Usucapione: perché pagare le bollette non basta

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di un soggetto che rivendicava l’acquisto per Usucapione di un immobile occupato per anni. I giudici hanno stabilito che l’uso del bene, concesso inizialmente da un familiare socio della società proprietaria, costituisce detenzione e non possesso. Elementi come il pagamento delle utenze e la richiesta di autorizzazione per lavori straordinari confermano la consapevolezza dell’altruità del bene, impedendo il maturare dei presupposti legali per l’acquisto della proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione: quando la detenzione impedisce l’acquisto

L’Usucapione è un istituto che permette di diventare proprietari di un bene immobile attraverso il possesso prolungato nel tempo. Tuttavia, non ogni forma di utilizzo di un immobile conduce a questo risultato. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che la semplice disponibilità del bene, se derivante da una concessione del proprietario, non è sufficiente per rivendicare la proprietà.

Il caso: occupazione e pagamento delle utenze

La vicenda riguarda un soggetto che ha occupato per lungo tempo un immobile di proprietà di una società, sostenendo di averlo posseduto in modo esclusivo. A sostegno della sua tesi, l’occupante ha presentato le ricevute di pagamento delle bollette di gas, luce e telefono. Secondo la Suprema Corte, tali pagamenti non dimostrano il possesso utile all’Usucapione, poiché possono essere effettuati anche da chi detiene l’immobile a titolo di cortesia o per un contratto di locazione o comodato.

La distinzione tra possesso e detenzione

Perché si verifichi l’Usucapione, è necessario che il soggetto agisca uti dominus, ovvero come se fosse il vero proprietario, escludendo il diritto altrui. Se l’ingresso nell’immobile è avvenuto grazie a una consegna (traditio) da parte del proprietario, si presume che il soggetto sia un semplice detentore. Per trasformare la detenzione in possesso, occorre un atto di interversione, cioè una chiara opposizione esterna contro il proprietario.

L’importanza del riconoscimento dell’altruità

Un elemento decisivo nel caso analizzato è stata una comunicazione inviata dall’occupante alla società proprietaria. In tale lettera, l’occupante chiedeva l’autorizzazione per installare un impianto di condizionamento. Questo comportamento costituisce un riconoscimento implicito della proprietà altrui. Chi chiede il permesso per effettuare lavori straordinari ammette di non essere il proprietario, interrompendo di fatto qualsiasi pretesa di acquisto per Usucapione.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la decisione sul principio per cui la presunzione di possesso non opera quando l’atto iniziale di apprensione del bene è dovuto a una concessione del proprietario. In presenza di un rapporto di parentela tra l’occupante e i soci della società proprietaria, l’uso dell’immobile si presume basato sulla tolleranza o su un accordo di detenzione qualificata. Senza una prova rigorosa di un atto di opposizione al proprietario, il tempo trascorso nell’immobile non ha valore ai fini dell’acquisto della proprietà.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che il pagamento delle spese ordinarie e l’uso quotidiano non bastano a trasformare un inquilino o un ospite in proprietario. La prova del possesso deve essere rigorosa e deve escludere qualsiasi riconoscimento del diritto altrui. La gestione documentale dei rapporti immobiliari e la chiarezza nelle comunicazioni tra le parti restano strumenti fondamentali per prevenire pretese infondate su beni immobili.

Pagare le bollette di un immobile permette di ottenerne l’usucapione?
No, il pagamento delle utenze non prova da solo il possesso come proprietario, potendo rientrare nei doveri di chi detiene il bene per cortesia o contratto.

Cosa succede se chiedo al proprietario il permesso per fare dei lavori?
Chiedere l’autorizzazione per interventi straordinari implica il riconoscimento dell’altruità del bene, impedendo il decorso dei termini per l’usucapione.

Come si trasforma la detenzione in possesso utile per l’usucapione?
Occorre un atto di interversione del possesso, ovvero una manifestazione esterna e inequivocabile con cui il detentore si oppone formalmente al diritto del proprietario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 1266 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 6 Num. 1266 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3933/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDICOGNOME, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDICOGNOME, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 3482/2021 depositata il 30/11/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/12/2022 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

Rilevato:

che NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione nei confronti della sentenza della Corte d’appello di Mila no, che aveva respinto il suo gravame contro la decisione del Tribunale di Milano. Quest’ultimo aveva rigettato la domanda del COGNOME, volta ad ottenere la declaratoria di usucapione di un immobile, nonché la contestuale domanda riconvenzionale della RAGIONE_SOCIALE, proprietaria dell’immobile, per il rilascio dello stesso, previo accertamento della cessazione dell’intercorso rapporto di comodato;
che, a giudizio della Corte distrettuale, l’appellante non aveva offerto elementi idonei a dimostrare di aver attuato un potere di fatto sulla cosa, continuo e ininterrotto, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, né sarebbero stati in tal senso rilevanti i documenti comprovanti il pagamento da parte del COGNOME delle bollette del gas, dell’energia ele ttrica e delle utenze telefoniche, non evidenziando, di per sé, che le spese fossero state effettuate uti dominus ;
che, in prossimità dell’udienza camerale, entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c.

Considerato:

che il ricorso è affidato a tre formali motivi;

che, col primo, il ricorrente invoca la violazione e falsa applicazione degli artt. 1141 e 1158 c.c. in relazione all’art. 360 primo comma n.3 c.p.c. giacché la Corte territoriale non avrebbe ritenuto operante la presunzione di possesso contenuta nell’art 1141, 1°

comma, c.c. sull’assunto per cui i documenti versati in atti non avrebbero dimostrato che detto potere di fatto corrispondesse all’esercizio del diritto di proprietà: in tal modo, per l’applicazione della suddetta norma, avrebbe erroneamente ritenuto necessaria una situazione in cui il potere di fatto fosse, nella sostanza, quello proprio del possesso (ossia una relazione uti dominus sulla cosa);

che, col secondo, il COGNOME assume l’omesso esame di fatti decisivi per il g iudizio, ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c., consistiti nella circostanza che la società, nel corso degli anni, si sarebbe sempre disinteressata del bene immobile de quo , non esercitando nessuno dei diritti connessi alla proprietà, nella circostanza che l’ esponente avrebbe concluso contratti in relazione all’immobile di cui trattasi qualificandosi quale proprietario dello stesso e nella circostanza che il COGNOME avrebbe provveduto alla sostituzione della serratura del portone dell’immobile;
che la terza censura è volta a contestare la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. nonché 2697 c.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., in quanto la Corte d’appello sarebbe incorsa in una chiara violazione dell’obbligo di valutazione degli argomenti e delle prove offerte dalle parti nonché dei fatti non contestati (imposto dagli artt. 115 e 116 c.p.c.), trascurando le circostanze di fatto allegate;

che la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE si è costituita con controricorso per resistere al ricorso avversario;

che il primo motivo è infondato;

che, in ordine alla consapevolezza nel ricorrente dell’altruità della cosa, la Corte d’appello ha significativamente ricordato ‘ in tal senso la comunicazione del 26 giugno 2007 (prodotta quale doc. 13 fascicolo La RAGIONE_SOCIALE), inviata da NOME COGNOME alla società RAGIONE_SOCIALE, con la quale l’attore ha affermato di aver commissionato la realizzazione dell’impianto di condizionamento ‘previa richiesta alla proprietà, Signora NOME COGNOME la quale li ha approvati ed

autorizzati’: con tale comunicazione l’attore ha implicitamente riconosciuto di non aver agito uti dominus, avendo rimesso alla proprietà la decisione in merito all’opportunità di eseguire i lavori’ ; che, in ogni caso, la Corte territoriale ha correttamente applicato la disciplina di cui all’art. 1141 c.c., muovendo dal dato, non contestato, che fosse stata la madre di NOME COGNOME, NOME COGNOME (socia di maggioranza della società RAGIONE_SOCIALE) ad autorizzare l’uso delle due unità immobiliari da parte del figlio, di modo che la traditio del bene non configura la trasmissione del suo possesso ma l’insorgenza di una mera detenzione, sebbene qualificata, senza l’intervento di una interversio possessionis , mediante la manifestazione esterna, diretta contro il proprietario/possessore, della volontà di esercizio del possesso uti dominus (Sez.2, n. 29594 del 22 ottobre 2021);
che, in altri termini, si può presumere il possesso rispetto al potere di fatto solo se l’atto di apprensione iniziale non sia stato inequivocabilmente dovuto ad una traditio, come nella specie;

che il secondo motivo è inammissibile;

che, a prescindere dalla circostanza che la Corte d’appello ha trattato i fatti enunciati dal ricorrente, ritenendoli peraltro non rilevanti (sicché la censura pretenderebbe in realtà di rivalutare inammissibilmente le valutazioni operate in sede di merito), in ogni caso, la conferma anche in punto di fatto della sentenza di primo grado ad opera dell’appello integra l’ipotesi di «doppia conforme», ai sensi dell’art. 348 ter, commi 4 e 5, c.p.c., con conseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non solo quando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la
statuizione già assunta dal primo giudice (Sez. 6-2, n. 7724 del 9 marzo 2022; Sez. 1, n. 26774 del 22 dicembre 2016);

che il terzo motivo è inammissibile;

che, attraverso di esso, il COGNOME tende a rimettere in discussione valutazioni di fatto;

che, in tema di procedimento civile, sono riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento (Sez. 2 n. 21127 dell’8 agosto 2019);

che le censure invece pretendono di ridiscutere, sul piano fattuale, il processo logico attraverso il quale la Corte d’appello ha raggiunto la propria decisione, laddove l’esame dei documenti esibiti e la valutazione degli stessi, come anche il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Sez. 1, n. 19011 del 31 luglio 2017; Sez. 1, n. NUMERO_DOCUMENTO del 2 agosto 2016);
che la memoria del COGNOME non offre elementi idonei a modificare il quadro testé delineato;

che al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese processuali in favore della controricorrente, come liquidate in dispositivo;

che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto;

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore di RAGIONE_SOCIALE, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.000 (quattromila) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sesta-2

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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