Usucapione fondo agricolo: coltivare non basta

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha stabilito che la mera coltivazione di un terreno non è sufficiente a dimostrare il possesso necessario per l’usucapione fondo agricolo. I giudici hanno annullato la decisione di merito che aveva riconosciuto la proprietà a chi semplicemente coltivava il fondo, chiarendo che sono necessari atti inequivocabili di possesso “uti dominus”, come la recinzione del terreno, che manifestino l’intenzione di escludere il proprietario. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Fondo Agricolo: Perché la Sola Coltivazione Non È Sufficiente

L’acquisto della proprietà di un terreno per usucapione è un istituto giuridico complesso, che richiede la prova rigorosa di un possesso qualificato. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di usucapione fondo agricolo: la semplice coltivazione del terreno non basta a dimostrare il possesso uti dominus, ovvero con l’animo del proprietario. Questa decisione chiarisce quali comportamenti sono necessari per provare l’intenzione di possedere un bene come se fosse proprio, escludendo di fatto il legittimo titolare.

I Fatti del Caso: Una Controversia sulla Proprietà Rurale

La vicenda giudiziaria ha origine dalla domanda di una signora volta a ottenere il riconoscimento della proprietà di due lotti di terreno agricolo per intervenuta usucapione. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano accolto la sua richiesta, ritenendo che la coltivazione continuativa dei fondi, adibiti a orto per uso familiare, fosse una prova sufficiente del possesso necessario a usucapire.

I proprietari originari, tuttavia, hanno impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, sostenendo che i giudici di merito avessero errato nel valutare le prove. Secondo i ricorrenti, la semplice coltivazione è un’attività compatibile con una mera tolleranza del proprietario o con un rapporto di detenzione (come un comodato o una mezzadria), e non manifesta in modo inequivocabile l’intenzione di possedere il bene come proprietario esclusivo.

La Decisione della Corte di Cassazione sull’Usucapione Fondo Agricolo

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dei proprietari, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un’altra sezione della Corte d’Appello per un nuovo esame. Il punto centrale della decisione è la netta distinzione tra l’attività materiale di coltivazione e il possesso qualificato richiesto dalla legge per l’usucapione.

I giudici hanno sottolineato che, secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato, la coltivazione di un fondo agricolo non è sufficiente a integrare un possesso utile ai fini dell’usucapione. Questo perché tale attività non esprime, di per sé, un’attività idonea a escludere i terzi, e in particolare il proprietario, dal godimento del bene. Si tratta di un comportamento che può essere spiegato in vari modi, non necessariamente riconducibili a un possesso uti dominus.

Le Motivazioni: La Differenza tra Coltivazione e Possesso “Uti Dominus”

La Corte ha spiegato che per provare l’usucapione fondo agricolo, non basta dimostrare di aver utilizzato il bene. È necessario provare l’esistenza di una “situazione oggettiva incompatibile con la proprietà altrui”. La coltivazione, specialmente se per uso familiare, non raggiunge questa soglia di incompatibilità.

Per dimostrare il cosiddetto animus possidendi (l’intenzione di possedere come proprietario), sono necessari atti concreti che manifestino all’esterno questa volontà. La sentenza cita un esempio emblematico: la recinzione del fondo. Recintare un terreno è un’azione che dimostra chiaramente l’intenzione di esercitare sul bene un potere esclusivo (ius excludendi alios), impedendo l’accesso e il godimento a chiunque altro, compreso il titolare formale del diritto.

La Corte d’Appello aveva quindi errato nel ritenere che la dimostrata coltivazione del fondo fosse, di per sé, integrativa di un possesso utile ai fini dell’usucapione. Era necessario che la parte che intendeva usucapire fornisse la prova di ulteriori e più significativi atti di dominio sul bene.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Proprietari e Possessori

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici sia per chi intende far valere l’usucapione, sia per i proprietari che vogliono tutelare i loro beni.

1. Per chi vuole usucapire: Non è sufficiente coltivare un terreno per anni. È fondamentale compiere atti visibili e inequivocabili che dimostrino l’intenzione di essere l’unico proprietario (es. recintare, installare cancelli, cambiare la destinazione d’uso, realizzare opere murarie).
2. Per i proprietari: La mera tolleranza verso chi utilizza un proprio fondo non è priva di rischi. Sebbene la coltivazione da sola non basti, qualora a essa si aggiungano altri atti di possesso esclusivo, il rischio di perdere la proprietà per usucapione diventa concreto. È quindi consigliabile formalizzare eventuali rapporti di concessione (es. contratti di comodato o affitto agrario) per chiarire che la relazione con il terreno è di semplice detenzione e non di possesso.

In sintesi, la Corte di Cassazione ha riaffermato che l’usucapione è un istituto eccezionale che richiede una prova rigorosa, non basata su attività ambigue come la semplice coltivazione, ma su atti che manifestino senza dubbio la volontà di possedere come un proprietario.

È sufficiente coltivare un terreno agricolo per diventarne proprietari per usucapione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la sola coltivazione di un fondo agricolo non è sufficiente a integrare il possesso “uti dominus” necessario per l’usucapione, poiché è un’attività compatibile con la mera tolleranza del proprietario o con un titolo convenzionale (es. comodato).

Quali atti possono dimostrare il possesso “uti dominus” necessario per l’usucapione di un fondo agricolo?
Per dimostrare un possesso utile all’usucapione, sono necessari atti che manifestino in modo inequivocabile l’intenzione di escludere gli altri dal godimento del bene. Un esempio citato dalla Corte è la recinzione del fondo, che costituisce la più rilevante dimostrazione dell’intenzione di possederlo come proprietario esclusivo.

Cosa succede quando la Corte di Cassazione accoglie un ricorso e cassa una sentenza?
Quando la Corte di Cassazione accoglie un motivo di ricorso, annulla (“cassa”) la sentenza impugnata e, come in questo caso, rinvia la causa a un altro giudice di merito (in genere un’altra sezione della stessa Corte d’Appello). Questo giudice dovrà riesaminare la controversia attenendosi ai principi di diritto stabiliti dalla Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1121 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1121 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 11/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35375/2019 R.G. proposto da: COGNOME, COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME ( -) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (SCRPQL59B24G796E)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SALERNO n. 921/2019 depositata il 01/07/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono con cinque motivi per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Salerno ha confermato la decisione di primo grado di accoglimento della domanda di usucapione proposta contro essi ricorrenti da NOME COGNOME odierna controricorrente, relativamente ai fondi indicati nel catasto dei terreni di Castelnuovo Cilento al foglio 12, particelle 204 e 573;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso viene lamentata la violazione dell’art. 345 c.p.c.

Ricordano i ricorrenti di avere chiesto alla Corte di Appello l’autorizzazione a produrre, in quanto indispensabili ai fini della decisione, una relazione tecnica, la visura catastale e le planimetrie e undici fotografie dei luoghi.

La Corte di Appello ha negato l’autorizzazione evidenziando che l’art. 345 c.p.c. nella versione applicabile ratione temporis stabilisce ‘un divieto assoluto di ammissione di nuovi mezzi di prova e di produzione dei documenti a prescindere dalla indispensabilità e … salvo che la parte dimostri di non aver potuto produrli o prima nel giudizio di primo grado per causa ad essa non imputabile’.

I ricorrenti sostengono il divieto opera solo in presenza di eccezione di parte, nel caso di specie mancante, che il divieto non opera per la consulenza trattandosi ‘di mero atto difensivo’, che la planimetria non poteva essere considerata documento nuovo ‘in

quanto concernente fatti comunque emergenti dalla documentazione già acquisita al processo’.

2. Il motivo è inammissibile.

È assorbente il rilievo per cui i ricorrenti non riproducono il contenuto della consulenza e degli altri documenti di cui la Corte di Appello -secondo la loro prospettazione -avrebbe dovuto consentire la produzione

con il secondo motivo di ricorso viene lamentata la violazione dell’artt. 115, 116 c.p.c. e degli artt. 1140, 1158, 2697 c.c. Sostengono i ricorrenti che la Corte di Appello avrebbe ‘presupposto che il fondo de quo fosse stato detenuto e coltivato dalla Aiello e che con la sola attività di coltivazione ordinaria avrebbe dimostrato la sussistenza di una situazione oggettiva incompatibile con la proprietà altrui’, laddove invece i testi ‘avrebbero solo detto che la Aiello ‘ha coltivato il terreno oggetto di causa ad orto per uso della famiglia’;
4. il motivo è fondato.

4.1. Per costante giurisprudenza della Corte la sola coltivazione di un fondo agricolo non è sufficiente ad integrare possesso utile ai fini dell’usucapione. In questo senso si veda Cass. ordinanza n. 1796 del 20/01/2022, secondo cui ‘In relazione alla domanda di accertamento dell’intervenuta usucapione della proprietà di un fondo destinato ad uso agricolo non è sufficiente, ai fini della prova del possesso “uti dominus” del bene, la sua mera coltivazione, poiché tale attività è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale o sulla mera tolleranza del proprietario e non esprime, comunque, un’attività idonea a realizzare esclusione dei terzi dal godimento del bene che costituisce l’espressione tipica del diritto di proprietà. A tal fine, pur essendo possibile in astratto per colui che invochi
l’accertamento dell’intervenuta usucapione del fondo agricolo conseguire senza limiti la prova dell’esercizio del possesso “uti dominus” del bene, la prova dell’intervenuta recinzione del fondo costituisce, in concreto, la più rilevante dimostrazione dell’intenzione del possessore di esercitare sul bene immobile una relazione materiale configurabile in termini di “ius excludendi alios” e, dunque, di possederlo come proprietario escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto’.
4.2. La Corte di Appello ha errato nel ritenere che la dimostrata coltivazione del fondo fosse di per sé integrativa di possesso utile ai fini dell’usucapione;

5. con il terzo motivo di ricorso viene lamentata la violazione degli artt. 132, secondo comma, n.4 c.p.c. e 111 Cost. per avere la Corte di Appello respinto senza motivazione il motivo di appello con cui gli odierni ricorrenti avevano riproposto l’eccezione secondo la quale la COGNOME non aveva dato ‘prova del mutamento della detenzione in possesso ex art. 1411 c.c. e quindi della insussistenza degli elementi necessari a provare l’intervenuta usucapione’. L’eccezione si connette alla tesi secondo cui la NOME sarebbe subentrata al padre NOMECOGNOME il quale sarebbe stato detentore del terreno de quo in forza di contratto di ‘comodato modale e/o di mezzadria impropria’;
con il quarto motivo di ricorso viene lamentata la violazione e falsa applicazione dell’art. 1411 c.c. e della ‘normativa dei patti agrari, art. 41 l. 203/1982, in relazione l’art. 360, primo comma n.3, c.p.c. I ricorrenti svolgono una serie di considerazioni sul titolo in base al quale COGNOME avrebbe avuto la detenzione del bene;

con il quinto motivo di ricorso viene lamentata la violazione dell’ art. 112 c.p.c. per avere la Corte di Appello omesso di pronunciare sul motivo di appello con cui gli odierni ricorrenti avevano

contestato la decisione di primo grado per avere il tribunale accolto la domanda della COGNOME malgrado dall’istruttoria potesse desumersi, al più, che la COGNOME aveva posseduto solo ‘la parte coltivata’ del terreno de quo e non certo l’intero terreno, comprendente anche una strada e altre zone non coltivate;

i sopra riportati motivi -terzo, quarto e quinto -restano assorbiti per effetto dell’accoglimento del secondo;

in conclusione il secondo motivo di ricorso deve essere accolto, il primo deve essere dichiarato inammissibile, il terzo, il quarto ed il quinto restano assorbiti. In ragione dell’accoglimento del secondo motivo, la sentenza impugnata deve essere casata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Salerno, in diversa composizione;

le spese saranno liquidate dal giudice del rinvio;

PQM

la Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, dichiara inammissibile il primo e assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Salerno in diversa composizione.

Così deciso in Roma 9 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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