Usucapione e vendita a terzi: la Cassazione chiarisce

Un soggetto agisce in giudizio per ottenere il riconoscimento della proprietà di alcuni beni per usucapione. La Corte d’Appello rigetta la domanda per un immobile, ritenendo che la vendita dello stesso da parte dei proprietari a un terzo abbia interrotto il possesso. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ha stabilito che l’usucapione e vendita a terzi sono eventi distinti: la vendita è un atto ininfluente sul possesso di fatto, che non viene interrotto. La causa è stata rinviata per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e vendita a terzi: la vendita interrompe il possesso?

L’istituto dell’usucapione rappresenta una delle modalità più antiche di acquisto della proprietà, basata sul possesso prolungato nel tempo. Una questione complessa sorge quando, durante il periodo necessario per usucapire, il proprietario formale vende il bene a un’altra persona. Questo atto interrompe il possesso? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sul rapporto tra usucapione e vendita a terzi, stabilendo un principio chiave a tutela del possessore.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di un uomo di essere dichiarato proprietario, per usucapione, di diversi appezzamenti di terreno e di un fabbricato. L’attore sosteneva di aver posseduto tali beni in modo pacifico e ininterrotto per oltre vent’anni, a partire da una scrittura privata del 1970 con cui il suo parente affiliante glieli aveva “passati come proprietario”.

Il percorso legale è stato lungo e tortuoso. Dopo una prima sentenza favorevole in Tribunale, la Corte d’Appello aveva rigettato la domanda. A seguito di un primo ricorso in Cassazione, la causa era stata rinviata nuovamente alla Corte d’Appello. Quest’ultima, con la sentenza ora impugnata, aveva accolto solo parzialmente la domanda, negando l’usucapione per il fabbricato e per alcuni terreni. La ragione principale del rigetto per il fabbricato era che i proprietari originari lo avevano venduto a terzi nel 1983, un atto che, secondo la Corte d’Appello, era “incompatibile con il preteso possesso uti dominus” dell’attore.

La Decisione della Corte sull’Usucapione e la Vendita del Bene

Il ricorrente ha contestato questa decisione davanti alla Corte di Cassazione, sostenendo che i giudici d’appello avessero errato nel considerare l’atto di vendita del 1983 come un evento interruttivo del suo possesso. La Suprema Corte ha accolto questo motivo di ricorso, ritenendolo fondato.

La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: l’atto di disposizione del diritto di proprietà da parte del titolare formale in favore di un terzo è, rispetto al possessore, una “res inter alios acta“. Si tratta, cioè, di un negozio giuridico che si svolge tra altri soggetti e che non ha alcuna incidenza diretta sulla situazione di fatto del possesso. La vendita del bene non impedisce materialmente al possessore di continuare a esercitare il suo potere sulla cosa, né costituisce un atto di spossessamento.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha spiegato che la Corte d’Appello ha commesso un errore di diritto. Invece di considerare la vendita come un ostacolo insormontabile all’usucapione, avrebbe dovuto compiere un’indagine diversa. Il suo compito era verificare se, nonostante la vendita del 1983, il possesso del ricorrente fosse di fatto continuato per il tempo residuo necessario a completare il ventennio richiesto per l’usucapione.

L’atto di vendita, in altre parole, non interrompe il decorso del tempo utile per usucapire. L’interruzione del possesso, infatti, può avvenire solo per cause naturali (abbandono del bene da parte del possessore) o civili (un’azione giudiziaria del proprietario per recuperare il bene). Un semplice atto di vendita tra il proprietario e un terzo non rientra in nessuna di queste categorie. Pertanto, la valutazione della Corte d’Appello è stata ritenuta errata e la sentenza è stata cassata su questo punto.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione rafforza la tutela del possesso effettivo rispetto alle mere vicende giuridiche del bene. Chi sta possedendo un immobile uti dominus non vede il proprio percorso verso l’usucapione interrotto da una compravendita di cui non è parte e che non si traduce in un’effettiva azione di recupero del bene da parte del nuovo acquirente. Per interrompere l’usucapione, non basta un atto scritto, ma è necessario un fatto concreto che privi il possessore del suo potere materiale sul bene. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la questione attenendosi a questo fondamentale principio di diritto.

La vendita di un immobile da parte del proprietario a un’altra persona interrompe il possesso di chi sta usucapendo il bene?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la vendita è un atto tra terzi (“res inter alios acta”) che non incide sulla situazione di fatto del possesso e non ne interrompe il decorso ai fini dell’usucapione, a meno che non sia seguito da un’effettiva azione di spossessamento.

Cosa avrebbe dovuto fare la Corte d’Appello invece di respingere la domanda a causa della vendita del 1983?
La Corte d’Appello avrebbe dovuto verificare se, dopo l’atto di vendita, il possesso del ricorrente fosse continuato ininterrottamente per il tempo mancante al perfezionamento del termine ventennale di usucapione.

Un atto di disposizione del diritto di proprietà è sufficiente a interrompere il possesso utile per l’usucapione?
No. L’atto di disposizione, come una vendita, è ininfluente sulla prosecuzione dell’esercizio della signoria di fatto sul bene. Non rappresenta un atto che impedisce materialmente il possesso, né costituisce un’azione legale finalizzata al recupero del bene che possa interrompere civilmente l’usucapione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25643 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25643 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15751/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (-) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro COGNOME

NOME

-intimata- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CALTANISSETTA n. 189/2018 depositata il 17/04/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che :

1.COGNOME NOME, affiliato di COGNOME NOME e di COGNOME NOME, conveniva in giudizio la figlia legittima di questi ultimi, COGNOME NOME, chiedendo che venisse accertato che esso attore aveva acquistato per usucapione la proprietà di alcuni appezzamenti di terreno e di un fabbricato -indicati con i numeri da 1 a 6 della citazionecedutigli dall’affiliante COGNOME NOME con scrittura del 7.2.1970 e posseduti pacificamente per oltre venti anni. Resisteva la convenuta. Il Tribunale accoglieva la domanda. Proponeva appello la soccombente. Resisteva l’attore svolgendo appello incidentale per l’omessa dichiarazione dell’usucapione su fondo in INDIRIZZO, indicato al n.5 della citazione e la Corte di appello di Caltanissetta, con sentenza n. 96/04, rigettava la domanda, con condanna alle spese, osservando che la dichiarazione 7.2.1970, non disconosciuta, con la quale l’affiliante aveva ‘passato come proprietario’ i beni indicati, era una mera dichiarazione unilaterale priva anche dei requisiti della promessa unilaterale per la indeterminatezza dei beni e la mancata indicazione del prezzo di vendita e non era idonea a trasferire il possesso, la cui prova, a prescindere dalla genericità dei capitoli, non era stata raggiunta con i testi escussi. Ricorreva per cassazione il COGNOME e la Corte, con sentenza 5100/2010, accoglieva il ricorso sul rilievo che la sentenza impugnata aveva escluso la validità della scrittura e l’acquisto del possesso per usucapione ritenendo generiche le testimonianze , laddove invece non avrebbe dovuto tener conto della circostanza ‘che, a prescindere dalla validità della mera dichiarazione unilaterale, peraltro non disconosciuta, dalla data della stessa poteva ritenersi acquisita nell’affiliato la consapevolezza di un possesso “uti dominus”, significativa per la valutazione del suo comportamento
successivo’. La Corte concludeva che la motivazione della sentenza di appello non era appagante e per questo accoglieva il ricorso, cassava la sentenza impugnata e rinviava la causa alla corte territoriale per nuovo esame;

2.con la sentenza in epigrafe, la Corte di Appello di Caltanissetta ha parzialmente accolto l’appello di COGNOME NOME contro la sentenza di primo grado dichiarando il COGNOME proprietario dei terreni indicati con i numeri 4 e 6 nell’elenco contenuto nell’originario atto di citazione e riprodotto a pagina 3 della sentenza della Corte di Appello. La Corte di Appello ha invece confermato la sentenza di primo grado in riferimento alla non acquisizione a favore del COGNOME del fabbricato e dei terreni di cui rispettivamente al numero 1 e ai numeri 2, 3 e 5 dell’elenco citato. I terreni di cui ai n. 2 e 3 erano individuati come insistenti in Gela, INDIRIZZO Butera. La Corte di Appello ha riportato il testo della scrittura privata 7.2.1970 che, secondo quanto stabilito nella sentenza di legittimità, doveva tenersi in considerazione al fine di qualificare il possesso del COGNOME ed ha evidenziato che in tale scrittura non erano menzionati terreni in INDIRIZZO Burgio di Butera con la conseguenza che il dedotto possesso fondato sulla scrittura non poteva essere riferito ai terreni di cui ai numeri 2 e 3. La Corte di Appello ha poi escluso che il COGNOME avesse posseduto per vent’anni il fabbricato di cui al n.1 dell’elenco in quanto, fermo restando come momento di acquisto del possesso quello della scrittura 7.2.1970, i proprietari del fabbricato -l’affiliante COGNOME NOME e COGNOME NOME – avevano venduto il bene a terzi nel 1983 e ‘l’atto di disposizione dei proprietari è incompatibile con il preteso possesso uti dominus del COGNOME‘. Quanto al fondo di cui al n.5 fondo ‘in INDIRIZZO‘ – la Corte di Appello ha evidenziato che ‘nessuno dei testi aveva fatto riferimento a detto fondo’ con la conseguenza che, non essendovi
prova del possesso, la domanda di accertamento dell’acquisto per usucapione di tale fabbricato doveva essere respinta;

3. per la cassazione della sentenza in epigrafe il COGNOME ricorre con sei motivi. La causa perviene al Collegio a seguito di istanza di decisione, depositata dal ricorrente in riferimento alla proposta di definizione del consigliere delegato ex art. 380 bis c.p.c. con cui i motivi sono stati ritenuti inammissibili o manifestamente infondati.

Il ricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

1. il primo motivo di ricorso reca la seguente rubrica: ‘violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1158, 2697, 2909 c.c., 111 Cost, 115, 116, 132 e 384 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma nn.3,4 e 5 c.p.c., erronea, travisata e/o falsa applicazione delle norme sulla prova testimoniale, omessa insufficiente o illogica o contraddittoria motivazione ed omesso esame circa un fatto decisivo del giudizio oggetto di discussione tra le parti’. Al di là della rubrica, il ricorrente in sostanza deduce che i terreni di cui ai numeri 2 e 3 dell’elenco contenuto nella citazione, posti in Gela, INDIRIZZO, erano, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di Appello, menzionati anche nella scrittura privata 7.2.1970 posto che in quest’ultima erano indicati terreni ‘in INDIRIZZO CataldoINDIRIZZO e che, tenuto conto dei confini dei terreni in San Cataldo e delle referenze catastali di tali terreni e di quelli rivendicati ai numeri 2 e 3 dell’atto introduttivo originario, i terreni rivendicati ‘dovevano intendersi indentificati e nominati nella espressione ‘RAGIONE_SOCIALE San Cataldo”. Il ricorrente deduce poi che i testi sentiti in primo grado avevano inteso fare riferimento anche ai terreni rivendicati;
2. il motivo è inammissibile in quanto l’assunto per cui la Corte di Appello avrebbe errato nella lettura dell’atto in data 7.2.2010 si riduce alla contrapposizione di una diversa lettura dell’atto medesimo basata su valutazioni del ricorrente dell’intero

compendio istruttorio e che non supera quella della Corte di Appello basata sulla relativa lettera. Siffatto motivo si scontra con il principio per cui il motivo di ricorso non può consistere in una istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice del merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. 24148/2013). Deve ulteriormente aggiungersi che, a seguito della riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, il sindacato sulla motivazione è ridotto al “minimo costituzionale” essendo esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” -dedotto nella specie- della motivazione (Cass. SU 8053/2014) e che la motivazione della sentenza impugnata supera il minimo costituzionale: la Corte di Appello ha infatti espresso il proprio convincimento dando conto della divergenza tra l’atto del 1970 e l’oggetto della domanda e del dedotto possesso;
3. il secondo motivo di ricorso reca la seguente rubrica: ‘violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1158, 1140, 1165, 2909 e 2943 c.c., 167 e 384 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c.’. Il ricorrente sostiene che la Corte di Appello avrebbe errato nel dare rilievo all’atto di vendita posto in essere dai proprietari del fabbricato nel 1983 in quanto tale atto era stato prodotto in primo grado tardivamente e la doglianza di inammissibilità della produzione, sempre coltivata, era stata definitivamente riconosciuta fondata dalla Corte di cassazione nella sentenza n.5100/2010 con l’accoglimento del quinto motivo di ricorso. Sostiene inoltre che la Corte di Appello avrebbe errato nel ritenere che il possesso esercitato da esso ricorrente sull’immobile dal febbraio 1970 fosse cessato per il solo fatto che i proprietari avevano venduto l’immobile a terzi laddove invece, pur dopo la
vendita, ‘non vi era mai stato spossessamento e neppure è iniziato un giudizio teso alla rivendica o al recupero’ dell’immobile;

il motivo è nei limiti che seguono fondato.

Il motivo va disatteso per quanto concerne la doglianza centrata sulla dedotta inutilizzabilità dell’atto del 1983, in quanto asseritamente riconosciuta da questa Corte in accoglimento del quinto motivo di ricorso. Nella sentenza n.5100/2010 questa Corte riporta il quinto motivo nei seguenti termini: ‘col quinto motivo si deduce violazione degli 1158, 1140 e ss. c.c., 167 e 184-bis c.p.c., 2909 c.c. per avere la Corte di appello affermato l’esistenza di atti di disposizione dei proprietari incompatibili col possesso ad usucapionem quali l’affitto di un fondo ed il pagamento di tasse degli eredi’. La Corte di cassazione, quindi, non è stata chiamata a decidere sulla ammissibilità della produzione dell’atto dispositivo del 1983 e non ha deciso nel senso della sua inammissibilità. È stata chiamata a decidere sulla rilevanza -che presuppone, nell’ottica dello stesso ricorrente, l’ammissibilità -dell’atto.
Il motivo è invece fondato nella parte in cui viene dedotta l’erroneità della affermazione della Corte di Appello secondo cui ‘l’immobile risulta essere stato venduto con atto del 1983, data alla quale non era ancora maturata l’usucapione e l’atto di disposizione dei proprietari è incompatibile con il preteso possesso uti dominus del COGNOME cosicché non può ritenersi maturato il diritto preteso dall’appellante’. Come questa Corte ha avuto modo di precisare ‘Nel giudizio promosso dal possessore nei confronti del proprietario per far accertare l’intervenuto acquisto della proprietà per usucapione, l’atto di disposizione del diritto dominicale da parte del proprietario in favore di terzi, anche se conosciuto dal possessore, non esercita alcuna incidenza sulla situazione di fatto utile ai fini dell’usucapione, rappresentando, rispetto al possessore, “res inter alios acta”, ininfluente sulla prosecuzione dell’esercizio della signoria di fatto sul bene, non impedito materialmente, né
contestato in modo idoneo’ (Cass. n.2752 del 05/02/2018). La Corte di Appello avrebbe dovuto verificare se, dopo l’atto di vendita, il possesso del ricorrente fosse o non fosse stato ancora esercitato per il tempo mancante al perfezionarsi del termine ventennale di usucapione;

5. il terzo motivo di ricorso reca la seguente rubrica: ‘violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1158, 1140, 1165 c.c., delle norme sull’esame e sulla valutazione della prova testimoniale, dell’art. 384 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 e n. 5 c.p.c.’. Si sostiene che la Corte di Appello avrebbe errato nell’affermare che ‘nessuno dei testi escussi ha fatto riferimento a detto fondo’ -ossia al possesso del ricorrente sul fondo in INDIRIZZO, indicato con il n.5 nell’atto di citazione – in quanto invece il teste COGNOME COGNOME (la cui dichiarazione è riportata alle pagine 10 e 11 del ricorso), chiamato a riferire sul possesso del ricorrente ‘sull’appezzamento agricolo sito in INDIRIZZO confinante a sud con NOME‘, aveva dichiarato di essere ‘confinante con l’attore’ e di poter confermare di aver visto quest’ultimo ‘venire a lavorare’ il fondo ‘prima con il padre e morto il padre, verso il 1986, da solo’.
6. il motivo è inammissibile in quanto il ricorrente mira a rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito senza considerare che l’apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, in quanto, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione’ (Cass. n.32505 del 22/11/2023);
7. il quarto motivo di ricorso reca la seguente rubrica: ‘violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1158, 1140, 1165, 2943 c.c., degli artt. 115 e 116, 232, 384 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 e n. 5 c.p.c. Omesso esame delle dichiarazioni testimoniali. Omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti’. Si sostiene che la Corte di Appello avrebbe dovuto accertare la sussistenza degli elementi richiesti dall’art. 1158 c.c. ‘al momento in cui ha deciso la controversia’ e che ‘al momento della decisione impugnata il periodo ventennale di possesso uti dominus di tutti gli immobili oggetto della domanda di usucapione era maturato non solo con riferimento alla data della dichiarazione unilaterale dell’affiliante del 7.2.1970 ma anche con riferimento sia alla data della morte di COGNOME NOME e di COGNOME NOME, avvenuta rispettivamente il 10.6.1986 e il 3.12.1987, sia alla data di notifica dell’atto di citazione in primo grado del 2.6.1997′, come risultava ‘utilizzando correttamente le risultanze della prova testimoniale circa il corpus possessionis e collegandole all’affermato elemento morale dell’animus possidendi come proprietario e a quello temporale di gran lunga superiore ai venti anni e mai interrotto’;
8. il motivo è inammissibile perché, al di là della rubrica, è veicolo non di censure specifiche avverso la sentenza impugnata ma di una pura e semplice riaffermazione della tesi del ricorrente basata su un uso asseritamente ‘corretto’ del compendio istruttorio genericamente richiamato;

9. il quinto motivo di ricorso reca la seguente rubrica: ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 1158, 1140, 1165, 2943 c.c., e 384 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.’. Si sostiene che la Corte di Appello ‘avendo omesso di esaminare e non avendo preso in considerazione le deduzioni e richieste di parte attrice circa il fatto che a prescindere dal contenuto della dichiarazione del 7.2.1970 la domanda di usucapione di tutti i beni

in contestazione risultava provata in tutti i suoi elementi dalle altre risultanze istruttorie, quali le deposizioni testimoniali e il tempo trascorso, ha violato l’art.360,n.5 c.p.c.’;

10. il motivo è inammissibile. ‘L’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., nella formulazione risultante dalle modifiche introdotte dal d.l. n. 83 del 2012, conv. dalla l. n. 143 del 2012, prevede l'”omesso esame” come riferito ad “un fatto decisivo per il giudizio” ossia ad un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico naturalistico, non assimilabile in alcun modo a “questioni” o “argomentazioni” che, pertanto, risultano irrilevanti, con conseguente inammissibilità delle censure irritualmente formulate’ ( Cass. n.2268 del 26/01/2022).
11. il sesto motivo di ricorso reca la seguente rubrica: ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c.’. Si sostiene che la Corte di Appello ha errato nel compensare le spese del giudizio ‘a motivo dell’accoglimento parziale della domanda di usucapione’ laddove invece avrebbe dovuto ‘accogliere interamente la domanda e condannare la convenuta alla refusione totale delle spese’;

12 il motivo resta assorbito giacché la liquidazione delle spese dovrà essere effettuata dal giudice a cui la causa deve essere rinviata per effetto della cassazione della sentenza conseguente all’accoglimento del secondo motivo di ricorso;

13. in conclusione, il secondo motivo di ricorso deve essere accolto, il sesto resta assorbito, gli altri motivi devono essere rigettati, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Caltanissetta, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità;

PQM

la Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, dichiara assorbito il sesto motivo e rigetta i motivi restanti, cassa la sentenza

impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di Appello di Caltanissetta, in diversa composizione, anche per le spese.

Roma 12 settembre 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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