Usucapione: come si acquista la proprietà di un immobile

Una recente sentenza del Tribunale di Venezia ha chiarito i presupposti per l’acquisto della proprietà tramite usucapione. Nel caso di specie, gli eredi di un possessore hanno dimostrato di aver continuato il possesso del bene per oltre vent’anni, in modo pacifico, pubblico e ininterrotto, pagando imposte e curando gli immobili. Il Tribunale ha accolto la domanda, dichiarando l’avvenuto acquisto della proprietà a favore degli eredi e compensando le spese legali tra le parti, data la natura non contenziosa del procedimento per la maggior parte dei convenuti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Immobiliare: Come si Diventa Proprietari con il Possesso

L’usucapione è un istituto giuridico che consente di diventare proprietari di un bene immobile senza un contratto di compravendita o una successione, ma semplicemente attraverso il possesso prolungato nel tempo. Una recente sentenza del Tribunale di Venezia offre un’analisi chiara dei requisiti necessari, illustrando come il possesso continuato per oltre vent’anni, unito all’intenzione di comportarsi come proprietari, possa portare all’acquisto del diritto di proprietà.

I Fatti del Caso: una Famiglia e il Possesso Ereditato

Il caso ha origine dalla richiesta di alcuni eredi di veder riconosciuto il loro diritto di proprietà su alcuni immobili situati nel Comune di Musile di Piave. Gli attori, figli e nipoti del precedente possessore, sostenevano di aver posseduto tali beni in modo esclusivo, continuo, pacifico e pubblico per oltre vent’anni. Questo possesso era iniziato con il loro padre, deceduto anni prima, e da loro proseguito senza interruzioni.

Per dimostrare il loro diritto, hanno evidenziato una serie di comportamenti concreti, quali:

* Il pagamento regolare delle imposte e delle utenze relative agli immobili.
* L’esecuzione di interventi di pulizia, manutenzione e messa in sicurezza.
* Il possesso esclusivo delle chiavi.
* La coltivazione del terreno circostante adibito a orto e vigneto.

Prima di avviare la causa, era stata esperita la procedura di mediazione. In quella sede, una parte dei convenuti (gli altri coeredi o loro discendenti) aveva riconosciuto la fondatezza della pretesa degli attori, sottoscrivendo un accordo. Altri, invece, non avevano partecipato alla mediazione o si erano costituiti in giudizio opponendosi solo alla condanna alle spese.

La Disciplina dell’Usucapione e la Successione nel Possesso

L’usucapione è regolata principalmente dall’art. 1158 del Codice Civile, che stabilisce che la proprietà dei beni immobili si acquista in virtù del possesso continuato per venti anni. I requisiti fondamentali sono:

1. Possesso Continuo e Ininterrotto: Esercitato senza interruzioni significative.
2. Possesso Pacifico e Pubblico: Non acquisito con violenza o clandestinità.
3. Animus Rem Sibi Habendi: L’intenzione di esercitare sul bene i poteri che spetterebbero al proprietario.

Un aspetto cruciale del caso in esame è l’applicazione dell’art. 1146 c.c. (accessione nel possesso), che permette all’erede di sommare la durata del proprio possesso a quella del suo dante causa (in questo caso, il padre defunto) per raggiungere il termine ventennale richiesto dalla legge.

Le Motivazioni della Decisione

Il Tribunale ha ritenuto la domanda degli attori fondata e meritevole di accoglimento. La decisione si basa su prove solide che confermano il possesso ultraventennale. In particolare, il giudice ha valorizzato la documentazione prodotta (come le ricevute di pagamento delle imposte) e le deposizioni dei testimoni, i quali hanno confermato che gli attori e, prima di loro, il loro padre, si erano sempre comportati come unici ed effettivi proprietari degli immobili.

Il giudice ha sottolineato che queste circostanze dimostrano in modo inequivocabile l’esistenza dell’ animus rem sibi habendi, ovvero l’elemento psicologico indispensabile per l’usucapione. Il comportamento degli attori non era riconducibile a una mera detenzione per tolleranza altrui, ma a un vero e proprio esercizio del diritto di proprietà.

Per quanto riguarda i convenuti che avevano già riconosciuto la pretesa in sede di mediazione, l’accordo stesso costituiva prova del diritto degli attori. Per gli altri, rimasti contumaci o non aderenti, la prova è stata raggiunta attraverso le testimonianze e i documenti prodotti in giudizio.

Infine, riguardo alle spese legali, il Tribunale ha deciso per la compensazione integrale. Questa scelta è stata motivata dalla natura di accertamento della causa e dal comportamento processuale non oppositivo della maggior parte dei convenuti. La richiesta di rimborso spese avanzata da una convenuta è stata respinta, poiché gli attori erano risultati pienamente vittoriosi nel merito.

Le Conclusioni

La sentenza conferma un principio consolidato: per ottenere una declaratoria di usucapione, è necessario fornire una prova rigorosa del possesso qualificato, dimostrando con fatti concreti e inequivocabili di aver gestito il bene uti dominus (come proprietario) per il tempo previsto dalla legge. Il caso evidenzia anche l’importanza dell’istituto dell’accessione nel possesso, che tutela la continuità del potere di fatto sul bene tra erede e defunto. Infine, la gestione delle spese processuali dimostra come, in cause di questo tipo, la non opposizione dei convenuti possa portare alla compensazione, evitando ulteriori oneri economici per le parti.

È possibile sommare il proprio possesso a quello del defunto per maturare il tempo necessario all’usucapione?
Sì, la sentenza conferma che, in base all’art. 1146 del Codice Civile (accessione nel possesso), l’erede può unire il proprio periodo di possesso a quello del suo dante causa (il defunto) per raggiungere il termine ventennale richiesto per l’usucapione.

Quali atti concreti dimostrano il possesso utile per l’usucapione?
Il Tribunale ha considerato come prove del possesso qualificato atti come il pagamento continuativo delle imposte, la detenzione esclusiva delle chiavi, la manutenzione e messa in sicurezza dei fabbricati e la coltivazione dei terreni, tutti comportamenti che manifestano l’intenzione di possedere il bene come se si fosse il proprietario.

Cosa accade se alcuni coeredi non si oppongono alla domanda di usucapione?
Se alcuni convenuti non si oppongono o riconoscono la domanda (ad esempio in mediazione), il giudice può comunque accertare l’usucapione. L’accordo di mediazione vale come prova contro chi lo ha sottoscritto, mentre per gli altri convenuti (anche quelli non costituiti in giudizio), la prova deve essere fornita con i mezzi ordinari, come testimonianze e documenti.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI VENEZIA N. 6094 2025 – N. R.G. 00016183 2024 DEPOSITO MINUTA 18 12 2025 PUBBLICAZIONE 18 12 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI VENEZIA

SEZIONE PRIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del giudice unico AVV_NOTAIO

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al N. 16183/2024 R.G. promossa da:

TABLE

attori

contro

)

TABLE

CONCLUSIONI

Conclusioni degli attori:

Nel merito, in via principale: 1. Accertare che il sig. , nato a Musile di Piave il DATA_NASCITA, residente in Musile di Piave INDIRIZZOVE) INDIRIZZO, INDIRIZZO, C.F. ed i sigg.ri , COGNOME. , nata a San Donà di Piave (VE) il DATA_NASCITA, ivi residente in INDIRIZZO, C.F. nato a San Donà di Piave (VE) il DATA_NASCITA, residente in Musile di Piave (VE), INDIRIZZO e C.F. , nata a San Donà di Piave (VE) il DATA_NASCITA, residente in INDIRIZZO) in INDIRIZZO, in qualità di eredi del sig. (COGNOME.COGNOME. , possiedono in maniera piena ed esclusiva, continua ed ininterrotta, pacificamente, non clandestinamente e con animus possidendi da oltre vent’anni l’ente urbano censito al Catasto terreni e fabbricati del Comune di Musile di Piave: catasto Fabbricati, Foglio 15, particella 4, mappali 64 e 65 e 4, 430 sub 1; Comune di Musile di Piave, catasto Terreni, Foglio 15, particelle 430 e 439, e che prima di loro detto bene è stato posseduto in maniera piena ed esclusiva, continua ed ininterrotta, pacificamente, non clandestinamente dal sig. , loro dante causa; RAGIONE_SOCIALE
convenuti

2. e per l’effetto dichiarare, per i motivi dedotti, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1146, c. 2 c.c. e art. 1158 c.c. l’avvenuto acquisto, per intervenuta usucapione, della proprietà dei beni immobili come già sopra individuati a favore dei sig.ri , nato a Musile di Piave il DATA_NASCITA, residente in Musile di Piave (VE) 30027, INDIRIZZO, C.F. e , C.F. , nata a San Donà di Piave (VE) il DATA_NASCITA, ivi residente in INDIRIZZO, C.F. nato a San Donà di Piave (VE) il DATA_NASCITA, residente in Musile di Piave (INDIRIZZO), INDIRIZZO , NOME.F. , nata a San Donà di Piave (VE9 il DATA_NASCITA, residente in INDIRIZZO) in INDIRIZZO, in qualità di eredi del sig. (NOME.F. , per avere questi ultimi mantenuto il possesso di detti beni C.F. C.F. C.F. C.F. C.F.
in modo continuato, pacifico e non interrotto per oltre vent’anni e, conseguentemente;

ordinare al competente Ufficio della Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari di provvedere alla consequenziale trascrizione dei suddetti beni immobili a favore dei medesimi.

rigettare, perché infondata e contraria al punto 7) all’accordo di conciliazione sottoscritto dalle parti, la domanda di condanna alle spese svolta dalla convenuta sig.ra .

In ogni caso: stante il comportamento processuale delle parti rimaste contumaci, dichiarare compensate le spese di lite.

In via istruttoria: (omissis)

Conclusioni d i :

-NEL MERITO accertare e dichiarare l’intervenuto usucapione e rigettare tutte le richieste di parti ricorrenti contrarie all’accordo di mediazione di data 28.03.2022;

Condannare le parti ricorrenti a sostenere tutte le spese, diritti ed onorari, anche relativi alla fase di mediazione, ivi comprese imposte, IVA ove dovuta e CPA, spese generali pari al 15%, rimborso forfetario, tassa di registrazione della sentenza, tutto interamente a carico di parti ricorrenti.

In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa ed accessori di legge tutti.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

TABLE

della piena proprietà in proprio favore, per usucapione ventennale ai sensi dell’art. 1158 c.c., d egli immobili siti in INDIRIZZO PiaveINDIRIZZO.

Secondo l’assunto attore o, in particolare:

-e sono gli eredi, subentrando anche alla sorella deceduta nel 2021, di deceduto nel 1987, a sua volta erede di fu deceduto nel 1943;

-quest’ultimo, oltre ad , ebbe altri otto figli: , , , , e , tutti deceduti ed ai quali sono succeduti gli odierni convenuti (figli e/o nipoti); Per

–

fu era proprietario di alcuni immobili in INDIRIZZO, precisamente due immobili rustici disabitati e l’attuale abitazione di e della sua famiglia con i relativi terreni sui quali gli stessi insistono;

-i ricorrenti e prima di loro il padre hanno esercitato un possesso continuo ed indisturbato, per oltre un ventennio, sui suddetti immobili, estrinsecantesi nel pagamento delle imposte e delle utenze, negli interventi di pulizia, sistemazione e messa in sicurezza, possesso esclusivo delle chiavi, coltivazione del terreno adibito ad orto e vigneto;

–

avviata la mediazione, la procedura ha sortito esito positivo con riferimento ai sigg.ri

ed , , , e , , , e , i quali

tutti hanno sottoscritto apposito accordo con il quale riconoscono l’intervenuta usucapione in favore dei ricorrenti;

-non sono invece intervenuti nella procedura di mediazione i sigg.ri , nel frattempo deceduto, e donde la necessità della causa.

Si costituiva in giudizio solo la quale nulla opponeva alla richiesta pronuncia di usucapione, chiedendo tuttavia la rifusione delle spese del giudizio.

Alla prima udienza veniva ordinato il rinnovo della notifica ai sigg.ri e .

Nelle more decedeva l’attore e si costituivano, in prosecuzione, i suoi eredi

instaurato il contraddittorio la causa, nella contumacia degli altri convenuti, veniva istruita mediante l’assunzione di prove testimoniali e , quindi, discussa all’udienza del 16.12.25, ex art. 281 sexies c.p.c., sulle conclusioni ivi precisate dalle parti costituite.

La domanda attorea è fondata e va accolta.

Quanto ai convenuti ed , , , e , e , e , e ,

gli stessi hanno espressamente riconosciuto l’intervenuta usucapione nell’accordo di conciliazione del 28.3.22 (all. 6 attoreo).

Ad ogni modo, ed anche con riferimento ai convenuti che non hanno sottoscritto il suddetto accordo, risultano provati in giudizio i fatti dedotti dagli attori a fondamento della domanda di usucapione degli immobili oggetto di causa, ovvero il potere di fatto sulla cosa esercitato in modo da escludere gli altri comproprietari (si veda, tra le più recenti in ordine all’usucapione della quota degli altri comproprietari,

Cass. n. 7091/24) prima dal padre poi dai ricorrenti e

, anche per gli effetti di cui all’art. 1146 c.c., protrattosi in modo continuati vo,

ininterrotto e indisturbato per oltre vent’anni, ed estrinsecantesi nella pulizia, manutenzione e messa in

sicurezza dei fabbricati, nella detenzione esclusiva delle chiavi, nel pagamento delle imposte, nella coltivazione del terreno adibito ad orto e vigneto, senza opposizione da parte di alcuno.

Circostanze, queste, suffragate dalla documentazione agli atti (all. 5 sul pagamento delle imposte e tasse) e concordemente confermate dai testi escussi (residente in una proprietà limitrofa), (dirimpettaio rispetto agli immobili per cui è causa),

Le anzidette circostanze rivelano, di per sé, l’ animus rem sibi habendi ed integrano il presupposto, unitamente al tempo trascorso, per la richiesta pronuncia dell’acquisto della proprietà per intervenuta usucapione in favore di e degli eredi di .

Nel silenzio di questi ultimi, deve presumersi che la successione sia intervenuta per quote uguali, ovvero per 1/3 ciascuno.

Quanto alle spese può procedersi ad un’integrale compensazione con riferimento a tutti i convenuti considerate, da un lato, la mancata contestazione della domanda attorea, dall’altro, la natura di accertamento necessario della presente pronuncia e comunque, con riferimento ai convenuti che hanno sottoscritto l’accordo di conciliazione in sede di mediazione (ivi compresa ), l’espresso impegno colà assunto dagli odierni ricorrenti di accollarsi tutte le spe se dell’eventuale instauranda causa civile.
Gli stessi ricorrenti, d’altronde, non concludono per la rifusione delle spese.

È inaccoglibile la domanda di di rifusione delle spese in proprio favore, giacché, al di là di ogni ulteriore questione, i ricorrenti risultano integralmente vittoriosi nel merito (si veda, tra le molte, Cass. 18497/24).

p.q.m.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione respinta o assorbita:

-a ccerta e dichiara l’intervenuto acquisto, per usucapione ultraventennale

TABLE

della piena proprietà dei beni immobili così censiti al Comune di Musile di Piave: catasto Fabbricati, Foglio 15, particella 4, mappali 64 e 65 e 4, 430 sub 1; catasto Terreni, Foglio 15, particelle 430 e 439

-ordina al Conservatore dei RR.II. competente per territorio la trascrizione della sentenza, esonerandolo da ogni responsabilità;

-compensa integralmente le spese di lite tra tutte le parti

Venezia, 18/12/2025

Il AVV_NOTAIO COGNOME

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