Usucapione: la lunga durata esclude la tolleranza

La Corte di Cassazione conferma la decisione della Corte d’Appello che aveva riconosciuto l’acquisto di un terreno per usucapione. La Corte ha stabilito che un rapporto con il bene protratto per quasi trent’anni, unito ad atti di dominio come la locazione a terzi, è incompatibile con una situazione di mera tolleranza da parte del proprietario originario, consolidando così il possesso utile ai fini dell’usucapione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione e Tolleranza: Quando il Tempo Trasforma la Detenzione in Possesso

L’usucapione rappresenta uno dei modi più antichi di acquisto della proprietà, basato sul possesso prolungato di un bene. Tuttavia, la linea di confine tra un possesso valido per usucapire e una mera detenzione basata sulla tolleranza del proprietario è spesso sottile e fonte di complesse controversie legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su questo punto, stabilendo che una relazione di fatto con un immobile, protratta per decenni, è di per sé un elemento che tende a escludere la semplice tolleranza.

I Fatti di Causa: Una Controversia Trentennale su un Terreno

La vicenda ha origine da un’azione legale avviata nel 2012, con cui una signora rivendicava la proprietà di una porzione di terreno, chiedendo in subordine che ne venisse accertato l’acquisto per usucapione. Il convenuto si opponeva, chiamando in causa i suoi danti causa per essere manlevato in caso di soccombenza.

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda. La Corte di Appello, invece, ribaltava la decisione, accogliendo la domanda subordinata di usucapione. Secondo i giudici di secondo grado, era stata fornita la prova di un possesso continuo e ininterrotto, iniziato dal padre dell’attrice nel 1982 e proseguito da lei, per un periodo complessivo di quasi trent’anni. Contro questa sentenza, il convenuto soccombente proponeva ricorso per Cassazione, sostenendo principalmente che l’utilizzo del fondo fosse avvenuto per mera tolleranza degli aventi diritto e non costituisse quindi un possesso valido ai fini dell’usucapione.

La Decisione della Corte di Cassazione sull’Usucapione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso principale, confermando la sentenza della Corte di Appello. I giudici hanno ritenuto infondate le censure del ricorrente, che miravano a una rivalutazione del merito della causa, inammissibile in sede di legittimità. La Corte ha invece validato il percorso logico-giuridico seguito dai giudici d’appello, i quali avevano correttamente escluso la configurabilità della tolleranza.

Le Motivazioni: Perché la Lunga Durata Esclude la Tolleranza?

Il cuore della decisione risiede nell’analisi del concetto di tolleranza in relazione alla durata del possesso. La Corte di Cassazione ha ribadito un principio consolidato: sebbene la tolleranza possa giustificare l’uso di un bene altrui, essa è difficilmente compatibile con una relazione che si protrae per un tempo eccezionalmente lungo.

Nello specifico, la Corte ha evidenziato due elementi fattuali decisivi:

1. La durata della relazione: Il rapporto con il terreno, iniziato nel 1982 e proseguito fino al 2011, è stato considerato di per sé un fattore che indebolisce fortemente l’ipotesi della tolleranza. Secondo la giurisprudenza, la tolleranza si configura più plausibilmente in contesti di relazioni personali strette (come quelle familiari) e per periodi limitati.
2. Gli atti di dominio: Il possessore non si era limitato a coltivare il fondo. Un atto cruciale è stato quello di averlo locato a terzi nel 2004. Questi ultimi avevano addirittura “trasformato radicalmente il tipo di coltivazione del terreno da mais a vivaio di piante ornamentali”. Questo comportamento è un chiaro esercizio di poteri tipici del proprietario e manifesta in modo inequivocabile l’ animus possidendi, ovvero l’intenzione di possedere il bene come proprio.

Inoltre, la Corte ha respinto l’argomentazione secondo cui i periodi di mancata coltivazione avrebbero interrotto il possesso, accogliendo la tesi della Corte d’Appello che li aveva giustificati come “riposo ciclico di cui i terreni hanno bisogno”, una pratica agricola normale che non inficia la continuità del possesso.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza rafforza il principio secondo cui, nelle controversie sull’usucapione, la durata del rapporto con il bene è un indicatore fondamentale. Un utilizzo prolungato per decenni, specialmente se accompagnato da atti di gestione economica come l’affitto a terzi, rende estremamente difficile per il proprietario formale sostenere che tale utilizzo fosse basato sulla sua mera e passiva tolleranza. La decisione sottolinea che il possesso si manifesta attraverso un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà, e quando tale attività è evidente, continuata e pubblica, il trascorrere del tempo può consolidare il diritto a favore di chi ha effettivamente curato e utilizzato il bene.

Un lungo periodo di utilizzo di un terreno altrui è sufficiente per l’usucapione?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che una relazione con il bene protratta per un lungo periodo (nel caso di specie, quasi trent’anni) è un elemento fondamentale che rende incompatibile la situazione con la mera tolleranza del proprietario, rafforzando così il possesso necessario per l’usucapione.

Se permetto a qualcuno di usare il mio terreno per molto tempo, posso sempre rivendicare che si trattava di tolleranza?
Diventa molto difficile. La Corte chiarisce che la tolleranza è difficilmente configurabile in una relazione di lunga durata, a meno che non sussistano particolari legami (es. familiari) che la rendano plausibile. Atti di dominio da parte di chi utilizza il bene, come concederlo in affitto a terzi, escludono quasi certamente la possibilità di invocare la tolleranza.

La coltivazione non continuativa di un fondo impedisce l’usucapione?
No, non necessariamente. La Corte ha ritenuto che la sospensione della coltivazione per alcuni periodi non interrompe la continuità del possesso, se può essere giustificata da normali pratiche agricole come il “riposo ciclico” del terreno, necessario per migliorare la produttività. Ciò che conta è la possibilità per il possessore di tornare a esercitare il suo potere di fatto sul fondo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3751 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3751 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso 26680-2021 proposto da:

COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO nello studio dell’avv. NOME COGNOME rappresentato e dife so dall’avv. NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, LARGO NOME COGNOME n. INDIRIZZO, nello studio dell’avv. NOME COGNOME che la rappresenta e difende unitamente all’avv. NOME COGNOME ;

– controricorrente –

nonchè contro

COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’avv. COGNOME rappresentati e difensi d all’avv. NOME COGNOME;

– controricorrenti e ricorrenti incidentali –

avverso la sentenza n. 1663/2021 della CORTE DI APPELLO di FIRENZE, depositata il 01/09/2021;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 29 ottobre 2024.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato l’8.6.2012 COGNOME NOME NOME evocava in giudizio COGNOME Giacomo innanzi il Tribunale di Pistoia, rivendicando la proprietà di una porzione di terreno e comunque sostenendo, in subordine, di averla usucapita.

Si costituiva il convenuto, resistendo alla domanda e chiamando in causa COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, dai quali sosteneva di aver acquistato la proprietà dell’area oggetto di causa, per essere garantito dalle conseguenze dell’eventuale accoglimento della domanda.

I terzi chiamati, a loro volta, si costituivano resistendo alla pretesa della COGNOME.

Con sentenza n. 747/2016 il Tribunale adito rigettava la domanda. Con la sentenza impugnata, n. 1663/2021, la Corte di Appello di Firenze riformava la decisione di prime cure, accogliendo la domanda subordinata di usucapione proposta dall’originaria attrice.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOMECOGNOME affidato a tre motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

Resistono con separato controricorso COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, tutti eredi di COGNOME NOME, spiegando ricorso incidentale affidato a tre motivi.

A seguito di proposta di definizione anticipata ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. la parte ricorrente principale, con istanza del 19.6.2023, ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’odierna adunanza camerale, il ricorrente principale e la controricorrente COGNOME NOME hanno depositato memoria. Quest’ultima ha anche depositato nota spese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Sempre in via preliminare va dato atto che, a seguito della proposta di definizione anticipata, i ricorrenti incidentali non hanno depositato istanza di decisione. Il ricorso incidentale, dunque, deve intendersi rinunciato ope legis , in funzione della previsione di cui all’art. 380 bis c.p.c.

Passando all’esame dei motivi del ricorso principale, con il primo di essi si lamenta la violazione degli artt. 1140, 1141 e 1158 c.c., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe dovuto rilevare che l’attività esercitata sulla res da COGNOME dante causa dell’odierna controricorrente, era stata consentita dalla tolleranza degli aventi diritto; essa, dunque, non poteva integrare un possesso utile ai fini dell’usucapione, trattandosi di mera detenzione.
La censura è infondata.

Al contrario di quanto dedotto dal ricorrente principale, la Corte distrettuale ha esaminato la fattispecie anche sotto il profilo della tolleranza, escludendola in ragione della durata della relazione con la res intrattenuta dal COGNOME, protrattasi dal 1982 al 2011, e del fatto che nel 2004 lo stesso COGNOME avesse locato il bene a terzi, che a loro volta avevano ‘… trasformato radicalmente il tipo di coltivazione del terreno da mais a vivaio di piante ornamentali’ (cfr. pag. 9 della sentenza impugnata). Il ricorrente principale contrappone a tale ricostruzione del fatto e delle prove, prescelta dal giudice di merito, una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass., Sez. Un., Sentenza n. 24148 del 25/10/2013). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle
ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014).
Peraltro, la statuizione del giudice di seconde cure è coerente con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui, in presenza di una relazione con la cosa di lunga durata, può configurarsi tolleranza soltanto in presenza di una relazione parentale che la renda plausibile (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9661 del 27/04/2006 e Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17880 del 03/07/2019).

Con il secondo motivo il ricorrente principale denunzia la violazione dell’art. 1141 c.c. e la nullità della sentenza per apparenza della motivazione, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ravvisato l’ animus possidendi nella mera attività di coltivazione del fondo realizzata dal COGNOME, senza considerare che essa era stata resa possibile dalla tolleranza degli aventi diritto e, comunque, non costituiva attività sufficiente ai fini della configurazione del possesso utile ad usucapionem .
La censura è infondata.

La Corte distrettuale non ha considerato soltanto l’elemento della coltivazione del fondo, ma ha condotto una complessiva valutazione

delle risultanze istruttorie, dando atto che esse avevano consentito di dimostrare che il possesso fosse iniziato nel 1982, quando COGNOME COGNOME (padre dell’odierna controricorrente) aveva acquistato il terreno confinante con quello di cui è causa, e si fosse manifestato con esercizio del potere di fatto sulla cosa ed intenzione di comportarsi come proprietario della stessa (cfr. pag. 10 della sentenza). Anche in questo caso, il ricorrente propone una lettura alternativa del compendio istruttorio, in relazione alla quale possono essere richiamati i medesimi argomenti già esposti in occasione dello scrutinio della prima censura.
Né si configura, nel caso di specie, alcun vizio della motivazione della sentenza impugnata, che non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il c.d. minimo costituzionale e a dar atto dell’ iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, nonché, in motivazione, Cass., Sez. Un., Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023).

Con il terzo motivo, infine, il ricorrente principale lamenta la violazione dell’art. 1158 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., nonché la nullità della sentenza per apparenza della motivazione, perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente ravvisato la continuità del possesso in capo al COGNOME prima, e poi all’odierna controricorrente, sua erede, nonostante fosse stato dimostrato che per alcuni periodi il fondo non era stato affatto coltivato.
La censura è infondata.

La Corte di Appello ha ritenuto conseguita la prova di una relazione di signoria di fatto sulla res , esercitata dal COGNOME COGNOME, e poi dalla COGNOME NOME, continuativamente dal 1982 al 2011, ritenendo che il possesso sia proseguito anche nel corso dei periodi in cui il fondo non era stato coltivato, a fronte della ravvisata possibilità, per il possessore,

di tornare ad esercitare la predetta signoria di fatto sul fondo, dopo i predetti periodi, negli stessi termini in cui essa era stata esercitata precedentemente ad essi. Inoltre, la Corte fiorentina ha anche evidenziato che la sospensione della coltivazione in alcuni anni è giustificata dal ‘… riposo ciclico di cui i terreni hanno bisogno per un migliore e maggiore rendimento del prodotto che si coltiva’ (cfr. pag. 10 della sentenza). Nel contestare tale duplice considerazione, il ricorrente principale propone una ricostruzione alternativa del fatto, introducendo in tal modo una doglianza che attinge al merito della controversia. Anche in questo caso, dunque, si rinvia alle considerazioni esposte in occasione dell’esame del primo motivo del ricorso.
In definitiva, il ricorso principale va rigettato. Quello incidentale, invece, va dichiarato estinto per mancata proposizione di istanza di decisione nei termini previsti dall’art. 380 bis c.p.c.

Le spese del presente giudizio di legittimità sono compensate tra ricorrente principale e incidentale, mentre seguono la soccombenza, nell’ambito del rapporto tra ricorrente principale e controricorrente, e sono liquidate come da dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente

principale di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso principale e dichiara estinto quello incidentale. Compensa le spese del presente giudizio di legittimità tra ricorrente principale e ricorrenti incidentali. Condanna il ricorrente principale al pagamento delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che liquida in € 3.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.
Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 2.000,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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