Usucapione e sconfinamento: i limiti del possesso

Una società immobiliare ha impugnato la sentenza che negava l’acquisto per usucapione di una porzione di terreno occupata a seguito di uno sconfinamento edilizio. La Corte d’Appello aveva già rigettato la domanda per mancanza del termine ventennale e per l’assenza di un titolo idoneo necessario all’usucapione abbreviata. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che il possesso non può essere unito a quello del dante causa se l’atto di acquisto non identifica chiaramente il bene oggetto della contestazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione e sconfinamento: quando il possesso non basta

L’usucapione rappresenta uno dei temi più complessi nel diritto immobiliare, specialmente quando si parla di sconfinamenti tra proprietà limitrofe. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha analizzato il caso di una società immobiliare che rivendicava la proprietà di un’area di 35 mq occupata da un proprio fabbricato, ma situata formalmente sul terreno di una privata cittadina.

L’origine della controversia immobiliare

La vicenda nasce da una domanda di accertamento dei confini. La società occupante sosteneva di aver acquistato la proprietà per usucapione, o in subordine per usucapione abbreviata decennale, sostenendo che il fabbricato esistesse sin dal 1985. Tuttavia, i giudici di merito hanno rilevato che il possesso era stato interrotto da una domanda giudiziale nel 2009, impedendo il raggiungimento dei venti anni necessari per la forma ordinaria.

Il nodo dell’usucapione abbreviata

Per quanto riguarda la forma abbreviata, la società invocava la buona fede e un titolo d’acquisto risalente al 2003. La Corte d’Appello ha però evidenziato che l’atto di compravendita non menzionava il fabbricato né la porzione di terreno contestata. Di conseguenza, non era possibile unire il possesso della società a quello dei precedenti proprietari, mancando un titolo idoneo che identificasse il bene oggetto dello sconfinamento.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile applicando rigorosamente il principio della doppia conforme. Quando il giudice di primo grado e quello d’appello decidono in modo identico sui fatti, il ricorrente non può limitarsi a contestare la valutazione delle prove, ma deve dimostrare che le ragioni di fatto delle due sentenze siano diverse. Nel caso di specie, la società non ha assolto questo onere. Inoltre, la Suprema Corte ha ribadito che l’usucapione abbreviata richiede un titolo che, pur provenendo da chi non è proprietario, sia astrattamente idoneo a trasferire proprio quel bene specifico. Se l’atto di acquisto non descrive l’area occupata per sconfinamento, il possesso non può essere considerato utile ai fini del termine decennale, né può essere sommato a quello del dante causa per carenza di specificità del titolo stesso.

Le conclusioni

La decisione conferma l’orientamento restrittivo in materia di prova del possesso e validità dei titoli d’acquisto. Per invocare l’usucapione in presenza di uno sconfinamento, è essenziale che il bene sia chiaramente identificabile negli atti di trasferimento e che il possesso sia esercitato in modo inequivocabile per l’intero periodo richiesto dalla legge. La pronuncia sottolinea inoltre l’importanza della precisione tecnica negli atti notarili: l’omessa indicazione di un manufatto o di una porzione di terreno può precludere definitivamente la possibilità di regolarizzare la proprietà attraverso l’istituto del possesso prolungato. La società ricorrente è stata inoltre condannata al pagamento del doppio contributo unificato, a causa dell’inammissibilità del ricorso.

Cosa accade se due gradi di giudizio danno la stessa ragione?
Si verifica la cosiddetta doppia conforme, che limita fortemente la possibilità di ricorrere in Cassazione per vizi di motivazione sui fatti, rendendo il ricorso spesso inammissibile.

Si può usucapire un terreno in dieci anni se il titolo è incompleto?
No, l’usucapione abbreviata richiede un titolo idoneo che identifichi con precisione il bene trasferito. Se l’atto non menziona l’area occupata, il termine rimane di venti anni.

È possibile unire il proprio possesso a quello del precedente proprietario?
Sì, ma solo se esiste un titolo valido che trasferisca specificamente quel diritto e se il dante causa aveva effettivamente iniziato a possedere il bene in modo idoneo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28924 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28924 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6257/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in Terracina INDIRIZZO), INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

NOME;

– intimata – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO Di ROMA n. 5617/2021 depositata il 31/07/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/10/2023 dal AVV_NOTAIO COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Latina accoglieva la domanda di accertamento dei confini proposta da NOME e rigettava la domanda riconvenzionale di usucapione svolta dalla RAGIONE_SOCIALE.

La società RAGIONE_SOCIALE impugnava la sentenza insistendo per la dichiarazione di intervenuto acquisto per usucapione di un appezzamento di terreno, di proprietà di NOME COGNOME, oggetto di sconfinamento, per 35 mq, da parte di un fabbricato di sua proprietà e per il rigetto della domanda di restituzione delle porzioni di terreno occupate; in subordine, chiedeva di dichiarare l’acquisto per usucapione breve, ai sensi dell’articolo 1159 c .c.

La Corte d’Appello di Roma rigettava il gravame per mancanza della prova del possesso e per non essere decorsi 20 anni dal 1990 data di inizio del presunto possesso interrotto dalla domanda giudiziale proposta dalla COGNOME nell’anno 2009 . Infondata era anche la domanda di usucapione abbreviata in mancanza di un possesso decennale. Infatti, l ‘appellante assumeva di aver acquistato, ne ll’anno 2003, insieme alla proprietà immobiliare di NOME COGNOME e consorte, anche una parte di terreno, ‘a non domino’, in virtù di uno sconfinamento inconsapevole del fabbricato, poi accertato in giudizio. Il possesso della società appellante, in base al titolo di acquisto, non integrava il termine dei dieci anni, e non poteva essere unito a quello del dante causa, che non risultava aver acquistato il possesso del terreno, in contestazione, in base ad un titolo idoneo; nell’atto di compravendita non era indicato il fabbricato e non era possibile stabilire una parziale coincidenza tra il terreno
venduto e quello in contestazione, circostanza nemmeno puntualmente allegata.

La società RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per Cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di due motivi.

NOME è rimasto intimata.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Errata valutazione documenti probatori. Omessa valutazione fatto decisivo. Violazione art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

La ricorrente deduce che dalle prove in atti risulterebbe dimostrato che il fabbricato costruito a confine tra proprietà NOME e proprietà RAGIONE_SOCIALE esisteva in loco almeno sin dal 1985 come risultante dalle dichiarazioni di NOME COGNOME consorte di NOME COGNOME dante causa della ricorrente. Le altre testimonianze circa l’esistenza nel 1997 solo di una casupola di ferro sul terreno non sarebbero attendibili. Invece il fabbricato costruito a confine tra la proprietà NOME e quella della ricorrente esisteva sin dal DATA_NASCITA.
1.1 Il primo motivo di ricorso è inammissibile.

Deve farsi applicazione del seguente principio di diritto: Nell’ipotesi di ‘doppia conforme’ prevista dall’art. 348 ter c.p.c., il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. 5528/2014), adempimento non svolto. Va invero ripetuto che ai sensi del D.L. n. 83 del 2012, art. 54, comma 2, le regole sulla pronuncia cd. doppia conforme si
applicano ai giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della legge di conversione del citato decreto (id est, ai giudizi di appello introdotti dal giorno 11 settembre 2012).

Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., violazione dell’art. 1159 c.c.

La società RAGIONE_SOCIALE nell’acquistare nel 2003 la proprietà immobiliare da COGNOME NOME e consorte, ha acquistato anche una parte del terreno su cui insisteva il fabbricato de quo, dunque, quest’ultima era la reale proprietaria del terreno e non la ricorrente proprietaria di altri terreni a seguito di scissione parziale per atto del AVV_NOTAIO del 6 ottobre 2004. Questa circostanza avvalorerebbe la sussistenza della buona fede degli acquirenti sin dal 1990 e l’applicabilità dell’art. 1159 c.c.
2.1 Il secondo motivo di ricorso è inammissibile sotto molteplici profili.

In primo luogo, la questione della proprietà in capo alla diversa società RAGIONE_SOCIALE non risulta dalla sentenza impugnata e il ricorrente nel motivo non indica di averla sollevata con il proprio atto di appello. Secondo l’indirizzo consolidato di questa Corte, infatti, «In tema di ricorso per cassazione, qualora siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, il ricorrente deve, a pena di inammissibilità della censura, non solo allegarne l’avvenuta loro deduzione dinanzi al giudice di merito ma, in virtù del principio di autosufficienza, anche indicare in quale specifico atto del giudizio precedente ciò sia avvenuto, giacché i motivi di ricorso devono
investire questioni già comprese nel “thema decidendum” del giudizio di appello, essendo preclusa alle parti, in sede di legittimità, la prospettazione di questioni o temi di contestazione nuovi, non trattati nella fase di merito né rilevabili di ufficio» ( ex plurimis Sez. 2, Sent. n. 20694 del 2018, Sez. 61, Ord n. 15430 del 2018).

Inoltre il motivo risulta del tutto privo di specificità e non si confronta con la sentenza impugnata che ha chiarito che il possesso della ricorrente frutto di uno sconfinamento inconsapevole non poteva unirsi a quello della sua dante causa che non aveva acquistato il terreno in contestazione in base a un titolo idoneo in quanto nell’atto di compravendita non era indicato il fabbricato e non era possibile stabilire una coincidenza tra il terreno venduto e quello in contestazione nemmeno puntualmente allegata.
Il ricorso è inammissibile.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello

previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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