Usucapione: contratto nullo e possesso utile

La Corte di Cassazione ha confermato che l’usucapione può maturare anche in presenza di un contratto nullo, qualora l’accordo sia idoneo a generare un possesso effettivo. Nel caso analizzato, due parti avevano stipulato una permuta di terreni tramite una scrittura privata qualificata come preliminare. Nonostante la nullità dell’atto per mancanza di autorizzazioni amministrative, la Corte ha stabilito che l’intento dei contraenti era il trasferimento immediato del godimento dei beni. Tale situazione, protrattasi per oltre vent’anni con l’atteggiamento tipico del proprietario, ha permesso l’accertamento dell’acquisto per usucapione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione: quando il contratto nullo non ferma il possesso

L’usucapione rappresenta uno degli strumenti più rilevanti per la stabilizzazione dei rapporti di fatto nel diritto immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: la nullità di un contratto o la sua qualificazione formale non impediscono necessariamente il maturare dei tempi per l’acquisto della proprietà, purché si configuri un possesso reale e non una semplice detenzione.

Il caso: permuta di terreni e accordi informali

La vicenda trae origine da una complessa disputa tra familiari relativa ai confini di alcune proprietà agricole. Per risolvere il contenzioso, le parti avevano sottoscritto una scrittura privata per la permuta di alcune aree, prevedendo un conguaglio in denaro. Sebbene l’atto fosse intitolato come contratto preliminare, i soggetti coinvolti avevano proceduto all’immediata immissione nel godimento dei terreni, comportandosi come esclusivi proprietari per oltre due decenni.

La distinzione tra possesso e detenzione

Il nodo giuridico centrale riguarda la natura della relazione tra il soggetto e il bene. Mentre la detenzione implica il riconoscimento dell’altrui proprietà, il possesso utile ai fini dell’usucapione richiede l’animus rem sibi habendi. La Suprema Corte ha confermato che, se l’intento delle parti era il trasferimento definitivo e immediato, la consegna del bene non costituisce detenzione anticipata ma vero e proprio possesso, anche se l’atto formale è giuridicamente nullo.

Usucapione e validità del titolo negoziale

Un aspetto cruciale della decisione riguarda l’irrilevanza della nullità del contratto ai fini del possesso. Nel caso di specie, l’accordo era nullo per la mancata autorizzazione relativa ai masi chiusi. Tuttavia, i giudici hanno precisato che tale nullità non cancella il fatto storico dell’occupazione del terreno. Il contratto, pur non producendo effetti traslativi immediati per legge, funge da prova dell’inizio di una situazione possessoria che, se ininterrotta per vent’anni, conduce all’acquisto della proprietà a titolo originario.

Le motivazioni

La Corte ha rigettato il ricorso sottolineando che l’interpretazione della volontà contrattuale è un compito riservato al giudice di merito. Se l’analisi dei fatti dimostra che le parti volevano una permuta definitiva e non un semplice impegno futuro, la qualificazione del contratto come preliminare non può prevalere sulla realtà del possesso esercitato. La quietanza di pagamento e l’uso esclusivo del fondo sono elementi sintomatici di una volontà di dominio incompatibile con la mera detenzione.

Le conclusioni

In conclusione, questa sentenza offre una tutela significativa a chi, in buona fede, ha esercitato poteri proprietari su un bene per lungo tempo, nonostante l’invalidità dei titoli d’acquisto originari. L’usucapione si conferma dunque come un istituto volto a premiare chi utilizza attivamente la proprietà, garantendo certezza giuridica a situazioni di fatto consolidate nel tempo.

Un contratto nullo può impedire l’usucapione di un terreno?
No, la nullità del contratto non impedisce l’usucapione se l’atto ha comunque dato inizio a un possesso effettivo e continuativo per il tempo previsto dalla legge.

Qual è la differenza tra detenzione e possesso per la Cassazione?
La detenzione presuppone il riconoscimento del diritto altrui, mentre il possesso si manifesta con l’intenzione di esercitare poteri da proprietario esclusivo sul bene.

Cosa succede se un contratto preliminare prevede la consegna immediata del bene?
Se il giudice accerta che le parti volevano un trasferimento definitivo immediato, la consegna genera possesso utile per l’usucapione e non una semplice detenzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1259 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1259 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28030/2017 R.G. proposto da:

NOME COGNOME , elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME, NOME , elettivamente domiciliate in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentate e difese dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

-controricorrenti –

Avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO TRENTO – SEZ.DIST. DI BOLZANO n. 114/2017 depositata il 16/09/2017.

Oggetto: Proprietà -Usucapione

R.G.N. 28030/2017 Ud. 17/11/2022 CC

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 17 novembre 2022 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RITENUTO IN FATTO

1. NOME COGNOME e NOME COGNOME convennero innanzi il Tribunale di Bolzano NOME COGNOME, chiedendo sia l’accertamento dell’acquisto per usucapione di un’area di mq 480,02 a parte della p.f. 654/2 in Comune di Dodiciville sia la condanna del convenuto alla restituzione di un’area di mq. 60,41 a parte della p.f. 2520/1 nel medesimo Comune.

L’articolata vicenda da cui scaturiva la domanda -secondo la sintesi offerta dagli atti- trova origine nel contenzioso che vide contrapposti i fratelli NOME COGNOME (dante causa, attraverso il figlio NOME COGNOME, delle attrici) e NOME COGNOME in relazione alla determinazione dei confini delle rispettive proprietà.

Detta vicenda si concluse con una sentenza del Tribunale di Bolzano, la quale condannò entrambe le parti al reciproco rilascio di aree occupate al di fuori delle proprietà di cui erano titolari.

A seguito di tale decisione, NOME COGNOME e NOME COGNOME si erano risolti a dirimere la vicenda mediante la permuta delle aree in questione e la corresponsione di un conguaglio di £ 40.000.000 a carico di NOME COGNOME, concludendo a tal fine una scrittura privata intestata come contratto preliminare.

Nonostante detta scrittura non fosse mai stata seguita dalla stipula dell’atto notarile, nel luglio del 1988 NOME COGNOME avrebbe acquista to con contratto meramente verbale l’area da esso già in precedenza occupata, corrispondendo a NOME COGNOME l’importo di £ 60.000.000.

Le attrici -succedute a NOME COGNOME, figlio e, a propria volta, successore di NOME COGNOME– dedussero conseguentemente di avere posseduto l’area già occupata dal proprio dante causa, trovando suddetto possesso fonte nel precedente contratto di cessione del terreno, di per sé nullo per difetto del requisito formale.

Le attrici chiesero quindi sia di acce rtare l’intervenuto acquisto per usucapione, sia la condanna di NOME COGNOME al rilascio della diversa area dal medesimo occupata e già dichiarata dal Tribunale di Bolzano di titolarità di NOME COGNOME.

NOME COGNOME, nel costituirsi, contestò la tesi delle attrici, deducendo l’originaria veste di mero detentore di NOME COGNOME, alla luce delle previsioni del contratto preliminare ad effetti anticipati precedentemente concluso, negando che tale situazione di mera detenzione fosse stata successivamente mutata in possesso.

Chiese, quindi, la condanna delle attrici al rilascio dell’area già occupata da NOME COGNOME e, in via di riconvenzionale subordinata, chiese a propria volta l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usuca pione dell’area dal convenuto medesimo occupata e rivendicata dalle attrici.

Il Tribunale di Bolzano, con sentenza del 18 novembre 2013, condannò entrambe le parti alla reciproca restituzione dei terreni occupati, condannando altresì le attrici al pagam ento dell’indennità di occupazione (previa compensazione con la più ridotta indennità di occupazione a propria volta dovuta da NOME COGNOME) e gravandole delle spese del giudizio.

Proposto appello da NOME COGNOME e NOME COGNOME, la Corte d’appello di Trento Sezione distaccata di Bolzano, nella regolare costituzione di NOME COGNOME ebbe a dirimere la controversia pronunciando dapprima sentenza non definitiva n.

23/2016 del 6 febbraio 2016 e poi sentenza definitiva n. 114/2017 del 16 settembre 2017.

Con la sentenza non definitiva, la Corte territoriale, in riforma della decisione di primo grado, accertò l’intervenuto acquisto per usucapione da parte di NOME COGNOME e NOME COGNOME solo di parte dell’area complessiva già oggetto della domanda introduttiva in primo grado.

Nel motivare la decisione, la Corte osservò che:

-il contratto preliminare senza data concluso tra NOME COGNOME e NOME COGNOME, nonostante l’intitolazione, era da considerarsi un contratto definit ivo idoneo a determinare immediatamente l’effetto traslativo dei terreni, in quanto l’esame delle previsioni negoziali evidenziava che le parti avevano inteso determinare l’immediata permuta dei terreni, rimettendo ad un successivo atto notarile unicamente il profilo della formalizzazione, previo frazionamento ai fini dell’intavolazione;
-ai fini della qualificazione del contratto come preliminare non giovava neppure l’applicazione dell’art. 1367 c.c. in virtù del fatto che il contratto avrebbe dovuto considerarsi nullo per l’assenza di autorizzazione della Commissione dei masi chiusi, in quanto detta nullità avrebbe colpito il contratto anche nell’ipotesi in cui fosse stato qualificato come contratto preliminare;

-conseguentemente, doveva ritenersi che la pattuizione in esame fosse idonea a fondare in capo ad entrambe le parti una situazione possessoria utile ai fini dell’usucapione;

-la quietanza del successivo luglio 1988 che dava atto del versamento da parte di NOME COGNOME a NOME COGNOME della somma di £ 60.000.000 per la ‘vendita dell’orto’ , non poteva essere intesa quale novazione dell’accordo racchiuso nel prelimina re (modificandolo da permuta con conguaglio in vendita), bensì come conferma a posteriori della già avvenuta trasmissione del possesso del bene, in coerenza con l’effetto traslativo definitivo perseguito con il precedente contratto, in quanto presentava la ‘vendita’ come già avvenuta;
-essendo pacifico che sia NOME COGNOME (ed i suoi aventi causa) sia NOME COGNOME avevano rispettivamente occupato le aree in questione per oltre venti anni, e che tale situazione di occupazione andava qualificata come possesso, in quanto caratterizzata dall’ animus rem sibi habendi , poteva trovare accoglimento la comanda di accertamento dell’acquisto per usucapione proposta da NOME COGNOME e NOME COGNOME, essendo intervenuta nelle more la revoca della qualifica di maso chiuso del compendio di cui faceva parte il terreno in questione;
-non poteva invece dichiararsi l’acquisto per usucapione del terreno occupato da NOME COGNOME in quanto, successivamente all’introduzione del giudizio, NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano alienato ad un terzo la particella fondiaria di cui faceva parte il terreno in questione, con conseguente intavolazione di tale ultima vendita prima che NOME COGNOME procedesse all’annotazione della domanda riconvenzionale di

usucapione, risultando quindi preclusa l’adozione di una sentenza di accertamento di usucapione nei confronti di un terzo non parte del giudizio;

-poiché anche parte dell’area oggetto della domanda di NOME COGNOME e NOME COGNOME era stata nelle m ore alienata al medesimo terzo, l’accertamento dell’usucapione doveva essere limitato alle sole porzioni non coinvolte nell’alienazione, rendendosi quindi necessario procedere ad un apposito frazionamento ai fini dell’intavolazione.

Con la seconda, definitiva, pronuncia, la Corte territoriale altoatesina, preso atto dell’avvenuta predisposizione del nuovo frazionamento e della creazione delle nuove particelle fondiarie ai fini della necessaria intavolazione, ebbe a statuire anche sulle spese di lite, gravando NOME COGNOME delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Avvero entrambe le pronunce della Corte d’appello di Bolzano ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, e 380 bis.1, c.p.c.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è affidato a due motivi

1.1. Con il primo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c.

Deduce in particolare il ricorso che la Corte territoriale avrebbe pronunciato oltre i limiti della domanda originariamente proposta da

NOME COGNOME e NOME COGNOME, in quanto quest’ultima aveva ad oggetto unicamente il semplice accertamento dell’acquisto per usucapione del terreno, senza formulare distinta domanda di accertamento della definitività del contratto preliminare.

1.2. Con il secondo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 1158 c.c. in relazione alla qualificazione della natura giuridica del contratto preliminare del luglio 1988.

Il ricorso critica la sentenza della Corte altoatesina, argomentando nel senso della qualificazione del contratto del 1988 come contratto preliminare a effetti anticipati.

Da ciò conseguirebbe, prosegue il ricorso, che tale contratto aveva determinato in capo ai permutanti una mera situazione di detenzione, la quale -in assenza di alcun atto di mutamento della detenzione in possesso- si sarebbe protratta sino al maturarsi della prescrizione del diritto alla stipula del contratto definitivo.

Parimenti erronea -prosegue il ricorsosarebbe l’affermazione compiuta dalla Corte territoriale in ordine alla possibilità di ricollegare la quietanza alla conclusione di un ulteriore contratto definitivo, dovendosi invece ritenere che tale quietanza costituisse ‘mera specificazi one del precedente accordo preliminare’ .

Il primo motivo è infondato.

La Corte territoriale, invero, non ha adottato alcuna statuizione diretta sulla convenzione conclusa tra NOME COGNOME e NOME COGNOME, limitandosi ad una operazione di qualifica della convenzione medesima, al solo scopo di valutare se la essa fosse in grado di generare in capo ai paciscenti un possesso utile ad usucapionem .

La convenzione, quindi, è stata oggetto di esame non come contratto -avendo rilevato la Corte territoriale che lo stesso sarebbe stato, del resto, nullo sia se qualificato come definitivo sia se qualificato come mero preliminare, a causa dell’assenza di au torizzazione della Commissione Masi- bensì quale mero evento fattuale, cui ricollegare l’effetto generatore (in capo ad entrambe le parti) di una situazione possessoria idonea a fondare l’usucapione , e quindi semplicemente come fatto giuridico posto a fondamento delle domande di usucapione, peraltro reciprocamente azionate dalle parti.
Ne consegue, quindi, che la qualificazione della pattuizione intercorsa tra i due fratelli NOME COGNOME e NOME COGNOME è stata effettuata quale mero passaggio intermedio per stabilire se i due fratelli COGNOME avessero acquisito -quale effetto indiretto di un contratto comunque ritenuto dalla Corte nullo e quindi non idoneo a produrre gli effetti in esso direttamente enunciati- una situazione possessoria idone a a fondare l’accoglimento delle domande di accertamento dell’acquisto per usucapione, peraltro in conformità all e indicazioni ripetutamente enunciate da questa Corte (cfr. Cass. Sez. 2
Sentenza n. 11132 del 06/04/2022 – Rv. 664382 -01; Cass. Sez. 3

Ordinanza n. 26521 del 20/11/2020 – Rv. 659860 -01; Cass. Sez.

2, Sentenza n. 14115 del 04/06/2013 – Rv. 626606 – 01).

Richiamato il principio per cui il vizio di “ultra” o “extra” petizione ricorre quando il giudice di merito, alterando gli elementi obiettivi dell’azione ( petitum o causa petendi ), emetta un provvedimento diverso da quello richiesto ( petitum immediato), oppure attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso ( petitum mediato), così pronunciando oltre i limiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dai contraddittori (Cass. Sez. 2 – Sentenza n. 8048 del 21/03/2019 – Rv. 653291 – 01) è agevole osservare che nel caso in
esame la Corte territoriale, da un lato, ha adottato esattamente i provvedimenti che costituivano i petita delle domande delle parti (accertamento dell’acquisto per usucapione) e, dall’altro lato, ha rispettat o pienamente l’ambito delle causae petendi che erano state dedotte dalle parti come allegazioni e tra le quali spiccava ab initio proprio la convenzione poi oggetto di mera qualificazione da parte della Corte d’appello.

Parimenti infondato è il secondo motivo.

Poiché il fulcro del motivo di ricorso è costituito, in realtà, dalla critica all’interpretazione, fornita dalla Corte territoria le, della convenzione del 1988, occorre rammentare che l’interpretazione del contratto, traducendosi in una operazione di accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in una indagine di fatto riservata al giudice di merito, censurabile in cassazione, oltre che per violazione delle regole ermeneutiche, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., anche nell’ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. Sez. L – Sentenza n. 10745 del 04/04/2022 – Rv. 664334 – 02).
Il ricorrente per cassazione, quindi, al fine di far valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata (Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 9461 del
09/04/2021 – Rv. 661265 -01; Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 27136 del 15/11/2017 – Rv. 646063 01), e ciò perché l’interpretazione accolta nella decisione impugnata non deve essere l’unica astrattame nte possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. Sez. 3 – Sentenza n. 28319 del 28/11/2017 – Rv. 646649 – 01).
Nel caso in esame, il ricorrente, pur dolendosi di una ‘violazione o falsa applicazione di norme di diritto (…) in o rdine alla qualificazione della natura giuridica del contratto preliminare stipulato nel luglio del 1988’ , ha omesso sia di individuare le specifiche regole legali di interpretazione che sarebbero state violate dalla Corte territoriale sia di evidenziare con quali considerazioni quest’ultima si sarebbe discostata dai canoni ermeneutici legali.

Il motivo di ricorso, in realtà, si sostanzia in una mera doglianza in ordine al risultato interpretativo cui la Corte d’appello è pervenuta, contrapponendo a tale approdo ermeneutico -che appare non solo plausibile, ma anche ampiamente e logicamente argomentato- una diversa interpretazione che peraltro finisce per postulare proprio ciò che andava invece dimostrato, e cioè che la pattuizione del 1988 costituiva (e non avrebbe potuto costituire altro che) un preliminare e non un definitivo.
La proposta interpretativa del ricorrente, peraltro, risulta sorreggersi anche su asserzioni non esatte, come quella (pag. 17 del ricorso) che sembra attribuire alla decisione della Corte territoriale la qualificazione della successiva corresponsione di £ 60.000.000 da parte di NOME COGNOME nei termini di conclusione di un ‘ulteriore

contratto definitivo ad effetti reali ‘ . Conclusione, questa, cui la Corte territoriale non risulta essere pervenuta, avendo la medesima piuttosto affermato che tale versamento -attestato dalla relativa quietanzacostituiva mera esecuzione della convenzione (nulla) già conclusa tra i due fratelli, e rappresentava elemento significativo ai fini della qualificazione della convenzione medesima quale contratto finalizzato a realizzare immediatamente gli effetti traslativi in esso contemplati, e quindi come fatto idoneo -stante la sua nullità- a generare comunque una situazione possessoria in capo ad entrambi i paciscenti.
Escluso, quindi, che le doglianze del ricorrente siano in grado di infirmare il risultato interpretativo cui è pervenuta la Corte territoriale, consegue che alcuna violazione diretta dell’art. 1158 c.c. può rilevarsi nella decisione ( recte nelle decisioni) oggetto di impugnazione, avendo quest’ultima applicato la previsione codicistica in tema di usucapione ad una situazione precedentemente qualificata come possesso.

Il ricorso deve quindi essere respinto, con conseguente condanna del ricorrente alla rifusione in favore delle controricorrenti delle spese del giudizio di legittimità, liquidate direttamente in dispositivo.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della “sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto” , spettando all’amministrazione giudiziaria verificare la debenza in concreto del contributo, per la inesistenza di cause originarie o sopravvenute di esenzione dal suo pagamento (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4315 del 20/02/2020 – Rv. 657198 – 05).

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente a rifondere alle controricorrenti le spese del giudizio di Cassazione, che liquida in € 1.615,00 , di cui € 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 comma 1quater, nel testo introdotto dal L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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