Usucapione: quando la detenzione non diventa possesso

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un soggetto che rivendicava la proprietà di un immobile per usucapione. L’individuo aveva ottenuto la disponibilità del bene tramite un contratto preliminare di compravendita, ma secondo i giudici questo ha generato una mera detenzione e non un possesso utile ai fini dell’usucapione, poiché non era intervenuto un atto idoneo a mutare il titolo del godimento. La decisione conferma che la richiesta di una nuova valutazione dei fatti è preclusa in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e Contratto Preliminare: Quando la Detenzione Non Diventa Possesso

L’istituto dell’usucapione rappresenta una delle modalità più particolari di acquisto della proprietà, basata sul possesso prolungato nel tempo. Tuttavia, non ogni forma di godimento di un bene è idonea a far maturare questo diritto. Con la recente Ordinanza n. 10273/2024, la Corte di Cassazione torna a ribadire la fondamentale distinzione tra possesso e detenzione, chiarendo perché la disponibilità di un immobile ottenuta tramite un contratto preliminare di compravendita non è, di per sé, sufficiente a configurare il possesso necessario per l’usucapione.

I Fatti del Caso: Dalla Promessa di Vendita all’Esecuzione Immobiliare

La vicenda trae origine da un’opposizione a un’esecuzione immobiliare. Il soggetto opponente sosteneva di aver acquisito la piena proprietà dell’immobile pignorato per usucapione, avendolo posseduto per oltre vent’anni. La sua relazione con il bene era iniziata nel lontano 1979, sulla base di un contratto preliminare di compravendita che gli aveva concesso la disponibilità materiale dell’immobile. Anni dopo, nel 1999, aveva anche tentato di ottenere una sentenza che tenesse luogo del contratto definitivo non concluso (ai sensi dell’art. 2932 c.c.), ma la sua domanda era stata respinta per prescrizione nel 2003.

Il Percorso Giudiziario e il Principio della Doppia Conforme

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano rigettato la sua opposizione. I giudici di merito hanno stabilito che il rapporto con l’immobile, essendo nato da un contratto preliminare, costituiva una semplice detenzione e non un possesso. Secondo questa ricostruzione, il promissario acquirente, godendo del bene in anticipo, lo fa in qualità di detentore, riconoscendo implicitamente che la proprietà appartiene ancora al promittente venditore. Solo dal momento della sentenza del 2003, che aveva respinto la sua domanda, si sarebbe potuto ipotizzare un mutamento del titolo da detenzione a possesso, ma da quella data non era trascorso il tempo necessario per usucapire.

L’Analisi della Cassazione e i Limiti del Ricorso sull’Usucapione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni precedenti. La Suprema Corte ha innanzitutto sottolineato come, in presenza di una “doppia conforme” (due sentenze di merito con la stessa conclusione), sia preclusa la possibilità di denunciare l’omesso esame di un fatto decisivo. Il ricorrente, infatti, lamentava una valutazione errata delle prove, ma la Cassazione ha ribadito che il suo ruolo non è quello di un terzo grado di giudizio sui fatti. Non può sostituire la propria valutazione a quella dei giudici di merito, ma solo verificare la corretta applicazione della legge e la coerenza logica della motivazione. Nel caso di specie, la motivazione della Corte d’Appello è stata ritenuta completa e non illogica, e quindi non sindacabile in sede di legittimità.

Le Motivazioni: Detenzione vs Possesso ai Fini dell’Usucapione

Il cuore della decisione risiede nella distinzione giuridica tra possesso e detenzione. Chi ottiene la consegna anticipata di un immobile sulla base di un contratto preliminare non è un possessore, ma un detentore qualificato. Questo perché il suo potere sul bene deriva da un titolo contrattuale che presuppone il riconoscimento dell’altrui diritto di proprietà. Per poter iniziare a possedere utilmente ai fini dell’usucapione, è necessario un atto di “interversione del possesso”: un’azione chiara e inequivocabile con cui il detentore manifesta l’intenzione di comportarsi come proprietario esclusivo, cessando di riconoscere il diritto altrui. Nel caso esaminato, i giudici non hanno ravvisato un simile atto, ritenendo che la relazione con il bene fosse sempre rimasta nell’alveo della detenzione.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Pronuncia

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale in materia di diritti reali: non basta avere la disponibilità materiale di un bene per poterlo usucapire. È indispensabile dimostrare l’esistenza dell'”animus possidendi”, ovvero l’intenzione di esercitare sul bene i poteri che spettano al proprietario. La stipula di un contratto preliminare, pur garantendo il godimento anticipato, non trasferisce il possesso ma solo la detenzione. Per trasformare questa detenzione in possesso utile per l’usucapione è necessario un mutamento del titolo, che deve essere provato in modo rigoroso. La decisione serve anche da monito sui limiti del ricorso in Cassazione, che non può essere utilizzato per ottenere una nuova e diversa valutazione delle prove già esaminate nei gradi di merito.

La disponibilità di un immobile in base a un contratto preliminare di vendita è sufficiente per l’usucapione?
No, secondo la Corte la disponibilità basata su un contratto preliminare configura una “detenzione” e non un “possesso” utile ai fini dell’usucapione. Il promissario acquirente, utilizzando l’immobile, riconosce l’altrui proprietà fino alla stipula del contratto definitivo.

Cosa si intende per “doppia conforme” e quali sono le sue conseguenze nel processo?
Si ha “doppia conforme” quando le sentenze di primo e secondo grado arrivano alla stessa conclusione sui fatti. Questa circostanza, secondo la legge, preclude la possibilità di presentare ricorso in Cassazione per il motivo di “omesso esame di un fatto decisivo”, limitando l’impugnazione alle sole questioni di violazione di legge.

È possibile chiedere alla Corte di Cassazione di riesaminare le prove del processo?
No, la Corte di Cassazione non è un giudice del fatto e non può riesaminare le prove o le risultanze istruttorie. Il suo compito è verificare la corretta interpretazione e applicazione delle norme di diritto e controllare la logicità e coerenza della motivazione della sentenza impugnata, senza entrare nel merito della valutazione delle prove, che è riservata ai giudici dei gradi precedenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10273 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10273 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 12105-2020 proposto da:

NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende

– controricorrente –

nonchè contro

COGNOME NOME, ONOIU AXINETA, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME BICE, COGNOME IGINO, RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME e COGNOME NOME

– intimati –

avverso la sentenza n. 1306/2019 della CORTE DI APPELLO di LECCE, depositata il 28/11/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto depositato il 6.5.2009 NOME proponeva opposizione avverso l’esecuzione immobiliare distinta dal numero R.G.E. 269/2006, pendente innanzi il Tribunale di Lecce, chiedendo che venisse accertata l’usucapione, in suo favore, della piena proprietà del cespite oggetto di esecuzione, per averla posseduta per più di vent’anni.

Con sentenza n. 3439/2016 il Tribunale rigettava l’opposizione, sul presupposto che l’COGNOME avesse instaurato la relazione con la res sulla base di un contratto preliminare di compravendita del luglio 1979; avesse poi agito nel 1999 per ottenere sentenza tenente luogo del contratto non concluso, ai sensi dell’art. 2932 c.c.; domanda che era stata però rigettata dal Tribunale per prescrizione del diritto azionato, con sentenza n. 1202/2003, solo a decorrere dalla quale poteva essere ritenuto mutato il titolo, da detenzione in possesso.
Con la sentenza impugnata, n. 1306/2019, la Corte di Appello di Lecce rigettava il gravame interposto dall’COGNOME avverso la decisione di primo grado, confermandola.

Propone ricorso per la cassazione della pronuncia di secondo grado COGNOME NOME, ad un unico motivo.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, NOME, NOME, NOME, NOME, NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, intimati, non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

Con istanza del 1.6.2023 la parte ricorrente, dopo aver ricevuto la comunicazione della proposta di decisione ai sensi di quanto previsto dall’art. 380-bis c.p.c., ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio, fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 c.p.c., la parte ricorrente ha depositato memoria

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dei motivi di ricorso, con l’unico motivo la parte ricorrente lamenta l’omesso esame di fatto decisivo e la violazione degli artt. 1140 e 1158 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente escluso la sussistenza dei presupposti per il riconoscimento dell’usucapione,

configurando l’COGNOME quale mero detentore, e non possessore, del bene immobile oggetto di causa.

La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. è del seguente tenore:

‘ INAMMISSIBILITA’ e/o MANIFESTA INFONDATEZZA del ricorso principale avverso statuizione di rigetto di domanda di usucapione (doppia conforme).

Unico motivo : inammissibile, o comunque manifestamente infondato, in quanto con esso il ricorrente lamenta l’omesso esame di fatto decisivo, ritenendo non conseguita, da parte dell’COGNOME, la prova del possesso esclusivo del bene necessaria ai fini del riconoscimento dell’usucapione. Si deve rilevare, innanzitutto, che la deduzione del vizio di omesso esame è preclusa in presenza di ipotesi di cd. ‘doppia conforme’. Inoltre, l’omesso esame utilmente denunziabile in Cassazione deve riguardare un fatto storico considerato nella sua oggettiva esistenza, ‘… dovendosi intendere per “fatto” non una “questione” o un “punto” della sentenza, ma un fatto vero e proprio e, quindi, un fatto principale, ex art. 2697 c.c., (cioè un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) od anche un fatto secondario (cioè un fatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purché controverso e decisivo’ (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17761 del 08/09/2016, Rv. 641174; cfr. anche Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 2805 del 05/02/2011, Rv. 616733). Non sono quindi ‘fatti’ nel senso indicato dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., né le singole questioni decise dal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, ed infine neppure le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio.
Infine, ed in ogni caso, la censura sollecita una revisione del giudizio di fatto operato dalla Corte territoriale, senza considerare che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).
Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla

sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830)’.

Il Collegio condivide il contenuto della proposta ex art. 380bis c.p.c.

La memoria depositata dalla parte ricorrente non offre argomenti ulteriori rispetto a quelli contenuti nel ricorso.

Il ricorso va, pertanto, dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese processuali, liquidate come in dispositivo. Nulla invece nei confronti delle parti rimaste intimate, in assenza di svolgimento, da parte delle stesse, di attività processuale nel presente giudizio di legittimità.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in €

6.000 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, iva, cassa avvocati, ed agli esborsi, liquidati in € 200 con accessori tutti come per legge.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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