Usucapione servitù apparente: il portone basta?

La Corte di Cassazione conferma che l’esistenza di opere visibili e permanenti, come un portone, è sufficiente per l’usucapione di una servitù apparente di passaggio. La Corte chiarisce anche che, nel sistema tavolare, l’usucapione prevale sull’acquisto successivo, anche se l’acquirente non era a conoscenza della servitù, poiché non si tratta di un conflitto tra diritti incompatibili. La decisione si fonda sulla natura dell’usucapione come modo di acquisto a titolo originario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Servitù Apparente: Basta un Portone per Provarla?

L’acquisto di un diritto per usucapione servitù apparente è un tema centrale nel diritto immobiliare, spesso fonte di complesse controversie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 31977 del 2024, offre chiarimenti cruciali su due aspetti fondamentali: quali opere sono sufficienti a dimostrare l’apparenza della servitù e come l’usucapione si coordina con il particolare regime del sistema tavolare. La decisione conferma che la presenza di opere visibili e permanenti, come un portone, può essere prova sufficiente per l’acquisto del diritto di passaggio.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di un proprietario di accertare l’avvenuta usucapione di una servitù di passo a piedi e con mezzi meccanici su due fondi vicini. Per accedere alla sua proprietà, infatti, transitava da sempre attraverso un’area appartenente a due diversi soggetti. Il Tribunale di primo grado accoglieva la sua domanda, riconoscendo l’acquisto del diritto per possesso ultraventennale.

La proprietaria di uno dei fondi serventi impugnava la decisione dinanzi alla Corte d’Appello, ma il suo gravame veniva respinto. Non soddisfatta, proponeva ricorso per Cassazione, basandolo su due motivi principali: l’errata valutazione del requisito dell’apparenza della servitù e la violazione delle norme specifiche del sistema tavolare.

L’Usucapione Servitù Apparente e il Requisito delle Opere Visibili

Il primo motivo di ricorso contestava la decisione della Corte d’Appello di ritenere sufficiente la sola “presenza di un portone” per integrare il requisito dell’apparenza richiesto dall’art. 1061 c.c. Secondo la ricorrente, non basta un’opera visibile, ma è necessario un quid pluris: l’opera deve manifestare in modo inequivocabile la sua specifica destinazione all’esercizio della servitù, evidenziando il rapporto di subordinazione tra i fondi.

La Cassazione ha rigettato questa argomentazione, qualificandola come un tentativo di riesaminare il merito della valutazione fattuale, operazione preclusa in sede di legittimità. La Corte ha ribadito il suo orientamento consolidato: il requisito dell’apparenza si configura con la presenza di segni visibili di opere permanenti oggettivamente destinate all’esercizio della servitù. In questo caso, la Corte d’Appello aveva ritenuto, con un apprezzamento insindacabile, che l’esistenza del portone d’accesso, il cui utilizzo ultraventennale era stato confermato dai testimoni e dalla consulenza tecnica, provasse a sufficienza l’apparenza del diritto di transito.

La Prevalenza dell’Usucapione nel Sistema Tavolare

Il secondo motivo, più tecnico, riguardava il rapporto tra usucapione e sistema tavolare, vigente nei territori dell’ex impero austro-ungarico. La ricorrente sosteneva che, in base alla legge speciale (R.D. 499/1929), l’usucapione non potesse prevalere sull’acquisto a titolo derivativo (la sua compravendita) se non fosse stata provata la sua conoscenza o conoscibilità del passaggio al momento dell’acquisto.

Anche questo motivo è stato giudicato infondato. La Suprema Corte ha operato una distinzione fondamentale. Le norme speciali invocate dalla ricorrente si applicano quando c’è un conflitto tra acquisti incompatibili (es. due persone che acquistano la stessa proprietà dallo stesso dante causa). Nel caso di specie, invece, si ha un concorso tra diritti non incompatibili: il diritto di proprietà intavolato della ricorrente e la servitù di passo extra-tavolare, acquisita a titolo originario tramite usucapione. In questa situazione, non si applica la regola che richiede l’elemento soggettivo (conoscenza/conoscibilità) in capo all’acquirente a titolo derivativo. L’efficacia costitutiva dell’intavolazione è limitata agli atti tra vivi e non si estende agli acquisti a titolo originario come l’usucapione.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, basando la sua decisione su principi giuridici consolidati. In primo luogo, ha riaffermato che la valutazione sull’idoneità di un’opera a dimostrare l’apparenza di una servitù costituisce un apprezzamento di fatto, riservato al giudice di merito e non censurabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato. La Corte d’Appello aveva correttamente valutato che il portone, insieme alle testimonianze sul suo uso prolungato, integrasse pienamente il requisito di visibilità e permanenza richiesto dalla legge.

In secondo luogo, la Corte ha chiarito in modo definitivo il rapporto tra usucapione e sistema tavolare in contesti di diritti non confliggenti. Ha specificato che l’usucapione, quale modo di acquisto a titolo originario, produce i suoi effetti indipendentemente dalla pubblicità tavolare e dalla buona o mala fede del terzo acquirente successivo. Le norme che tutelano l’affidamento del terzo sulla base delle risultanze dei libri fondiari non operano quando il conflitto non è tra due acquisti derivativi incompatibili, ma tra un acquisto derivativo e uno originario.

le conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza due importanti principi. Primo, per l’usucapione servitù apparente, la prova dell’esistenza di opere visibili e stabili, come un semplice portone, può essere considerata sufficiente se il loro utilizzo continuato nel tempo è adeguatamente dimostrato. Secondo, l’acquisto per usucapione in territori soggetti al sistema tavolare prevale sull’acquisto successivo regolarmente intavolato, senza che sia necessario indagare lo stato psicologico dell’acquirente. Questa decisione sottolinea la forza dell’acquisto a titolo originario e fornisce certezza giuridica nei rapporti tra proprietari di fondi vicini.

Cosa è necessario per dimostrare una servitù apparente ai fini dell’usucapione?
È necessaria la presenza di opere visibili e permanenti oggettivamente destinate all’esercizio della servitù, come una strada, un acquedotto o, come nel caso di specie, un portone d’accesso, il cui utilizzo protratto per almeno vent’anni sia provato.

Un diritto acquisito per usucapione prevale su un successivo acquisto registrato nel sistema tavolare?
Sì. L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario e prevale sull’acquisto a titolo derivativo (es. compravendita) successivamente intavolato, quando i diritti non sono tra loro incompatibili (es. proprietà e servitù).

La conoscenza della servitù da parte del nuovo proprietario del fondo è rilevante nel sistema tavolare?
No, non in questo caso. La conoscenza o conoscibilità della servitù da parte di chi acquista il fondo servente non è un requisito necessario perché l’usucapione, già perfezionatasi, possa essere opposta. Questo perché non si tratta di un conflitto tra acquisti contraddittori, ma di un concorso di diritti compatibili.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31977 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31977 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 11/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11710/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME con domicilio eletto presso lo studio di quest’ultimo in Roma, INDIRIZZO, se. A, int. 4;

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME con domicilio digitale presso la propria casella di posta elettronica certificata;

-controricorrente-

per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Trento n. 17/2020, pubblicata il 17 gennaio 2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23 ottobre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME

lette le memorie depositate dalle parti.

FATTI DI CAUSA

-Con atto di citazione del 28 luglio 2015, NOME COGNOME premesso di essere comproprietario con la moglie della p.ed. 489 e delle pp.mm. 1, 3 e 5 della p.ed. 414/3 del Comune di Dro e di essere sempre transitato, per accedere alle sue proprietà, sulla p.ed. 414, di proprietà di NOME COGNOME, nonché sulla p.m. 1 della p.ed. 413/2, di proprietà di NOME COGNOME – conveniva questi ultimi due proprietari in giudizio dinanzi al Tribunale di Rovereto chiedendo, in via principale, di accertare l’intervenut o acquisto per usucapione del diritto di servitù di passo a piedi e con mezzi a favore delle sue particelle e, in subordine, di costituire la medesima servitù in via coattiva per interclusione.
La convenuta COGNOME si costituiva in giudizio eccependo la nullità della notificazione della citazione introduttiva, chiedendo la remissione in termini ed insistendo, in ogni caso, per il rigetto delle domande attoree, in quanto infondate.

Il convenuto COGNOME rimaneva contumace.

La causa veniva istruita dal l’adito Tribunale mediante l’ espletamento di prova orale e con produzione documentale.

Con sentenza n. 401/2016, pubblicata in data 21 dicembre 2016, il Tribunale di Rovereto, in accoglimento della domanda, accertava l’ avvenuto acquisto per usucapione -da parte dell’attore – del diritto di servitù di passo dedotto in causa a piedi e con mezzi meccanici, ordinando al Conservatore del libro fondiario di provvedere alla relativa intavolazione.

-Avverso detta sentenza NOME COGNOME proponeva gravame dinanzi alla Corte d’Appello di Trento.

Si costituiva in secondo grado NOME COGNOME chiedendo la conferma della sentenza di primo grado.

L’appellato NOME COGNOME rimaneva contumace.

Con sentenza n. 17/2020, pubblicata in data 17 gennaio 2020, la Corte d’Appello di Trento ha respinto l’impugnazione e condannato l’appellante alla rifusione delle spese di lite.

–NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

-A seguito della proposta di definizione ex art. 380 bis cod. proc. civ. del Consigliere delegato, la ricorrente ha chiesto la decisione.

Entrambe le parti hanno depositato una memoria ex art. 380 bis.1 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con il primo motivo di ricorso, la ricorrente denuncia la violazione/falsa applicazione dell’art. 1061 cod. civ. (art. 360 n. 3 cod. proc. civ. ), nella parte in cui la Corte d’Appello ha ritenuto che il requisito dell’apparenza della servitù fosse integrato dalla sola ‘presenza di un portone’ nel preteso fondo dominante, senza indagare se detta opera permanente evidenziasse in modo obiettivo e inequivocabile il rapporto di subordinazione tra fondi, integrante il contenuto della servitù.
Si deduce che l’art. 1061 cod. civ . consente l’acquisto per usucapione solo delle servitù apparenti e precisa che sono apparenti le servitù che hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio. Si aggiunge che il diritto vivente ha da tempo chiarito che non è sufficiente la presenza di opere visibili e permanenti, ma è necessario un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all’esercizio della servitù. In sostanza, è necessario che l’opera visibile e permanente sia tale da mettere in risalto, in modo obiettivo e inequivoco, il collegamento funzionale – e quindi il rapporto di subordinazione – tra fondi, integrante il contenuto della servitù (si richiamano Cass. 11 agosto 1989 n. 3695; Cass. 17 febbraio 2004
n. 2994; Cass. 15 ottobre 2007 n. 21597; Cass. 8 giugno 2017 n. 14292).

1.1. -Il motivo è infondato.

Il requisito dell’apparenza della servitù, di cui all’art. 1061 cod. civ., necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al relativo esercizio ed attestanti in modo non equivoco l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, anche quando tali opere insistano sul fondo dominante o su quello appartenente a terzi. Ne consegue che, ove le opere visibili e permanenti consistano in un portone ed in un androne, siti nel preteso fondo servente e utilizzabili per l’accesso sia a quest’ultimo che al preteso fondo dominante, l’apparenza della servitù postula comunque il riscontro dell’univocità della loro funzione oggettiva rispetto all’uso della servitù stessa (Cass., Sez. VI-2, 6 maggio 2021, n. 11834; Cass., Sez. II, 21 novembre 2014, n. 24856).
La Corte d’appello ha ritenuto -in base ad un adeguato apprezzamento di merito, perciò insindacabile nella presente sede di legittimità – sufficiente ai fini della prova dell’apparenza del diritto di transito l’esistenza di un portone d’accesso, il cui utilizzo ultraventennale era stato confermato dai testimoni escussi. La presenza del portone risulta, inoltre, confermata dalla consulenza tecnica d’ufficio e la Corte trentina ha ritenuto che la configurazione dei luoghi escludeva che l’esercizio del passaggio fosse stato limitato alla parte del piazzale riguardante la proprietà di NOME COGNOME evitando quindi la parte di proprietà dell’attuale ricorrente.
2. -Con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente lamenta la violazione/falsa applicazione dell’art. 5 , comma 3, R.D. 28 marzo 1929, n. 499 (art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), laddove la Corte di appello avrebbe omesso di indagare l’ esistenza del presupposto di legge necessario per il prevalere dell’usucapione sull’acquisto a titolo

derivativo nel sistema tavolare, presupposto costituito dallo stato psicologico soggettivo della conoscenza o conoscibilità dell’acquisto dell’usucapione della servitù in capo all’acquirente a titolo derivativo al momento dell’acquisto . Si sottolinea che la sentenza della Corte di Appello di Trento, nella parte in cui, condividendo la valutazione del primo giudice, afferma che la presenza del portone nella p.ed. 414/3 dimostrerebbe inequivocabilmente l’esistenza di un accesso, violerebbe il disposto dell’ar t. 5 del R.D. n. 499/1929 (Disposizioni relative ai Libri Fondiari dei territori delle nuove province). L’art. 5 R.D. 499/1929 prevede che chi pretende di avere acquistato la proprietà o un altro diritto reale su beni immobili per usucapione o per altro modo di acquisto originario, può ottenerne l’iscrizione nel libro fondiario sulla base di una sentenza passata in giudicato che gli riconosca il diritto stesso. La Corte d’Appello di Trento sarebbe pervenuta erroneamente a ritenere che il disposto dell’art. 5 del R.D. n. 499/1929 e quello dell’art. 1061 cod. civ. facciano riferimento al medesimo presupposto oggettivo de ll’ apparenza del passaggio. Pertanto , la Corte d’Appello non si sarebbe preoccupata di indagare il presupposto soggettivo dell’usucapione invocato, vale a dire la conoscenza o la conoscibilità al momento dell’acquisto, da parte dell’acquirente a titolo derivativo, NOME COGNOME, del passaggio che NOME COGNOME pretende di avere praticato sul cortile p.m. 1 della p.ed. 413/2 per raggiungere la p.ed. 414/3.
2.1. -Il motivo è infondato.

Per i beni soggetti al regime tavolare, previsto dal r.d. 28 marzo 1929, n. 499, nelle province già austro-ungariche, l’efficacia costitutiva dell’iscrizione o intavolazione è limitata agli atti tra vivi, e non è estensibile ai trasferimenti per successione ereditaria, o agli acquisti a titolo originario, come l’usucapione (Cass., Sez. II, 21 maggio 2012, n. 8001; Cass., Sez. II, 6 dicembre 1997, n. 12428; Cass., Sez. II, 23 marzo 1995, n. 3370).

Nei territori in cui vige il sistema tavolare basato sul principio della pubblicità costitutiva, allorché, come nella fattispecie, non venga in rilievo un conflitto di acquisti fra loro contraddittori, ma sorga un problema di concorso tra diritti “non incompatibili”, l’uno intavolato e l’altro extra tavolare, come nel caso di servitù, non è applicabile l’art. 5, comma 3, r.d. n. 499 del 1929, e non viene in rilievo, di conseguenza, l’atteggiamento soggettivo di colui il quale abbia acquistato la proprietà sulla base della fede del libro fondiario. (Cass., Sez. II, 20 maggio 2019, n. 13501).
-Il ricorso, in definitiva, deve essere rigettato.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Essendo la decisione resa all’esito di un procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380-bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi del comma secondo della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, la ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamento delle ulteriori somme ex art. 96 commi 3 e 4 cod. proc. civ., sempre come liquidate in dispositivo.
Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.000,00 per compensi, oltre ad euro 200,00 per esborsi, spese generali nella misura del 15% e accessori di legge.

Condanna, altresì, la stessa ricorrente al pagamento, ai sensi dell’art. 96, comma 3, cod. proc. civ. ed in favore del controricorrente, di una somma ulteriore di euro 1.500,00, equitativamente determinata, nonché -ai sensi dell’art. 96, comma 4, cod. proc. civ. – al pagamento dell ‘importo di euro 1.000,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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