Usucapione immobile: la prova del possesso è decisiva

Un privato cittadino ha ottenuto il riconoscimento della proprietà di un bene per usucapione immobile contro un istituto diocesano. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione d’appello, respingendo il ricorso dell’istituto. La Suprema Corte ha chiarito che, ai fini dell’usucapione, la prova di un possesso continuato per oltre vent’anni è l’elemento cruciale, e ha dichiarato inammissibili i motivi di ricorso basati su una mescolanza di censure e sulla richiesta di un riesame dei fatti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 22 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Immobile: la Prova del Possesso è Sufficiente

Introduzione: la Cassazione fa chiarezza sull’usucapione

Ottenere il riconoscimento della proprietà di una casa dopo averla posseduta per decenni è un percorso che spesso finisce nelle aule di tribunale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso di usucapione immobile, stabilendo principi importanti sulla prova necessaria e sui requisiti formali del ricorso. La Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, che avevano riconosciuto a un cittadino la proprietà di un fabbricato e del terreno sottostante, nonostante le pretese di un istituto diocesano che ne rivendicava la titolarità. Questa pronuncia offre spunti fondamentali su come dimostrare il possesso e su come strutturare correttamente un ricorso in Cassazione.

I fatti del caso: la disputa sulla proprietà

La vicenda ha inizio quando un cittadino cita in giudizio una persona, risultante intestataria dell’immobile, per vedersi riconosciuto l’acquisto per usucapione di un fabbricato. Tuttavia, dalle verifiche catastali emerge che il bene è intestato a un Istituto Diocesano. Il giudizio viene quindi esteso a quest’ultimo, che si costituisce sostenendo di essere il legittimo proprietario del terreno e che al cittadino spettasse al massimo un diritto di superficie.

Il Tribunale di primo grado rigetta la domanda del cittadino. In appello, però, la situazione si ribalta: la Corte d’Appello accoglie la richiesta, dichiarando che il cittadino aveva fornito prova sufficiente di aver posseduto l’immobile pubblicamente, pacificamente e ininterrottamente per oltre vent’anni, comportandosi come unico proprietario, abitandovi e curandone la manutenzione. Contro questa decisione, l’Istituto Diocesano propone ricorso per Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso dell’Istituto inammissibile e in parte infondato, confermando così la sentenza della Corte d’Appello. La decisione finale è che il cittadino è il legittimo proprietario dell’immobile per intervenuta usucapione. L’Istituto è stato inoltre condannato al pagamento delle spese processuali.

Le motivazioni: perché il ricorso è inammissibile?

La Cassazione ha esaminato i quattro motivi di ricorso presentati dall’Istituto, rigettandoli tutti. L’analisi delle motivazioni è cruciale per comprendere i principi di diritto processuale e sostanziale applicati.

Inammissibilità per mescolanza dei motivi di ricorso

I primi tre motivi di ricorso sono stati giudicati inammissibili perché presentavano una “inestricabile mescolanza” di censure diverse. L’Istituto, infatti, aveva lamentato contemporaneamente violazioni di legge, vizi di motivazione ed errori procedurali, senza distinguere nettamente le singole doglianze. La Corte ha ribadito un principio consolidato: non è consentito “rimettere al giudice di legittimità il compito di isolare le singole censure”, poiché ciò snaturerebbe la funzione della Cassazione, che è quella di giudice del diritto e non del fatto.

La prova del possesso nell’usucapione immobile

Nel merito, la Corte ha sottolineato un aspetto centrale per la domanda di usucapione immobile. L’Istituto lamentava la mancata acquisizione di un certificato ventennale delle trascrizioni, ma i giudici hanno chiarito che, non trattandosi di una compravendita, tale documento non era essenziale. La prova fondamentale era quella del possesso uti dominus (cioè con l’animo di chi si ritiene proprietario) per oltre vent’anni. La Corte d’Appello aveva ritenuto tale prova raggiunta, e la Cassazione non può riesaminare questa valutazione di fatto. Inoltre, la Corte ha specificato che, non essendo stato provato alcun titolo che qualificasse il possesso del cittadino come semplice detenzione o diritto di superficie, non era necessario dimostrare una “interversione del possesso”.

La questione delle spese processuali

L’ultimo motivo riguardava la condanna alle spese di entrambi i gradi di giudizio. L’Istituto sosteneva che il cittadino non avesse proposto uno specifico motivo d’appello per la revoca della condanna alle spese di primo grado. La Cassazione ha respinto anche questa censura, spiegando che la riforma della sentenza di primo grado impone al giudice d’appello di regolare nuovamente le spese di entrambi i gradi in base al principio della soccombenza finale. Avendo il cittadino chiesto la condanna della controparte alle spese del “doppio grado”, la Corte d’Appello aveva correttamente applicato tale principio.

Conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

L’ordinanza in esame rafforza alcuni punti fermi in materia di usucapione e di tecnica processuale. In primo luogo, per l’usucapione immobile, l’onere della prova si concentra sulla dimostrazione di un possesso continuato, pacifico e pubblico con l’animo del proprietario. Adempimenti formali come il certificato ventennale, pur utili, non sono sempre indispensabili. In secondo luogo, la pronuncia è un monito sull’importanza di redigere i ricorsi per Cassazione con rigore tecnico, articolando i motivi in modo chiaro e distinto, pena l’inammissibilità. Infine, conferma che la vittoria in appello si estende anche alla regolamentazione delle spese del primo grado, secondo l’esito finale della lite.

Per ottenere l’usucapione di un immobile è sempre necessario produrre il certificato ventennale delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli?
No. Secondo la Corte di Cassazione, nel caso specifico di una domanda di usucapione, tale certificato non era un presupposto essenziale, a differenza di quanto può accadere in una vendita o divisione. È stato ritenuto sufficiente citare in giudizio i soggetti che risultavano intestatari dai documenti catastali e ipotecari prodotti.

È possibile presentare un ricorso in Cassazione mescolando diversi tipi di censure in un unico motivo?
No. La Corte ha ribadito che un ricorso è inammissibile se contiene una “inestricabile mescolanza e sovrapposizione di mezzi d’impugnazione eterogenei”. Ogni censura deve essere specifica e chiaramente riconducibile a uno dei motivi tassativamente previsti dall’art. 360 del codice di procedura civile.

La parte che vince in appello ottiene la revoca della condanna alle spese del primo grado anche se non lo ha chiesto in modo specifico?
Sì. La Corte ha chiarito che la riforma della sentenza impugnata comporta una nuova e complessiva valutazione delle spese processuali per entrambi i gradi di giudizio. Se la parte appellante, pur non chiedendo specificamente la revoca della condanna precedente, ha richiesto la condanna della controparte alle spese di entrambi i gradi, il giudice d’appello deve applicare il principio della soccombenza in base all’esito finale della lite.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11979 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11979 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8496/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME,

-ricorrente- contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME,

-controricorrente-

nonchè contro

REALE NOME,

-intimata- avverso la SENTENZA RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO di REGGIO CALABRIA n. 564/2021 depositata il 28.9.2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24.4.2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE NOME NOME, affinché fosse accertato il suo acquisto per usucapione di un immobile sito in RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO (in catasto urbano a foglio 17, particella 46, sub. 2, categoria A/6), che nella visura ipotecaria risultava intestato alla convenuta.

Fissata l’udienza di comparizione, alla quale NOME non compariva, veniva disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti dell’allora RAGIONE_SOCIALE, oggi RAGIONE_SOCIALE – RAGIONE_SOCIALE. Tale incombente si rendeva necessario, risultando dal certificato catastale che il bene risultava invece intestato alla RAGIONE_SOCIALE, pur trattandosi, secondo l’attore, di un’intestazione frutto di errore.

Si costituiva in giudizio l’RAGIONE_SOCIALE convenuto, che sosteneva invece di essere proprietario RAGIONE_SOCIALE particella in questione, e chiedeva il rigetto RAGIONE_SOCIALE domanda di usucapione, riconoscendo il COGNOME come mero titolare di un diritto di superficie sulla base del certificato catastale.

Con sentenza n. 597/2014, il Tribunale rigettava la domanda attorea ritenendola non provata, e condannava l’attore al pagamento delle spese del giudizio a favore dell’RAGIONE_SOCIALE.

Avverso questa sentenza, COGNOME NOME proponeva appello dolendosi, per quanto qui rileva, dell’errata valutazione delle risultanze istruttorie, per avere il giudice di prime cure travisato completamente i fatti di causa.

Si costituiva in secondo grado l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE–RAGIONE_SOCIALE, chiedendo il rigetto del gravame e la conferma RAGIONE_SOCIALE sentenza di prime cure.

Con la sentenza n. 564/2021 del 8/12.6.2021, la Corte di Appello di Reggio Calabria riformava la gravata sentenza e, per l’effetto, dichiarava l’acquisto per usucapione da parte di COGNOME NOME dell’immobile oggetto di causa. In particolare, secondo la Corte distrettuale, il COGNOME aveva fornito la prova di avere posseduto, pubblicamente e pacificamente, da più di vent’anni, la porzione di fabbricato identificata nel catasto urbano del Comune di RAGIONE_SOCIALE col foglio 17, particella 46, sub 2, e l’area di sedime sottostante, comportandosi quale proprietario esclusivo, abitandovi e provvedendo alla manutenzione ed alla ristrutturazione del piccolo manufatto.
Avverso questa sentenza, l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE ha proposto tempestivo ricorso a questa Corte il 28.3.2022, affidandosi a quattro motivi. COGNOME NOME ha resistito con controricorso.

Nell’imminenza RAGIONE_SOCIALE camera di consiglio del 24.4.2025, il ricorrente ha depositato memoria ex art. 380-bis.1 c.p.c..

RAGIONI RAGIONE_SOCIALE DECISIONE

1) Col primo motivo, il ricorrente sostiene che la Corte distrettuale non abbia considerato la mancata acquisizione del certificato ventennale delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, non ritenendolo presupposto essenziale per l’accoglimento RAGIONE_SOCIALE domanda attrice. Peraltro, la Corte avrebbe omesso di acquisire l’atto del AVV_NOTAIO del 9.3.1948, fondamentale ai fini del riconoscimento da parte di COGNOME NOME, nonno ed asserito dante

causa di COGNOME NOME, del titolo di concedente dell’area in capo alla RAGIONE_SOCIALE, oggi RAGIONE_SOCIALE, e del diritto di superficie in favore di COGNOME NOME, che lo aveva donato con quell’atto alla figlia NOME NOME, ed avrebbe omesso di riconoscere il COGNOME come membro RAGIONE_SOCIALE famiglia colonica di NOME, ed anche successore, per come dallo stesso dichiarato in citazione, RAGIONE_SOCIALE madre NOME e RAGIONE_SOCIALE zia NOME NOME.

Il primo motivo di ricorso é palesemente inammissibile, in quanto con esso si richiede alla Corte di legittimità di compiere una ricostruzione del fatto diversa da quella effettuata dalla Corte d’Appello di Reggio Calabria, e ci si duole RAGIONE_SOCIALE mancata acquisizione del certificato delle iscrizioni e trascrizioni ventennali e dell’atto del AVV_NOTAIO del 9.3.1948, col quale il nonno di COGNOME NOME, COGNOME NOME, nel donare alla figlia COGNOME NOME la porzione di fabbricato di RAGIONE_SOCIALE, contrada Canneti, sulla via che porta da RAGIONE_SOCIALE ad Antonimina, composto da un vano a piano terra con adiacente cucinetta, confinante con la residua proprietà del donante da più lati e con la strada, avrebbe indicato che il terreno sul quale sorgeva era soggetto a canone enfiteutico a favore RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, ma senza dedurre dove e quando parte ricorrente avrebbe richiesto l’acquisizione di tali documenti e senza fare riferimento ad alcuno dei vizi elencati dall’art. 360 comma primo c.p.c..
Si noti, peraltro, che essendo state prodotte le certificazioni catastali e la visura ipotecaria, non era essenziale il certificato delle iscrizioni e trascrizioni ventennali relative all’immobile, trattandosi non di vendita, o divisione, ma di domanda di usucapione, correttamente avanzata contro i soggetti che in tali documenti figuravano come intestatari e tra essi l’RAGIONE_SOCIALE, che contestava la proprietà di parte attrice.

2) Col secondo motivo, articolato in riferimento ai nn. 3), 4), e 5) dell’art. 360, primo comma c.p.c., il ricorrente prospetta la

violazione degli artt. 112, 115 e 132 comma 2 e 4 c.p.c. per vizio di motivazione, per error in procedendo ed error in iudicando , per violazione del diritto di difesa delle parti e violazione del diritto alla prova, con riferimento alla mancata produzione del certificato ventennale delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli da parte dell’attore, e con riferimento al contenuto dell’atto per AVV_NOTAIO del 9.3.1948, in relazione alla separazione del diritto di superficie dal diritto di proprietà dell’area.
Il secondo motivo è a sua volta inammissibile, perché contiene un’inestricabile mescolanza di doglianze rapportata a violazioni degll’art. 360 comma primo n.3), n. 4) e n. 5) c.p.c., che non consente di individuare in modo chiaro autonome censure all’impugnata sentenza.

È inammissibile il ricorso per cassazione, ove la censura si risolva in una mescolanza e sovrapposizione di mezzi d’impugnazione eterogenei, facenti riferimento alle diverse ipotesi contemplate dall’art. 360 c.p.c..

Non è consentita, infatti, la prospettazione di una medesima questione sotto profili incompatibili miranti a rimettere al giudice di legittimità il compito di isolare le singole censure teoricamente proponibili, onde ricondurle ad uno dei mezzi d’impugnazione enunciati dall’art. 360 c.p.c., per poi ricercare quale o quali disposizioni sarebbero utilizzabili allo scopo, così attribuendo, inammissibilmente, al giudice di legittimità il compito di dare forma e contenuto giuridici alle lagnanze del ricorrente, al fine di decidere successivamente su di esse (Cass. sez. lav. ord. 9.7.2020 n.14634; Cass. ord. 9.11.2020 n. 25014; Cass. ord. 23.10.2018 n. 26874).
In particolare non si possono simultaneamente lamentare la violazione di norme di diritto, sostanziali e processuali, che suppone accertati gli elementi del fatto in relazione al quale si deve decidere RAGIONE_SOCIALE violazione o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE norma, ed il vizio di motivazione, che quegli elementi di fatto intende precisamente

rimettere in discussione (Cass. ord. 23.10.2018 n. 26874; Cass. 23.6.2017 n. 15651; Cass. 28.9.2016 n. 19133; Cass. 23.9.2011 n. 19443).

Col terzo motivo, articolato in riferimento ai nn. 3), 4) e 5) dell’art. 360, primo comma c.p.c., il ricorrente sostiene la violazione degli artt. 112, 324, 325 e 326 c.p.c. per formazione del giudicato sulla statuizione del diritto di superficie e per violazione degli artt. 910, 952 e 953 cod. civ., per vizio di motivazione, contraddittorietà ed omessa valutazione di un fatto decisivo riguardante l’inammissibilità dell’usucapione del diritto di proprietà dell’area dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE e la mancata prova dell’usucapione fornita dal COGNOME.
Il terzo motivo è a sua volta inammissibile per eterogeneità delle censure, sollevate contemporaneamente ai sensi dell’art. 360 comma primo n. 3), 4) e 5) c.p.c., ed in quanto non si confronta con la motivazione dell’impugnata sentenza, che sulla base RAGIONE_SOCIALE documentazione prodotta, ha rilevato che non è stato dimostrato che COGNOME NOME fosse titolare del diritto di superficie sull’immobile sopra indicato, che piuttosto risultava intestato alla zia dello stesso NOME NOME, alla quale era stato donato da COGNOME NOME, con la conseguenza che essendo COGNOME NOME un soggetto terzo non titolare di quel diritto, ben poteva invocare l’usucapione RAGIONE_SOCIALE porzione di fabbricato in questione e del suolo sottostante, senza bisogno di dimostrare un’interversione nel possesso di un diritto reale parziario, quale il diritto di superficie, in un possesso come proprietario esclusivo, non essendo poi stato provato con la produzione del titolo relativo che l’RAGIONE_SOCIALE avesse concesso l’immobile in enfiteusi all’attore.
Nessun giudicato sull’esistenza di un diritto di superficie si era poi formato a seguito del rigetto in primo grado RAGIONE_SOCIALE domanda di usucapione, che il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE aveva motivato ritenendo che

non fosse stata fornita dall’attore prova del possesso anche del fondo sottostante il fabbricato, posto che la domanda di usucapione è stata riproposta in secondo grado da COGNOME NOME sia per la porzione di fabbricato oggetto di causa, che per il suolo sottostante di sedime.

4) Col quarto motivo, articolato in riferimento al n. 5) dell’art. 360, primo comma, c.p.c. il ricorrente deduce la violazione degli artt. 91, 92, secondo comma, e 342 e ss. c.p.c., in ordine alla condanna alle spese.

Tale motivo é in parte inammissibile e comunque infondato.

Per un verso, infatti, non può essere invocata la violazione dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. per dolersi non RAGIONE_SOCIALE mancata considerazione di un fatto storico principale, o secondario decisivo oggetto di discussione tra le parti, bensì del vizio processuale che si sarebbe verificato per avere la Corte d’Appello condannato l’attuale ricorrente alle spese processuali di primo e di secondo grado benché COGNOME NOME non avesse proposto uno specifico motivo di appello per chiedere la revoca RAGIONE_SOCIALE sua condanna alle spese processuali di primo grado pronunciata dal Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, dovendosi semmai lamentare la violazione dell’art. 112 c.p.c.. Per altro verso sono comunque infondate le censure di violazione degli articoli 91, 92 e 342 e ss. c.p.c., giacché COGNOME NOME nel riproporre la domanda di usucapione respinta in primo grado, aveva comunque chiesto la condanna RAGIONE_SOCIALE controparte alle spese del doppio grado, e l’impugnata sentenza non ha fatto altro che applicare il principio RAGIONE_SOCIALE soccombenza secondo l’esito finale RAGIONE_SOCIALE lite per entrambi i gradi di giudizio.
Le spese del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza e vanno poste a carico del ricorrente ed in favore di COGNOME NOME.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, respinge il ricorso dell’RAGIONE_SOCIALE e lo condanna al pagamento in favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 200,00 per spese ed €3.500,00 per compensi, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%. Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio del 24.4.2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.