Usucapione lastrico solare: possesso deve esser pubblico

La Corte di Cassazione chiarisce i requisiti per l’usucapione di un lastrico solare. Con l’ordinanza n. 11639/2024, ha stabilito che il possesso, per essere valido ai fini dell’usucapione, deve essere pubblico, ovvero visibile a una generalità di persone e non solo al proprietario. Un possesso esercitato in modo nascosto e non percepibile dall’esterno è considerato clandestino e non idoneo a far maturare l’usucapione del lastrico solare. La Corte ha inoltre cassato la sentenza d’appello per aver deciso su un appello incidentale condizionato, nonostante la condizione non si fosse verificata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Lastrico Solare: Quando il Possesso è Davvero Pubblico?

L’acquisto di una proprietà per usucapione è un istituto giuridico che richiede requisiti precisi, tra cui la pubblicità del possesso. Ma cosa significa esattamente che il possesso sia ‘pubblico’, specialmente quando riguarda parti di un edificio come un lastrico solare? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11639 del 2024, ha fornito un’importante chiarificazione sul tema dell’usucapione lastrico solare, sottolineando che la visibilità del possesso al solo proprietario non è sufficiente a renderlo pubblico.

I Fatti: Una Porzione di Terrazza Contesa

La vicenda nasce dalla richiesta di una società immobiliare di vedersi restituire una porzione del proprio lastrico solare, che a suo dire era stata occupata abusivamente dai proprietari dell’appartamento confinante. Questi ultimi, per accedere alla porzione di terrazza, avevano trasformato una finestra in una portafinestra. I proprietari confinanti si sono difesi sostenendo di aver acquisito la proprietà di quella porzione per usucapione, avendola posseduta per oltre vent’anni.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Cassazione

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione ai confinanti, riconoscendo l’avvenuta usucapione. La Corte d’Appello aveva confermato questa decisione, rigettando l’appello della società immobiliare. La Corte territoriale aveva inoltre accolto parzialmente un appello incidentale dei confinanti, sebbene questo fosse stato presentato in forma ‘condizionata’, ovvero da esaminare solo in caso di accoglimento dell’appello principale.
La società proprietaria del lastrico ha quindi proposto ricorso in Cassazione, basandolo su diversi motivi, tra cui la violazione delle norme sull’usucapione e un errore procedurale della Corte d’Appello.

Usucapione Lastrico Solare e il Requisito della Pubblicità

Il punto cruciale della decisione della Cassazione riguarda il requisito della pubblicità del possesso. Per poter usucapire un bene, il possesso non deve essere clandestino. La Corte d’Appello aveva ritenuto sufficiente che il possesso del lastrico fosse visibile ai proprietari originali. La Suprema Corte ha ribaltato questa interpretazione, affermando un principio consolidato: la non clandestinità del possesso richiede che l’esercizio del potere sulla cosa sia visibile a una ‘generalità di soggetti’ e non solo al precedente possessore o a una ristretta cerchia di persone. Il possesso deve essere esercitato pubblicamente, in modo da palesare un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà. Un utilizzo nascosto, non percepibile dall’esterno (come in questo caso, dove l’accesso avveniva tramite una scala interna e il lastrico non era visibile dalla pubblica via), non integra il requisito della pubblicità e, pertanto, non è utile ai fini dell’usucapione lastrico solare.

L’Errore Procedurale sull’Appello Incidentale Condizionato

Oltre alla questione di merito, la Cassazione ha rilevato un importante errore procedurale. La Corte d’Appello aveva esaminato e accolto l’appello incidentale dei confinanti, nonostante avesse rigettato l’appello principale della società. Poiché l’appello incidentale era stato espressamente ‘condizionato’ all’accoglimento di quello principale, la Corte d’Appello, una volta respinto quest’ultimo, non avrebbe dovuto pronunciarsi sull’appello condizionato. Agendo diversamente, il giudice ha violato il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), decidendo oltre i limiti della volontà espressa dalla parte.

Le Motivazioni della Suprema Corte

Le motivazioni della Cassazione si fondano su due pilastri. Sul piano sostanziale, si ribadisce che la pubblicità del possesso è un elemento essenziale per l’usucapione. Il possesso è ‘pubblico’ quando è esercitato in modo visibile e palese a tutti, o almeno a una cerchia indeterminata di persone, manifestando l’intenzione di comportarsi come proprietario (‘animus possidendi’). La mera non-occultazione nei confronti del proprietario spogliato del bene non basta; è necessaria una manifestazione esterna che renda il possesso riconoscibile dalla collettività. Sul piano processuale, la Corte ha sanzionato la decisione ‘ultra petitum’ del giudice d’appello, che, ignorando la condizione apposta dalla parte, ha deciso una domanda che non avrebbe dovuto esaminare, violando così le regole fondamentali del processo civile.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

Questa ordinanza ha rilevanti implicazioni pratiche. In primo luogo, rafforza la tutela del diritto di proprietà, rendendo più rigorosi i requisiti per l’acquisto tramite usucapione, specialmente per aree come i lastrici solari, il cui possesso può essere facilmente occultato alla vista pubblica. Chi intende far valere l’usucapione deve dimostrare che il proprio possesso è stato non solo continuo e ininterrotto, ma anche palese ed evidente a una generalità di persone. In secondo luogo, la decisione serve da monito sull’importanza della corretta formulazione delle domande processuali, come l’appello incidentale condizionato, e sul dovere del giudice di rispettare scrupolosamente la volontà delle parti per come espressa negli atti.

Cosa significa ‘possesso pubblico’ ai fini dell’usucapione di un lastrico solare?
Significa che il possesso deve essere esercitato in modo visibile e riconoscibile non solo dal proprietario, ma da una generalità apprezzabile e indistinta di soggetti. Un utilizzo nascosto e non percepibile dall’esterno non è considerato pubblico.

Per l’usucapione è sufficiente che il proprietario originale sia a conoscenza del possesso altrui?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la mera possibilità per il proprietario di vedere l’attività possessoria non è sufficiente a integrare il requisito della pubblicità. Il possesso deve essere palese per la collettività o una sua parte significativa.

Può un giudice decidere su un appello incidentale condizionato se la condizione non si verifica?
No. Se un appello incidentale è espressamente condizionato all’accoglimento dell’appello principale, e quest’ultimo viene rigettato, il giudice non deve pronunciarsi sull’appello incidentale. Farlo costituisce una violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11639 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11639 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/04/2024

ORNOMENZA

sul ricorso 5421/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, (C.F. P_IVA), in persona del socio amministratore e legale rappresentante pro tempore; COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE); COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE); tutti elettivamente domiciliati in ROMA in INDICOGNOME, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende unitamente AVV_NOTAIO (C.F. CODICE_FISCALE), giusta procura in atti;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), che si difende anche in proprio ex art. 86 c.p.c., rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), giusta procura in atti, ed elettivamente domiciliati in INDICOGNOME INDICOGNOME, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE);

avverso la sentenza n. 486/2018 della CORTE DI APPELLO DI PERUGIA, depositata il 04.12.2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE (oggi, RAGIONE_SOCIALE società RAGIONE_SOCIALE) convenne in giudizio NOME e NOME COGNOME.

Dopo avere esposto di essere proprietaria, per atto del 1981 (dante causa NOME COGNOME) di due appartamenti, uno al piano terzo e l’atro al piano quarto di un edificio condominiale; che al piano quarto si accedeva mediante una scala interna, che il lastrico solare, di copertura al piano quinto, era di sua esclusiva proprietà, in deroga all’art. 1117 cod. civ.; che il fabbricato confinava con altro condominio e, in particolare con due appartamenti, posti ai piani terzo e quarto, che NOME COGNOME aveva acquistato nel 1987, cedendoli al figlio NOME, con atto del 1999; che i convenuti a partire dagli anni ’90 del secolo scorso, trasformando una finestra tamponata in una portafinestra, avevano abusivamente occupato una parte del lastrico solare, fino a una esistente cancellata metallica, che l’attrice aveva realizzato solo per venire incontro al desiderio di riservatezza del proprietario frontista (AVV_NOTAIO), chiese accertarsi la di lei proprietà, anche, eventualmente, a titolo d’usucapione e che i convenuti fossero condannati a restituire la porzione del lastrico occupata, ripristinando i luoghi.
I convenuti, costituitisi, oltre al rigetto della domanda avversa, in via riconvenzionale chiesero di essere dichiarati proprietari quantomeno per usucapione della porzione del lastrico per cui era causa.

Chiesero, inoltre, di essere autorizzati a chiamare in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME, soci della società attrice.

I chiamati si costituirono aderendo alla domanda attorea.

Il Tribunale adito, affermato che la società attrice aveva acquistato il 3/2/1981 la proprietà del lastrico solare per cui è causa, dichiarò che i convenuti avevano acquistato la porzione di lastrico occupata (per usucapione si trarrà dalla sentenza d’appello).

La Corte d’appello di Perugia rigettò l’impugnazione proposta dalla società e da NOME e NOME COGNOME, accogliendo, invece in parte l’appello incidentale degli COGNOME, con condanna della società appellante al ripristino dell’inferriata fissa, appello nel resto dichiarato assorbito.

Avverso la sentenza d’appello RAGIONE_SOCIALE società RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso fondato su quattro motivi.

L’appellata resiste con controricorso, in coda al quale ripropone le proprie domande, nell’ipotesi in cui il Collegio reputasse di cassare la sentenza e decidere nel merito la causa.

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

4. Il primo motivo con il quale i ricorrenti denunciano violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello, preso in esame e accolto l’appello incidentale, nonostante lo stesso fosse stato espressamente condizionato all’eventuale accoglimento di quello principale, che, invece, era stato rigettato, è fondato.

Invero, dalla lettura della sentenza si trae inequivocamente la natura condizionata dell’appello incidentale, in tal senso si esprime il Giudice dell’appello a pag. 5, scrivendo <>;

ma già all’ultimo capoverso della pagina 4 la sentenza afferma che gli appellati avevano proposto appello incidentale condizionato. Di poi a pag. 17 la sentenza spiega nel dettaglio, per la parte poi accolta, il contenuto dell’appello incidentale condizionato nei termini seguenti: <>.
Non v’è dubbio, quindi, che la decisione, avendo deciso in contrasto con la volontà della parte appellante incidentale, ha violato l’art. 112 cod. proc. civ.

Conviene, a questo punto, esaminare il terzo motivo, che per le ragioni di cui immediatamente appresso deve dirsi fondato.

Con il motivo predetto i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 1140, 1158 e 163.

Assumono i ricorrenti che la sentenza d’appello aveva confermato l’acquisto per usucapione della controparte, nonostante difettasse il requisito della pubblicità del possesso. Requisito, che la Corte perugina aveva identificato con la non clandestinità e, in concreto, con la possibilità, non occultata dall’usucapente, da parte del proprietario, ai cui danni si matura l’usucapione (usucapito), fosse visibile l’attività possessoria del primo. Possibilità che qui non risultava essere stata preclusa, ben potendo i ricorrenti vedere l’uso del lastrico da parte degli COGNOME, non occorrendo che si fosse in presenza di una pubblicità aperta ai terzi.
L’interpretazione resa dalla Corte d’appello contrasta con il consolidato orientamento di questa Corte.

Si è, infatti, reiteratamente chiarito che ai fini dell’usucapione, il requisito della non clandestinità va riferito non agli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, ma al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile a tutti o almeno a un’apprezzabile ed indistinta generalità di soggetti e non solo dal precedente possessore o da una limitata cerchia di persone che abbiano la possibilità di conoscere la situazione di fatto soltanto grazie al proprio particolare rapporto con quest’ultimo (da ultimo, Sez. 2, n. 11465, 30/04/2021, Rv. 661096). In esatti termini, in una fattispecie non dissimile da quella qui al vaglio è stato confermato il principio a riguardo della pretesa usucapione di un lastrico solare a seguito della realizzazione di alcuni lucernari, che la corte territoriale aveva rigettato, in quanto il lastrico di copertura non era visibile dalla pubblica via e ad esso si accedeva attraverso una scala stretta e chiusa da una porticina molto nascosta, restando i lucernari – che, in ogni caso, occupavano solo una porzione del lastrico – celati alla vista da un muretto e la Cassazione, rigettando il ricorso, aveva confermato il principio (Sez. 2, n. 17881/2013).
Il secondo motivo, con il quale i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 1140, 1158, 2697, co. 1, 2727 cod. civ. 1 protocollo addizionale CEDU, lamentando che non risultava provato l’ ‘animus possidendi’ in capo alla controparte, e il quarto, con il quale denunciano violazione dell’art. 2697, co. 1, cod. civ., lamentando che la Corte locale aveva violato la regola dell’onere probatorio, restano, all’evidenza, assorbiti dall’accoglimento del terzo motivo.

Avuto riguardo ai motivi accolti la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio. Il Giudice del rinvio regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo e il terzo motivo del ricorso, dichiara assorbiti il secondo e il quarto; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Perugia, in altra composizione, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità

Così deciso in Roma nella camera di consiglio di giorno 27

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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