Usucapione immobile abusivo: quando è impossibile

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21672/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di usucapione di un immobile abusivo. Il caso riguardava una cittadina che, dopo la costruzione di un immobile senza permesso e la successiva acquisizione del bene da parte del Comune, aveva continuato a viverci, chiedendo poi il riconoscimento della proprietà per usucapione. La Suprema Corte ha rigettato la richiesta, chiarendo che l’acquisizione del bene al patrimonio comunale, essendo un acquisto a titolo originario, determina la perdita dell'”animus possidendi” (l’intenzione di possedere come proprietario) in capo all’ex titolare. Di conseguenza, la sua permanenza nell’immobile si configura come mera detenzione, una condizione che non consente di maturare i termini per l’usucapione, salvo uno specifico atto di interversione del possesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 11 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione immobile abusivo: impossibile dopo l’acquisizione del Comune

La possibilità di ottenere l’usucapione di un immobile abusivo è un tema complesso che interseca diritto civile e urbanistico. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 21672 del 1 agosto 2024) ha fornito un chiarimento decisivo: una volta che un immobile, seppur abusivo, viene acquisito al patrimonio del Comune, il precedente proprietario non può più usucapirlo, poiché perde l’elemento fondamentale del possesso: l’ animus possidendi. Analizziamo insieme la vicenda e il principio di diritto sancito dai giudici.

I Fatti: Dal Cantiere Abusivo alla Causa Legale

La vicenda ha origine da un fabbricato realizzato senza concessione edilizia. Nel 1990, il Comune ne ordinava la demolizione. Di fronte all’inadempienza della proprietaria, l’ente pubblico procedeva con l’acquisizione del bene al proprio patrimonio. Un primo atto di acquisizione veniva annullato dal Giudice Amministrativo per vizi formali, ma il Comune ne emetteva un secondo, valido, nel 1993.

Nonostante l’acquisizione comunale, la costruttrice continuava a risiedere nell’immobile, sostenendo di averne mantenuto la disponibilità ininterrotta. Trascorsi oltre vent’anni, citava in giudizio il Comune chiedendo di essere dichiarata proprietaria per intervenuta usucapione.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano la domanda della cittadina. I giudici di secondo grado, in particolare, avevano sottolineato che per un certo periodo il Comune si era trovato nell’impossibilità giuridica di esercitare i propri diritti dominicali, a causa dell’annullamento del primo provvedimento e della successiva sospensione dei procedimenti sanzionatori per effetto di una legge sul condono edilizio. Questo, a loro avviso, impediva il decorso del tempo utile per l’usucapione.

Le Motivazioni della Cassazione: Perché l’usucapione immobile abusivo non è ammissibile

La Corte di Cassazione, pur confermando il rigetto del ricorso, ha corretto e precisato la motivazione giuridica. Il punto centrale non risiede nell’eventuale impedimento del Comune ad agire, ma nella natura stessa della relazione tra l’ex proprietaria e l’immobile.

La Perdita dell’Animus Possidendi

I giudici supremi, richiamando un importante principio enunciato dalle Sezioni Unite, hanno stabilito che l’acquisizione di un bene al patrimonio comunale a seguito di abuso edilizio è un acquisto a titolo originario. Questo evento ha un effetto dirimente: fa venir meno in capo al precedente proprietario l’ animus possidendi, ovvero l’intenzione di comportarsi come titolare del diritto di proprietà. L’atto con cui la Pubblica Amministrazione acquisisce d’imperio il bene priva il privato del diritto e, di conseguenza, della volontà di possederlo come proprio.

Da Possessore a Mero Detentore

Senza l’ animus possidendi, chi continua a occupare l’immobile non è più un possessore, ma un mero detentore. La detenzione è la semplice disponibilità materiale del bene, ma è caratterizzata dal riconoscimento del diritto di proprietà altrui. La legge è chiara: la detenzione non è una condizione sufficiente per far maturare il termine ventennale per l’usucapione. Per poter usucapire il bene, il detentore dovrebbe compiere un atto di interversione del possesso, manifestando in modo inequivocabile al proprietario (in questo caso, il Comune) la volontà di non riconoscere più il suo diritto e di iniziare a possedere per sé. Nel caso di specie, tale atto non era mai stato compiuto.

Le Conclusioni: Un Principio Chiaro per la Proprietà Pubblica

La sentenza consolida un principio di notevole importanza pratica. L’usucapione di un immobile abusivo non è possibile se nel frattempo il bene è stato legittimamente acquisito dal patrimonio pubblico. L’acquisizione sanzionatoria degrada automaticamente la posizione del privato da possessore a detentore, bloccando alla radice ogni possibilità di riacquistare la proprietà tramite il possesso prolungato. Questa decisione rafforza la tutela del patrimonio pubblico e pone un freno a tentativi di eludere le conseguenze di gravi illeciti edilizi.

È possibile l’usucapione di un immobile abusivo che è stato acquisito dal patrimonio di un Comune?
No, la Cassazione stabilisce che l’acquisizione a titolo originario da parte del Comune fa perdere al precedente proprietario l'”animus possidendi”, trasformando il suo potere di fatto in mera detenzione, inidonea all’usucapione.

Cosa succede a chi continua ad abitare in un immobile dopo che questo è stato acquisito dal Comune per un abuso edilizio?
Secondo la sentenza, chi continua a occupare l’immobile non è più un possessore ma un mero detentore. Non può quindi acquistare la proprietà per usucapione, a meno che non compia un atto di “interversione del possesso” che manifesti inequivocabilmente l’intenzione di possedere come proprietario contro il Comune.

L’annullamento di un primo atto di acquisizione da parte del Comune permette al tempo per l’usucapione di decorrere?
No. La Corte chiarisce che il punto centrale non è l’impedimento del Comune a esercitare i suoi diritti, ma la trasformazione della natura del godimento del bene da parte del privato. L’acquisizione legittima del bene al patrimonio pubblico, anche se avvenuta con un secondo atto, è sufficiente a escludere l’animus possidendi necessario per l’usucapione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21672 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 21672 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/08/2024

SENTENZA

sul ricorso 14938/2019 R.G. proposto da:

COGNOME, domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco pro tempore, domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 587/2019 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata in data 12/03/2019;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Udito il P.M. in persona del AVV_NOTAIO procuratore Generale NOME COGNOME, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatti di causa

Con provvedimento del 20/3/1990 venne ordinata la demolizione di un fabbricato costruito da NOME COGNOME, in assenza di concessione edilizia. Non eseguita la demolizione, con successivo provvedimento del 24/4/1991, il bene venne acquisito al patrimonio comunale. In seguito a sentenza di annullamento disposta dal TAR, per vizi formali dei provvedimenti amministrativi, il Sindaco reiterò, in data 7/12/1993 il provvedimento di acquisizione al patrimonio del Comune.

COGNOME, con citazione del 2016, dopo avere asserito di avere mantenuto la residenza nel predetto immobile e pagato <> (come riferisce la sentenza d’appello), decorsi novanta giorni dalla notifica dell’ordinanza di demolizione (la sanatoria era stata negata perché il fabbricato distava a meno di cento metri dal cimitero di Galciana, sottoposto a vincolo ai sensi dell’art. 338 l. n. 1265/1934), e cioè dal 26/6/1990, soggiunto che il bene era rimasto nell’interrotta materiale disponibilità della medesima, senza che il Comune, fino alla costituzione in giudizio (4/1/2013) ne avesse richiesto il rilascio, chiese dichiararsi l’acquisto della proprietà per intervenuta usucapione.
Il Tribunale adito, rigettata la domanda, in accoglimento di quella riconvenzionale, condannò l’attrice al rilascio dell’immobile.

La Corte d’appello di Firenze rigettò l’impugnazione proposta dalla COGNOME.

3.1. La sentenza di secondo grado, in primo luogo, riporta l’argomento centrale della decisione del Tribunale, il quale, dopo avere sostenuto di aderire all’orientamento secondo il quale perfino dopo il decreto di espropriazione, l’espropriato non muta l’ ‘animus

rem sibi habendi’ in ‘animus detinendi’, di talché, ove non spossessato, può usucapire il bene espropriatogli, nel caso di specie, tuttavia, non era decorso il ventennio per usucapire, poiché la data ‘ad quo’ era quella del 29/12/1993, allorquando era stata emessa la seconda ordinanza comunale, notificata il 10/1/1994, non assumendo natura costitutiva il solo decorso del termine di novanta giorni dalla notifica dell’ordinanza sindacale, previsto dalla legge per l’ottemperanza alla stessa, essendo stata annullata dal giudice amministrativo la prima ordinanza di acquisizione al patrimonio comunale con effetto retroattivo.
Inoltre, la l. n. 724/1994 aveva riaperto i termini per la presentazione di nuove istanze di condono edilizio, per effetto del combinato disposto degli artt. 44 l. n. 47/1985 e 39, co.1, l. 724/1994 e previsto la sospensione per legge dei procedimenti sanzionatori edilizi in corso e della esecuzione dei provvedimenti amministrativi, fino all’esito della nuova istanza. Pertanto, dall’entrata in vigore della l. n. 724 (1/1/1995) alla reiezione della nuova istanza di condono (4/3/1996), il Comune di RAGIONE_SOCIALE non avrebbe potuto giuridicamente esercitare il proprio diritto dominicale sull’immobile acquisito.
Indi la Corte locale supporta il rigetto dell’impugnazione sulla base di due ‘rationes decidendi’:

l’annullamento da parte del giudice amministrativo del primo provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale, con effetto retroattivo, aveva posto il Comune di RAGIONE_SOCIALE nell’impossibilità giuridica, e non di mero fatto, di compiere atti impeditivi del decorso del termine utile per l’usucapione; <>;

la sospensione ‘ope legis’, per effetto del combinato disposto degli artt. 44 l. n. 47/1985 e 39, co. 1, l. n. 724/1994, in presenza di presentazione di nuova istanza di condono, aveva impedito giuridicamente l’esercizio del potere dominicale; pertanto, per tutto il periodo in discorso, non era utilmente decorso il tempo utile ad usucapire.

Avverso la sentenza d’appello NOME COGNOME propone ricorso sulla base di sei motivi.

Il Comune RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso, ulteriormente illustrato da memoria.

Il Procuratore Generale in persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo viene denunciata violazione dell’art. 7, co. 3 e 4, l. n. 47/1985 e 31, co. 3 e 4, d.P.R. n. 380/2001, sostenendosi che decorsi i novanta giorni dal provvedimento che ordina la demolizione, la pubblica amministrazione acquista ‘ope legis’ la proprietà del bene, nel mentre, la Corte d’appello si era discostata dal dettato normativo sostenendo che l’accertamento dell’inottemperanza, previa notifica all’interessato, costituisse necessario titolo per l’immissione in possesso.
Con il secondo motivo viene denunciata violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., addebitandosi al Giudice di non aver tenuto conto del prospettato giudicato esterno derivante dalla sentenza del TAR della Regione Toscana n. 322/1993 del 15/7/1993, rilevante a riguardo del momento di acquisto della proprietà da parte del Comune. La sentenza in parola aveva accertato che l’ordinanza di demolizione non aveva menzionato l’area di pertinenza del fabbricato e l’atto di acquisizione del 24/4/1991, che aveva correttamente individuato il bene aveva il valore di <>.

Con il terzo motivo viene denunciata violazione dell’art. 2935 cod. civ., poiché, una volta divenuto proprietario ex lege, decorsi i novanta giorni di cui si è detto, il Comune non versava in impossibilità legale di esercitare il dominio con la giustificazione di avere viziatamente esercitato il proprio potere.

Con il quarto motivo viene denunciata la violazione dell’art. 132, n. 4, cod. proc. civ., sostenendosi la manifesta contraddittorietà della motivazione, per avere la Corte locale, giudicato indifferente qualificare l’accertamento dell’inottemperanza come certificativa o perfezionativa, per contro, nella prima ipotesi il provvedimento di acquisizione non avrebbe natura costitutiva ai fini dell’acquisto della proprietà, a differenza che nella seconda.

Con il quinto motivo la ricorrente denuncia violazione dell’art. 39 l. n. 724/1994.

Si sostiene che l’art. 39 citato non costituiva, a dispetto di quanto affermato dalla Corte di Firenze, un ostacolo giuridico all’esercizio del possesso da parte del Comune, dalla data della sua entrata in vigore (1.1.1995) fino all’emissione del provvedimento di diniego (4/3/1996), poiché <>.
Con il sesto motivo viene denunciata violazione dell’art. 1158 cod. civ., asserendosi che l’illiceità permanente derivante

dalla violazione delle norme edilizie non impedisce il decorso del termine ventennale utile per l’usucapione.

Il complesso censorio sopra riportato deve essere rigettato.

A prescindere da ogni altra valutazione, è assorbente rilevare in punto di diritto che la ricorrente non ha goduto del possesso ‘ad usucapionem’.

Di recente le Sezioni unite, risolvendo contrasto, hanno enunciato il principio di diritto secondo il quale, in tema di espropriazione per pubblica utilità, nelle controversie soggette al regime giuridico previgente al d.lgs. n. 327 del 2001 (per essere la dichiarazione di pubblica utilità intervenuta prima del 30 giugno 2003), il decreto di esproprio validamente emesso è idoneo a far acquisire al beneficiario dell’espropriazione la piena proprietà del bene e ad escludere qualsiasi situazione di fatto e di diritto con essa incompatibile, con la conseguenza che, anche quando all’adozione del menzionato decreto non segua l’immissione in possesso, la notifica o la conoscenza effettiva di detto decreto comportano ugualmente la perdita dell'”animus possidendi” in capo al precedente proprietario, il cui potere di fatto -nel caso in cui continui ad occupare il bene -si configura come mera detenzione, che non consente il riacquisto della proprietà per usucapione se non a seguito di un atto di interversione del possesso, fermo restando il diritto di chiedere la retrocessione totale o parziale del bene (sent. n. 651, 12/01/2023, Rv. 666632).
Il richiamato principio, a fortiori, deve logicamente valere, ad avviso del Collegio, anche per l’ipotesi qui rappresentata della confisca urbanistica, cioè una intervenuta espropriazione recuperatoriasanzionatoria dell’immobile abusivamente edificato, che non venga demolito dal soggetto intimato, in violazione dell’ordinanza emessa dal comune.

Trattasi, per vero, come sottolineato di recente dalle Sezioni unite, con l’ordinanza interlocutoria, con la quale è stata rimesso al vaglio della Corte costituzionale la questione di costituzionalità relativamente alla posizione del titolare di diritto reale di garanzia sull’immobile successivamente acquisito al patrimonio comunale, di <> (S.U. ord. n. 583/2024).
Acquisto, rileva questo Collegio, che, come nel caso dell’espropriazione per pubblica utilità, importa la non configurabilità (nell’altro caso, procura la perdita) dell”animus possidendi’ in capo al proprietario in tal modo privato del diritto. Solo attraverso un atto di mutamento della detenzione in possesso, ai sensi del comma secondo dell’art. 1141 cod. civ., l’ex proprietario spogliato potrebbe iniziare a rivestire la qualità di possessore. Evenienza che qui non consta essere stata addotta.
In definitiva, appare utile enunciare il seguente principio di diritto: ‘ Acquisita a titolo originario al patrimonio comunale la proprietà dell’immobile abusivo, non demolito nel termine di legge, non è configurabile in capo al precedente proprietario, in tal modo privato della proprietà, rimasto a detenere l’immobile, l’animus possidendi, salvo atti di mutamento della detenzione in possesso ai sensi del secondo comma dell’art. 1141 cod. civ. ‘.

Infine, è appena il caso di soggiungere che il rilievo della mancanza di ‘animus possidendi’ in capo alla ricorrente per le ragioni sopra esposte non costituisce ‘terza via’, in ordine alla quale sarebbe occorso interpellare le parti ai sensi dell’art. 384, co. 3, cod. proc. civ.

Invero, per il giudizio in cassazione laddove la vicenda giudiziaria si risolva sulla base di valutazione squisitamente

giuridica, non implicante lo scrutinio di questioni di fatto o miste, la decisione giudiziale non giunge inaspettata per la basilare ragione che di essa questione giuridica le parti hanno piena conoscenza sin dall’inizio e in relazione a essa possono esercitare le facoltà illustrative e argomentative che reputino opportune (cfr., ex multis, Cass. nn. 11453/2014, 24312/2017, 19278/2020).

La configurabilità giuridica del possesso utile all’usucapione costituisce senz’altro, incontroversi e fermi gli accertamenti fattuali, discernimento di solo diritto.

Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore del controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari

a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio di giorno 16

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.

PRENOTA

02.37901052
8:00 – 20:00
(Lun - Sab)