Usucapione immobile: costruzione su suolo altrui

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una coppia che chiedeva il riconoscimento dell’usucapione immobile di un edificio da loro costruito su un terreno di proprietà del padre di lei. La Corte ha confermato le decisioni dei giudici di merito, stabilendo che i ricorrenti non hanno fornito la prova di un’interversione del possesso, ovvero un atto che trasformasse la detenzione in possesso utile all’usucapione. Di conseguenza, per il principio di accessione, la proprietà dell’edificio è rimasta al proprietario del terreno. Anche la richiesta di rimborso spese è stata respinta per mancanza di prove.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Immobile: La Cassazione Nega il Diritto a Chi Costruisce su Suolo Altrui

La possibilità di acquisire la proprietà di un bene attraverso il possesso prolungato nel tempo, nota come usucapione immobile, è un istituto giuridico di grande rilevanza. Tuttavia, i requisiti per il suo riconoscimento sono molto stringenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 10040/2024) offre un chiaro esempio di come la semplice costruzione di un edificio su un terreno altrui, anche se di un familiare, non sia sufficiente a integrare i presupposti per l’usucapione, se non viene dimostrato un elemento cruciale: l’interversione del possesso. Analizziamo insieme i dettagli di questa interessante vicenda giudiziaria.

I Fatti del Caso: Una Divisione Ereditaria e la Richiesta di Usucapione

La controversia nasce da una richiesta di divisione giudiziale di un immobile avanzata da alcuni eredi nei confronti di altri coeredi. Una delle parti convenute, insieme a suo marito, si opponeva alla divisione, sostenendo di aver acquisito la proprietà esclusiva dell’intero bene per usucapione. La particolarità del caso risiedeva nel fatto che la coppia aveva edificato l’immobile in questione su un terreno di proprietà del padre della convenuta, il quale aveva concesso loro di costruire.

Contestualmente, i due coniugi chiedevano anche, in subordine, il rimborso di tutte le spese sostenute per la costruzione e le migliorie apportate al bene. I due giudizi, quello di divisione e quello di usucapione, venivano riuniti per essere decisi congiuntamente.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte di Appello in secondo grado rigettavano le domande della coppia. I giudici di merito hanno ritenuto che non fossero stati provati i presupposti necessari per il riconoscimento dell’usucapione. In particolare, la costruzione dell’edificio sul terreno del suocero, con il suo consenso, non configurava un possesso utile all’usucapione, ma una semplice detenzione basata su un rapporto di cortesia familiare. Di conseguenza, la proprietà dell’edificio, in base al principio di accessione, era stata acquisita dal proprietario del suolo. Anche la richiesta di rimborso delle spese veniva respinta per mancanza di prove adeguate.

L’Analisi della Cassazione e la questione dell’usucapione immobile

La coppia decideva quindi di presentare ricorso per Cassazione, affidandosi a due motivi principali, entrambi focalizzati sulla violazione di legge e sull’errata motivazione delle sentenze precedenti.

Il Primo Motivo di Ricorso: La Mancata Prova dell’Interversione del Possesso

I ricorrenti lamentavano che la Corte d’Appello avesse erroneamente negato l’ usucapione immobile, nonostante, a loro dire, sussistessero tutti i presupposti. La Cassazione, tuttavia, ha dichiarato questo motivo inammissibile. Gli Ermellini hanno sottolineato che la decisione della Corte d’Appello era giuridicamente corretta: il terreno apparteneva pacificamente al padre della ricorrente. Per il principio di accessione, la proprietà del suolo si estende all’edificio su di esso costruito. Per vincere questo principio e ottenere l’usucapione, i ricorrenti avrebbero dovuto dimostrare un momento preciso in cui il loro rapporto con il bene si era trasformato da semplice detenzione (basata sul permesso del proprietario) a possesso vero e proprio, manifestando un’intenzione chiara di escludere il proprietario dal suo diritto. Questo atto, noto come ‘interversione del possesso’, non era stato in alcun modo provato.

Il Secondo Motivo: Il Rimborso delle Spese non Documentate

Con il secondo motivo, i ricorrenti insistevano sul loro diritto al rimborso delle spese sostenute per l’edificazione. Anche questa censura è stata ritenuta inammissibile. La Cassazione ha evidenziato che la Corte d’Appello aveva respinto la domanda per una ragione di merito, insindacabile in sede di legittimità: la totale assenza di prove documentali. I ricorrenti non avevano fornito alcuna prova delle spese effettivamente sostenute, né avevano specificato chi tra i due coniugi le avesse materialmente pagate. Una richiesta di rimborso, per essere accolta, deve essere supportata da prove concrete e non da mere affermazioni.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando in toto la linea dei giudici di merito. La decisione si fonda su due pilastri giuridici fondamentali. In primo luogo, il principio di accessione, secondo cui ‘qualsiasi costruzione esistente sopra il suolo appartiene al proprietario di questo’. Per superare tale presunzione, non è sufficiente dimostrare di aver costruito a proprie spese, ma è necessario provare un titolo di proprietà autonomo, come quello derivante dall’usucapione. In secondo luogo, per aversi usucapione, il possesso deve essere ‘uti dominus’, cioè con l’animo di essere il proprietario. Quando si inizia a disporre di un bene per mera cortesia o tolleranza del proprietario, si ha semplice detenzione. Per trasformarla in possesso utile all’usucapione, è necessario un atto di interversione, ovvero una manifestazione esterna e inequivocabile di opposizione al diritto del proprietario, che in questo caso non è mai stata dimostrata.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio cruciale in materia di diritti reali: non si può usucapire un bene se il rapporto con esso si basa sulla mera tolleranza del legittimo proprietario, come spesso accade nei contesti familiari. La costruzione di un immobile su un terreno altrui, anche con il consenso del proprietario, non costituisce di per sé un atto idoneo a far decorrere il termine per l’usucapione. Affinché ciò avvenga, è indispensabile dimostrare con prove certe un cambiamento nell’atteggiamento psicologico verso il bene, manifestato attraverso atti concreti che neghino il diritto altrui. In assenza di tale prova, la proprietà dell’edificio rimane saldamente in capo al proprietario del terreno.

È possibile ottenere l’usucapione di un immobile costruito su un terreno di proprietà di un familiare che ne ha concesso l’uso?
No, secondo questa ordinanza non è possibile se non si dimostra un atto specifico di ‘interversione del possesso’, ovvero un’azione che manifesti in modo inequivocabile l’intenzione di possedere il bene come proprietario esclusivo, contro la volontà del titolare del diritto. La semplice costruzione, anche se autorizzata, si configura come mera detenzione e non come possesso utile all’usucapione.

Cosa succede alla proprietà di un edificio costruito su un terreno altrui?
In base al principio di accessione (art. 934 c.c.), la proprietà del suolo si estende a tutto ciò che vi è costruito sopra. Pertanto, l’edificio diventa automaticamente di proprietà del proprietario del terreno, salvo che esista un diverso accordo o che si acquisisca la proprietà per altre vie, come l’usucapione (ma solo se ne ricorrono tutti i presupposti).

Per ottenere il rimborso delle spese di costruzione su suolo altrui, cosa è necessario provare in giudizio?
È indispensabile fornire prove documentali concrete delle spese effettivamente sostenute e indicare con precisione chi le ha materialmente pagate. La Corte di Cassazione ha confermato che, in assenza di prove documentali che attestino l’esborso e il soggetto che lo ha effettuato, la domanda di rimborso non può essere accolta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10040 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10040 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 15/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 12466-2022 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME , elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO COGNOME

– ricorrenti –

contro

COGNOME‘ GRAZIA NOME e COGNOME‘ NOME

– intimati –

avverso la sentenza n. 2081/2021 della CORTE DI APPELLO di CATANIA, depositata il 04/11/2021;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione ritualmente notificato NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, eredi di COGNOME NOME, evocavano in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Catania invocando la divisione giudiziale di un immobile sito in Catania e la condanna delle convenute al rendiconto della gestione dei beni, rimasti nel loro esclusivo godimento.

Si costituiva COGNOME NOME, resistendo alla domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, dichiararsi l’usucapione, in suo favore, della proprietà esclusiva del cespite oggetto della controversia, e la condanna degli attori al rimborso delle spese da lei sostenute per opere eseguite sul bene predetto. In subordine, chiedeva procedersi alla divisione tenendo conto del suo credito. Si costituiva anche COGNOME NOME, associandosi alla richiesta di divisione ma contestando la domanda di resa del conto.
Con separato atto di citazione COGNOME NOME, marito di NOME, evocava a sua volta in giudizio NOME, NOME NOME, NOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME innanzi il medesimo Tribunale di Catania, invocando a sua volta l’usucapione del bene di cui al primo giudizio.

I due giudizi venivano riuniti e decisi con sentenza n. 4959/2018, con la quale il Tribunale rigettava tutte le domande, compensando le spese.

Con la sentenza impugnata, n. 2081/2021, la Corte di Appello di Catania rigettava il gravame proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME avverso la decisione di prima istanza.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a due motivi.

Le parti intimate non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

A seguito della proposta di definizione del giudizio, formulata da questa Corte ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. e ritualmente comunicata alle parti, la parte ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio, fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 c.p.c., la parte ricorrente ha depositato memoria

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dei motivi di ricorso, con il primo di essi la parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 934, 936, 1158 c.c., 274 e 132 c.p.c., nonché la nullità della sentenza e

l’apparenza della motivazione, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe rigettato la domanda di usucapione formulata dalle odierne ricorrenti, nonostante la sussistenza di tutti i presupposti per il suo accoglimento.

Con il secondo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 934, 936, 1350 c.c., 115 e 132 c.p.c., nonché la nullità della sentenza e l’apparenza della motivazione, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe rigettato la domanda di resa del conto e di rimborso delle spese sostenute per migliorie sul fondo oggetto di causa, nonostante la sussistenza di tutti i presupposti per il loro accoglimento.
La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. è del seguente tenore:

‘INAMMISSIBILITA’, o comunque MANIFESTA INFONDATEZZA del ricorso, avverso statuizione di rigetto della domanda di usucapione di edificio realizzato sul terreno del genitore di uno dei ricorrenti, coniugi in comunione dei beni (doppia conforme)

Primo motivo : inammissibile o comunque manifestamente infondato, perché verte: da un lato, sulla valutazione delle prove, che -ad avviso del ricorrente- non avrebbero potuto essere apprezzate nel loro complesso, ma separatamente, in relazione a ciascuno dei due distinti giudizi riuniti in prime cure; dall’altro lato, sulla sussistenza dei requisiti per il riconoscimento dell’usucapione, a fronte dell’edificazione, da parte dei coniugi COGNOME e COGNOME, di un edificio sul terreno del padre della COGNOME, consenziente. Sotto il primo aspetto, la censura non coglie la ratio della decisione impugnata: la Corte di Appello ha infatti rigettato la domanda di usucapione proposta dagli odierni ricorrenti sulla base del fatto che il terreno apparteneva pacificamente al padre della NOME, il quale aveva concesso alla figlia; di conseguenza, a seguito
dell’edificazione, la proprietà del padre della NOME si era estesa anche all’edificio. I ricorrenti, da parte loro, non avevano neanche indicato il momento preciso in cui, in ipotesi, si sarebbe verificata l’interversione del possesso (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata). Peraltro il ricorrente non indica neppure, in modo specifico, quali sarebbero le dichiarazioni rese dai testimoni che sarebbero stati escussi nell’uno, o nell’altro, giudizio, così non consentendo al collegio la verifica della decisività del vizio denunziato
Secondo motivo : inammissibile o comunque manifestamente infondato, perché verte sul rigetto della domanda di rimborso delle spese sostenute dal ricorrente per l’edificazione realizzata sul suolo. Ad avviso del ricorrente, una volta accertato che un soggetto abbia edificato su un terreno di terzi, sorge il diritto del primo al rimborso delle spese sostenute. Il motivo non si confronta in modo adeguato con la decisiva statuizione secondo cui in atti del giudizio mancava sia la prova documentale delle spese effettivamente sostenute dai coniugi COGNOME e COGNOME, sia la precisa indicazione del soggetto che materialmente le avrebbe sostenute. Statuizione, questa, che non è attinta dalla censura e si risolve in una valutazione di merito, sottratta al sindacato di legittimità’.
Il Collegio condivide il contenuto della proposta ex art. 380bis c.p.c.

La memoria depositata dalla parte ricorrente non offre argomenti ulteriori rispetto a quelli contenuti nel ricorso.

Il ricorso va, pertanto, dichiarato inammissibile.

Nulla per le spese, in difetto di svolgimento di attività difensiva da parte intimata nel presente giudizio di legittimità.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo

comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento di una somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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