Usucapione distanza illegale: quando inizia il termine?

Una proprietaria viene citata in giudizio per una costruzione realizzata a distanza inferiore a quella legale. La Corte di Cassazione, accogliendo il suo ricorso, chiarisce un principio fondamentale sull’usucapione distanza illegale: il termine ventennale per acquisire il diritto non inizia con i lavori, ma solo quando l’opera, nei suoi elementi strutturali essenziali, rende palese e inequivocabile la violazione a danno del vicino. La sentenza di merito è stata cassata per non aver verificato se la realizzazione di alcuni pilastri fosse già sufficiente a tal fine.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Distanza Illegale: La Cassazione sul Momento Iniziale del Termine

Il rispetto delle distanze tra costruzioni è un pilastro del diritto immobiliare, essenziale per garantire rapporti di vicinato equilibrati e il corretto sviluppo urbanistico. Ma cosa succede quando una costruzione viola queste distanze per molti anni? È possibile acquisire il diritto di mantenerla tramite usucapione? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta proprio questo tema, chiarendo il momento esatto da cui inizia a decorrere il tempo necessario per l’usucapione distanza illegale. Questa decisione offre spunti fondamentali per proprietari e costruttori.

I Fatti di Causa: una Costruzione Troppo Vicina

La vicenda ha origine dalla causa intentata da un proprietario contro la sua vicina, accusandola di aver edificato un fabbricato di quattro piani a una distanza inferiore a quella prevista dal regolamento edilizio comunale. Oltre a chiedere l’arretramento della costruzione, il proprietario lamentava l’apertura di vedute e sporti illegali.

La convenuta si difendeva sostenendo di aver edificato l’immobile prima dell’entrata in vigore del regolamento e, in ogni caso, di aver usucapito il diritto a mantenere l’edificio a quella distanza. Il Tribunale, in prima istanza, aveva ordinato l’arretramento solo del quarto piano dell’edificio. La Corte d’Appello confermava questa decisione, respingendo l’impugnazione della proprietaria, nel frattempo succeduta alla costruttrice originaria.

La Questione Giuridica sull’Usucapione Distanza Illegale

Il cuore della controversia, giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, riguardava la corretta individuazione del ‘dies a quo’, ovvero del giorno a partire dal quale calcolare il ventennio necessario per l’usucapione della servitù di mantenere un edificio a distanza non legale. La ricorrente sosteneva che i giudici di merito avessero errato nel calcolo. Essi avevano ritenuto che la semplice esistenza di nove pilastri in cemento armato, accertata nel 1981, non fosse sufficiente a far decorrere il termine. Secondo la ricorrente, invece, la realizzazione di quegli elementi strutturali rendeva già palese la violazione e, di conseguenza, avrebbe dovuto segnare l’inizio del periodo di usucapione.

L’Errore della Corte d’Appello

La Corte d’Appello aveva confermato la condanna all’arretramento della quarta elevazione, basandosi su un’ordinanza comunale del 1981 che menzionava la ‘mera realizzazione di n. 9 pilastri in c.a. fino all’imposta della soletta della quarta elevazione’. Secondo i giudici di merito, tale stato di fatto non costituiva ancora un’opera completa e definita, idonea a manifestare l’esercizio di una servitù a danno del fondo vicino. Di conseguenza, il termine per l’usucapione non era ancora maturato al momento della domanda giudiziale.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa per un nuovo esame. I giudici di legittimità hanno ribadito un principio consolidato nella loro giurisprudenza: ai fini della determinazione del ‘dies a quo’ per l’usucapione del diritto di mantenere un’opera a distanza illegale, non si deve guardare al momento di inizio della costruzione, bensì a quello in cui l’opera è venuta a esistenza con la realizzazione di elementi strutturali ed essenziali, idonei a rivelare, in modo inequivocabile, la sua esistenza e la sua portata pregiudizievole per il fondo vicino.

La Corte ha stabilito che i giudici di merito hanno commesso un errore non svolgendo alcuna indagine per verificare se la realizzazione dei nove pilastri fosse di per sé sufficiente a rendere palese, agli occhi del vicino, che il suo fondo sarebbe stato gravato da una situazione di fatto illegale. Tale situazione, se protratta per vent’anni, si sarebbe potuta cristallizzare in una servitù di mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale.

Le Conclusioni: Principio di Diritto e Implicazioni Pratiche

La decisione della Cassazione è di notevole importanza pratica. Si chiarisce che per far scattare il termine dell’usucapione distanza illegale, non è necessario attendere il completamento dell’opera. È invece sufficiente che la costruzione abbia raggiunto uno stadio tale da presentare gli elementi strutturali essenziali che ne palesino la consistenza e, soprattutto, la sua natura lesiva per il diritto del vicino. Il caso è stato quindi rinviato alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare i fatti applicando questo principio: dovrà accertare se, già nel 1981, la struttura composta dai pilastri fosse sufficientemente definita da rendere evidente la futura violazione delle distanze, facendo così iniziare il conteggio dei venti anni per l’usucapione.

Quando inizia a decorrere il termine per l’usucapione del diritto a mantenere una costruzione a distanza illegale?
Il termine (‘dies a quo’) per l’usucapione non inizia con il semplice avvio dei lavori, ma dal momento in cui l’opera presenta elementi strutturali ed essenziali idonei a rivelare in modo inequivocabile al proprietario del fondo vicino l’esistenza e la portata della violazione delle distanze legali.

La semplice costruzione di pilastri è sufficiente a far partire il termine per l’usucapione?
Dipende. Secondo la Corte, il giudice di merito deve verificare caso per caso se la realizzazione di elementi strutturali, come i pilastri, sia di per sé sufficiente a rendere palese la situazione di fatto illegale e la sua natura pregiudizievole per il vicino. Se tale evidenza sussiste, il termine per l’usucapione inizia a decorrere da quel momento.

Cosa significa che una sentenza d’appello è una ‘doppia conforme’?
Significa che la sentenza di secondo grado conferma integralmente la decisione del primo grado basandosi sulle stesse ragioni di fatto. In base all’art. 348 ter c.p.c., in questo caso, è precluso alla parte soccombente di presentare ricorso in Cassazione per l’omesso esame di un fatto storico decisivo, a meno che non si dimostri che le motivazioni dei due giudici si fondano su ricostruzioni fattuali differenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10940 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10940 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 26/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso 17580/2019 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME;

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME;

-intimato – avverso la sentenza n. 35/2019 della CORTE D’APPELLO di MESSINA, depositata il 22/01/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

NOME COGNOME citò in giudizio NOME COGNOME perché costei fosse condannata ad arretrare il proprio fabbricato, consistente in quattro piani fuori terra, posto a distanza inferiore rispetto a quella imposta dal regolamento edilizio comunale, oltre ad avere aperto vedute e sporti illegali al secondo e al terzo piano e procurato danni

all’immobile dell’attore attraverso i lavori da costei svolti, dei quali chiese il risarcimento.

La convenuta resistette alla domanda eccependo di avere edificato l’immobile anteriormente all’entrata in vigore del regolamento edilizio locale e che, in ogni caso, aveva usucapito il diritto a mantenere l’immobile alla distanza in atto. Inoltre, in via riconvenzionale, chiese che l’attore fosse, a sua volta condannato a rispettare le distanze legali.

Il Tribunale adito, rigettate nel resto tutte le altre domande, condannò la convenuta ad arretrare la quarta elevazione fino a raggiungere la distanza legalmente prevista.

La Corte d’appello di Messina rigettò l’impugnazione di NOME COGNOME subentrata alla NOME per successione.

NOME COGNOME ricorre sulla base di quattro motivi, ulteriormente illustrati da memoria. La controparte è rimasta intimata.

Con il primo motivo viene denunciato l’omesso esame id un fatto controverso e decisivo, addebitandosi alla sentenza impugnata di avere confermato quella di primo grado che aveva rigettato la domanda riconvenzionale di NOME COGNOME dante causa dell’odierna ricorrente, senza avere adeguatamente tenuto conto delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, che l’avrebbe dovuto indurre a <>.
La doglianza non supera lo scrutinio d’ammissibilità

In presenza di ‘ doppia conforme ‘, sulla base dell’art. 348 ter, co. 5, cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Sez. 2, n. 5528, 10/03/2014, Rv. 630359; conf., ex multis, Cass. nn. 19001/2016, 26714/2016), evenienza che nel caso in esame non ricorre affatto.
Peraltro, a volere prescindere da ogni altra considerazione, l’omesso esame non sarebbe stato, in ogni caso, qui supponibile, non vertendosi in ipotesi di mancata considerazione di un fatto storico-documentale, avente carattere di decisività, bensì di rivendicazione di un diverso apprezzamento del complesso delle emergenze di causa (cfr., ex multis, Cass. n. 18886/2023).

6. A questo punto per ragioni di comodità espositiva conviene esaminare il terzo motivo.

Con l’anzidetta censura la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1031 e 1158 cod. civ.

Si espone che la Corte di merito aveva confermato la sentenza di primo grado, la quale aveva rigettato l’eccezione d’usucapione, sollevata dalla convenuta al fine di paralizzare la domanda di arretramento proposta dall’COGNOME.

Tenuto conto dell’accertamento effettuato dalla Polizia locale del Comune di Capo d’Orlando il 3/1/1981, la dante causa dell’esponente aveva già realizzato <>. Da una tale constatazione la sentenza avrebbe dovuto inferire che <>.

7. Il motivo è fondato.

La Corte di Messina conferma che per la terza elevazione messa in atto dalla dante causa della Calanna era <>.
Questa Corte ha reiteratamente affermato che, al fine della determinazione del “dies a quo” per l’usucapione del diritto di mantenere una determinata opera a distanza illegale, deve farsi riferimento non al momento di inizio della costruzione, ma a quello in cui questa sia venuta ad esistenza, con la realizzazione di elementi strutturali ed essenziali, idonei a rivelare, anche al titolare del fondo servente, l’esistenza di uno stato di fatto coincidente con l’esercizio di un diritto reale di servitù (Sez. 2, n. 12733, 09/05/2024, Rv. 671500 -02; conf., ex plurimis, Cass. n. 11052/2016).
Or non v’è dubbio che la Corte d’appello non ha svolto alcuna indagine al fine di verificare se la realizzazione degli elementi strutturali poco sopra descritti fosse tale da rendere palese agli occhi del vicino che il di lui fondo sarebbe venuto a essere gravato da una situazione di fatto che, protratta per il ventennio di legge, si

sarebbe potuta cristallizzare nella servitù di sopportare che la quarta elevazione dell’altra parte fosse posta a distanza illegale.

Si rende pertanto necessario nuovo esame.

Il secondo e il quarto motivo, con i quali si deduce <> per il mancato espletamento di consulenza tecnica d’ufficio <>, nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., in punto di regolamento delle spese, restano assorbiti in senso proprio dall’accoglimento del terzo motivo.

Cassata, pertanto, la sentenza impugnata in relazione al terzo motivo, il Giudice del rinvio, che si individua nella Corte d’appello di Messina, in altra composizione, riesaminerà la vicenda facendo applicazione del principio di diritto sopra richiamato. Regolerà, inoltre, il capo delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il terzo motivo del ricorso, dichiara inammissibile il primo e assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione all’accolto motivo e rinvia, anche per il regolamento del capo delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Messina, in altra composizione.

Così deciso nella camera di consiglio del 23 gennaio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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