Usucapione servitù: possesso del dante causa vale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14538/2024, ha rigettato il ricorso di alcuni promittenti venditori, confermando l’avvenuta usucapione di una servitù di passaggio a favore del promissario acquirente. Il caso verteva su un preliminare di vendita non seguito dal definitivo e sulla successiva richiesta del compratore di accertare l’usucapione della servitù. La Corte ha chiarito che, ai fini del calcolo del ventennio necessario, l’attuale proprietario può sommare il proprio possesso a quello del suo dante causa (accessione nel possesso, art. 1146 c.c.), anche se al momento dell’inizio del passaggio non era ancora proprietario del fondo dominante. La decisione ha inoltre ribadito i criteri per definire una servitù come ‘apparente’ e quindi usucapibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Servitù di Passaggio: l’Accessione del Possesso Fa la Differenza

L’usucapione di una servitù di passaggio è un tema centrale nel diritto immobiliare, spesso fonte di complesse controversie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 14538/2024) offre chiarimenti fondamentali su un aspetto cruciale: la possibilità di sommare il proprio possesso a quello del precedente proprietario per raggiungere il ventennio necessario. Questa pronuncia ribadisce l’importanza del principio di accessione nel possesso, delineando con precisione i confini tra possesso utile ai fini dell’usucapione e semplici accordi precontrattuali.

I Fatti di Causa

La vicenda nasce da un preliminare di compravendita di un terreno stipulato nel 1992. I promittenti venditori citavano in giudizio il promissario acquirente poiché quest’ultimo, pur essendo stato immesso nel possesso del bene e avendovi costruito una pista carrabile, non si era presentato per la stipula del contratto definitivo. Gli attori chiedevano l’esecuzione del contratto o, in subordine, la sua risoluzione con risarcimento del danno.

La Domanda Riconvenzionale per Usucapione Servitù di Passaggio

Il convenuto si difendeva contestando la validità del preliminare e, soprattutto, avanzando una domanda riconvenzionale. Sosteneva di avere un diritto di passaggio sul terreno oggetto di causa, a servizio di un fondo contiguo di sua proprietà. Chiedeva quindi al tribunale di accertare l’avvenuta usucapione della servitù di passaggio, avendo esercitato il transito, sia a piedi che con mezzi meccanici, per oltre vent’anni.
I tribunali di primo e secondo grado accoglievano la domanda del convenuto, rigettando le pretese degli attori. La Corte d’Appello, in particolare, confermava che il passaggio era stato esercitato ‘da tempo risalente’ in modo pacifico e continuato, configurando una servitù apparente e quindi usucapibile.

La Decisione della Corte di Cassazione sull’Usucapione della Servitù

I promittenti venditori ricorrevano in Cassazione con quattro motivi. La Suprema Corte li ha rigettati tutti, confermando la decisione d’appello.

Primo Motivo: L’Accessione nel Possesso (Art. 1146 c.c.)

I ricorrenti sostenevano che il convenuto non potesse aver usucapito la servitù, in quanto aveva acquistato il fondo dominante solo nel 1985 e la domanda era stata proposta prima del decorso di un ventennio. La Cassazione ha respinto questa tesi, chiarendo che la Corte d’Appello aveva correttamente applicato l’art. 1146 c.c. (accessione nel possesso). Questo principio consente all’acquirente di un fondo di sommare il proprio periodo di possesso a quello del suo dante causa (il precedente proprietario) per completare il tempo necessario all’usucapione. Pertanto, è irrilevante che il convenuto non fosse proprietario del fondo dominante sin dall’inizio del periodo di possesso utile.

Secondo e Terzo Motivo: La Servitù Apparente

I ricorrenti contestavano il carattere ‘apparente’ della servitù e l’identità tra il possesso del dante causa (asseritamente solo pedonale) e quello del successore (anche carrabile). La Corte ha giudicato questi motivi un tentativo di riesaminare il merito dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità. Ha ribadito che la valutazione delle prove è compito del giudice di merito. La Corte d’Appello aveva motivato in modo coerente, ritenendo la servitù apparente sulla base di un sentiero visibile, anche se formatosi naturalmente, che denotava in modo univoco e permanente la funzione di accesso al fondo dominante.

Quarto Motivo: La Natura della ‘Puntuazione’ Contrattuale

Infine, i ricorrenti lamentavano il rigetto della domanda risarcitoria, sostenendo che l’accordo preliminare fosse vincolante. La Cassazione ha chiarito la distinzione tra un ‘preliminare di preliminare’ (che può avere effetti vincolanti su alcuni punti) e le ‘mere puntuazioni’. Queste ultime, come nel caso di specie, rappresentano solo una traccia delle trattative senza alcun vincolo giuridico, quando le parti hanno solo iniziato a discutere un possibile affare.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione fonda la sua decisione su principi consolidati. Il rigetto del primo motivo si basa sulla corretta interpretazione dell’istituto dell’accessione nel possesso, che è fondamentale per garantire la continuità delle situazioni di fatto e la certezza dei diritti. L’acquirente ‘eredita’ la situazione possessoria del venditore, potendone sfruttare gli effetti ai fini dell’usucapione. Per quanto riguarda la natura della servitù, la motivazione della Corte d’Appello è stata ritenuta logica e sufficiente. L’apparenza non richiede opere imponenti, ma semplicemente segni visibili che rendano manifesta l’esistenza del peso sul fondo servente. Infine, la qualificazione dell’accordo come ‘mera puntuazione’ rientra nell’apprezzamento di fatto del giudice di merito, che ha correttamente concluso per l’assenza di un vincolo contrattuale definitivo tra le parti, escludendo così il diritto al risarcimento.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre importanti spunti pratici. In primo luogo, conferma che per l’usucapione di una servitù di passaggio, il calcolo del ventennio può beneficiare del possesso del precedente titolare del fondo dominante. In secondo luogo, ribadisce che la visibilità di un sentiero, anche se non costruito artificialmente, è sufficiente a qualificare una servitù come ‘apparente’ e, di conseguenza, usucapibile. Infine, mette in guardia sulla natura degli accordi stipulati durante le trattative immobiliari, sottolineando che non ogni accordo scritto (‘puntuazione’) costituisce un contratto preliminare vincolante.

È possibile usucapire una servitù di passaggio se non si è posseduto il fondo dominante per tutti i 20 anni necessari?
Sì, la legge lo consente attraverso l’istituto dell’accessione nel possesso (art. 1146 c.c.). Il proprietario attuale può sommare il periodo in cui ha posseduto il bene a quello del suo predecessore (il venditore) per raggiungere il termine di 20 anni richiesto per l’usucapione.

Cosa rende una servitù di passaggio ‘apparente’ e quindi acquistabile per usucapione?
Una servitù è ‘apparente’ quando la sua esistenza è manifestata da opere visibili e permanenti. Secondo la sentenza, anche un semplice sentiero formatosi naturalmente per effetto del calpestio continuo può essere sufficiente, a patto che il tracciato segnali in modo visibile, univoco e permanente la sua funzione di accesso al fondo dominante.

Un accordo scritto durante le trattative di una compravendita è sempre vincolante come un contratto preliminare?
No. La Corte distingue tra una ‘puntuazione vincolante’ (o ‘preliminare di preliminare’), in cui l’accordo su certi profili è irrevocabile, e le ‘mere puntuazioni’. Queste ultime, come nel caso analizzato, sono considerate semplici appunti di una trattativa in corso, senza alcun effetto vincolante per le parti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 14538 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 14538 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/05/2024

ordinanza

sul ricorso n. 19867/2019 proposto da:

NOME NOME, NOME NOME, NOME NOME, NOME NOME, difesi dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-ricorrenti-

contro

COGNOME NOME, difeso da ll’ avvocato NOME COGNOME;

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte di appello di Messina n. 267/2019 del 2/4/2019.

Ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

Narrano i promittenti venditori attori (NOME COGNOME, anche come procuratore speciale di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME) la vicenda seguente: è stipulato nel luglio 1992 un preliminare di compravendita di un terreno (particella n. 153) al prezzo di £ 60.000.000 (da versare per metà entro la fine del 1992 e il resto entro l’ottobre 1993) ; pur sollecitato a ciò, non si presenta alla stipula del definitivo il promissario acquirente NOME COGNOME, il quale nel frattempo -immesso nella
detenzione del bene – ha costruito sul terreno una pista carrabile, recidendo alberi. Nel 1994 i promittenti venditori convengono dinanzi al Tribunale di Barcellona P.G. il promissario acquirente in un’azione ex art. 2932 c.c. , con domanda di condanna al pagamento del prezzo concordato. In subordine domandano la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, quantificato nella entità del prezzo . Il convenuto contesta l’esistenza del preliminare (la bozza da lui redatta non è stata mai sottoscritta dagli attori), allega l’esistenza sul terreno di un diritto di passaggio anche carrabile a servizio di un fondo contiguo (particella n. 152, di cui egli condivide la proprietà con la moglie), nonché a vantaggio di immobili di terzi, domanda in via riconvenzionale l’accertamento della servitù di passaggio (di cui chiede altresì l’ampl iamento fino a m 10 previo pagamento dell’indennità ex art. 1053 c.c., rispetto all’esercizio originario entro una fascia oscillante tra i m 2,5 e 3). Con una seconda azione giudiziaria, gli attori domandano il rilascio del fondo (previa istanza di sequestro giudiziario, già rigettata nel corso del primo giudizio) e il risarcimento del danno. Il convenuto precisa di non avere mai contestato la proprietà del fondo in capo agli attori, in riconvenzionale domanda l’accertamento dell’usucapione della servitù di passaggio (come nel primo giudizio). Riunite le due cause, in primo grado vengono rigettate le domande attoree ed accolta la riconvenzionale di accertamento della servitù di passaggio, mentre è rigettata la domanda di ampliamento di quest’ultima.
L’appello è rigettato. La Corte di appello (p. 8) condivide la valutazione complessiva degli elementi istruttori compiuta dal Tribunale: il passaggio vantato dal convenuto sul fondo degli attori è stato esercitato «da tempo risalente», sia a piedi che con mezzi meccanici. Si configura una servitù apparente, come tale usucapibile per esercizio ultraventennale del possesso pacifico e continuato.

Ricorrono i promittenti venditori attori (COGNOME) con quattro motivi. Resiste il promissario acquirente convenuto (COGNOME) con controricorso.

Ragioni della decisione

1. – Il primo motivo (p. 16) denuncia che Corte di appello ha motivato il rigetto dell’appello sulla base di elementi di fatto nuovi e che la pronuncia è ultra petita. La censura muove dall’idea che il convenuto non possa vantare un possesso ultraventennale utile ad usucapire la servitù di passaggio a vantaggio di un fondo che egli ha acquistato solo nel 1985, mentre la correlativa domanda riconvenzionale (di accertament o dell’usucapione) è stata proposta prima del decorso di un ventennio, cioè nel 1994 (ed è stata poi reiterata nel 1998). In altre parole, si argomenta che non è possibile per il convenuto usucapire la servitù, poiché al momento in cui è iniziato l’asservimento del fondo all ‘altro fondo (oggi di proprietà del convenuto), il fondo preteso dominante non è ancora di proprietà di costui, bensì di altri. Per superare tale ostacolo, la Corte di appello ha affermato senza supporto probatorio che il convenuto ha posseduto il fondo che si pretende dominante sin dal 1970/1972. Si deduce violazione degli artt. 1158, 1160, 1140, 1144, 1146 c.c., nonché nullità della sentenza ex art. 112, 115, 116, 345 c.p.c.
Il primo motivo non è fondato.

La Corte di appello si è limitata ad accertare ciò che era rilevante al fine di pronunciarsi sul l’usucapione della servitù , cioè che sul fondo di proprietà degli attori è stato esercitato il passaggio carrabile in modo pacifico e continuato nel ventennio antecedente al giudizio, a vantaggio del fondo acquistato nel 1985 dal convenuto, consentendo a quest’ultimo di unire ex art. 1146 c.c. il possesso del suo dante causa (anteriore al 1985) al proprio. In sostanza, il motivo impiega la censura di violazione di norme di diritto per chiedere a questa Corte di dischiudere una fase di accertamento nuovo e ulteriore. Tuttavia, l’accertamento compiuto dalla Corte di appello è sta to espresso in una motivazione che non presta il fianco a censure in sede di legittimità. Sulla base di tale accertamento, la valutazione giuridica compiuta dalla Corte territoriale è in linea con la giurisprudenza sulla accessione nel possesso di servitù da parte dell’acquirente di fondo dominante (cfr.
Cass. 18909/2012). Ne segue infine che irrilevante è l’argomentazion e concernente la situazione giuridica soggettiva del convenuto rispetto al fondo dominante, anteriormente all’acquisto del 1985.

Il primo motivo è rigettato.

2. – Il secondo motivo (p. 26) censura ex art. 1158 e 1146 c.c. che la Corte di appello ha ritenuto che il contenuto e il tipo del possesso del successore a titolo particolare siano identici al possesso esercitato dal dante causa. Il motivo è imperniato su una valutazione della testimonianza di NOME COGNOME secondo la quale anteriormente al 1985 il passaggio era solo pedonale e solo successivamente anche carrabile.

Il terzo motivo (p. 28) denuncia ex art. 1158 e 1161 c.c. che la Corte di appello abbia ritenuto erroneamente sussistente il carattere apparente della servitù.

Il secondo ed il terzo motivo sono da esaminare congiuntamente. Essi sono infondati.

I due motivi esibiscono fondamentalmente la stessa struttura del motivo precedente: attraverso la censura di violazione di norme di diritto, la parte sovrappone il proprio apprezzamento delle caratteristiche del passaggio esercitato sul fondo a ll’apprezzamento diverso (esercizio da tempo risalente, sia a piedi che con mezzi meccanici) che la Corte di appello ha espresso in una motivazione risoluta e coerente, che quindi non si espone a critiche valevoli in sede di giudizio di legittimità (cfr. l’art. 116 c.p.c. : il giudice valuta le prove secondo il suo prudente apprezzamento). Sulla base di tale accertamento, corretta è la valutazione giuridica compiuta dalla Corte territoriale sui tratti di apparenza della servitù, rinvenuti in un sentiero pur formatosi naturalmente per effetto del calpestio, poiché il tracciato denota la funzione di accesso al fondo dominante in modo visibile, univoco e permanente (in linea con Cass. 29555/2023, tra le più recenti).
Il secondo ed il terzo motivo sono rigettati.

3. – Il quarto motivo (p. 32) denuncia la violazione degli artt. 1337, 1338 c.c., 1173 e 1175 c.c. poiché la Corte di appello ha rigettato la domanda risarcitoria (p. 10). Si censura che la puntuazione intervenuta tra le parti sia stata considerata solo un atto preparatorio, destinato a fissare solo le intenzioni, senza alcun effetto vincolante per le parti, con la conseguenza del rigetto della domanda di risoluzione del contratto, formulata in subordine, nonché della domanda di risarcimento da inadempimento.
Il quarto motivo è infondato.

Esso si lascia disattendere sulla base di una lettura adeguata dello stesso orientamento di questa Corte che i ricorrenti pensano di poter invocare a loro vantaggio, poiché Cass. SU 4628/2015 distingue chiaramente l’ipotesi del c.d. preliminare di preliminare, cioè «una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l’accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti», dalla ipotesi – concretizzatasi nel caso di specie, così come apprezzato dalla Corte di appello con motivazione risoluta e coerente – di «mere puntuazioni in cui le parti hanno solo iniziato a discutere di un possibile affare e senza alcun vincolo fissano una possibile traccia di trattative».
Il quarto motivo è rigettato.

– Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che

liquida in € 4.000 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso a Roma il 10/4/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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