, Rv. 589310) e che sia evidente che non si tratti di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13238 del 31/05/2010, Rv. 613246 e Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 7004 del 17/03/2017, Rv. 643386). Poiché nel caso di specie è mancata l’indagine sulla sussistenza di questo quid pluris , rispetto alla mera evidenza del tracciato, il primo motivo del ricorso va accolto, con assorbimento degli altri e rinvio della causa alla Corte distrettuale, affinché sia eseguito l’accertamento in fatto di cui anzidetto e sia verificata l’esistenza, o l’assenza, di segni visibili e di opere permanenti a servizio del diritto reale di cui si discute.
All’esito della verifica di cui anzidetto, la Corte distrettuale dovrà anche verificare la sussistenza del possesso utile ad usucapionem , esaminando in particolare la circostanza (evidenziata dal ricorrente, sia con il secondo motivo di doglianza che a pag. 6 della memoria depositata in prossimità dell’adunanza camerale) che la RAGIONE_SOCIALE ha

acquistato il fondo asseritamente dominante solo nel 1989, e che da tale data non si era compiuto, al momento della notificazione dell’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado (29.5.2008) il ventennio previsto per l’usucapione del diritto reale oggetto di causa. La Corte distrettuale, infatti, ha individuato il dies a quo del computo del ventennio nel 1987, senza tuttavia considerare la circostanza che prima dell’acquisto (e dunque, per quanto qui interessa, nel biennio 1987-1989) la NOME aveva avuto la disponibilità del fondo asseritamente dominante in virtù di contratto di locazione intrattenuto con i precedenti proprietari dello stesso, suoi danti causa, e dunque in una condizione -almeno nei riguardi di questi ultimi- di mera detenzione.
In definitiva, vanno accolti i primi due motivi di ricorso, con conseguente assorbimento dei restanti.

La sentenza impugnata va cassata in relazione alle censure accolte e la causa rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Catanzaro, in differente composizione.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie i primi due motivi di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Catanzaro, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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