Usucapione: prova del possesso e validità della vendita

La Corte di Cassazione ha confermato la validità dell’acquisto per usucapione di alcuni terreni, rigettando il ricorso di un soggetto che ne rivendicava la proprietà esclusiva. La decisione si fonda sulla prova di un possesso ultraventennale, manifestatosi attraverso attività agricole costanti e atti dispositivi, rendendo legittima la successiva vendita dei beni. La Suprema Corte ha ritenuto inammissibili le contestazioni relative alla valutazione delle prove testimoniali, poiché riservate al giudice di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione e possesso: quando il tempo consolida la proprietà

L’istituto dell’usucapione rappresenta uno dei pilastri del diritto immobiliare italiano, permettendo la stabilizzazione delle situazioni di fatto prolungate nel tempo. Recentemente, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sulla validità di un acquisto a titolo originario basato sul possesso continuato, confermando che l’esercizio di attività tipiche del proprietario per oltre vent’anni preclude ogni rivendicazione tardiva.

I fatti della causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di nullità di un atto di compravendita del 2005. Il ricorrente sosteneva di essere il legittimo proprietario di alcuni terreni che la venditrice aveva alienato dichiarando di averli precedentemente acquisiti per usucapione. Mentre il Tribunale aveva inizialmente accolto la domanda dell’attore, la Corte d’Appello ha ribaltato il verdetto, riconoscendo la maturazione dell’usucapione in capo alla venditrice prima del rogito.

La decisione della Corte di Cassazione

I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso principale, confermando la solidità della sentenza di secondo grado. La Corte ha chiarito che, una volta provato il possesso utile ad usucapionem, il diritto di proprietà si consolida in capo al possessore, rendendo pienamente valido il successivo trasferimento a terzi. Non rileva, in tal senso, che la venditrice non avesse più il possesso al momento della causa, poiché il diritto era già stato acquisito e trasferito legittimamente.

La prova del possesso per l’Usucapione

Il cuore della decisione risiede nella valutazione delle prove testimoniali e documentali. La Corte d’Appello aveva accertato un utilizzo costante dei terreni sin dagli anni ’60, caratterizzato da coltivazione di ortaggi, pascolo di animali, taglio della legna e manutenzione del fondo. Tali attività costituiscono una manifestazione inequivocabile della signoria di fatto sul bene. La Cassazione ha ribadito che il controllo sull’attendibilità dei testimoni e sulla rilevanza delle prove spetta esclusivamente al giudice di merito e non può essere sindacato in sede di legittimità, salvo vizi di logicità manifesta.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha evidenziato come gli atti dispositivi compiuti dalla venditrice, quali l’autorizzazione a recintare il fondo o la costruzione di baracche per attrezzi, siano espressione di un potere dominicale indisturbato. Il ricorrente non è riuscito a dimostrare che tali attività fossero frutto di mera tolleranza, né ha fornito prove idonee a contrastare il possesso ultraventennale documentato. La motivazione della sentenza impugnata è stata ritenuta coerente con il ‘minimo costituzionale’, fornendo un iter logico-argomentativo chiaro e privo di contraddizioni.

Le conclusioni

La sentenza riafferma un principio fondamentale: la proprietà non è un diritto statico, ma richiede vigilanza. Chi trascura i propri beni per decenni rischia di perderli a favore di chi, invece, li utilizza e li valorizza. Per i proprietari terrieri, questa pronuncia sottolinea l’importanza di monitorare costantemente i propri confini e di intervenire formalmente qualora terzi inizino a esercitare attività sui propri fondi, onde evitare che il decorso del tempo trasformi un possesso di fatto in un diritto di proprietà definitivo.

Cosa serve per dimostrare l’usucapione di un terreno?
Occorre provare un possesso pubblico, pacifico e ininterrotto per almeno venti anni, manifestando atti tipici del proprietario come la coltivazione, la recinzione o la manutenzione costante del fondo.

La vendita di un bene usucapito è valida anche senza una sentenza precedente?
Sì, se il termine per l’usucapione è già maturato, il venditore ha già acquisito la proprietà a titolo originario e può legittimamente trasferirla a terzi tramite rogito notarile.

Quali prove sono decisive in una causa di usucapione?
Le testimonianze attendibili che confermano l’uso esclusivo e continuativo del bene nel tempo, unitamente a prove documentali di atti dispositivi, sono fondamentali per il convincimento del giudice.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27864 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 27864 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 03/10/2023

SENTENZA

sul ricorso 9224-2019 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrente –

contro

NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrente –

nonchè contro

NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e domiciliata presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrente –

nonchè contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e domiciliata presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrente e ricorrente incidentale-

avverso la sentenza n. 18/2019 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 07/01/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

udito il P.G., nella persona del AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO; udito l’AVV_NOTAIO per parte ricorrente, l’AVV_NOTAIO per la controricorrente COGNOME e l’AVV_NOTAIO, in sostituzione dell’AVV_NOTAIO, per i controricorrenti COGNOME e COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 6.4.2020 COGNOME NOME evocava in giudizio COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Varese per sentir dichiarare la nullità dell’atto di compravendita del 7.12.2005, in virtù del quale la convenuta aveva acquistato da NOME la proprietà di alcuni terreni, sul presupposto (dichiarato in atto) di averli usucapiti. L’attore invocava altresì l’accertamento della sua esclusiva proprietà sui beni oggetto di causa.

Si costituiva la convenuta COGNOME, resistendo alla domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, dichiararsi l’intervenuta usucapione dei cespiti di cui anzidetto in suo favore, in tesi ai sensi dell’art. 1159

c.c., ed in ipotesi ai sensi dell’art. 1158 c.c., con accessione nel possesso già esercitato dalla sua dante causa.

Veniva integrato il contraddittorio nei confronti di COGNOME NOME, venditrice nell’atto di compravendita del 7.12.2005 di cui anzidetto, e del coniuge dell’acquirente COGNOME, COGNOME NOME, il quale era intervenuto all’atto ai soli fini di certificare che il bene immobile costituiva bene personale della moglie ed era dunque sottratto alla comunione legale, giusta l’art. 179 c.c. La prima, nel costituirsi, spiegava a sua volta domanda riconvenzionale di accertamento dell’intervenuta usucapione dei beni oggetto di causa a suo favore, a fronte del possesso ultraventennale esercitato sui medesimi.
Con sentenza n.516/2016 il Tribunale di Varese accoglieva la domanda principale, rigettando quelle riconvenzionali proposte dalla RAGIONE_SOCIALE e dalla RAGIONE_SOCIALE.

Con la sentenza impugnata, n.18/2019, la Corte di Appello di Milano riformava la decisione di prima istanza, rigettando la domanda principale ed accogliendo quella riconvenzionale di usucapione proposta dalla RAGIONE_SOCIALE.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione NOME NOME, affidandosi a sei motivi.

Resistono con separati controricorsi COGNOME NOME e COGNOME NOME. Resiste con ulteriore controricorso COGNOME NOME, spiegando a sua volta ricorso incidentale condizionato affidato a tre motivi.

Il P .G., nella persona del AVV_NOTAIO, ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l’assorbimento di quello incidentale condizionato.

La parte ricorrente ha depositato memoria in prossimità dell’udienza ed ha partecipato alla stessa, insistendo per l’accoglimento del ricorso. I controricorrenti hanno partecipato a loro volta all’udienza

insistendo per il rigetto del ricorso, ed in subordine, quanto alla COGNOME, per l’accoglimento del ricorso incidentale condizionato dalla stessa proposto.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, il ricorrente principale lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, 167, 169 c.p.c. e 111 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente rigettato la domanda sul presupposto che il contenuto del fascicolo di parte, ritirato in sede di precisazione delle conclusioni e ridepositato dalla parte attrice solo con la memoria di replica, e quindi dopo il termine di cui all’art. 169 c.p.c., non avrebbe dovuto essere considerato dal Tribunale ai fini della decisione. Ad avviso del ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe dovuto considerare che comunque il fascicolo era stato depositato ritualmente in appello e quindi avrebbe dovuto decidere tenendo conto di quanto in esso contenuto, posto che non si trattava di documento nuovi, soggetti alla preclusione di cui all’art. 345 c.p.c., essendo stati ritualmente prodotti in prima istanza. Inoltre, il ricorrente lamenta che il giudice di merito non abbia ritenuto incontroversa la circostanza che egli avesse acquistato la piena proprietà dei terreni oggetto di causa con l’atto del 1963 prodotto in giudizio, a fronte della mancata contestazione da parte dei convenuti.
La censura è inammissibile.

La Corte di Appello, dopo aver affermato che il Tribunale avrebbe dovuto decidere allo stato degli atti, prescindendo dal contenuto del fascicolo tardivamente ridepositato dall’attore, ha comunque ritenuto fondata la domanda riconvenzionale di usucapione proposta dalla COGNOME, ritenendo provato il possesso ultraventennale dei beni oggetto di causa dalla stessa esercitato.

Pur convenendo con la prospettazione di parte ricorrente, circa l’erroneità dell’affermazione della Corte di Appello secondo cui i documenti contenuti nel fascicolo di parte non tempestivamente depositato in prima istanza non potevano essere utilizzati ai fini della decisione, la censura non è comunque accoglibile, stante l’accertamento di merito relativo all’usucapione dei cespiti in favore della COGNOME. Ne consegue il difetto di interesse concreto all’impugnazione, nella misura in cui la doglianza non coglie la ratio della decisione, rappresentata, appunto, dal ritenuto conseguimento della prova del possesso utile ad usucapionem esercitato per oltre venti anni dalla convenuta COGNOME.
Non sussiste, peraltro, alcuna ipotesi di non contestazione, poiché la domanda riconvenzionale spiegata sia dalla COGNOME che dalla COGNOME, di accertamento dell’intervenuta usucapione, in loro favore, dei beni oggetto della domanda principale, implica la contestazione della proprietà degli stessi in capo all’attore.

Con il secondo motivo, il ricorrente principale lamenta la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello, accogliendo la domanda riconvenzionale di usucapione spiegata dalla COGNOME, avrebbe pronunciato ultra petita : la convenuta, attrice in riconvenzionale, aveva infatti invocato l’accertamento dell’usucapione maturatasi all’epoca della compravendita contestata dal COGNOME (7.12.2005), mentre la Corte distrettuale le ha riconosciuto la proprietà del bene per usucapione senza alcuni limite temporale, eccedendo dunque rispetto alla sua domanda.
La censura è infondata.

Una volta ravvisati i presupposti per l’accoglimento della domanda riconvenzionale di usucapione, la stessa opera senza alcun limite

temporale. La statuizione della Corte di Appello, dunque, non solo non eccede rispetto alla domanda riconvenzionale, ma corrisponde esattamente a quest’ultima; del resto, la COGNOME non poteva altro che invocare l’accertamento dell’intervenuta maturazione dell’usucapione, a suo favore, alla data del rogito del 7.12.2005, poiché a decorrere da tale data essa aveva trasferito proprietà e possesso del bene in favore alla parte acquirente, COGNOME NOME.

Con il terzo motivo, il ricorrente principale si duole della violazione e falsa applicazione degli artt. 1158, 1165, 1166 e 1146 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente dichiarato l’intervenuto acquisto per usucapione in favore della COGNOME, nonostante costei avesse trasferito proprietà e possesso del bene alla RAGIONE_SOCIALE da oltre cinque anni. Ad avviso del ricorrente, l’intervenuta alienazione del cespite dalla COGNOME implicherebbe l’interruzione del possesso dello stesso in capo alla RAGIONE_SOCIALE da oltre un anno, con conseguente impossibilità di pervenire all’accoglimento della domanda riconvenzionale di usucapione di cui si discute.
La censura è infondata.

Come già esposto in occasione dello scrutinio del secondo motivo, la RAGIONE_SOCIALE aveva comunque interesse a far dichiarare l’intervenuta usucapione del bene, in proprio favore, alla data del rogito del 7.12.2005 oggetto della domanda di nullità spiegata in via principale dal COGNOME. D’altro canto, il fatto che la RAGIONE_SOCIALE abbia alienato il bene controverso, del quale si era dichiarata proprietaria per intervenuta usucapione ordinaria, alla COGNOME nel 2005 non implica alcuna interruzione del possesso, poiché il termine utile per usucapire si era già maturato alla data del rogito e dunque la proprietà si era già consolidata in capo alla parte venditrice.
Con il quarto motivo, il ricorrente principale lamenta l’omesso esame di fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello non avrebbe considerato che le attività esercitate dalla RAGIONE_SOCIALE sui terreni oggetto di causa avrebbero riguardato soltanto una minima porzione degli stessi, e non la totalità della loro estensione.

Con il quinto motivo, si duole invece dell’omesso esame di fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe omesso di considerare che il COGNOME aveva posseduto pubblicamente e pacificamente i terreni oggetto della domanda dallo stesso proposta, come dimostrato dalla deposizione resa dal teste COGNOME NOME all’udienza del 4.6.2013.

Ed infine, con il sesto ed ultimo motivo il ricorrente contesta l’omesso esame di fato decisivo e violazione degli artt. 1144 e 1158 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte territoriale non avrebbe tenuto conto che la signoria di fatto esercitata dalla COGNOME su parte del terreno oggetto di causa era stata autorizzata dal COGNOME, il quale aveva sempre posseduto i beni in contestazione, anche mediante il proprio incaricato COGNOME NOME.
Le tre censure, suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili.

La Corte di Appello ha ritenuto conseguita la prova del ‘… costante utilizzo dei terreni in questione da parte della NOME e del suo defunto marito, e ciò a partire dagli anni 60, dunque ben oltre il ventennio, secondo quella che risulta tutt’ora esserne la destinazione, ovvero coltivandovi prodotti orticoli, tosando e raccogliendo l’erba, pascolandovi animali, tagliando ed utilizzando la legna. A giudizio della Corte, il contenuto della prova non è dunque affatto generico, bensì puntuale ed a dimostrazione della signoria indisturbata esercitata da NOME COGNOME sui terreni in questione, stanno inoltre la riferita e
concessa autorizzazione a NOME COGNOME di apporre una recinzione tra i rispettivi fondi nonché la risalenza nel tempo dell’impianto di un orto e della costruzione in loco di una baracca, utilizzata per il ricovero degli attrezzi ed in particolare di una macchina agricola, ovvero dell’avvenuta e manifesta esecuzione di atti dispositivi del bene. Atti questi ultimi, che quale espressione di esplicita signoria, l’attore ha inteso sminuire affermandone il suo consenso, senza peraltro fornirne in proposito alcuna prova ed anzi dimostrando al contrario per fatti concludenti, di esserne venuto a conoscenza in corso di causa, per aver introdotto soltanto in momento successivo la domanda della loro rimozione’ (cfr. pagg. 11 e 12 della sentenza impugnata). La Corte distrettuale prosegue esaminando anche il contenuto della deposizione COGNOME, valorizzato dal ricorrente con il sesto ed ultimo motivo di ricorso, e ritenendola inidonea ad escludere la prova del possesso in capo alla COGNOME, visto che il teste aveva dichiarato di non risiedere sul posto, aveva dimostrato scarsa conoscenza dei fatti di causa ed aveva riferito di aver soltanto chiesto al COGNOME l’autorizzazione ad eseguire il taglio di alcune piante prospicienti la sua proprietà (cfr. pag. 12 della sentenza).
A questa complessiva ricostruzione del fatto e delle prove il ricorrente contrappone una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. del 25/10/2013, Rv. 627790).

Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la

valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. del 13/06/2014, Rv. 631330).
Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830).

In definitiva, il ricorso principale va rigettato. Il ricorso incidentale condizionato è assorbito, per effetto del rigetto del ricorso principale.

Le spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a

titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore di ciascuna parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 6.200, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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