Usucapione e mancata trascrizione della sentenza

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto di una domanda di usucapione proposta da un soggetto che rivendicava la proprietà di un immobile basandosi su una sentenza del 1985 mai trascritta. Il ricorrente non è riuscito a fornire la prova del possesso ultraventennale necessario per l’**usucapione**, mentre la controparte ha opposto un decreto di trasferimento regolarmente trascritto nel 2013. La Corte ha chiarito che la mancata trascrizione del titolo originario rende quest’ultimo soccombente rispetto agli acquisti trascritti successivamente e che esiste un’incompatibilità logica tra il vantare un titolo di proprietà e il richiedere l’accertamento dell’acquisto per possesso prolungato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione e mancata trascrizione: la guida della Cassazione

L’usucapione rappresenta uno dei temi più complessi del diritto immobiliare, specialmente quando si scontra con la disciplina della trascrizione. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i confini tra il possesso prolungato e la validità dei titoli d’acquisto non pubblicizzati nei registri immobiliari.

Il caso: il conflitto tra possesso e titoli trascritti

La vicenda trae origine dalla richiesta di un privato di veder accertata l’usucapione di un appartamento e di un terreno. Il richiedente sosteneva di aver acquisito il diritto di proprietà già nel 1985 grazie a una sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c., la quale però non era mai stata trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Nel frattempo, una società terza aveva acquistato i medesimi beni attraverso un decreto di trasferimento emesso in una procedura esecutiva nel 2013, provvedimento regolarmente trascritto. Il conflitto tra le due posizioni è giunto fino ai giudici di legittimità, dopo che sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano rigettato le pretese del privato.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando la prevalenza del titolo trascritto della società rispetto alla pretesa di usucapione non provata. I giudici hanno sottolineato che il ricorrente non ha fornito prove sufficienti circa il possesso esclusivo e ininterrotto per il periodo ventennale richiesto dalla legge. In particolare, è emerso che il bene era stato concesso in comodato, interrompendo o comunque inficiando la natura del possesso utile ai fini dell’acquisto a titolo originario.

L’importanza della trascrizione

Un punto cardine della decisione riguarda l’art. 2644 c.c. La sentenza del 1985, non essendo stata trascritta, non poteva spiegare alcun effetto contro la società che aveva acquistato il bene con un atto trascritto anteriormente. La gerarchia delle trascrizioni è fondamentale per garantire la certezza dei traffici giuridici immobiliari.

Contrasto logico tra titolo e usucapione

La Corte ha inoltre evidenziato un “insanabile contrasto logico”. Chi agisce per l’usucapione presuppone che il bene sia di proprietà altrui. Se il soggetto sostiene di essere già proprietario in forza di una sentenza (anche se non trascitta), non può contemporaneamente chiedere l’accertamento dell’acquisto per possesso, poiché manca il requisito dell’altruità del bene.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla carenza probatoria. Il ricorrente non ha dimostrato di aver abitato l’immobile o eseguito lavori di ristrutturazione in modo continuativo dopo il 1985. Inoltre, per quanto riguarda i terreni, non è stata provata l’esclusione degli altri comproprietari dal godimento del bene. La Cassazione ribadisce che la valutazione delle prove è un compito esclusivo del giudice di merito e non può essere sindacata in sede di legittimità se la motivazione è logica e coerente.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Suprema Corte confermano che l’usucapione non può essere utilizzata come scappatoia per rimediare alla mancata trascrizione di un titolo d’acquisto. La certezza del diritto immobiliare poggia sulla continuità delle trascrizioni. Per chi intende far valere un acquisto per possesso, l’onere della prova resta rigorosissimo e deve coprire l’intero arco temporale richiesto, senza ambiguità sulla natura del rapporto con il bene.

Cosa succede se una sentenza di trasferimento immobiliare non viene trascritta?
La sentenza non è opponibile a terzi che abbiano acquistato e trascritto un diritto sullo stesso bene in data antecedente alla tardiva trascrizione della sentenza stessa.

Si può usucapire un bene di cui si sostiene di essere già proprietari?
No, esiste un contrasto logico insanabile. L’usucapione presuppone che il bene appartenga a un altro soggetto al momento dell’inizio del possesso utile.

Quali prove sono necessarie per dimostrare l’usucapione in tribunale?
Occorre dimostrare il possesso pubblico, pacifico, ininterrotto ed esclusivo per venti anni, attraverso atti concreti come la residenza abituale o interventi di manutenzione straordinaria.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27868 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 27868 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 03/10/2023

SENTENZA

sul ricorso 13881-2019 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e domiciliata presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 721/2018 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA, depositata il 24/10/2018;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

udito il P.G., nella persona del AVV_NOTAIO; udito l’AVV_NOTAIO per parte controricorrente

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 3.10.2013 COGNOME NOME evocava in giudizio RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Terni per sentir dichiarare l’intervenuta usucapione, in suo favore, della piena proprietà di un appartamento e della comproprietà di un terreno, che l’attore aveva acquisito per effetto della sentenza n. 51/1985, con la quale il Tribunale di Orvieto aveva accolto la domanda ex art. 2932 c.c. che egli aveva proposto contro il fratello, COGNOME NOME, ed aveva abitato sino al 2006, allorquando lo aveva concesso in comodato al predetto fratello.
Si costituiva in giudizio la società convenuta, eccependo di aver acquistato la proprietà dei cespiti oggetto di causa giusta decreto di trasferimento del 18.6.2013, munito di formula esecutiva il 24.6.2013, rispetto al quale alcun effetto poteva spiegare la sentenza n. 51/1985, dianzi richiamata, in quanto mai trascritta presso la competente Conservatoria dei RR.II.

Con sentenza n. 57/2016 il Tribunale rigettava la domanda e con la sentenza impugnata, n. 721/2018, la Corte di Appello di Perugia

rigettava il gravame proposto dall’originario attore avverso la decisione di prima istanza.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOME, affidandosi a tre motivi.

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE

Il P .G., nella persona del AVV_NOTAIO, ha concluso per il rigetto del ricorso

La parte controricorrente ha depositato memoria in prossimità dell’udienza ed ha partecipato alla stessa, insistendo per il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, il ricorrente lamenta l’omesso esame di fatto decisivo e la violazione o falsa applicazione dell’art. 2909 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di considerare il giudicato esterno derivante dalla sentenza del Tribunale di Orvieto n. 51/1985, la quale aveva statuito sull’appartenenza dei cespiti oggetto di causa all’odierno attore.

La censura è inammissibile.

Quanto al vizio di omesso esame, esso non è deducibile in presenza di una ipotesi di cd. doppia conforme. Inoltre, va rilevato che la domanda di usucapione è stata rigettata in assenza della prova del possesso utile ultraventennale, non essendo stato dimostrato che l’odierno ricorrente avesse vissuto nell’appartamento oggetto di causa dopo la sentenza n. 51/1985 e fino al 2006, né che avesse eseguito lavori di ristrutturazione di detto bene (cfr. pag. 4 della sentenza impugnata) e non essendo stato provato, quanto al terreno, un uso degli stessi idoneo ad escludere il possesso contemporaneo degli altri comproprietari (cfr. pagg. 3 e 4 della sentenza). Rispetto a tali
considerazioni, la questione del giudicato esterno appare del tutto irrilevante, onde la censura non si confronta con l’effettiva ratio della decisione.

Inoltre, occorre considerare che la sentenza n. 51/1985 non è mai stata trascritta (circostanza pacifica, non smentita dal ricorrente): il contrasto tra il contenuto di detta decisione e quello del decreto di trasferimento dal quale RAGIONE_SOCIALE trae il proprio titolo, dunque, si risolve sul piano dell’anteriorità della trascrizione, ai sensi di quanto previsto dall’art. 2644 c.c. Anche sotto tale profilo, pertanto, la questione del giudicato non è rilevante ai fini della decisione.
Infine, va considerato che l’usucapione costituisce un modo di acquisto a titolo originario della proprietà o di altro diritto reale che non presuppone l’esistenza di un titolo, ma si fonda sulla prova della sussistenza dei presupposti previsti dall’art. 1158 c.c.; ne deriva l’insanabile contrasto logico esistente tra l’allegazione di un titolo idoneo a trasferire la proprietà del bene (nella specie, rappresentato dalla sentenza del Tribunale di Orvieto n. 51/1985, dianzi richiamata) e la formulazione di una domanda di riconoscimento dell’usucapione, non essendo in alcun caso possibile usucapire un bene privo del requisito dell’altruità.
Con il secondo motivo, il ricorrente si duole dell’omesso esame di fatto decisivo e della violazione o falsa applicazione degli artt. 116 c.p.c., 1158 e 1140 e ss. c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto non conseguita la prova del possesso utile ad usucapionem del bene controverso, in presenza di una prova legale sul punto, rappresentata dal contenuto della sentenza n. 51/1985 del Tribunale di Orvieto.

Con il terzo motivo, infine, il ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 1140 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente applicato al caso di specie le regole applicabili all’usucapione dei beni oggetto di compossesso, senza considerare che la domanda era stata proposta non già nei riguardi del fratello del ricorrente, ma di un terzo.

Le due censure, suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili.

Quanto alla deduzione del vizio di omesso esame, contenuta nel secondo motivo, valgono gli argomenti esposti in relazione alla prima doglianza. Nel resto, le due censure si risolvono nella contrapposizione, alla ricostruzione del fatto e delle prove operata dalla Corte di Appello (la quale ha escluso il conseguimento della prova del possesso esclusivo utile ad usucapionem ), di una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo
elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. del 13/06/2014, Rv. 631330).

Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830).

Anche l’argomento relativo all’erronea applicazione, da parte della Corte distrettuale, dei criteri previsti per l’usucapione dei beni in compossesso, appare fuorviante, posto che, come detto, il giudice di merito non ha ritenuto conseguita, in concreto, la prova del possesso ultraventennale utile ai fini della configurabilità dell’acquisto per usucapione.

In definitiva, il ricorso va dichiarato inammissibile.

Le spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. Ai fini della loro quantificazione non si tiene conto della memoria depositata da parte controricorrente in prossimità dell’udienza, posto che la stessa non offre alcuno spunto di fatto né argomentazione giuridica e si esaurisce nella seguente affermazione: ‘Ai fini del presente incombente, la scrivente difesa, per evitare la stratificazione di concetti già oggetto di approfondita disamina nel controricorso, si riporta integralmente a quest’ultimo atto’ .
Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 4.200, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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