Usucapione del proprietario: quando è inammissibile?

Un ente locale, dopo aver acquistato un immobile con un atto valido ma non trascritto, ha tentato di ottenerne la proprietà per usucapione contro un terzo che lo aveva successivamente acquistato all’asta. La Corte di Cassazione ha dichiarato la domanda inammissibile, stabilendo che il principio dell’usucapione del proprietario non si applica in questo contesto. Chi è già proprietario non può usucapire un bene che già gli appartiene, anche se il suo titolo non è opponibile a terzi a causa della mancata trascrizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione del proprietario: la Cassazione chiarisce i limiti

L’istituto dell’usucapione consente di acquisire la proprietà di un bene attraverso il possesso prolungato nel tempo. Ma cosa accade se chi agisce per l’usucapione è, in realtà, già proprietario del bene in base a un contratto valido? La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18242 del 2024, affronta il delicato tema dell’usucapione del proprietario, chiarendo l’inammissibilità di tale azione quando esiste un titolo di acquisto derivativo, sebbene non trascritto e quindi non opponibile a terzi.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un atto di compravendita del 1991 con cui un Comune acquistava un immobile. L’ente locale, tuttavia, non provvedeva a trascrivere l’atto nei registri immobiliari. Anni dopo, lo stesso immobile veniva pignorato a danno del venditore originario (che risultava ancora formalmente proprietario) e successivamente venduto all’asta a un privato cittadino, il quale otteneva un decreto di trasferimento regolarmente trascritto.

A questo punto, il Comune, vedendosi privato del bene, intentava una causa contro il nuovo acquirente, chiedendo al giudice di accertare l’avvenuto acquisto della proprietà per usucapione, vantando un possesso ultraventennale, pacifico e continuativo a partire dal 1991.
Mentre il Tribunale di primo grado dichiarava la domanda inammissibile, la Corte di Appello ribaltava la decisione, accogliendo la richiesta del Comune. La questione giungeva così all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e l’inammissibilità dell’usucapione del proprietario

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del privato cittadino, cassando la sentenza d’appello e affermando un principio fondamentale: chi è già proprietario non può usucapire. Il ragionamento dei giudici si basa sulla distinzione tra la natura del possesso derivante da un titolo di proprietà e il possesso uti dominus necessario per l’usucapione.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che la relazione del Comune con l’immobile non era un possesso finalizzato ad acquisire un diritto, ma era la diretta conseguenza dell’esercizio del diritto di proprietà già acquisito con il contratto del 1991. Attività come la concessione del bene in comodato a terzi non sono manifestazioni di un possesso uti dominus, bensì tipiche facoltà del proprietario.

Il punto cruciale della decisione risiede nella natura del problema. Il Comune non aveva perso la proprietà, ma si trovava di fronte a un problema di inopponibilità del suo titolo d’acquisto nei confronti dei terzi. La mancata trascrizione dell’atto del 1991, infatti, pur non invalidando il contratto tra le parti originarie, lo rendeva inefficace nei confronti di chi, in buona fede, avesse successivamente acquistato diritti sullo stesso bene e li avesse trascritti per primo.

Secondo la Cassazione, l’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario che serve a sanare situazioni di possesso senza titolo, non a risolvere conflitti tra diversi acquirenti dello stesso bene, per i quali l’ordinamento prevede già lo strumento della trascrizione (artt. 2652 e 2653 c.c.). Permettere l’usucapione del proprietario in questo contesto significherebbe utilizzare l’istituto per uno scopo improprio, ovvero per aggirare le conseguenze negative della propria negligenza (la mancata trascrizione).

Le Conclusioni

La sentenza ribadisce con forza che l’azione di usucapione non è uno strumento per rimediare all’inopponibilità di un titolo di acquisto derivativo. Il proprietario che non trascrive il proprio atto di acquisto non può successivamente invocare l’usucapione per prevalere su un terzo che abbia legittimamente acquistato e trascritto il proprio titolo. Questa decisione sottolinea l’importanza cruciale della trascrizione degli atti immobiliari come unico strumento efficace per garantire la certezza dei diritti e la loro opponibilità erga omnes. L’usucapione del proprietario resta un’ipotesi non configurabile quando il possesso trae origine da un titolo di acquisto valido ed efficace, sebbene non trascritto.

Un proprietario può usucapire un bene che ha già acquistato con un contratto valido?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che chi è già proprietario di un bene in forza di un titolo valido, come un contratto di compravendita, non può agire per l’usucapione dello stesso bene. Il possesso in questo caso è una conseguenza del diritto di proprietà, non un possesso utile all’usucapione.

Cosa succede se un atto di acquisto di un immobile non viene trascritto?
L’atto rimane valido ed efficace tra le parti che lo hanno stipulato, ma diventa “inopponibile” ai terzi. Ciò significa che se un terzo acquista diritti sullo stesso immobile (ad esempio, tramite pignoramento e successiva asta giudiziaria) e trascrive il proprio acquisto, il suo diritto prevale su quello del primo acquirente che non ha trascritto.

La concessione in comodato di un bene è prova di possesso utile per l’usucapione?
Non necessariamente. La Corte ha chiarito che concedere un bene in comodato è un’azione tipica del proprietario. Se questa azione deriva da un titolo di proprietà esistente, non dimostra un possesso uti dominus ai fini dell’usucapione, ma semplicemente l’esercizio dei diritti di proprietà già acquisiti.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18242 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 18242 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 03/07/2024

SENTENZA

sul ricorso 6057-2021 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso la cancelleria RAGIONE_SOCIALEa Corte di Cassazione

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rapprsentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO

n. 1, nello studio RAGIONE_SOCIALE‘AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende

– controricorrente –

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE

– intimata – avverso la sentenza n. 1117/2020 RAGIONE_SOCIALEa CORTE DI APPELLO di L’AQUILA, depositata il 11/08/2020;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

udito il P.G., nella persona RAGIONE_SOCIALEa dott.ssa NOME COGNOME

uditi i difensori RAGIONE_SOCIALEe parti;

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 10.1.2013 il RAGIONE_SOCIALE evocava in giudizio RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Avezzano, invocando l’accertamento RAGIONE_SOCIALE‘intervenut o acquisto RAGIONE_SOCIALEa proprietà, per usucapione, in suo favore, di un immobile che l’ente locale aveva precedentemente acquistato giusta atto di compravendita del 28.10.1991 ma che era stato in seguito assoggettato a pignoramento, venduto all’asta e trasferito all’RAGIONE_SOCIALE giusta decreto di trasferimento del 30.5.2011.
Si costituiva il convenuto, resistendo alla domanda e chiamando in causa il creditore pignorante, RAGIONE_SOCIALE, il quale a sua volta si costituiva resistendo alla pretesa RAGIONE_SOCIALE‘ente locale attore.

Con sentenza n. 812/2015 il Tribunale dichiarava inammissibile la domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 1117/2020, la Corte di Appello di L’Aquila riformava la decisione di primo grado, accogliendo la domanda di usucapione spiegata dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE,

ravvisando, nella fattispecie, il possesso continuativo, pacifico e ultraventennale del cespite oggetto di causa. Secondo la Corte d’Appello, in particolare, il riferimento, da parte RAGIONE_SOCIALE‘ente locale, all’atto di acquisto del bene oggetto di causa, risalente al 1991, sarebbe stato operato non già ai fini di porre il predetto titolo alla base RAGIONE_SOCIALEa relazione con la res , ma al solo scopo di individuare il momento iniziale di detto rapporto di fatto.

Propone ricorso per la cassazione di tale pronuncia RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a tre motivi.

Resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE.

RAGIONE_SOCIALE, intimata, non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

Il ricorso, chiamato una prima volta all’adunanza camerale del 16.11.2023 dinanzi questa medesima sezione, in prossimità RAGIONE_SOCIALEa quale la parte controricorrente ha depositato memoria, è stato rinviato a nuovo ruolo, con ordinanza interlocutoria n. 3630/2023, per essere trattato in udienza pubblica.

In prossimità RAGIONE_SOCIALE‘udienza pubblica , ambo le parti hanno depositato memoria ed il P.G. ha depositato note scritte.

Sono comparsi all’udienza pubblica il AVV_NOTAIO, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso, l’AVV_NOTAIO, per la parte ricorrente, che ha insistito anch’egli per l’accoglimento, e l’AVV_NOTAIO, per la parte controricorrente, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RAGIONI RAGIONE_SOCIALEA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1158 e 922 c.c., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente accolto la domanda di usucapione spiegata dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, senza considerare che l’odierno ricorrente ne aveva eccepito l’inammissibilità, alla luce del fatto che lo stesso ente locale aveva

dedotto di aver acquistato la proprietà del cespite oggetto di causa mediante atto di compravendita del 1991, anteriore al pignoramento, alla vendita all’asta ed al conseguente trasferimento RAGIONE_SOCIALEa proprietà del bene in capo al ricorrente.

Con il secondo motivo, il ricorrente denuncia invece la violazione o falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c., nonché l’omesso esame di fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto non contestate circostanze di fatto espressamente contestate dal ricorrente.

Le due censure, suscettibili di esame congiunto, sono fondate.

La sentenza impugnata afferma che l’acquisto del 1991 sarebbe stato menzionato dal RAGIONE_SOCIALE, nelle sue difese, ‘… solo per meglio descrivere la vicenda e far risalire l’inizio del possesso alla data RAGIONE_SOCIALEa stipula, ossia al 28.11.1991′ (cfr. pag. 7). Il che conferma, tuttavia, la tesi RAGIONE_SOCIALE‘odierno ricorrente, secondo cui l’inizio RAGIONE_SOCIALEa relazione con la res consegue alla conclusione di un contratto di trasferimento RAGIONE_SOCIALEa proprietà RAGIONE_SOCIALEa stessa. La materiale apprensione del cespite alla disponibilità RAGIONE_SOCIALE‘ente locale, quindi, e la sua successiva cessione in comodato all’RAGIONE_SOCIALE, per ricoverarvi l’ambulanza (cfr. pag. 9), non costituiscono manifestazioni di un possesso esercitato uti dominus da colui che non sia il titolare del bene, bensì la diretta conseguenza RAGIONE_SOCIALE‘esplicazione, da parte del proprietario RAGIONE_SOCIALEa cosa, RAGIONE_SOCIALEe facoltà di escludere altri dal suo godimento, e di sfruttarla concedendone l’uso a terzi, che costituiscono il nucleo essenziale RAGIONE_SOCIALEo statuto del diritto di proprietà, inteso (appunto) innanzitutto come ius excludendi alios . In altri termini, il riferimento del momento iniziale RAGIONE_SOCIALEa relazione di fatto con la cosa ad un titolo idoneo a trasferirne la proprietà esclude la configurabilità di un possesso utile ad usucapionem , posto che il proprietario non può usucapire quel che già gli appartiene. Né rileva il fatto che il cespite sia stato, in
seguito, pignorato e ceduto a terzi, in buona fede, posto che l’acquisto del 1991, dal quale l’ente locale trae, in ultima analisi, il proprio titolo, non era stato trascritto, per evidente scelta, o leggerezza, del RAGIONE_SOCIALE stesso: non si configura, dunque, una situazione di acquisto a non domino , o di nullità del titolo di acquisto, del tutto valido tra le parti e quindi idoneo a trasferire la proprietà, bensì un profilo di mera inopponibilità RAGIONE_SOCIALEo stesso nei confronti dei terzi che, in buona fede, hanno, rispettivamente, pignorato il cespite in capo al soggetto che ne risultava ancora formalmente proprietario, in base alle risultanze dei registri immobiliari, ed acquistato la proprietà RAGIONE_SOCIALEo stesso all’esito di aggiudicazione in asta pubblica. Poiché tuttavia l’inopponibilità del contratto del 1991 non ne implica l’invalidità, ma soltanto l’inefficacia nei confronti dei predetti terzi, il titolo in base al quale il RAGIONE_SOCIALE aveva acquistato la proprietà del bene di cui è causa rimane valido. La relazione con la cosa intrattenuta negli anni dall’ente locale, dunque, trae il suo fondamento proprio dal (valido) titolo di cui sopra, con conseguente inammissibilità, per il soggetto che già sia proprietario del bene per effetto di un titolo derivativo, di proporre domanda per il riconoscimento RAGIONE_SOCIALE‘acquisto RAGIONE_SOCIALEa proprietà RAGIONE_SOCIALEo stesso bene per usucapione.
Sul punto, va precisato che la trascrizione del titolo di acquisto, o RAGIONE_SOCIALEa domanda giudiziale rientrante nell’elenco di cui agli artt. 2652 e 2653 c.c. è funzionale alla risoluzione del conflitto tra diversi acquirenti del medesimo bene immobile e non è derogato dalla circostanza che uno dei titoli rechi data anteriore all’altro, dovendosi comunque fare riferimento alla data RAGIONE_SOCIALEa trascrizione (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6994 del 23/11/1983, Rv. 431635 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. del 08/03/2006, Rv. 586332).
Da quanto sopra deriva la fondatezza del primo motivo.

Altrettanto fondata è la seconda doglianza, poiché la Corte di Appello ha ritenuto accoglibile la domanda di usucapione spiegata

dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE sul presupposto che il possesso esclusivo del cespite oggetto di causa non fosse stato contestato dall’RAGIONE_SOCIALE e che, comunque, l’ente locale avesse dimostrato l’esercizio di una relazione di fatto con la cosa, laddove invece, al contrario, l’odierno ricorrente non avrebbe provato di aver mai avuto il possesso del bene di cui si discute, né che in relazione allo stesso fosse stata eseguita l’immissione in possesso in capo al custode RAGIONE_SOCIALEa procedura esecutiva all’esito RAGIONE_SOCIALEa quale l’RAGIONE_SOCIALE aveva conseguito il decreto trasferimento del magazzino. In realtà, il ricorrente ha dedotto e documentato, mediante il richiamo testuale al contenuto RAGIONE_SOCIALEe sue difese, di aver espressamente contestato il possesso pacifico, continuativo e indisturbato del RAGIONE_SOCIALE per oltre un ventennio (cfr. pag. 13 del ricorso), e di aver anche depositato in atti del giudizio di prime cure il verbale con cui del 28.1.2009 con cui l’I.V.G. territorialmente competente aveva eseguito le operazioni di accesso, ricognizione ed immissione in custodia del compendio immobiliare pignorato, del quale faceva parte anche il magazzino oggetto di causa, e la successiva istanza RAGIONE_SOCIALE‘8.6.2009 rivolta dall’I.V.G., in veste di custode giudiziario, al giudice RAGIONE_SOCIALE‘esecuzione per la liberazione degli immobili pignorati (cfr. pagg. 13 e 14 del ricorso). L’RAGIONE_SOCIALE, dunque, aveva sia contestato la sussistenza del possesso pacifico, indisturbato, pubblico ed ultraventennale del RAGIONE_SOCIALE, sia dimostrato che lo stesso era stato comunque interrotto dagli atti con i quali il custode RAGIONE_SOCIALEa procedura esecutiva dalla quale egli traeva il suo titolo di proprietà aveva proceduto all’accesso, alla ricognizione ed all’immissione nel possesso del compendio esecutato. Né rileva, come prova del possesso utile ad usucapionem rivendicato dal RAGIONE_SOCIALE, il fatto che quest’ultimo abbia concesso in comodato a terzi il bene, poiché , come già esposto, tale circostanza costituisce una esplicazione tipica RAGIONE_SOCIALEe facoltà spettanti al proprietario RAGIONE_SOCIALEa cosa, e dunque una diretta conseguenza del trasferimento di proprietà realizzato, a
favore del RAGIONE_SOCIALE, sin dal 1991, in base ad un titolo valido ed efficace, ancorché non trascritto e dunque inopponibile al creditore pignorante ed all’aggiudicatario del cespite in sede esecutiva, i quali in buona fede avevano agito sulla base RAGIONE_SOCIALEe risultanze dei registri immobiliari.

In definitiva, il ragionamento in base al quale il giudice di merito ha ritenuto accoglibile la domanda di usucapione proposta dal RAGIONE_SOCIALE è doppiamente fallace, da un lato perché si fonda su una mancata contestazione del requisito materiale che, nei fatti, non sussiste, e dall’altro perché valorizza una circostanza ovverosia la concessione del bene in comodato a terzi -che di per sé non è indice univoco RAGIONE_SOCIALEa configurabilità di un possesso utile ad usucapionem , ben potendo costituire l’effetto RAGIONE_SOCIALEa signoria sulla cosa derivante dal titolo di acquisto derivativo in forza del quale l’ente locale aveva inizialmente conseguito la disponibilità del cespite oggetto di causa.
Con il terzo motivo, il ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 116, 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c. e 111 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente valutato le risultanze istruttorie ed omesso di motivare, o fornito motivazione insufficiente, su un punto fondamentale RAGIONE_SOCIALEa controversia, rappresentato dalla mancata considerazione RAGIONE_SOCIALE‘eccezione di inammissibilità RAGIONE_SOCIALEa domanda di usucapione proposta dal RAGIONE_SOCIALE.
La censura è assorbita dall’accoglimento RAGIONE_SOCIALEe prime due.

Solo per completezza, ed in replica alle osservazioni svolte in sede di discussione dal difensore RAGIONE_SOCIALE‘ente territoriale, rileva il Collegio che non coglie nel segno, per sostenere la legittimità RAGIONE_SOCIALE‘acqauito per usucapione, il richiamo all’istituto RAGIONE_SOCIALE‘usucapione abbreviata di cui all’art. 1159 cc e all’acquisto per usucapione del bene comune da parte del coerede.

E’ sufficiente in proposito osservare che l’istituto RAGIONE_SOCIALE‘usucapione abbreviata presuppone l’assenza di un titolo valido, e la presenza di un titolo solo astrattamente idoneo, mentre nel caso in esame, il titolo, come si è visto, è valido e perfettamente idoneo a trasferire la proprietà all’acquirente, seppur inopponibile ai terzi per mancata trascrizione.

Nel caso di usucapione del bene comune da parte del coerede, a sua volta, manca, ovviamente, un titolo di proprietà RAGIONE_SOCIALE‘intero cespite comune, ipotesi qui certamente non ricorrente perché nel caso in esame l’usucapiente RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE era già proprietario per intero del bene per averlo acquistato in base ad atto in forma scritta (art. 1350 n. 1 cc).

Il giudice del rinvio dovrà dunque procedere ad un rinnovato esame RAGIONE_SOCIALEa fattispecie sulla scorta dei principi enunciati.

In definitiva, vanno accolti i primi due motivi del ricorso e dichiarato assorbito il terzo. La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione alle censure accolte, e la causa rinviava alla Corte di Appello di L’Aquila, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

la Corte accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso e dichiara assorbito il terzo. Cassa la sentenza impugnata, in relazione alle censure accolte, e rinvia la causa alla Corte di Appello di L’Aquila, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.