Usucapione: quando il possesso diventa proprietà

La Corte di Cassazione ha confermato la validità dell’acquisto per usucapione di un’area esterna utilizzata da una società come parcheggio e deposito materiali. I ricorrenti sostenevano che l’occupazione fosse frutto di mera tolleranza e che una procedura espropriativa avviata dall’ente stradale avesse interrotto i termini per l’usucapione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, stabilendo che la valutazione delle prove testimoniali spetta esclusivamente al giudice di merito e che l’esproprio contro il proprietario formale non interrompe il possesso materiale del terzo se non ne impedisce l’esercizio concreto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione: quando il possesso di un’area diventa proprietà

L’istituto dell’usucapione rappresenta uno dei pilastri del nostro ordinamento civile, permettendo la stabilizzazione delle situazioni di fatto che si protraggono nel tempo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini tra possesso esclusivo, tolleranza del proprietario e interruzione dei termini legali.

L’analisi dei fatti

La vicenda riguarda una società immobiliare che ha agito in giudizio per veder dichiarato l’acquisto per usucapione di una porzione di terreno adiacente alla propria sede. L’area, rifinita con ghiaia e stabilizzato, era stata utilizzata per oltre vent’anni come parcheggio esclusivo, deposito di materiali e sede di contatori delle utenze. I nuovi acquirenti del terreno confinante si sono opposti, sostenendo che tale utilizzo fosse avvenuto per mera tolleranza del precedente proprietario e che una procedura di esproprio avviata dall’ANAS avesse comunque interrotto il decorso del tempo necessario per l’acquisto della proprietà.

La decisione dell’organo giurisdizionale

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso presentato dai privati, confermando la sentenza della Corte d’Appello. I giudici hanno ribadito che la prova del possesso ultraventennale era stata ampiamente fornita tramite testimonianze coerenti, le quali descrivevano un uso esclusivo e continuativo dell’area da parte della società. La Suprema Corte ha sottolineato come il controllo sulla valutazione delle prove sia precluso in sede di legittimità, specialmente in presenza di una cosiddetta “doppia conforme”, ovvero quando i primi due gradi di giudizio giungono alla medesima ricostruzione dei fatti.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su due pilastri giuridici fondamentali. In primo luogo, la distinzione tra possesso e tolleranza: per vincere la presunzione di possesso, non basta allegare la tolleranza, ma occorre provarla rigorosamente, dimostrando che l’uso del bene era dovuto a rapporti di cortesia o familiarità, circostanza esclusa nel caso di specie. In secondo luogo, la Corte ha chiarito che una procedura espropriativa non costituisce di per sé un atto interruttivo del possesso se rivolta esclusivamente al proprietario formale (iscritto nei registri immobiliari) e non al possessore di fatto. L’interruzione dell’usucapione può avvenire solo tramite atti giudiziali diretti contro il possessore o attraverso la perdita materiale del godimento del bene, evento mai verificatosi poiché il cantiere stradale non aveva mai occupato fisicamente l’area in contestazione.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma che chi utilizza un bene immobile come proprio per oltre vent’anni, provvedendo alla sua manutenzione e destinandolo a un uso esclusivo, acquisisce il diritto di proprietà indipendentemente dalle vicende amministrative che colpiscono il proprietario formale. Per i proprietari terrieri, il monito è chiaro: l’inerzia prolungata di fronte all’occupazione altrui comporta il rischio concreto di perdere il diritto sul bene. Risulta quindi essenziale agire tempestivamente con atti formali di interruzione del possesso per evitare che l’usucapione si perfezioni a favore di terzi.

Cosa serve per dimostrare l’usucapione di un terreno?
Occorre provare il possesso esclusivo e ininterrotto per vent’anni, comportandosi come il legittimo proprietario attraverso attività concrete come la manutenzione, la recinzione o l’installazione di impianti.

Una procedura di esproprio interrompe sempre l’usucapione?
No, se la procedura è rivolta solo al proprietario formale e non impedisce materialmente al possessore di continuare a usare il bene, il termine per l’acquisto della proprietà non si ferma.

Si può contestare la valutazione dei testimoni in Cassazione?
No, la valutazione delle testimonianze e delle prove è riservata esclusivamente ai giudici di merito e non può essere riesaminata nel giudizio di legittimità davanti alla Suprema Corte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27953 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27953 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/10/2023

O R D I N A N Z A

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME , rappresentati e difesi per procura alle liti in calce al ricorso da ll’ AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati presso il suo studio in Forlì, INDIRIZZO.

Ricorrenti

contro

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Forlì, in persona del suo rappresentante sig. COGNOME NOME, rappresentata e difesa per procura alle liti allegata al controricorso dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, elettivamente domiciliata presso l’indirizzo digitale pec dei difensore .

Controricorrente

avverso la sentenza n. 2130/2022 della Corte di appello di Bologna, depositata il 24. 10. 2022.

Udita la relazione del consigliere relatore NOME COGNOME alla camera di consiglio del 15. 9. 2023.

Fatti di causa e ragioni della decisione

Con sentenza n. 2130 del 24. 10. 2022 la Corte di appello di Bologna confermò la decisione di primo grado che, per quanto qui ancora rileva, in accoglimento della domanda proposta dalla RAGIONE_SOCIALE, aveva dichiarato l’intervenuto acquisto per us ucapione in suo favore della porzione della particella n. 140 fg. 120 non asfaltata e finita con ghiaia e stabilizzato, contraddistinta nella relazione tecnica redatta dal geom. COGNOME con colorazione verde e lettere TARGA_VEICOLO. La Corte motivò tale statuizione affermando che la RAGIONE_SOCIALE attrice aveva dimostrato il possesso ultraventennale dell’area per cui è causa, adiacente la sua proprietà, risultando dai testi escussi che essa l’aveva utilizzata dal 1994 in via esclusiva come deposito di materiali e parcheggio di autoveicoli, vi aveva collocato i contatori del proprio immobile e, per un periodo, un container ed aveva provveduto alla sua manutenzione e che tale possesso non poteva considerarsi validamente interrotto né dalla procedura espropriativa promossa da ll’RAGIONE_SOCIALE per la realizzazione di opere stradali adiacenti , né dall’atto con cui nel 2014 l’intestatario dell’area aveva compromesso e poi venduto nel 2015 il bene ai convenuti COGNOME NOME e COGNOME NOME.
Per la cassazione di questa sentenza, notificata il 24. 10. 2022, propongono ricorso, con atto notificato il 22. 12. 2022, COGNOME NOME e COGNOME NOME, sulla base di due motivi.

Resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

La causa è stata avviata in decisione in camera di consiglio.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Il primo motivo di ricorso denunzia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1140, e 1147 cod. civ. e degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., lamentando che la Corte di appello abbia riconosciuto i requisiti del possesso e la sua durata utile per il maturarsi dell’usucapione sulla base di una errata ed arbitraria interpretazione delle dichiarazioni rese dai testimoni escussi, da cui, si sostiene, non risultava alcuna prova del possesso, emergendo, in contrario, che

l’occupazione dell’area ad opera della controparte era dovuta a mera tolleranza dell’allora proprietario, era stata temporanea e non si era sostanziata in un possesso corrispondente all’ esercizio del diritto di proprietà.

Il mezzo è inammissibile.

Il ricorso veicola le censure di violazione di legge prospettate in forma non autonoma, ma motivandole in ragione di una diversa interpretazione delle risultanze istruttorie e quindi di una ricostruzione dei fatti alternativa rispetto a quella accolta dalla Corte territoriale. E’ noto, per contro, che la valutazione delle prove e l’accertamento dei fatti rilevanti ai fini della decisione costituiscono operazioni demandate dalla legge alla esclusiva competenza del giudice di merito, i cui risultati non sono sindacabili in sede di giudizio di legittimità.
Né nella specie tali censure possono trovare ingresso nel giudizio di legittimità deducendo la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ.. Questa Corte ha più volte precisato la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. si verifica soltanto quando il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa al di fuori dei poteri officiosi riconosciutigli dalla legge, mentre la censura di violazione dell’art. 116 cod proc. civ. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa secondo il suo “prudente apprezzamento”, attribuendole un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente mezzo di prova ( Cass. S.U. n. 20867 del 2020 ). Sono pertanto inammissibili le censure che, in sede di giudizio di legittimità, si limitino a contestare il risultati dell’apprezzamento dei mezzi di prova da parte del giudice di merito posti a fondamento del proprio convincimento.
Si rileva inoltre che nel caso di specie, dalla lettura della sentenza impugnata, emerge chiaramente che la pronuncia di usucapione appare motivata in perfetta conformità alla ricorrenza dei presupposti di legge, avendo, da un lato, la Corte fondato la sua conclusione affermando, sulla base delle dichiarazioni testimoniali

che ha richiamato, che la RAGIONE_SOCIALE attrice aveva occupato l’area, dal 1994 al 2015, come deposito di materiali e parcheggio di autoveicoli, vi aveva collocato i contatori del proprio immobile e, per un periodo, un container ed aveva provveduto alla sua manutenzione, anche con stesura periodica dello stabilizzato, e che ciò era avvenuto in via esclusiva, non essendo stata essa stata utilizzata da altri, e, dall’altro, escluso che tale occupazione fosse stata autorizzata dall’intestatario del bene o da altri, precisando che tale circosta nza non era stata né allegata né provata.
Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1144 e 1148 cod. civ. e degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. . in relazione all’art. 2697 cod. civ., censurando la sentenza impugnata per avere affermato l’inesistenza di fatti comprovanti la discontinuità o l’interruzione del possesso vantato dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sul bene per cui è causa, tralasciando di considerare che tale area era stata occupata, dal 2004 e dal 2012, dall’RAGIONE_SOCIALE con un proprio cantiere per la realizzazione del nuovo assetto viario nella zona, come risulta provato dai documenti attestanti lo svolgimento della relativa procedura espropriativa e la corresponsione, all’allora intestatario del bene, di una indennità.
Anche questo motivo è inammissibile.

La sentenza impugnata ha dato atto che l’area in questione era stata interessata da una procedura espropriativa da parte dell’RAGIONE_SOCIALE, ma ha anche precisato che tale circostanza non poteva costituire atto valido di interruzione del possesso, essendosi tale procedura svolta nei confronti del formale intestatario del bene e non nei confronti del possessore, il cui possesso, ha precisato, può reputarsi interrotto solo da situazioni di fatto che ne impediscano materialmente l’esercizio , la cui ricorrenza ha escluso. Per contro dalla sentenza non emerge affatto la circostanza che l’area di cui si discute sia stata occupata, in tutto o in parte, per i lavori di viabilità intrapresi dall’RAGIONE_SOCIALE. Il richiamo alle prove testimoniali, valutate nel senso che il bene era stato occupato, per oltre un ventennio, esclusivamente dalla RAGIONE_SOCIALE attrice, appare anzi smentire la circostanza suddetta. In ogni caso il
motivo è inammissibile in quanto la censura con esso sollevata introduce un vizio di nullità della sentenza per omesso esame di fatto decisivo, non proponibile nel caso di specie ai sensi dell’art. 348 ter, comma 5, cod. proc. civ., avendo la sentenza di appello deciso sulla base delle stesse alle ragioni di fatto accolte dal giudice di primo grado ( c.d. doppia conforme ).

Il ricorso va pertanto dichiarato inammissibile.

Le spese di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in Euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile del

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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