Usucapione post esproprio: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7432/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di usucapione post esproprio. Il caso riguardava alcuni cittadini che rivendicavano la proprietà per usucapione di immobili già oggetto di un decreto di esproprio da parte di un ente pubblico. La Suprema Corte, allineandosi a una precedente pronuncia delle Sezioni Unite, ha chiarito che il decreto di esproprio, una volta emesso e notificato, è di per sé sufficiente a trasformare il possesso del precedente proprietario in mera detenzione. Di conseguenza, viene a mancare l’elemento soggettivo del possesso (l’animus possidendi), requisito indispensabile per l’usucapione, rendendo la domanda infondata. La Corte ha precisato che l’inerzia dell’ente pubblico nel prendere materialmente possesso del bene non rileva ai fini della configurabilità di un possesso utile all’usucapione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione post esproprio: il decreto blocca l’acquisto del bene?

L’istituto dell’usucapione post esproprio rappresenta una questione giuridica complessa e di grande rilevanza pratica. Cosa succede se un cittadino continua a occupare un immobile dopo che questo è stato formalmente acquisito da un ente pubblico tramite un decreto di esproprio? Può, con il passare del tempo, diventarne nuovamente proprietario per usucapione? La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 7432 del 20 marzo 2024, ha fornito una risposta chiara, basandosi su principi consolidati dalle Sezioni Unite.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dalla richiesta di un gruppo di cittadini di veder accertato il loro acquisto per usucapione ventennale di alcuni immobili. La particolarità della vicenda risiedeva nel fatto che tali beni erano stati oggetto di un decreto di esproprio per pubblica utilità emesso dal Comune. Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello avevano respinto le domande dei cittadini, sebbene con motivazioni parzialmente diverse. Secondo i giudici di merito, l’esistenza di un valido decreto di esproprio impediva la configurazione di un possesso utile ai fini dell’usucapione, degradando la relazione di fatto con il bene a mera detenzione. I cittadini, ritenendo errata tale interpretazione, hanno proposto ricorso per cassazione.

La Decisione della Corte e l’impatto sull’usucapione post esproprio

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione dei giudici di merito e consolidando un orientamento giurisprudenziale di fondamentale importanza. Il fulcro della decisione si basa su un principio di diritto enunciato in una precedente e autorevole sentenza delle Sezioni Unite (n. 651/2023). Secondo la Corte, il decreto di esproprio, una volta validamente emesso e portato a conoscenza dell’interessato, è un atto idoneo a far acquisire la piena proprietà del bene al beneficiario (l’ente pubblico) e a estinguere ogni situazione di fatto e di diritto con esso incompatibile.

La trasformazione da possesso a detenzione

L’effetto principale del decreto di esproprio è quello di far venir meno l’ animus possidendi in capo al precedente proprietario o a chiunque occupi il bene. L’ animus possidendi è l’intenzione di comportarsi come proprietario, un requisito psicologico essenziale per il possesso e, di conseguenza, per l’usucapione. Con la notifica del provvedimento ablativo, l’occupante diventa legalmente consapevole che la proprietà del bene è stata trasferita all’ente pubblico. Di conseguenza, il suo potere di fatto sul bene non può più essere qualificato come possesso, ma si degrada a semplice detenzione. La detenzione, a differenza del possesso, non permette di acquistare la proprietà per usucapione.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che la perdita dell’ animus possidendi è una conseguenza giuridica diretta del decreto di esproprio. È irrilevante che l’amministrazione pubblica non abbia materialmente preso possesso dell’immobile o non abbia compiuto alcuna attività su di esso. L’atto formale dell’esproprio è sufficiente a modificare la natura del rapporto tra l’occupante e il bene.

Perché l’occupante possa nuovamente iniziare a possedere utilmente per l’usucapione, sarebbe necessario un atto di interversio possessionis. Si tratta di un’azione inequivocabile con cui il detentore manifesta apertamente l’intenzione di comportarsi da quel momento in poi come unico ed esclusivo proprietario, opponendosi al diritto dell’ente espropriante. Nel caso di specie, i ricorrenti non hanno fornito prova di un simile atto. La Corte ha quindi concluso che, in assenza di un’interversione del possesso, la mera continuità nell’occupazione del bene dopo il decreto di esproprio configura una detenzione sine titulo (senza titolo), inidonea a far maturare l’usucapione.

Le Conclusioni

La sentenza in esame ribadisce un principio cruciale: un valido decreto di esproprio costituisce una barriera legale all’acquisto per usucapione. L’atto amministrativo prevale sulla situazione di fatto, estinguendo il possesso utile e trasformandolo in detenzione. Per gli ex proprietari o terzi occupanti, la possibilità di riacquistare il bene tramite usucapione è subordinata alla difficile prova di un atto formale di interversione del possesso, un’azione di aperta e inequivocabile opposizione al diritto del nuovo proprietario pubblico. Questa pronuncia offre quindi certezza giuridica, rafforzando l’efficacia degli atti di esproprio e chiarendo i limiti dell’istituto dell’usucapione in contesti di diritto pubblico.

È possibile acquisire per usucapione un immobile dopo che è stato emesso un decreto di esproprio?
No, di regola non è possibile. La sentenza chiarisce che il decreto di esproprio validamente emesso fa venir meno l’elemento psicologico del possesso (animus possidendi) in capo all’occupante, trasformando il rapporto con il bene in mera detenzione, che non è utile ai fini dell’usucapione.

Il fatto che la Pubblica Amministrazione non prenda materialmente possesso del bene espropriato consente al precedente proprietario di usucapirlo?
No. L’inerzia della Pubblica Amministrazione è irrilevante. L’effetto giuridico del decreto di esproprio, ovvero la perdita del possesso in capo all’occupante, si produce indipendentemente dal compimento di attività materiali da parte dell’ente pubblico sul bene.

Cosa serve per poter usucapire un bene dopo un decreto di esproprio?
Per poter iniziare un nuovo periodo di possesso utile all’usucapione, è necessario un atto di ‘interversione del possesso’. Si tratta di un’azione con cui chi occupa il bene (il detentore) manifesta in modo inequivocabile e riconoscibile all’esterno la volontà di comportarsi come proprietario, opponendosi apertamente al diritto dell’ente espropriante.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7432 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 7432 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/03/2024

SENTENZA

sul ricorso 20052/2017 R.G. proposto da:

COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE); COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE); COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE) in proprio e quali procuratori generali di COGNOME NOME, tutti domiciliati in INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, giusta procura in atti;

contro

ROMA CAPITALE (C.F. P_IVA), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliato negli uffici dell’Avvocatura Comunale in ROMA INDIRIZZO, giusta procura in atti;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 282/2017 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata in data 20/01/2017;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale COGNOME ha concluso per il rigetto del ricorso; per la parte ricorrente l’AVV_NOTAIO, riportandosi agli scritti difensivi già depositati, ha insistito per l’accoglimento del ricorso; per la parte resistente nessuno è comparso.

Svolgimento del processo

Questa Corte, con l’ordinanza interlocutoria n. 19758/2022 così espose:

All’approssimarsi della nuova pubblica udienza, fissata per il 6/7/2023, i ricorrenti depositavano memoria illustrativa e il P.G. le sue conclusioni scritte.

A cagione d’impedimento del relatore la causa veniva rinviata a nuovo ruolo.

Rifissata la pubblica udienza del 16/1/2024 il P.G. ha depositato le sue conclusioni scritte riportandosi alle precedenti, con le quali aveva chiesto il rigetto del ricorso.

Ragioni della decisione

Per priorità logica conviene esaminare il secondo motivo, con il quale i ricorrenti lamentano violazione e falsa applicazione degli articoli 1140, 1141, 1158 e 2697 cod. civ., nonché dell’art. 115 cod. proc. civ.

Assumono gli esponenti che la sussistenza del decreto di esproprio, in assenza di attività materiali, attraverso le quali la pubblica amministrazione incida sul possessore del bene, non è idonea a far venir meno il rapporto possessorio dell’espropriato con la ‘res’, in quanto <> (vengono citate le sentenze nn. 25594/2013 e 5293/2000 di questa Corte).
Il motivo, che, in effetti, prendeva fondamento da un contrasto giurisprudenziale sul punto, deve essere disatteso alla luce del principio di diritto di recente formulato dalla Sezioni unite (Sentenza n. 651 del 12/01/2023), le quali hanno enunciato i seguenti principi di diritto.

(a) In tema di espropriazione per pubblica utilità, in base alla disciplina introdotta dal d.lgs. n. 327 del 2001, l’esecuzione del decreto di esproprio -con la immissione in possesso del beneficiario dell’esproprio entro il termine perentorio di due anni, mediante la formale redazione di un verbale – assurge a condizione sospensiva di efficacia del decreto stesso (artt. 23, comma 1, e 24, comma 1, d.lgs. cit.), con la conseguenza che, in mancanza, detto

decreto diventa definitivamente inefficace e non si realizza l’effetto estintivo della proprietà e degli altri diritti gravanti sul bene (salvo il potere dell’autorità espropriante di emanare una nuova dichiarazione di pubblica utilità entro i successivi tre anni, cui dovrà seguire un nuovo decreto di esproprio). Ove, invece, il decreto di esproprio sia tempestivamente eseguito, il beneficiario dell’espropriazione acquista la proprietà e il possesso del bene e l’espropriato o il terzo che continuino ad occuparlo o a utilizzarlo si trovano in una situazione di fatto che non è configurabile come possesso “ad usucapionem” (art. 24, comma 4, d.lgs. cit.). Tale disciplina si applica anche in caso di cessione volontaria delle aree, poiché, ai sensi dell’art. 45 d.lgs. cit., la menzionata cessione produce gli stessi effetti del decreto di esproprio e, quindi, determina il passaggio della proprietà solo a seguito dell’immissione in possesso con le modalità e nei termini indicati (Rv. 666632 -02).
(b) In tema di espropriazione per pubblica utilità, nelle controversie soggette al regime giuridico previgente al d.lgs. n. 327 del 2001 (per essere la dichiarazione di pubblica utilità intervenuta prima del 30 giugno 2003), il decreto di esproprio validamente emesso è idoneo a far acquisire al beneficiario dell’espropriazione la piena proprietà del bene e ad escludere qualsiasi situazione di fatto e di diritto con essa incompatibile, con la conseguenza che, anche quando all’adozione del menzionato decreto non segua l’immissione in possesso, la notifica o la conoscenza effettiva di detto decreto comportano ugualmente la perdita dell'”animus possidendi” in capo al precedente proprietario, il cui potere di fatto -nel caso in cui continui ad occupare il bene -si configura come mera detenzione, che non consente il riacquisto della proprietà per usucapione se non a seguito di un atto di interversione del
possesso, fermo restando il diritto di chiedere la retrocessione totale o parziale del bene (Rv. 666632 – 01).

Alla Luce dei riportati principi di diritto il motivo si appalesa dunque infondato, poiché il fondo risultava assoggettato a decreto d’espropriazione, non potendo assumere rilievo la circostanza che la pubblica amministrazione non avesse compiuto attività materiali.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 39, 100 e 112 cod. proc. civ., per avere la sentenza confermato il giudizio di litispendenza espresso dal Tribunale, così omettendo di pronunciarsi nel merito della domanda, che i ricorrenti reputano diversa sul presupposto che, decaduta la dichiarazione di pubblica utilità emessa dal Comune di Roma per il decorso di quattro anni, senza che la pubblica amministrazione abbia iniziato i lavori, i fabbricati edificati sarebbero stati usucapiti, in quanto non appartenenti al patrimonio indisponibile, bensì a quello disponibile dell’ente pubblico.
La doglianza resta assorbita (in senso improprio) dal rigetto del secondo motivo, invero, pur ove si reputi versare in ipotesi di patrimonio disponibile dell’ente pubblico, il decreto d’esproprio, per quel che si è sopra chiarito, costituisce circostanza impediente il possesso utile ad usucapire e, di conseguenza, la Corte d’appello non ha mancato di statuire.

3 La preesistenza di contrasto giurisprudenziale e la novità della questione, che hanno imposto la statuizione delle Sezioni unite, costituisce ragione idonea a compensare per intero le spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il

versamento, da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e compensa per intero le spese tra le parti.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del 16 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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