Usucapione immobile: la Cassazione chiarisce i limiti

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una sorella che rivendicava la proprietà per usucapione di un immobile costruito sul terreno dell’altra. La Corte ha confermato le decisioni dei giudici di merito, i quali avevano stabilito la prevalenza di un atto pubblico di compravendita su una precedente scrittura privata e ritenuto non provato il possesso utile per l’usucapione immobile, qualificando gli atti della ricorrente come mera gestione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione immobile: la Cassazione chiarisce i limiti del possesso

L’acquisto della proprietà tramite usucapione immobile è un istituto giuridico che richiede requisiti rigorosi, primo fra tutti la prova di un possesso esclusivo e ininterrotto nel tempo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito questi principi, chiarendo come semplici atti di gestione, anche se prolungati, non siano sufficienti a integrare il possesso utile ai fini dell’usucapione, specialmente in contesti familiari. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: una controversia familiare

La vicenda giudiziaria nasce dalla richiesta di una donna di essere dichiarata proprietaria, per accessione o in subordine per usucapione, di una porzione di villetta bifamiliare. L’immobile era stato edificato su un terreno acquistato dalla sorella con un atto pubblico di compravendita. La ricorrente sosteneva i suoi diritti sulla base di una precedente scrittura privata, stipulata con il venditore originario, in cui si faceva riferimento all’acquisto ‘per persona da nominare’.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto le sue domande, accogliendo invece la richiesta della sorella di ottenere la restituzione dell’immobile. I giudici di merito avevano stabilito che l’atto pubblico di compravendita a favore della sorella aveva superato e reso inefficace la precedente scrittura privata. Inoltre, avevano concluso che la ricorrente non aveva fornito prove sufficienti di un possesso qualificato per l’usucapione, ma si era limitata a compiere meri atti gestori, rendicontando peraltro ogni spesa alla sorella, effettiva proprietaria.

L’Analisi della Corte: il ricorso per usucapione immobile in Cassazione

La ricorrente ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su quattro motivi, criticando la decisione della Corte d’Appello per violazione di legge e per omesso esame di fatti decisivi. La Suprema Corte, tuttavia, ha dichiarato il ricorso interamente inammissibile.

L’interpretazione dei Contratti e la Prevalenza dell’Atto Pubblico

Il primo motivo di ricorso contestava l’interpretazione del contratto preliminare del 1973. La Cassazione ha ritenuto la censura inammissibile, sottolineando che l’interpretazione di un contratto è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito. Il ricorrente non può limitarsi a proporre una propria interpretazione diversa, ma deve dimostrare la violazione di specifici canoni legali di ermeneutica contrattuale. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva logicamente motivato la prevalenza dell’atto pubblico successivo e il fatto che la villetta era stata costruita a spese della sorella proprietaria del terreno.

La Prova del Possesso ad Usucapionem

Anche i motivi relativi alla violazione delle norme sull’accessione (art. 934 c.c.) e sull’usucapione immobile (art. 1158 c.c.) sono stati giudicati inammissibili. La Corte ha chiarito che questi motivi si traducevano in una critica all’accertamento dei fatti operato dai giudici di merito, un’operazione non consentita in sede di legittimità. In particolare, per contestare il mancato riconoscimento dell’usucapione, non basta lamentare una ‘distorta interpretazione del materiale probatorio’, ma è necessario evidenziare un vizio logico-giuridico nella motivazione della sentenza impugnata o l’omesso esame di un fatto storico specifico e decisivo, cosa che non è avvenuta.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha basato la declaratoria di inammissibilità su consolidati principi procedurali. In primo luogo, ha evidenziato che i motivi del ricorso erano generici e si limitavano a contrapporre una propria valutazione delle prove a quella, incensurabile, del giudice di merito. Questo tipo di critica non rientra nei poteri della Corte di Cassazione, il cui compito non è riesaminare il merito della controversia.

Inoltre, la Corte ha richiamato il principio della cosiddetta ‘doppia conforme’. Poiché la sentenza d’appello aveva confermato quella di primo grado basandosi sulle stesse ragioni di fatto, il ricorso per cassazione per vizi di motivazione era precluso, non avendo la ricorrente dimostrato che le due decisioni si fondassero su presupposti fattuali diversi.

La decisione sottolinea che il vizio di violazione di legge si ha quando il giudice interpreta erroneamente una norma, non quando valuta le prove in un modo che la parte non condivide. L’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, è di esclusivo dominio del giudice di merito.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante insegnamento sui requisiti necessari per far valere in giudizio il diritto di usucapione immobile. Non è sufficiente abitare o gestire un bene per lungo tempo; è indispensabile dimostrare con prove concrete di aver esercitato un possesso corrispondente al diritto di proprietà, in modo pubblico, pacifico, continuo e non interrotto, con l’intenzione di comportarsi come unico proprietario. In mancanza di tali prove, e in presenza di atti formali che attribuiscono la proprietà ad altri, la domanda di usucapione è destinata a fallire. La decisione ribadisce inoltre i rigorosi limiti del giudizio di Cassazione, che non può trasformarsi in un terzo grado di merito.

Cosa prevale tra una scrittura privata che prevede l’acquisto ‘per persona da nominare’ e un successivo atto pubblico di vendita a nome di un’altra persona?
Secondo la decisione, l’atto pubblico di compravendita successivo prevale sulla precedente scrittura privata, che viene considerata un contratto preliminare superato dalla stipula del contratto definitivo.

Quali atti non sono sufficienti per dimostrare il possesso utile ai fini dell’usucapione di un immobile?
Non sono sufficienti meri atti di gestione dell’immobile, specialmente se emerge che chi li compie rendiconta minuziosamente le spese al legittimo proprietario. Per l’usucapione è necessario un possesso pieno ed esclusivo, con l’intenzione di comportarsi come il vero proprietario.

Perché un ricorso in Cassazione può essere dichiarato inammissibile se critica la valutazione delle prove?
Il ricorso in Cassazione è inammissibile se si limita a criticare la valutazione delle prove e l’accertamento dei fatti compiuti dal giudice di merito, proponendo una diversa interpretazione. Il giudizio di Cassazione è un giudizio di legittimità, volto a controllare la corretta applicazione delle norme di diritto, non a riesaminare i fatti della causa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28842 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28842 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso 6022/2019 R.G. proposto da:

COGNOME, (già COGNOME NOME a seguito del mutamento del prenome nelle more del giudizio), elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti,

-controricorrente – avverso la sentenza n. 401/2018 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI -Sezione Distaccata di SASSARI, depositata il 21/09/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

NOME, ora COGNOME, COGNOME, citò in giudizio la sorella NOME, chiedendo di essere dichiarata proprietaria per accessione o, comunque, per usucapione, di una villetta bifamiliare. La convenuta, oltre ad opporsi, in via riconvenzionale chiese che l’attrice fosse condannata al rilascio dell’immobile.

Il Tribunale adito, rigettata la domanda principale, accolse quella riconvenzionale

La Corte d’appello di Cagliari, Sezione Distaccata di Sassari, rigettò l’impugnazione della soccombente attrice.

Queste le ragioni del decidere che qui assumono rilievo:

-viene confermata l’opinione del Tribunale, il quale aveva osservato che la convenuta era divenuta proprietaria della porzione di terreno, sul quale era poi stato edificato l’immobile, con atto pubblico di compravendita del 22/12/1973, nel mentre la scrittura stipulata il 28/10/1973 dall’alienante con la sorella NOME, era da considerarsi un contratto preliminare superato dalla stipula dell’atto di compravendita in favore della sorella NOME;

vene ulteriormente confermato non essere rimasti provati i presupposti dell’usucapione, essendosi l’attrice limitata a compiere meri atti gestori; né maggior peso poteva darsi alla richiesta dell’appellante di autorizzazione edilizia, avanzata in vista di un futuro contenzioso con il progettista, essendo emerso che costei rendicontava minutamente la sorella di ogni spesa.

NOME COGNOME ricorreva sulla base di quattro motivi, l’intimata resisteva con controricorso.

Il Consigliere delegato della Sezione ha proposto definirsi il ricorso ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.

La ricorrente, con istanza sottoscritta dal difensore munito di una nuova procura speciale, rilasciata all’AVV_NOTAIO (per il ricorso era stata rilasciata procura all’AVV_NOTAIO), ha chiesto decidersi il ricorso.

Il processo è stato fissato per l’adunanza camerale del 9 ottobre 2024, vista della quale la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

In via di preliminarietà deve stigmatizzarsi il contenuto largamente improprio dell’istanza (peraltro seguita da una nomata ‘memoria ex art. 381 bis c.p.c.) con la quale la ricorrente ha chiesto la decisione del ricorso. Con essa, infatti, la ricorrente non si è limitata, come avrebbe dovuto ai sensi dell’art. 380 bis, co. 2, cod. proc. civ., a chiedere la decisione, ma si è spesa in apprezzamenti giuridici, come si trattasse d’una integrazione del ricorso o, comunque, d’una memoria atipica, che precede la fissazione della trattazione della causa, invece che seguirla, con deposito nel termine perentorio di cui all’art. 380 bis 1 cpc. Di un tale contenuto, pertanto, non deve tenersi conto (Sez. 2, n. 8303, 27/03/2024, Rv. 670576 -01).
In via d’ulteriore preliminarietà va rilevato che la ricorrente con la memoria depositata in vista dell’adunanza camerale ha depositato documentazione dalla quale è dato trarre che costei ha ottenuto l’autorizzazione prefettizia a cambiare il proprio nome da ‘NOME‘ a ‘NOMENOME.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1362, co. 1 e 2, cod. civ., addebitando alla sentenza impugnata di non avere ricercato la reale intenzione delle parti a riguardo del contratto del 28/10/1973 e, in particolare di non avere adeguatamente considerato l’espressione <>, reputando erroneamente che si fosse in presenza di un mero preliminare privo di effetto traslativo. Né, prosegue la esponente, aveva adeguatamente valorizzato le qualità di ‘venditore’ e ‘compratrice’ spese nello strumento. Oltre a ciò pone in evidenza che in calce alla scrittura ‘il venditore’ aveva dichiarato che l’intero prezzo era stato pagato da
NOME COGNOME e inoltre la stessa aveva sempre rimborsato alla sorella i ratei da quest’ultima pagati.

8.1. la censura è inammissibile.

La ricorrente non si confronta con la motivazione della sentenza d’appello e, in particolare: (1) l’attestazione del venditore in ordine al pagamento del saldo ad opera dell’appellante, non solo non era apposta in calce all’atto pubblico di compravendita, ma nulla specificava a riguardo della provenienza della provvista; (2) l’atto di compravendita prevaleva indubbiamente sul precedente strumento, nel quale, significativamente, NOME aveva manifestato la volontà di volere acquistare per persona da nominare; (3) la villetta bifamiliare era stata eretta esclusivamente a spese della sorella.
Peraltro, più in generale, in punto di violazione o falsa applicazione delle norme sull’ermeneutica negoziale la vicenda resta confinata negli apprezzamenti di merito, non bastando, come più volte chiarito in questa sede, la enunciazione della pretesa violazione di legge in relazione al risultato interpretativo favorevole, disatteso dal giudice del merito, occorrendo individuare, con puntualità, il canone ermeneutico violato correlato al materiale probatorio acquisito; in quanto, l’opera dell’interprete, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dagli artt. 1362 ss. c.c., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi: pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili , il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate
ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti; di conseguenza, ai fini dell’ammissibilità del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, non può essere considerata idonea – anche ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente – la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata, come nella specie, mediante la mera ed apodittica contrapposizione d’una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d’argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non è consentito in sede di legittimità (ex pluribus, Cass. nn. 15381/2004, 13839/2004, 13579/2004, 5359/2004, 753/2004, 18587/2012; si veda inoltre, per la ricchezza di richiami, Cass. n. 2988/2013; da ultimo, Cass. n. 2050/2024).
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 934 cod. civ., assumendo che l’erronea qualificazione della scrittura dell’ottobre del 1973 aveva comportato la violazione dell’art. 934 cod. civ., poiché, secondo la Corte d’appello, mancava il presupposto per l’accessione.

9.1. La censura è inammissibile, in quanto presuppone l’accoglimento del primo motivo.

Con il terzo motivo si denuncia violazione o falsa applicazione dell’art. 1158 cod. civ., sul presupposto che la Corte territoriale, adagiandosi sulle conclusioni del primo Giudice, non aveva adeguatamente valorizzato gli elementi probatori che l’avrebbero dovuta condurre a riconoscere l’avvenuta usucapione in favore dell’esponente.

10.1. Trattasi di motivo palesemente inammissibile, con il quale piuttosto che prospettare violazione o falsa applicazione di legge,

vengono contestate, peraltro solo su un piano meramente assertivo-volito, le risultanze del vaglio probatorio, di esclusivo dominio del giudice del merito.

Sotto altro profilo, merita precisare che, in linea generale, la denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (ex multis, S.U. n. 25573, 12/11/2020). E ancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Sez. 1, n. 3340, 05/02/2019).
Con il quarto motivo viene denunciato l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

Secondo l’assunto l’esclusione dell’usucapione era frutto di una <> e, a tal fine la ricorrente analizza criticamente stralci del compendio testimoniale.

11.1. Trattasi di motivo palesemente inammissibile.

In primo luogo risulta del tutto evidente che la lamentela non attiene all’omesso esame di un fatto storico/documentale, bensì, ancora una volta, al vaglio delle emergenze di causa.

In via generale, peraltro, va ricordato che in presenza di ‘doppia conforme’, sulla base dell’art. 348 ter, co. 5, cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Sez. 2, n. 5528, 10/03/2014, Rv. 630359; conf., ex multis, Cass. nn. 19001/2016, 26714/2016), evenienza che nel caso in esame non ricorre affatto.
Di conseguenza, siccome affermato dalle S.U. (sent. n. 7155, 21/3/2017, Rv. 643549), lo scrutinio ex art. 360-bis, n. 1, cod. proc. civ., da svolgersi relativamente ad ogni singolo motivo e con riferimento al momento della decisione, impone, come si desume in modo univoco dalla lettera della legge, una declaratoria d’inammissibilità, che può rilevare ai fini dell’art. 334, comma 2, cod. proc. civ., sebbene sia fondata, alla stregua dell’art. 348-bis cod. proc. civ. e dell’art. 606 c.p.p., su ragioni di merito, atteso che la funzione di filtro della disposizione consiste nell’esonerare la Suprema Corte dall’esprimere compiutamente la sua adesione al persistente orientamento di legittimità, così consentendo una più rapida delibazione dei ricorsi “inconsistenti”.
Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore del controricorrente.

Alla declaratoria d’inammissibilità del ricorso, conforme alla proposta di definizione anticipata, consegue, ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., vigente art. 96, co. 3 e 4, cod. proc. civ., la condanna della ricorrente al pagamento in favore della controparte e della cassa delle ammende, delle somme, stimate congrue, di cui in dispositivo (cfr. S.U. n. 27195/2023). In ragione di quanto

esposto resta assorbita la richiesta di condanna ex art. 96, co. 3, cod. proc. civ., avanzata dalla controricorrente.

15. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

dichiara il ricorso inammissibile e condanna la ricorrente al pagamento in favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 8.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge; condanna, altresì, la ricorrente al pagamento dell’ulteriore somma di € 8.500,00 in favore della controricorrente, ai sensi dell’art. 96, co. 3, cod. proc. civ.; nonché della somma di € 3.000,00, ai sensi dell’art. 96, co. 4, cod. proc. civ., in favore della cassa delle ammende.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 9 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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