Usucapione contratto di locazione: la firma blocca?

Un soggetto che rivendicava la proprietà di un immobile per usucapione si è visto respingere la domanda perché aveva precedentemente firmato un contratto di locazione per lo stesso bene. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che la sottoscrizione di tale contratto costituisce un riconoscimento della proprietà altrui, incompatibile con l’intenzione di possedere come proprietario (animus domini), requisito essenziale per l’usucapione. Di conseguenza, il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e Contratto di Locazione: Quando la Firma Diventa un Ostacolo

L’acquisto di una proprietà per usucapione è un istituto giuridico che richiede requisiti precisi, primo tra tutti il possesso continuato e ininterrotto del bene con animus domini, ovvero con l’intenzione di esserne il proprietario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito come la stipula di un usucapione contratto di locazione da parte di chi afferma di possedere il bene possa radicalmente compromettere tale percorso. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: dalla Richiesta di Usucapione al Ricorso in Cassazione

La vicenda ha origine dalla domanda di un privato volta a ottenere il riconoscimento dell’acquisto per usucapione di un immobile intestato a una società, successivamente fallita. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto la sua richiesta. La ragione principale del rigetto risiedeva in un fatto cruciale: il ricorrente aveva sottoscritto un contratto di locazione per lo stesso immobile che intendeva usucapire.

Secondo i giudici di merito, questo atto costituiva un’inequivocabile ammissione della proprietà altrui, un comportamento del tutto incompatibile con l’ animus domini necessario per l’usucapione. Insoddisfatto della decisione, il soggetto ha proposto ricorso per Cassazione, lamentando una errata valutazione delle prove e la mancata ammissione di testimoni che, a suo dire, avrebbero potuto confermare il suo possesso qualificato.

La Decisione della Corte d’Appello: La Sottoscrizione del Contratto come Prova Contraria

La Corte d’Appello aveva affermato con chiarezza un principio: “non vi è dubbio che con la sottoscrizione del contratto di locazione [il ricorrente] abbia riconosciuto l’altruità del bene, comportamento incompatibile con il possesso animo domini”.

I giudici di secondo grado hanno ritenuto irrilevante la qualifica con cui il ricorrente avesse firmato il contratto, poiché l’atto in sé dimostrava la consapevolezza di non essere il proprietario. La firma su un contratto di locazione, infatti, presuppone il riconoscimento del diritto di proprietà in capo a un altro soggetto (il locatore), minando alla base il presupposto soggettivo dell’usucapione.

Analisi della Cassazione sull’Usucapione e Contratto di Locazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la linea dei giudici di merito e fornendo importanti chiarimenti sulla valutazione delle prove in materia di usucapione.

L’Inammissibilità dei Motivi di Ricorso

La Cassazione ha ribadito che il ricorso non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio sui fatti. La valutazione del materiale probatorio, come la rilevanza di un documento, è un’attività riservata al giudice di merito. Se la conclusione a cui giunge il giudice è logicamente motivata e plausibile, come in questo caso, non può essere messa in discussione in sede di legittimità.

Il ricorrente, secondo la Corte, non lamentava una violazione di legge, ma cercava di ottenere una nuova e diversa valutazione dei fatti, cosa non consentita in Cassazione.

La Prova Testimoniale Ritenuta Superflua

Anche il secondo motivo di ricorso, relativo alla mancata ammissione delle prove testimoniali, è stato giudicato inammissibile. La Corte ha spiegato che i testimoni non avrebbero potuto superare la prova documentale rappresentata dal contratto di locazione. Le testimonianze proposte non erano finalizzate a dimostrare un atto di “interversione nel possesso” successivo alla firma del contratto, ovvero un’azione inequivocabile con cui il detentore manifesta al proprietario la volontà di possedere il bene come proprio. In assenza di tale prova, le testimonianze sul possesso precedente o concomitante sarebbero state inutili.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte Suprema si fonda su un principio cardine del diritto processuale e sostanziale. In primo luogo, la valutazione delle prove è un’attività discrezionale del giudice di merito, non sindacabile in Cassazione se non per vizi logici o violazioni di legge evidenti. In questo caso, la Corte d’Appello ha logicamente dedotto dal contratto di locazione la mancanza dell’animus domini.

In secondo luogo, un atto formale come la sottoscrizione di un contratto di locazione ha un peso probatorio significativo. Esso costituisce una confessione stragiudiziale del diritto altrui, un atto che interrompe il termine utile per usucapire. Per superare tale evidenza, il ricorrente avrebbe dovuto dimostrare un evento successivo e contrario, come un’opposizione esplicita al diritto del proprietario, cosa che non è avvenuta.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce un concetto fondamentale per chiunque intenda far valere l’usucapione: è necessario non solo comportarsi come proprietari (corpus possessionis), ma anche avere l’intenzione di esserlo (animus domini) ed evitare qualsiasi atto che possa essere interpretato come un riconoscimento del diritto di proprietà altrui. La firma di un contratto di locazione sull’immobile che si pretende di usucapire rappresenta una delle prove più forti contro il possesso ad usucapionem, rendendo la relativa domanda giudiziale estremamente difficile da sostenere.

La firma di un contratto di locazione da parte di chi vuole usucapire un immobile interrompe l’usucapione?
Sì, secondo l’ordinanza, la sottoscrizione di un contratto di locazione sull’immobile è un comportamento incompatibile con il possesso animo domini (l’intenzione di essere proprietario), in quanto costituisce un esplicito riconoscimento del diritto di proprietà di un altro soggetto. Questo atto interrompe il possesso utile ai fini dell’usucapione.

Perché la Corte di Cassazione ha ritenuto inammissibile la richiesta di ammettere prove testimoniali?
La Corte ha ritenuto le prove testimoniali inutili perché non erano dirette a dimostrare un’eventuale ‘interversione nel possesso’ avvenuta dopo la firma del contratto di locazione. Poiché il contratto aveva già interrotto il possesso utile per l’usucapione, eventuali testimonianze su un possesso precedente sarebbero state irrilevanti.

Cosa significa che la valutazione delle prove è un’attività riservata al giudice di merito?
Significa che la Corte di Cassazione non può riesaminare i fatti del caso o sostituire la propria valutazione delle prove (documenti, testimonianze) a quella fatta dal Tribunale o dalla Corte d’Appello. Il suo compito è verificare che la legge sia stata applicata correttamente e che la motivazione della sentenza sia logica e non contraddittoria, non stabilire se un testimone fosse più o meno credibile o un documento più o meno rilevante.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30254 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30254 Anno 2023

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21697/2022 R.G. proposto da : COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato RAGIONE_SOCIALE (-) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

FALLIMENTO NR. 998NUMERO_DOCUMENTO DELLA RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 3762/2022 depositata il 01/06/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/10/2023 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Roma respinse la domanda di NOME COGNOME, volta ad ottenere la declaratoria di intervenuto acquisto per usucapione di un immobile di Roma, intestato alla RAGIONE_SOCIALE, successivamente fallita.

A seguito di rituale impugnazione del soccombente, la Corte d’appello di Roma rigettò il gravame, con sentenza n. 3762 depositata il 1° giugno 2022.

Il giudice di secondo grado affermò che la sottoscrizione di un contratto di locazione da parte dell’appellante avrebbe costituito sintomo di sicura consapevolezza circa l’altruità della cosa detenuta, né vi sarebbe stata alcuna prova circa l’interversione nel possesso.

Contro la predetta sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME, sulla scorta di due motivi.

Si sono costituiti con controricorso sia il RAGIONE_SOCIALE, sia NOME, aggiudicatario dell’immobile in sede di procedura esecutiva.

A seguito della proposta di definizione del giudizio, formulata da questa Corte ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c. e ritualmente

comunicata alle parti, il ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità della camera di consiglio, tutte le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, il COGNOME deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 113, 115 e 116 c.p.c., nonché 1158 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. Afferma che la Corte territoriale sarebbe incorsa in errore nel considerare la sua sottoscrizione del contratto di locazione, quale legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE, come un riconoscimento dell’altruità del bene.

Con il secondo mezzo, il ricorrente si duole della violazione ed erronea applicazione degli artt. 24 e 111 Cost, nonché degli artt. 115, 116, 177, 187, 188, 189 e 244 c.p.c.., ai sensi dell’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., per aver la Corte romana valorizzato esclusivamente la circostanza di cui sopra, senza aver ammesso le prove per testi.

Il primo motivo è inammissibile.

La Corte d’appello ha testualmente affermato: ‘ non vi è dubbio che con la sottoscrizione del contratto di locazione COGNOME NOME abbia riconosciuto l’altruità del bene, comportamento incompatibile con il possesso animo domini, presupposto necessario per il perfezionamento dell’acquisto a titolo originario. La tesi sostenuta dall’appellante in primo grado e reiterata in sede di gravame secondo cui la locazione a terzi non costituisce atto idoneo ad impedire l’usucapione appare destituita di fondamento, tenuto conto che, a prescindere dalla qualifica rivestita, colui che invoca il riconoscimento dell’intervenuto acquisto è il medesimo soggetto sottoscrittore del contratto locatizio ‘.
3.a) La Corte d’appello è dunque pervenuta in esito all’esame del materiale probatorio -ad una conclusione plausibile e logica, alla luce dei requisiti richiesti per la declaratoria di usucapione ed ai relativi oneri probatori in capo all’attore.

Pertanto, la doglianza si risolve in una critica alla ricostruzione dei fatti da parte dei giudici di merito.

3.b) E’ dunque opportuno ricordare in proposito che la valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al presente giudizio qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito.
3.c) Per il resto, va ribadito che l’esame dei documenti esibiti e la valutazione degli stessi, come anche il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente
incompatibili con la decisione adottata (Sez. 1, n. 19011 del 31 luglio 2017; Sez. 1, n. 16056 del 2 agosto 2016).

3.d) E, d’altronde, i n tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Sez. U. n. 20867 del 30 settembre 2020; Sez. 5, n. 16016 del 9 giugno 2021).
3.e) È, in conclusione, inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Sez. U, n. 34476 del 27 dicembre 2019; Sez. 1, n. 5987 del 4 marzo 2021).

Il secondo motivo è del pari inammissibile.

La Corte d’appello ha sostanzialmente ritenuto che le prove testimoniali, già rigettate in primo grado, risultassero inutili, perché ‘alcun atto di interversione nel possesso, successivamente alla stipulazione, risultava compiuto da RAGIONE_SOCIALE, mentre, con riguardo al periodo prodromico, il ricorrente non ha comunque fornito alcuna prova in ordine al titolo per il quale avrebbe posseduto l’immobile ab origine .

4.a) In punto di diritto, giova osservare che il giudizio sulla superfluità o genericità della prova testimoniale è insindacabile

in cassazione, involgendo una valutazione di fatto che può essere censurata soltanto se basata su erronei principi giuridici, ovvero su incongruenze di ordine logico (Sez. L., n. 34189 del 21 novembre 2022).

4.b) Inoltre, la mancata ammissione di un mezzo istruttorio si traduce in un vizio della sentenza solo se il giudice pone a fondamento della propria decisione l’inosservanza dell’onere probatorio ex art. 2697 c.c., benché la parte abbia offerto di adempierlo (Sez. 3, n. 18285 del 25 giugno 2021). E, come ha ben chiarito la proposta ex art. 380 bis c.p.c., gli articoli di prova -anche a voler ammettere che siano gli stessi tempestivamente capitolati in sede di gravame, cosa di cui il ricorrente non ha comunque dato dimostrazione -trascritti nel ricorso, non risultano decisivi in relazione all’accertata originaria detenzione, non essendo destinati a provare l’interversione nel possesso.
Il ricorso va, pertanto, dichiarato inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c., vanno applicati (come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.) il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento di una somma nei limiti di legge – in favore dei controricorrenti e della cassa delle ammende.

Considerato il tenore della pronuncia, va inoltre dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, liquidate in € 200,00 per esborsi ed in € 8.500 (ottomila/500) per compensi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%, ed in favore di RAGIONE_SOCIALE, liquidate in € 200,00 per esborsi ed in € 8.500 (ottomila/500) per compensi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%, nonché, ai sensi dell’art. 96 comma 3° c.p.c., dell’importo di euro 5.000 (cinquemila), in favore di ciascuno dei controricorrenti.
Condanna la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 comma 4° c.p.c., al pagamento della somma di euro 3.000 (tremila) in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 27 ottobre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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