Usucapione servitù di scarico: i requisiti essenziali

La Corte di Cassazione analizza un caso di usucapione servitù di scarico, annullando la decisione di merito. Si sottolinea che, per acquisire tale diritto, l’opera non deve essere abusiva e deve possedere il requisito dell'”apparenza”, ovvero devono esistere opere visibili e permanenti che manifestino l’asservimento del fondo. La mancanza di prove su questi due punti cruciali ha portato al rinvio del caso alla Corte d’Appello per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione Servitù di Scarico: i Requisiti Essenziali secondo la Cassazione

L’usucapione di una servitù di scarico è un argomento di grande rilevanza pratica, spesso al centro di complesse controversie condominiali e tra vicini. Con l’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione ribadisce due principi fondamentali per poter acquisire tale diritto: la non abusività dell’opera e il requisito dell’apparenza. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di due proprietari di un appartamento che citavano in giudizio i vicini, titolari di un immobile adiacente. Gli attori sostenevano di aver acquisito per usucapione il diritto di mantenere un allaccio fognario, realizzato decenni prima, che passava attraverso la proprietà dei convenuti.

Secondo la loro ricostruzione, tale collegamento era stato autorizzato oralmente da un precedente comproprietario dell’immobile vicino. I problemi erano sorti quando i nuovi proprietari, durante lavori di ristrutturazione, avevano interrotto arbitrariamente la tubazione, causando sversamenti di liquami e intimando agli attori di spostare lo scarico.

I convenuti si difendevano eccependo, tra le altre cose, che l’immobile degli attori era stato costruito senza concessione edilizia e che, comunque, il tubo di scarico era di recente fattura e non esisteva da oltre vent’anni. In via riconvenzionale, chiedevano il risarcimento dei danni per infiltrazioni causate da una fossa Imhoff installata irregolarmente dagli attori.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

In primo grado, il Tribunale dava ragione ai convenuti. La domanda degli attori veniva rigettata proprio a causa della natura abusiva dello scarico fognario, realizzato in assenza delle necessarie autorizzazioni. Il Tribunale accoglieva invece la domanda riconvenzionale, condannando gli attori a rimuovere la fossa Imhoff.

La Corte di Appello, tuttavia, ribaltava completamente la decisione. Riformando parzialmente la sentenza di primo grado, dichiarava che gli attori avevano effettivamente acquistato per usucapione la servitù di scarico e condannava i vicini al ripristino del collegamento.

L’Ordinanza della Cassazione sui requisiti per l’usucapione servitù di scarico

Contro la sentenza d’appello, i proprietari del fondo servente proponevano ricorso per cassazione, basato su quattro motivi. La Suprema Corte ha accolto il primo e il terzo motivo, ritenendoli fondati e assorbendo gli altri.

L’Abusività dell’Opera come Fatto Decisivo

Il primo punto cruciale sollevato dalla Cassazione è l’omesso esame, da parte della Corte d’Appello, di un fatto decisivo: il carattere abusivo dello scarico fognario. Il giudice di primo grado aveva basato il proprio rigetto proprio su questo elemento. La Corte d’Appello, invece, lo aveva completamente ignorato. La Cassazione ha ritenuto questo vizio fondamentale, poiché la liceità dell’opera è un presupposto che il giudice di merito deve necessariamente valutare ai fini del riconoscimento di un diritto reale su di essa.

Il Requisito dell’Apparenza (Art. 1061 c.c.)

Il secondo e altrettanto importante motivo di accoglimento del ricorso riguarda la violazione dell’art. 1061 c.c. Questa norma stabilisce che le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione. Una servitù è “apparente” quando esistono opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio, che rendono manifesta e inequivocabile la soggezione di un fondo a un altro.

Nel caso di una servitù di scarico, la semplice presenza di una tubazione interrata non è sufficiente. È necessario che vi siano segni esterni visibili (come pozzetti di ispezione, griglie, parti di tubature fuori terra) che palesino l’esistenza del collegamento. La Corte d’Appello non aveva in alcun modo motivato la sussistenza di tale requisito, basando la sua decisione su altre prove senza verificare questo elemento essenziale.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione evidenziando le gravi omissioni della Corte di Appello. In primo luogo, il giudice di secondo grado ha completamente trascurato di considerare la questione dell’abusività dello scarico, un fatto storico che era stato centrale nella discussione tra le parti e decisivo per la sentenza di primo grado. Tale omissione costituisce un vizio di motivazione per omesso esame di un fatto decisivo. In secondo luogo, la sentenza impugnata non ha speso una sola parola sul requisito dell’apparenza, che, ai sensi dell’art. 1061 c.c., è condizione imprescindibile per poter acquistare una servitù per usucapione. La giurisprudenza costante richiede la presenza di opere visibili e permanenti che manifestino in modo chiaro e inequivoco l’asservimento di un fondo all’altro, un accertamento che il giudice di merito ha il dovere di compiere e motivare.

Le Conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza della Corte di Appello e ha rinviato la causa ad un’altra sezione della stessa Corte per un nuovo esame. Il nuovo giudice dovrà attenersi ai principi di diritto enunciati: dovrà valutare attentamente sia la questione relativa alla natura eventualmente abusiva dello scarico, sia la sussistenza del requisito dell’apparenza, verificando la presenza di opere visibili e permanenti. Questa pronuncia ribadisce che l’acquisto di un diritto per usucapione non è automatico, ma richiede la rigorosa prova di tutti i requisiti di legge, inclusa la conformità delle opere e la loro manifestazione esteriore.

È possibile acquisire per usucapione una servitù di scarico se l’opera è abusiva, cioè realizzata senza le necessarie autorizzazioni?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che il carattere abusivo dello scarico è un fatto decisivo che deve essere esaminato dal giudice, poiché può essere un ostacolo all’acquisto del diritto per usucapione.

Quali sono i requisiti fondamentali per l’acquisto di una servitù di scarico per usucapione?
Oltre al possesso continuato nel tempo previsto dalla legge, è indispensabile il requisito dell'”apparenza”. Ciò significa che devono esistere opere visibili e permanenti destinate all’esercizio della servitù, che rendano palese e inequivocabile l’asservimento di un fondo a un altro.

Una tubazione di scarico completamente interrata è sufficiente per dimostrare il requisito dell’apparenza?
Non necessariamente. Secondo la giurisprudenza citata dalla Corte, la sola esistenza di tubazioni sotterranee non basta se non vi sono anche manufatti esterni (come pozzetti, griglie o altre parti visibili dell’impianto) che indichino in modo chiaro il rapporto di subordinazione tra i due fondi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1923 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1923 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35086/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME , elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, gusta procura speciale in atti

–

ricorrente –

contro

FIORE

SALVATORE

COGNOME

NOME

-intimati-

avverso la SENTENZA della CORTE DI APPELLO PALERMO n. 1837/2019 depositata il 19/09/2019; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1. NOME COGNOME e NOME COGNOME citavano avanti il Tribunale di Palermo NOME e NOME COGNOME, esponendo: di essere proprietari, in regime di comunione dei beni, di un appartamento al secondo piano di un edificio sito in Palermo, INDIRIZZO, da loro abitato sin dal 1988; che l’immobile era stato realizzato nel 1983 e a quella data l’unica rete fognaria esistente nella zona era costituita dall’impianto comunale ubicato nella INDIRIZZO; che i proprietari dello stabile in costruzione avevano chiesto e ottenuto da COGNOME NOME, comproprietario di un immobile adiacente all’edificio, l’autorizzazione a collegare lo scarico fognario della costruenda palazzina alla tubazione già esistente proveniente dall’immobile di proprietà del COGNOME, posta in una stradella di proprietà comune con sbocco alla rete fognaria di INDIRIZZO; che le convenute, nel procedere alla ristrutturazione dell’immobile in comproprietà con COGNOME NOME avevano rotto arbitrariamente la tubazione di scarico di pertinenza del fabbricato ove è ubicato l’edificio l’immobile di loro proprietà provocando deflusso e spargimento di liquami, intimando anche ai proprietari degli appartamenti dell’edificio di collocare la tubazione di scarico fognario in altro luogo. Ritenendo di avere acquisito per usucapione il diritto di mantenere lo scarico fognario del loro appartamento nel modo e nel luogo a suo tempo concordato con COGNOME NOME, gli attori chiedevano al Tribunale di Palermo il riconoscimento del loro diritto
a mantenere il collegamento alla tubazione fognaria e la condanna delle convenute al ripristino dell’impianto stesso arbitrariamente interrotto.

Si costituivano in giudizio le convenute, eccependo – per quanto in questa sede rileva – che l’ immobile di proprietà degli attori era stato costruito in assenza di concessione edilizia, tanto da difettare di accatastamento, per cui non poteva riconoscersi alcun diritto reale in vantaggio dello stesso; che il COGNOME NOME, proprietario solo di una piccola quota del fabbricato adiacente non avrebbe comunque potuto consentire l’allaccio senza il consenso degli altri comproprietari; che nessuna usucapione era comunque avvenuta, considerando che il tubo costituente l’allaccio era di recente fattura e non installato oltre 20 anni addietro. Chiedevano in via riconvenzionale il risarcimento del danno conseguente al malfunzionamento della fossa Imhoff installata dagli attori in maniera irregolare e non conforme alle prescrizioni di legge per lo smaltimento dei liquami, che aveva provocato infiltrazioni di umidità lungo le pareti del loro immobile.
Con sentenza n. 1844/2015, il Tribunale di Palermo rigettava le domande attoree, sul presupposto della natura abusiva dello scarico fognario realizzato dagli attori oggetto della domanda di usucapione; accoglieva di contro la domanda riconvenzionale e condannava gli stessi a rimuovere la fossa IMHOFF, stante la natura irregolare e il carattere precario dell’impianto.

Avverso tale decisione proponevano appello NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Nella resistenza delle COGNOME, con sentenza n. 1837/2019 la Corte di Appello di Palermo, in accoglimento del gravame e in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiarava in favore degli appellanti l’avvenuto acquisto per usucapione della servitù di scarico

costituita dal collegamento della tubazione fognaria proveniente dalla loro proprietà alla conduttura di pertinenza dell’immobile di proprietà delle RAGIONE_SOCIALE, condannando queste ultime all’integrale ripristino della predetta servitù di scarico.

Avverso tale decisione NOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi e illustrato da memoria.

NOME COGNOME e NOME COGNOME non hanno svolto difese in questa sede.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo le ricorrenti deducono l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ex art. 360 comma 1 n. 5 c.c., in quanto la Corte di Appello di Palermo non avrebbe tenuto in alcun conto il carattere abusivo dello scarico fognario realizzato dagli attori in assenza delle prescritte autorizzazioni amministrative, posto che nella sentenza di primo grado la domanda di usucapione era stata rigettata proprio sul rilievo del carattere abusivo di tale scarico.
2.Con il secondo motivo si lamenta, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 1158 e 2697 c.c., in quanto la Corte distrettuale avrebbe basato il suo convincimento esclusivamente sulle circostanze riferite dal teste NOME COGNOME, parente della COGNOME, in difetto di prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva.

Con il terzo motivo le ricorrenti deducono, ex art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 1061 c.c., data l’assenza di motivazione della Corte di appello sull’esistenza di opere visibili e dunque del requisito della apparenza necessario ai fini dell ‘ acquisto della servitù.

4.Il quarto motivo è volto ad evidenziare la nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c., per violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., per avere la Corte territoriale omesso di valutare altre risultanze istruttorie delle quali le attuali ricorrenti avevano dedotto la decisività, ossia tre testimonianze che avevano concordemente confermato la circostanza che il tubo in questione fosse di recentissima costruzione, circostanza assolutamente incompatibile con quanto sostenuto dagli intimati, ossia che lo stesso tubo convogliasse le acque di scarico bianche e nere di un intero edificio sin dall’anno 1983.
5.Il primo motivo è fondato.

La decisione impugnata, trascurando del tutto di considerare la questione relativa alla natura abusiva dello scarico realizzato dalle ricorrenti, in assenza delle prescritte autorizzazioni amministrative, è incorsa nel vizio di cui all’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c. per o messo esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo.

Nel rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., le ricorrenti hanno indicato le sedi processuali nelle quali la questione è stata dedotta e discussa in giudizio.

La decisività della stessa ai fini dell’accoglimento dell’appello emerge poi con evidenza dal fatto che il primo giudice ha rigettato le domande attore proprio perché era risultato abusivo lo ‘ scarico fognario realizzato dagli attori in assenza delle necessarie autorizzazioni e oggetto della domanda di usucapione ‘, come si legge nella sentenza impugnata.

6.Anche il terzo motivo, con il quale le ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione dell’art. 1061 c.c. , che per ragioni di priorità logica deve essere esaminato a questo punto, appare fondato.

Il requisito dell’apparenza della servitù non è stato preso in alcuna considerazione dalla Corte di Appello di Palermo, specie alla luce di quanto riportato in ricorso, ossia dell’affermazione in atti del la visibilità dello scarico e della negazione di tale caratteristica in sede di interrogatorio formale del COGNOME, il quale ha dichiarato che invece il tubo era incassato a una cinquantina di centimetri da terra.

Si deve ricordare che in tema di servitù usucapibili, questo Giudice ha affermato che il requisito dell’apparenza ‘ deve risultare in modo chiaro e inequivoco, senza necessità di particolare ricerca o indagini da parte di colui che subisce la servitù stessa, e si configura come presenza di segni visibili indicativi del collegamento tra l’esercizio della servitù e le opere permanenti che ne sono nel mezzo necessario e ne rivelano non equivocamente la sussistenza (nella specie, in ordine all’acquisto per usucapione di una servitù di scarico, la decisione impugnata, confermata dal S.C., aveva escluso che tubi esterni ed un pozzetto di raccolta posto nel preteso fondo dominante integrassero il requisito dell’apparenza, in quanto privi di qualsiasi valore sintomatico circa la collocazione della tubazione sotterranea nel fondo che si assumeva asservito) ‘ (Cass. n. 1028/1984). E, ancora: ‘ il requisito dell’apparenza, che, insieme con quello della permanenza, condiziona l’usucapibilità della servitù (art. 1061 cod. civ.), postula una situazione oggettiva di fatto, rivelatrice di per sè stessa dall’assoggettamento di un fondo ad un altro per l’esistenza di opere inequivocabilmente destinate all’esercizio della servitù. Tali opere debbono, pertanto, essere visibili – in modo da rendere palese a chiunque la presenza di una modificazione esteriore, rivolta a
determinare il vincolo di asservimento di uno dei due fondi all’altro ma non necessariamente situate sul fondo servente, potendosi il requisito dell’apparenza della servitù desumere da qualsiasi elemento di fatto, ancorché emergente dal fondo dominante, il quale dia la visione certa, all’esterno, dell’asservimento del fondo vicino (nella specie, in applicazione di tali principi, la RAGIONE_SOCIALE.C. ha cassato la decisione dei giudici di merito, che avevano ritenuto intervenuta l’usucapione, poiché dalla sentenza impugnata risultava l’esistenza di tubazioni sotterranee per lo scarico delle acque, ma non quella di manufatti esterni che indicassero il rapporto di subordinazione tra i fondi )’ (Cass. n. 3695/1989).
Nulla è dato evincere nella decisione gravata circa tale accertamento, che il giudice del merito è tenuto a compiere.

7.Il secondo e il quarto motivo, che investono -sia pure sotto angolature diverse – il profilo della prova degli elementi costitutivi dell’acquisto a titolo originario della servitù, devono essere dichiarati assorbiti, poiché il giudice del rinvio dovrà riesaminare le difese svolte dalle ricorrenti.

8.In conclusione, vanno accolti il primo e il terzo motivo di ricorso; dichiarati assorbiti il secondo e il quarto; la decisione impugnata deve essere cassata e la causa rinviata per un nuovo esame alla Corte di Appello di Palermo, che -in diversa composizione -si uniformerà ai principi di diritto sopra posti e deciderà anche sulle spese relative al presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il terzo motivo, dichiara assorbiti il secondo e il quarto; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Palermo in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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