Usucapione comproprietario: la prova dell'esclusività

Un comproprietario ha agito in giudizio per ottenere la dichiarazione di usucapione su un terreno comune. La sua richiesta è stata respinta sia in primo che in secondo grado per mancata prova del possesso esclusivo. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, ribadendo che per l’usucapione del comproprietario è fondamentale dimostrare un godimento del bene oggettivamente incompatibile con la possibilità di godimento da parte degli altri titolari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione comproprietario: la prova dell’esclusività del possesso

L’istituto dell’usucapione permette di diventare proprietari di un bene attraverso il possesso prolungato nel tempo. Ma cosa succede quando a voler usucapire è uno dei comproprietari a danno degli altri? L’usucapione del comproprietario è un tema complesso che richiede una prova particolarmente rigorosa. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito i principi fondamentali in materia, chiarendo quale sia l’onere probatorio a carico di chi intende far valere questo diritto.

I Fatti di Causa

Un comproprietario di un terreno adiacente a un fabbricato residenziale chiedeva al Tribunale di essere dichiarato unico proprietario dell’area per intervenuta usucapione. Il terreno era in comproprietà con altri soggetti, alcuni eredi e altri acquirenti di unità immobiliari nello stesso stabile. La domanda veniva rigettata sia dal Tribunale che dalla Corte d’Appello. Entrambi i giudici di merito ritenevano che l’attore non avesse fornito la prova di un possesso esclusivo, cioè di un godimento del bene incompatibile con la possibilità di utilizzo da parte degli altri comproprietari.

La Prova nell’usucapione del comproprietario

Il cuore della questione legale riguarda la natura del possesso necessario affinché un comproprietario possa usucapire l’intero bene. Non è sufficiente che egli utilizzi il bene comune in modo più intenso degli altri. La giurisprudenza è costante nell’affermare che il comproprietario che agisce per l’usucapione deve dimostrare di aver posseduto il bene uti dominus, ovvero come se ne fosse il proprietario esclusivo. Questo si traduce nella necessità di provare atti e comportamenti che manifestino in modo inequivocabile la volontà di escludere gli altri contitolari dal godimento del bene. Si deve verificare un vero e proprio mutamento del titolo del possesso, da uti condominus (come comproprietario) a uti dominus (come proprietario esclusivo).

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile e infondato, confermando le decisioni dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno evidenziato due aspetti cruciali.

Inammissibilità per “Doppia Conforme”

In primo luogo, la Corte ha rilevato che le censure relative al difetto di motivazione erano inammissibili in base al principio della “doppia conforme”. Poiché sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto la domanda basandosi sulla stessa valutazione dei fatti (la mancanza di prova del possesso esclusivo), il ricorrente non poteva più contestare tale valutazione in sede di legittimità, non avendo dimostrato che le ragioni di fatto delle due decisioni fossero diverse.

La Prova del Possesso Esclusivo e l’onere della prova

Nel merito, la Corte ha ribadito che la doglianza del ricorrente non coglieva la ratio decidendi della sentenza impugnata. Il punto centrale non era la generica sussistenza dell’elemento soggettivo del possesso (animus possidendi), ma la specifica carenza di prova di un possesso con modalità incompatibili con i diritti degli altri comproprietari. Il ricorrente si era limitato ad affermazioni generiche, senza fornire prove concrete di aver manifestato una volontà di dominio assoluto ed esclusivo sulla cosa comune in totale contrasto con il possesso altrui.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene per usucapione deve fornire la prova di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie. Nel caso specifico dell’usucapione del comproprietario, questo onere si aggrava. È necessario dimostrare un’attività che sia palesemente inconciliabile con la possibilità di godimento altrui. Non basta provare di aver utilizzato il bene; bisogna provare di averlo fatto escludendo gli altri, in un modo che renda evidente l’intenzione di comportarsi come unico proprietario. Il semplice fatto che gli altri comproprietari si siano astenuti dall’uso del bene non è, di per sé, sufficiente a dimostrare l’esclusività del possesso del richiedente.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un principio fondamentale in materia di diritti reali: l’usucapione del comproprietario richiede una prova rigorosa e inequivocabile. Il comproprietario che intende acquisire la proprietà esclusiva del bene comune non può limitarsi a dimostrare il proprio utilizzo del bene, ma deve provare di aver posto in essere atti concreti che neghino il diritto degli altri contitolari. Questa pronuncia serve da monito sull’importanza di raccogliere prove solide e specifiche prima di intraprendere un’azione legale di questo tipo, poiché l’onere probatorio grava interamente su chi afferma di aver usucapito il bene.

Un comproprietario può usucapire la quota degli altri?
Sì, ma solo a condizione che dimostri di aver posseduto il bene in modo esclusivo, con atti incompatibili con il possesso degli altri comproprietari e che manifestino in modo inequivocabile la volontà di possedere come proprietario unico.

Qual è la prova richiesta per l’usucapione tra comproprietari?
Non è sufficiente dimostrare di aver utilizzato il bene comune. È necessario provare di aver compiuto atti che evidenzino una volontà inequivocabile di possedere uti dominus (come unico proprietario) e non più uti condominus (come comproprietario), escludendo di fatto gli altri titolari dal godimento del bene.

Su chi ricade l’onere della prova in un’azione di usucapione da parte di un comproprietario?
L’onere della prova grava interamente sul comproprietario che agisce in giudizio per far dichiarare l’usucapione. Egli deve dimostrare tutti gli elementi costitutivi, inclusa la prova rigorosa del possesso esclusivo e dell’intento di escludere gli altri contitolari.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19514 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19514 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 15/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20109/2023 R.G. proposto da: ll’avvocato COGNOME

COGNOME NOME, rappresentato e difeso da NOMECOGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME, rappresentati e difesi dell’avvocato COGNOME

– controricorrenti –

nonchè contro

COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME

– intimati – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI ROMA n. 1786/2023, depositata il 13/03/2023;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME chiedeva al Tribunale di Roma che fosse dichiarato l’intervenuto acquisto per usucapione, in suo favore, del terreno di mq. 392 posto in adiacenza al fabbricato ad uso civile abitativo sito in Roma; terreno di cui erano comproprietari per successione oltre che l’attore, il fratello NOME COGNOME nonché NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME questi ultimi nella loro qualità di acquirenti di due unità abitative site all’interno dello stesso fabbricato delle quali era originari amente proprietaria la sorella dell’attore, NOME COGNOME.
Il Tribunale di Roma rigettava la domanda con sentenza confermata dalla Corte d’Appello di Roma sulla base della seguente motivazione:

correttamente il Tribunale aveva respinto le richieste istruttorie dell’appellante ravvisando la genericità e l’irrilevanza dei capitoli di prova, posto che le circostanze indicate, quand’anche provate, non offrirebbero anche la prova del necessario connotato dell’esclusività che deve caratterizzare il possesso del comproprietario il quale intenda usucapire la comproprietà altrui, e che è stato, peraltro, specificamente contestato dai convenuti costituiti NOME COGNOME e NOME COGNOME
non era stata fornita dall ‘ appellante la prova di fatti dai quali potesse desumersi il godimento dell’immobile in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus .

Contro la sentenza d’appello ricorre per cassazione NOME COGNOME sulla base di due motivi.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME mentre le altre parti sono rimaste intimate.

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, il ricorrente ha chiesto la decisione ex art. 380bis , comma 2, cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Premesso che non vi è incompatibilità del consigliere autore della proposta a far parte del Collegio (Cass. Sez. U, n. 9611 del 10.04.2024), rileva la Corte che con il primo motivo il ricorrente deduce error in iudicando . Difetto di motivazione. Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto degli artt. 356 e 360 n. 1 e 3 cod. proc. civ. Violazione e falsa applicazione degli articoli 24 e 111 della Costituzione -nonché degli artt. 115, 116, 187, 188, 189 e 244 cod. proc. civ. Omessa ammissione delle prove articolate in primo grado, reiterate nella precisazione delle conclusioni del primo grado, e nella comparsa ex art. 190 cod. proc. civ. e riproposte in appello; omissione di motivazione su un punto decisivo della controversia. Omissione di motivazione e di esame circa un fatto decisivo per il giudizio in relazione all’art . 360, comma 1, nn. 3) e 5) cod. proc. civ. Il ricorrente censura in sostanza il la mancata ammissione delle prove testimoniali.
2. Con il secondo motivo si deduce: A) error in iudicando . Difetto di motivazione. Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto degli artt. 356 e 360 n. 1 e 3 cod. proc. civ. Violazione e falsa applicazione degli artt. 24 e 111 della Costituzione -nonché degli articoli 1141, 1158 e ss cod. civ. Omissione di motivazione su un punto decisivo della controversia. Omissione di motivazione e di esame circa un fatto decisivo per il giudizio in relazione all’articolo 360 comma 3 e 5 cpc. B) Error in iudicando . Difetto di motivazione Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto degli artt. 356 e 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ.: violazione e falsa applicazione degli artt. 24 e 111 della Costituzione -nonché dell’articolo 1141, comma 1, 1158 e ss c od. civ . Con due diverse censure, il ricorrente lamenta: A) l’errata statuizione della Corte territoriale in relazione al mancato riconoscimento del possesso esclusivo anche in capo a chi possiede un
bene animo proprio benché in comproprietà e non in proprietà esclusiva; B) la non corretta interpretazione della disciplina di cui sopra in merito all’onere della prova del possesso uti dominus . In particolare, sostiene il ricorrente che lo ius excludendi alios , concretizzandosi nella piena volontà del soggetto di possedere il bene, gode di un’inversione dell’onere della prova, atteso che in punto di animus possidendi non spetta al possessore dimostrare l’esistenza di tale elemento soggettivo, ma alla parte che si opponga all’avvenuta maturazione dell’usucapione dimostrarne la mancanza.
Le due censure sono inammissibili laddove denunziano il vizio di cui al n. 5) dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ., sia perché i vizi di motivazione non sono più denunziabili (salvo i casi limite qui non ricorrenti: cfr. tra le tante SSUU n. 8053/2014 su motivazione apparente e violazione del cd. minimo costituzionale) sia perché ricorre un’ipotesi di c.d. doppia conforme (cfr. art. 348 ter cpc nel testo applicabile ratione temporis); ed al riguardo, il ricorrente per cassazione, al fine di evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, n. 5) cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse ( ex plurimis : Cass. Sez. 6-2, n. 8320 del 2022-Rv. 664432 – 01; Cass., Sez. 3, 14.07.2022, n. 22244; Cass., Sez. L, 20.07.2022, n. 22782; Cass., Sez. 6-2, 15.03.2022, n. 8320; Cass., Sez. L, 06.08.2019, n. 20994). Tale precisazione non risulta.
Con riferimento alla dedotta violazione di legge, le doglianze sono infondate: esse investono l’apprezzamento sulla ammissibilità e rilevanza delle prove (prerogativa, come è noto, del giudice di merito). Nel caso in esame, la Corte d’Appello ha motivato adeguatamente per relationem condividendo la soluzione adottata dal primo giudice e le

ragioni della decisione sono in ogni caso, attribuibili all’organo giudicante (cfr. su tale tecnica motivazionale Sez. 1, Sentenza n. 10937 del 26/05/2016).

Quanto alla sussistenza dell’elemento soggettivo del poss esso, la doglianza non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata, che s’incentra sulla carenza di prova del possesso in termini di esclusività, avendo il giudice di merito escluso un possesso del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui, tali da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus (Sez. 2, n. 9359 dell’8 aprile 2021).

Inoltre, il ricorrente si limita a richiamare la giurisprudenza di legittimità in tema del requisito dell’esclusività del possesso ad usucapionem , senza tuttavia dimostrare di averne adeguatamente provato la sussistenza nel caso di specie, ma riaffermando, in modalità assertiva, di avere manifestato la assoluta volontà di dominio assoluto ed esclusivo sulla res comune in totale contrasto ed incompatibile con il possesso altrui ovvero dei comproprietari (v. ricorso, p. 25, ultimi sette righi).
Quanto alla seconda censura, il ricorrente riporta principi di diritto espressi da questa Corte in fattispecie non analoghe, ma non ha dato prova dell’esclusività del suo possesso rispetto ai comproprietari, e a tanto non può sopperire il principio espresso da questa Corte in virtù del quale «chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del corpus , ma anche dell’ animus ; quest’ultimo elemento, tuttavia, può eventualmente desumersi in via presuntiva dal corpus , se vi sia stato svolgimento di attività corrispondenti all’esercizio del diritto di proprietà e, in tal caso, sul convenuto grava l’onere di dimostrare il
contrario, provando che la disponibilità del bene è stata conseguita dall’attore, mediante un titolo che gli conferiva un diritto soltanto personale” (Cass. 27 settembre 2017, n. 22667).

In conclusione, il ricorso va rigettato con aggravio delle spese secondo la regola della soccombenza, liquidate come da dispositivo.

Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamento delle ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4 cod. proc. civ., sempre come liquidate in dispositivo.
Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrenti, che liquida in €. 3.5 00,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%;

condanna, altresì, parte ricorrente al pagamento di €. 3.500,00 in favore dei controricorrenti ai sensi dell’art. 96, comma 3, cod. proc. civ., nonché al pagamento di €. 1.000,00 in favore della cassa delle ammende, ex art. 96, comma 4, cod. proc. civ.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 10 dicembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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