Usucapione coltivazione terreno: non basta per provare

Un soggetto chiedeva di essere dichiarato proprietario per usucapione di un terreno, sostenendo di averlo coltivato per oltre vent’anni. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, confermando la decisione della Corte d’Appello. È stato stabilito che la semplice coltivazione del terreno e il pascolo non sono sufficienti a dimostrare un possesso valido per l’usucapione, poiché tali attività non escludono che possano essere avvenute per mera tolleranza del proprietario. L’onere della prova di un possesso uti dominus, ovvero con l’animo del proprietario, ricade su chi invoca l’usucapione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione coltivazione terreno: quando non è sufficiente a dimostrare il possesso

L’istituto dell’usucapione permette di acquisire la proprietà di un bene immobile attraverso il possesso prolungato nel tempo. Tuttavia, non ogni forma di utilizzo del bene è idonea a tal fine. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per l’usucapione, la coltivazione del terreno da sola non basta. È necessario dimostrare un possesso esercitato uti dominus, ovvero con l’intenzione di comportarsi come il vero proprietario. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso: La Richiesta di Usucapione

Un privato cittadino si rivolgeva al Tribunale per ottenere l’accertamento dell’acquisto per usucapione di un terreno agricolo. A sostegno della sua domanda, affermava di aver posseduto il fondo per oltre un ventennio, unendo il proprio possesso a quello precedente dei suoi genitori, in modo continuo e pacifico. Il terreno apparteneva formalmente a un Istituto Agrario.
Inizialmente, il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, riconoscendo l’usucapione limitatamente a una porzione del terreno.

La Decisione della Corte d’Appello

L’Istituto Agrario, proprietario del fondo, impugnava la sentenza di primo grado. La Corte d’Appello ribaltava completamente la decisione, respingendo integralmente la domanda di usucapione. I giudici di secondo grado osservavano che le prove raccolte dimostravano come l’attività svolta dal richiedente e dai suoi familiari consistesse nella coltivazione del fondo e nel pascolo di animali. Secondo la Corte, tali attività non costituivano espressione di un possesso valido ai fini dell’usucapione. Questo perché la coltivazione, di per sé, non manifesta in modo inequivocabile l’intento di possedere il bene come proprietario, essendo compatibile anche con una semplice situazione di tolleranza da parte del titolare del diritto.

L’analisi della Cassazione sul tema dell’usucapione coltivazione terreno

Il coltivatore soccombente in appello proponeva ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali.

Il Primo Motivo di Ricorso: La Prova del Possesso

Il ricorrente lamentava una violazione di legge, sostenendo che la Corte d’Appello avesse erroneamente escluso l’usucapione basandosi su circostanze (come l’esistenza di precedenti contratti di affitto con terzi) che non interrompevano il suo possesso. La Cassazione ha dichiarato questo motivo inammissibile. In primo luogo, ha chiarito che il ricorso mirava a una rivalutazione dei fatti, attività preclusa nel giudizio di legittimità. In secondo luogo, e in modo decisivo, ha sottolineato che la decisione d’appello si fondava su una solida ratio decidendi: la coltivazione e il pascolo non configurano un valido possesso ad usucapionem. Tale attività, infatti, è compatibile con una relazione materiale con il bene basata sulla mera tolleranza del proprietario e non esprime l’esclusione di terzi dal godimento del bene, che è l’elemento tipico del diritto di proprietà.

Il Secondo Motivo: La Liquidazione delle Spese

Con il secondo motivo, il ricorrente contestava il criterio di liquidazione delle spese legali adottato dalla Corte d’Appello. Anche questa censura è stata ritenuta manifestamente infondata. La Suprema Corte ha ricordato che il valore della causa, ai fini della liquidazione delle spese, è determinato dal giudice in base all’oggetto della domanda, conformemente alle regole del codice di procedura civile.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso, ha consolidato un orientamento giurisprudenziale costante. La motivazione centrale risiede nell’onere della prova che grava su chi intende far valere l’usucapione. Non è sufficiente dimostrare di aver utilizzato materialmente il bene; è indispensabile provare l’esistenza dell’animus possidendi, ossia l’intenzione di esercitare sul bene un potere corrispondente a quello del proprietario o di un altro diritto reale. La mera coltivazione non soddisfa questo requisito perché non esprime, in modo inequivocabile, l’intento di escludere il proprietario dal suo diritto. Pertanto, la Corte d’Appello non ha errato nel ritenere che il richiedente non avesse assolto al proprio onere probatorio, rigettando la domanda non per la fondatezza delle eccezioni della controparte, ma per la carenza di prova del possesso qualificato.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un importante monito per chiunque intenda avviare un’azione di usucapione basata sull’utilizzo agricolo di un fondo. Per avere successo, non basta provare di aver coltivato il terreno per decenni. È necessario fornire prove ulteriori che dimostrino un comportamento inequivocabilmente riconducibile a quello di un proprietario. Esempi di tali prove potrebbero includere la recinzione del fondo, la realizzazione di opere visibili e permanenti, il pagamento di imposte relative all’immobile o l’aver impedito attivamente a terzi, incluso il proprietario formale, l’accesso o l’utilizzo del bene. In assenza di tali elementi, il rischio è che l’attività venga interpretata come semplice tolleranza, insufficiente a far maturare l’acquisto della proprietà per usucapione.

La semplice coltivazione di un terreno è sufficiente per ottenerne l’usucapione?
No. Secondo la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, la mera coltivazione del fondo e il pascolo non sono sufficienti per l’usucapione, poiché non esprimono in modo inequivocabile l’intento di possedere il bene come proprietario (uti dominus), essendo attività compatibili con la mera tolleranza del proprietario.

Cosa deve dimostrare chi agisce per l’usucapione di un immobile?
Chi agisce per l’usucapione ha l’onere di provare non solo il controllo materiale sul bene, ma anche l’esistenza dell’animus possidendi, ovvero l’intenzione di esercitare sul bene un potere corrispondente a quello del proprietario, escludendo i terzi e il proprietario stesso dal godimento del bene.

Perché la Corte di Cassazione ha respinto il ricorso?
La Corte ha respinto il ricorso perché il ricorrente non è riuscito a scalfire la motivazione principale della Corte d’Appello, secondo cui le attività di coltivazione e pascolo non costituiscono prova di un possesso valido per l’usucapione. Inoltre, il ricorso è stato giudicato come un tentativo inammissibile di ottenere una nuova valutazione dei fatti, compito che non spetta alla Corte di Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1555 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1555 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso n.r.g. 12624/2024, proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso, per procura unita al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, il quale indica il proprio indirizzo di posta elettronica certificata

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALEgià RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa, per procura speciale allegata al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, il quale indica il proprio indirizzo di posta elettronica certificata

-controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Catania n. 487/202 4, depositata il 19 marzo 2024.

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14 gennaio 2026 dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME chiese al Tribunale al Ragusa che fosse accertato l’intervenuto acquisto per usucapione, da parte sua, di un terreno sito a Modica, appartenente all’RAGIONE_SOCIALE (d’innanzi: ‘l’RAGIONE_SOCIALE‘) ; sostenne, in proposito, di aver posseduto il terreno da oltre un ventennio, unendo il proprio possesso a quello dei genitori, in modo continuo e senza turbative.

All’esito dell’istruttoria, esteso il contraddittorio nei confronti di NOME COGNOME, affittuario del terreno, il Tribunale accolse parzialmente la domanda, accertando l’intervenuta usucapione , da parte dell’attore, di una porzione del fondo.

La sentenza, appellata dall’RAGIONE_SOCIALE, fu integralmente riformata dalla Corte d’appello di Catania.

I giudici distrettuali rilevarono che, sulla base delle prove acquisite, era stato dimostrato che il fondo era stato concesso in affitto al COGNOME, nei confronti del quale l’RAGIONE_SOCIALE aveva poi avviato un contenzioso per occupazione abusiva; l’ente proprietario , pertanto, non aveva mai perduto il possesso del terreno.

Inoltre, osservarono che dalle prove acquisite era emerso che il COGNOME e i suoi danti causa coltivavano il fondo e vi portavano i loro animali a pascolare, ciò che non costituiva espressione di un valido possesso ad usucapionem , sulla scorta del costante insegnamento giurisprudenziale secondo cui la coltivazione del fondo non è a tal fine sufficiente, perché non esprime in modo

inequivocabile l’intento del coltivatore di possedere, in mancanza di ulteriori indizi che ne significhino l’esercizio uti dominus .

NOME COGNOME ha impugnato la sentenza d’appello con ricorso per cassazione affidato a due motivi.

L’ente intimato ha resistito con controricorso.

Il 31 ottobre 2024 il Consigliere delegato della Sezione II Civile ha formulato proposta di definizione anticipata ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c.; il ricorrente ha depositato istanza di decisione ed è stata così fissata adunanza camerale per la discussione, in prossimità della quale le parti hanno depositato memorie.

Considerato che:

Con il primo motivo il ricorrente denuncia «violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 cod. civ. e 115 c.p.c., violazione dell’art. 112 c.p.c. e dell’art 2909 cod. civ. in relazione all’art. 1167 c.c.».

Assume, in particolare, che la Corte d’Appello , «pronunciando ultra e/o extrapetita» avrebbe escluso l’usucapione in forza di eccezioni dell’ente proprietario che, in realtà, si fondavano su circostanze «formali, come l’ esistenza di contratti di concessione in godimento, affitto o erbaggio, l’assenza della qualità di coltivatore diretto in capo all’odierno intimante e la inidoneità economica del fondo a produrre una utilità agricola», nessuna delle quali era idonea a costituire valida ragione interruttiva del possesso da parte sua.
Si trattava, infatti, di circostanze che non escludevano la tolleranza dimostrata dallo stesso ente proprietario, il quale, peraltro, nel giudizio di primo grado aveva ammesso -con scritto avente valenza confessoria -di «non avere obiettivamente interesse a contrastare l’utilizzazione di fatto» del terreno da parte altrui.

1.1. Il motivo è inammissibile per come formulato.

In primo luogo, il ricorrente, dietro l’apparente denunzia di una violazione di legge, sollecita in realtà a questa Corte una rivalutazione delle risultanze istruttorie richiamate dai giudici d’appello, delle quali invoca un diverso apprezzamento.

La censura, pertanto, appare volta a dare ingresso a un sindacato non consentito nel giudizio di legittimità.

1.2. In ogni caso, il motivo non incide su una delle due rationes decidendi della statuizione impugnata, ciascuna idonea a sorreggerla autonomamente.

Come si è osservato, infatti, la Corte d’appello ha espressamente rilevato che la coltivazione e il pascolo del terreno da parte del ricorrente e dei suoi danti causa -attività dimostrate dalle prove acquisite -non configuravano un valido possesso ad usucapionem .

Tale affermazione -peraltro coerente con il consolidato insegnamento di questa Corte, secondo cui la mera coltivazione del fondo, in quanto compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale o sulla tolleranza del proprietario, non esprime un’attività idonea a realizzare esclusione dei terzi dal godimento del bene, tipica espressione del diritto di proprietà (Cass. 20/1/2022, n. 1796; Cass. 5/3/2020, n. 6123) -non è stata minimamente scalfita dagli argomenti del ricorrente.
La stessa affermazione, inoltre, designa come (contrariamente a quanto affermato dal ricorrente) la domanda sia stata disattesa non già per la ritenuta fondatezza delle eccezioni del proprietario, ma per il mancato assolvimento dell’onere probatorio che grava su chi agisce al fine di vedere affermato il proprio diritto di proprietà per effetto di usucapione.

Il secondo motivo è rubricato «violazione dell’art. 345 c.p.c., dell’art. 132, I comma, n. 4, c.p.c. e del combinato disposto degli artt. 91 c.p.c. e art. 24 Cost.».

Il ricorrente assume che la Corte d’appello avrebbe erroneamente liquidato le spese di lite a suo carico sulla base della dichiarazione del valore della causa resa dall’ente appellante, senza alcun riferimento al valore «dichiarato ed assunto a parametro della liquidazione di primo grado» e senza tener conto che tale dichiarazione costituiva «una mutatio libelli , portando all’esame del giudice di appello valori assolutamente diversi da quelli trattati in primo grado e senza specifica impugnazione».

2.1. La censura è manifestamente infondata.

Com’è noto, il valore della causa relativa a beni immobili, ai fini dell’individuazione del parametro per la liquidazione delle spese, è determinato dal giudice sulla base dei criteri stabiliti dall’art. 15 c.p.c., e alla luce dell’oggetto delle domande delle parti.

Ciò costituisce, peraltro, espressione della regola generale affermata dall’art. 10 c.p.c., a mente del quale il giudice determina il valore della causa in base alla domanda.

La Corte d’appello, nel dare espressamente atto dell’avvenuta liquidazione delle spese «in considerazione del valore della controversia», ha confermato di essersi attenuta a tale regola di giudizio.

La censura, per contro, non è corredata da alcun argomento indicativo del fatto che, in base alla domanda, la controversia avesse un diverso valore.

Il ricorso è dunque complessivamente meritevole di rigetto, in conformità alla proposta di definizione.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

Il ricorrente va inoltre condannato, in forza di quanto disposto dall’art. 96, terzo e quarto comma, cod. proc. civ., richiamato dall’art. 380 -bis cod. proc. civ., al pagamento delle ulteriori somme pure liquidate in dispositivo.

In proposito, infatti, questa Corte ha ripetutamente affermato (a partire da Cass. sez. U, 22/9/2023, n. 27195) che nel procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati di cui all ‘ art. 380bis c.p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), la condanna del ricorrente al pagamento delle somme in questione assume funzione deterrente e, allo stesso tempo, sanzionatoria rispetto al compimento di atti processuali meramente defatigatori.

Infine, in forza di quanto disposto dall ‘ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in € 6.500,00 per compensi professionali, € 200,00 per esborsi, rimborso forfetario al 15% ed accessori di legge, oltre ad € 6.500,00 ai sensi dell’art. 96, comma terzo, c .p.c. e ad € 3.000,00 ai sensi dell’art. 96, comma quarto, c.p.c.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Corte di cassazione, il 14 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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