Usucapione comproprietà: la scrittura non basta

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di usucapione comproprietà di un’autorimessa. Le ricorrenti sostenevano di aver acquisito la quota della controricorrente tramite possesso esclusivo derivante da una scrittura privata del 1973 non registrata. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione d’appello. Nelle zone soggette al sistema tavolare, una scrittura non intavolata non trasferisce la proprietà ma genera solo un diritto personale, qualificabile come detenzione e non come possesso utile all’usucapione. Le successive trattative per formalizzare l’atto sono state interpretate come riconoscimento del diritto altrui, interrompendo ogni possibile termine per l’usucapione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione comproprietà: la scrittura privata non basta

L’acquisto di un immobile o di una sua quota per usucapione è un istituto complesso, specialmente quando si tratta di una usucapione comproprietà. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti di una scrittura privata non registrata, soprattutto nei territori in cui vige il sistema tavolare. Vediamo insieme cosa ha stabilito la Suprema Corte.

I fatti di causa

Tre comproprietarie della metà di un’autorimessa avviavano una causa contro l’altra comproprietaria per accertare di aver acquistato la sua quota per usucapione. A fondamento della loro pretesa, ponevano una scrittura privata del 1973, mai autenticata né iscritta nel libro fondiario (intavolata). Con tale accordo, i rispettivi danti causa avevano pattuito uno scambio di quote di proprietà, inclusa quella dell’autorimessa, ottenendo il possesso esclusivo dell’intero vano per oltre vent’anni.

La controparte si opponeva, chiedendo la restituzione delle chiavi e sostenendo di aver solo concesso un uso temporaneo del bene.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda delle attrici, dichiarando l’avvenuta usucapione. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, respingendo la domanda di usucapione e ordinando la riconsegna delle chiavi.

La decisione della Corte d’Appello

La Corte territoriale ha ritenuto che la scrittura privata del 1973, non essendo stata intavolata, non fosse idonea a trasferire il possesso in via esclusiva. Secondo i giudici, tale accordo poteva generare al massimo un diritto personale (come un comodato o una locazione), ma non un diritto reale. Di conseguenza, la relazione con il bene da parte delle attrici non poteva qualificarsi come possesso, ma come mera detenzione.

Inoltre, la Corte ha dato peso alle numerose trattative intercorse tra le parti negli anni per arrivare a un rogito notarile e alla successiva intavolazione. Questi tentativi, secondo la Corte, dimostravano la consapevolezza delle attrici di non essere le uniche proprietarie, configurandosi come un riconoscimento del diritto altrui e, quindi, come una prova della mancanza di possesso ad usucapionem.

Le motivazioni della Cassazione sulla usucapione comproprietà

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso delle tre comproprietarie inammissibile, confermando la linea della Corte d’Appello con argomentazioni precise.

La scrittura privata nel sistema tavolare

Il punto centrale della decisione riguarda l’efficacia degli atti nei territori in cui vige il sistema tavolare (come le province di Bolzano, Trento, Gorizia e Trieste). In tale sistema, a differenza del resto d’Italia, l’iscrizione nel libro fondiario (intavolazione) ha efficacia costitutiva. Ciò significa che il diritto di proprietà non si trasferisce con il semplice consenso delle parti (principio consensualistico), ma solo con l’iscrizione dell’atto.

Un contratto non intavolato, quindi, non trasferisce un diritto reale ma genera solo effetti obbligatori tra le parti. Chi riceve il bene in base a tale accordo non ne diventa possessore, ma mero detentore, poiché la sua relazione con la cosa si fonda su un titolo che non è idoneo a trasferire la proprietà.

La distinzione tra possesso e detenzione

La Corte ha ribadito un principio consolidato: per stabilire se si abbia possesso (utile all’usucapione) o detenzione, bisogna guardare all’elemento psicologico (animus possidendi) e al titolo su cui si fonda la relazione con il bene. Solo un contratto con effetti reali è idoneo a trasferire il possesso. Un contratto con effetti obbligatori trasferisce, invece, la sola detenzione. Poiché la scrittura del 1973 non era stata intavolata, non poteva aver trasferito il possesso necessario all’usucapione della quota di comproprietà.

L’interruzione dell’usucapione

Infine, la Cassazione ha ritenuto corretto il ragionamento della Corte d’Appello riguardo alle trattative per la stipula del rogito. Tali contatti, volti a formalizzare il trasferimento, sono stati interpretati come un comportamento incompatibile con la volontà di possedere l’immobile come unico proprietario. Essi rappresentano un riconoscimento del diritto della controparte, atto che, ai sensi dell’art. 2944 c.c., ha efficacia interruttiva della prescrizione acquisitiva (usucapione).

Le conclusioni

L’ordinanza in esame offre importanti spunti pratici. In primo luogo, conferma che nei territori con sistema tavolare, una semplice scrittura privata non è sufficiente per avviare il possesso ai fini dell’usucapione comproprietà. È indispensabile l’intavolazione dell’atto. In secondo luogo, evidenzia come, per usucapire la quota di un altro comproprietario, sia necessario dimostrare un possesso esclusivo e inequivocabile, manifestando l’intenzione di escludere l’altro dal godimento del bene. Infine, bisogna prestare attenzione a comportamenti che potrebbero essere interpretati come un riconoscimento del diritto altrui, quali le trattative per formalizzare un acquisto, poiché possono interrompere il decorso del tempo necessario per usucapire.

Una scrittura privata non registrata è sufficiente per l’usucapione di una quota di comproprietà?
No, specialmente nei territori dove vige il sistema tavolare. Secondo la Corte, una scrittura privata non iscritta nel libro fondiario (non intavolata) non è idonea a trasferire un diritto reale, ma genera solo un diritto personale. Di conseguenza, non trasferisce il possesso utile all’usucapione, ma solo la mera detenzione del bene.

Come si dimostra il possesso esclusivo in una situazione di comproprietà?
Il comproprietario che intende usucapire la quota altrui deve provare di aver esercitato un possesso sull’intero bene in via esclusiva, cioè con un comportamento che manifesti in modo inequivocabile l’intenzione di escludere gli altri comproprietari dal godimento del bene, comportandosi come se fosse l’unico proprietario.

Le trattative per formalizzare un accordo di trasferimento interrompono l’usucapione?
Sì. La Corte ha stabilito che i tentativi di arrivare a un rogito notarile e alla successiva registrazione dell’accordo devono essere interpretati come un atto di riconoscimento del diritto di proprietà della controparte. Tale riconoscimento è un comportamento incompatibile con l’intenzione di possedere il bene come unico proprietario (animus possidendi) e ha l’effetto di interrompere il termine necessario per l’usucapione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29806 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29806 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 27/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso 12136 – 2019 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME e COGNOME, elettivamente domiciliate in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell ‘ AVV_NOTAIO dalla quale sono rappresentate e difese con gli AVV_NOTAIO.ti. NOME COGNOME e NOME COGNOME, giusta procura a margine del ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME NOME. COGNOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell ‘ AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall ‘ AVV_NOTAIO, giusta procura allegata al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 131/2018 della CORTE D ‘ APPELLO di TRENTO sez. di BOLZANO, pubblicata il 23/10/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/9/2023 dal consigliere COGNOME; lette le conclusioni del P.M. in persona del AVV_NOTAIO che ha chiesto il rigetto del ricorso;

lette le memorie delle parti.

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 702 bis cod. proc. civ., NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, comproprietarie della metà indivisa di un ‘ autorimessa compresa nell ‘ edificio condominiale identificato con la part. ed. 203/1 in part. tavolare 322/II del comune catastale di Anterivo, chiesero al Tribunale di Bolzano di accertare, nei confronti della comproprietaria NOME COGNOME COGNOME. COGNOME, l ‘ intervenuto acquisto per usucapione della residua metà indivisa, deducendo di aver posseduto il vano per oltre vent ‘ anni e per l ‘ intero, in forza di una scrittura privata del 25/8/73, non autenticata né intavolata, con cui i rispettivi danti causa avevano convenuto lo scambio di alcune quote di proprietà, tra cui anche quella oggetto di causa, concedendo l ‘ anticipato possesso in via esclusiva dell ‘ intero immobile.
NOME COGNOME, contestando la fondatezza della pretesa, chiese in riconvenzionale la riconsegna delle chiavi dell ‘ autorimessa, dedotta la revoca del proprio consenso al loro utilizzo.

Ritenuto non necessario l ‘ espletamento delle prove orali richieste, con sentenza n.139/2017, il Tribunale di Bolzano dichiarò l ‘ intervenuto acquisto per usucapione, da parte delle attrici, del diritto di proprietà della convenuta sulla quota indivisa, compensando le spese.

Con sentenza n. 131/2018, la Corte d ‘ appello di Trento, Sez. di Bolzano, accogliendo l ‘ appello di NOME COGNOME e rigettando l ‘ appello incidentale di NOME COGNOME e NOME e NOME COGNOME, rigettò la domanda di usucapione e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, ordinò la riconsegna delle chiavi, condannando le attrici appellate alle spese del doppio grado.

La Corte territoriale ritenne che non poteva costituire valida prova dell ‘ avvenuto trasferimento del possesso in via esclusiva la scrittura del 25/8/73 perché non intavolata e come tale idonea a generare nell ‘ acquirente non più che un diritto personale nei confronti della controparte; considerò, inoltre, che le numerose trattative intercorse per addivenire ad un rogito da intavolare in recepimento di questo accordo erano da interpretare come prova della mancanza di possesso ad usucapionem , con conseguente difetto.
Avverso questa sentenza hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, affidandolo a tre motivi; NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Il AVV_NOTAIO generale ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 e al n. 5 comma I dell ‘ articolo 360 cod. proc. civ., NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno prospettato la violazione e falsa applicazione degli articoli 115, 116 e 132 cod. proc. civ. in relazione al 1362 e 2697 cod. civ., per omessa identificazione e qualificazione dell ‘ effettiva natura del contratto del 73 e, in conseguenza, della sua efficacia. La Corte d ‘ appello si sarebbe sottratta alla doverosa qualificazione del contratto del 73, limitandosi ad inquadrarlo «in maniera meta giuridica» (così in ricorso) come accordo di cessione;
conseguentemente, non ha definito quali fossero gli effetti di questo accordo e non ha considerato che l ‘ effetto traslativo immediato è stato voluto dalle parti sicché l ‘ accordo aveva per sua natura effetti reali.

Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell ‘ articolo 360 cod. proc. civ., le ricorrenti hanno lamentato la violazione e falsa applicazione dell ‘ art. 2 r.d. n.499 del 1929 e la conseguente violazione degli art. 1140 e 1158 cod. civ., per aver ritenuto che il contratto del 1973 producesse effetti soltanto obbligatori tra le parti perché non intavolato e non fosse perciò idoneo a trasferire il possesso valido a fini di usucapione. La Corte d ‘ appello non avrebbe considerato che la stessa legge istitutiva del libro fondiario, all ‘ art. 12, espliciterebbe che l ‘ evento materiale traslativo del bene è comunque rilevante e non consente, per il richiamo all ‘ art. 1465 cod. civ., di ritenere unicamente trasferibile la mera detenzione.
2.1. I primi due motivi, che possono essere trattati congiuntamente per continuità di argomentazione, sono inammissibili ex art. 360 bis n. 1 cod. proc. civ. per avere la Corte territoriale deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte e l ‘ esame dei motivi non offre elementi per confermare o mutare l ‘ orientamento consolidato.

La Corte d ‘ appello ha, infatti, innanzitutto sottolineato che, quanto l ‘ usucapione sia pretesa in una situazione di comproprietà, è necessario che il comunista attore provi l ‘ esercizio di un possesso in via esclusiva e, cioè, corrispondente al diritto di proprietà sull ‘ intero; così decidendo, ha correttamente applicato un principio di diritto consolidato dettato da questa Suprema Corte (Cass. Sez. 2, n. 1529 del 21/02/1985; Sez. 2, n. 12260 del 20/08/2002).

Le attrici attuali ricorrenti hanno inteso dimostrare il loro possesso in via esclusiva con l ‘ accordo di cessione del 25/8/73 mai formalizzato in un rogito e mai intavolato.

La Corte territoriale ha, perciò, sottolineato che, per l ‘ art. 2 r.d. 499/29, nel sistema tavolare, «a modificazione di quanto è disposto dal codice civile italiano, il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili non si acquistano per atto tra vivi se non con la iscrizione del diritto nel libro fondiario»; in conseguenza, ha escluso -restando non rilevante la qualificazione del contratto in compravendita o permuta -l ‘ effetto reale derivante dalla natura consensuale del contratto.
La decisione è certamente conforme all ‘ interpretazione consolidata dell ‘ art. 2 del r.d. n. 499 del 1929 (modificato dalle leggi n. 594 del 1974 e n. 564 del 1977), per cui nei territori italiani già facenti parti dell ‘ impero austro-ungarico, nei quali vige il cosiddetto sistema tavolare, il consenso manifestato dai contraenti alla stipulazione di un atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su beni immobili genera nell ‘ acquirente un diritto di natura personale nei confronti dell ‘ alienante e non quindi idoneo ad effettuare il trasferimento in questione, che si verifica solo con l ‘ intavolazione dell ‘ atto nel libro fondiario (Sez. 2, Sentenza n. 1356 del 22/02/1996), in quanto il consenso legittimamente manifestato dalle parti contraenti è un requisito necessario ma non sufficiente ai fini dell ‘ acquisto del diritto (Sez. 2, Sentenza n. 25491 del 20/10/2008).
Ciò stabilito, in ulteriore conseguenza, la Corte d ‘ appello ha ritenuto il titolo allegato non sufficiente a provare l ‘ esercizio del possesso necessario ad usucapire in applicazione del principio, altrettanto consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, secondo

cui per stabilire se, in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile, si abbia possesso idoneo all ‘ usucapione, ovvero mera detenzione, occorre fare riferimento all ‘ elemento psicologico del soggetto stesso ed a tal fine accertare se la convenzione sia un contratto ad effetti reali o ad effetti obbligatori, in quanto soltanto nel primo caso il contratto è idoneo a determinare l ‘ animus possidendi (Cass. Sez. 3, n. 14272 del 08/06/2017; Sez. 2, n. 22667 del 27/09/2017).
Pertanto, poiché il titolo allegato non era idoneo per sé solo a provare l ‘ esercizio di un possesso corrispondente all ‘ esercizio del diritto di proprietà sull ‘ intero contro l ‘ opposto comunista e le parti attrici erano consapevoli che in mancanza di intavolazione era stata unicamente trasferita la detenzione della metà indivisa, la Corte ha escluso l ‘ esercizio di una relazione di fatto con il bene con animus possidendi corrispondente all ‘ esercizio di un diritto di proprietà esclusiva.
Con il terzo motivo, articolato in riferimento al n. 3 e al n. 5 comma I dell ‘ articolo 360 cod. proc. civ., le ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli articoli 115, 116 e 132 comma 2 n.4 cod. proc. civ., in relazione agli articoli 1144, 1158 e 2944 cod. civ., per avere la Corte territoriale ritenuto che i contatti tra le parti intervenuti negli anni 2000, diretti ad addivenire ad un rogito da intavolare, abbiano implicato riconoscimento del diritto altrui e omesso esame della formulazione letterale della bozza di rogito. In particolare, la Corte di merito non avrebbe considerato che, per giurisprudenza consolidata, la rinuncia tacita all ‘ usucapione è implicata soltanto da un comportamento assolutamente incompatibile con la volontà di avvalersi della causa di acquisto del diritto e ciò non può dirsi per le trattative finalizzate al rogito e alla intavolazione.
3.1. Il motivo è inammissibile per difetto di interesse.

La Corte d ‘ appello ha introdotto le considerazioni sulla natura di atto di riconoscimento dell ‘ altruità del diritto sulla quota indivisa, avente efficacia interruttiva, dei tentativi di rogitare e intavolare l ‘ accordo del ‘ 73 quale seconda ratio autonoma, come si ricava agevolmente dall ‘ utilizzo della congiunzione «peraltro», che ha valore avversativo-limitativo, nel senso che proprio esprime un diverso punto di vista.

Per giurisprudenza consolidata di questa Corte, ove la sentenza sia sorretta da una pluralità di ragioni, distinte ed autonome, ciascuna delle quali giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, l ‘ omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre, la quale, essendo divenuta definitiva l ‘ autonoma motivazione non impugnata, in nessun caso potrebbe produrre l ‘ annullamento della sentenza (Cass. Sez. 6 – 5, n. 9752 del 18/04/2017; Sez. 1, n. 18119 del 31/08/2020).
In definitiva, essendo tutti i motivi inammissibili, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile, con conseguente condanna in solido delle ricorrenti NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME al rimborso delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri stabiliti per le cause di valore indeterminabile.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso; condanna in solido le ricorrenti NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME al rimborso delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, liquidandole in Euro 7.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell ‘ art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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