Usucapione canna fumaria: la decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25909/2024, ha rigettato il ricorso di due proprietari che chiedevano la rimozione di una canna fumaria dal loro lastrico solare. La Corte ha confermato la decisione di merito che riconosceva l’avvenuta usucapione canna fumaria da parte del vicino. Il punto chiave della decisione è la distinzione tra il diritto personale e vitalizio di accesso al lastrico per la manutenzione, concesso in un precedente contratto, e il diritto reale di servitù di scarico fumi, maturato autonomamente attraverso il possesso continuato per oltre vent’anni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione Canna Fumaria: Diritto di Accesso e Servitù

L’installazione di una canna fumaria sul lastrico solare di un altro proprietario è una fonte comune di controversie condominiali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso complesso, chiarendo un punto fondamentale: la differenza tra un diritto personale di accesso per manutenzione e l’effettivo acquisto di una servitù per usucapione canna fumaria. Questa pronuncia offre spunti cruciali per comprendere quando il possesso prolungato di un manufatto su proprietà altrui si trasforma in un diritto reale a tutti gli effetti.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di due coniugi, proprietari di un immobile, di far rimuovere una canna fumaria e un’antenna televisiva installate sul loro lastrico solare dal proprietario dell’appartamento adiacente. Il Tribunale di primo grado aveva accolto la loro domanda, ordinando la rimozione. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione. I giudici di secondo grado hanno accertato che il vicino aveva acquistato per usucapione ventennale il diritto di servitù di passaggio e scarico dei fumi, riformando la sentenza iniziale.

Il punto cruciale della controversia risiedeva nell’interpretazione di un atto di permuta del 1989. In tale atto, i proprietari del lastrico solare avevano concesso alla precedente proprietaria dell’altro immobile (dante causa dell’attuale vicino) un “diritto vitalizio personale di accesso” al solo scopo di manutenere la canna fumaria. Secondo i ricorrenti, questo accordo configurava una mera detenzione, incompatibile con il possesso animo domini necessario per l’usucapione.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’Usucapione della Canna Fumaria

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, ritenendolo infondato. Gli Ermellini hanno confermato la validità del ragionamento della Corte d’Appello, stabilendo che i due diritti – quello personale di accesso e quello reale di servitù – sono distinti e possono coesistere.

Distinzione tra Diritto di Accesso e Servitù di Scarico Fumi

Il cuore della motivazione risiede nella netta separazione tra il rapporto giuridico relativo all’accesso al lastrico e quello relativo alla canna fumaria. L’atto del 1989 aveva costituito un diritto personale e vitalizio di accesso, limitato alla manutenzione. Tuttavia, non aveva mai regolamentato il diritto di mantenere la canna fumaria sul lastrico.

La Corte ha osservato che la preesistenza del manufatto e il suo utilizzo pacifico e ininterrotto per un periodo ben superiore ai vent’anni avevano integrato i presupposti per l’usucapione canna fumaria. In altre parole, la servitù di scarico fumi è maturata indipendentemente dall’accordo sull’accesso. Il fatto che fosse stato concesso un permesso per la manutenzione non degradava il possesso della servitù a semplice detenzione.

L’Inammissibilità della Critica sulla Valutazione delle Prove

I ricorrenti avevano anche tentato di contestare la ricostruzione dei fatti operata dalla Corte d’Appello, sostenendo un travisamento delle prove documentali. La Cassazione ha dichiarato questo motivo inammissibile, ribadendo un principio fondamentale del nostro ordinamento: il giudizio di legittimità non è una terza istanza di merito. La valutazione delle prove e la ricostruzione della vicenda fattuale sono attività riservate esclusivamente al giudice di merito. La critica a tale valutazione è possibile solo in casi eccezionali di errore macroscopico o motivazione assente, circostanze non riscontrate nel caso di specie.

Le Motivazioni

La ratio decidendi della Corte si fonda sulla distinzione concettuale tra il titolo che giustifica l’accesso a un’area (in questo caso, un diritto personale e temporaneo per manutenzione) e il potere di fatto esercitato sul bene (il mantenimento stabile della canna fumaria), che costituisce il fondamento del possesso utile all’usucapione. I giudici hanno chiarito che l’esistenza di un titolo che regola un aspetto specifico (l’accesso) non impedisce che, su un altro aspetto (la servitù di scarico), possa maturare un diritto diverso basato sul possesso prolungato.

La Corte di merito, secondo la Cassazione, ha correttamente apprezzato i fatti, concludendo che la canna fumaria era presente sul lastrico solare da tempo immemorabile e che l’accordo del 1989 si limitava a regolarne la manutenzione, senza incidere sulla legittimità della sua esistenza. Questo utilizzo continuato, avvenuto alla luce del sole e senza opposizione, ha integrato il possesso animo domini necessario per far scattare l’usucapione della servitù.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre un importante insegnamento pratico: la regolamentazione contrattuale di un aspetto specifico, come il diritto di accesso per manutenzione, non esclude automaticamente la possibilità che si consolidi per usucapione un diritto più ampio, come una servitù. I proprietari devono essere consapevoli che la tolleranza prolungata di una situazione di fatto può portare alla nascita di diritti reali in capo a terzi. La decisione rafforza inoltre il principio secondo cui la Corte di Cassazione non può riesaminare il merito della controversia, ma solo verificare la corretta applicazione della legge e la coerenza logica della motivazione della sentenza impugnata.

È possibile acquistare per usucapione una servitù per una canna fumaria anche se esiste un accordo che regola solo l’accesso per la manutenzione?
Sì, la Corte di Cassazione ha chiarito che il diritto personale di accesso per la manutenzione è distinto dal diritto reale di servitù. Quest’ultimo può essere acquisito per usucapione se il manufatto è stato utilizzato in modo pacifico, pubblico e ininterrotto per oltre vent’anni, indipendentemente dall’accordo sull’accesso.

L’uso di una canna fumaria sul lastrico solare altrui è considerato possesso utile per l’usucapione o mera detenzione?
Secondo questa ordinanza, l’utilizzo continuato della canna fumaria, preesistente a specifici accordi sulla manutenzione, configura un possesso con animus domini (l’intenzione di esercitare un diritto come se si fosse il proprietario), che è il presupposto fondamentale per l’usucapione. Il diritto personale di accesso non trasforma il possesso della servitù in mera detenzione.

In Cassazione si può contestare il modo in cui un giudice di merito ha interpretato le prove?
No, di norma non è possibile. La Corte di Cassazione ha ribadito che la valutazione delle prove e la ricostruzione dei fatti sono di competenza esclusiva del giudice di merito. Il ricorso in Cassazione può censurare tale valutazione solo in casi limitati, come un’errata applicazione della legge o una motivazione manifestamente illogica o assente, ma non per proporre una diversa lettura delle risultanze processuali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25909 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25909 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3040/2024 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO LECCE n. 886/2023 depositata il 03/11/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/09/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 2765, depositata in data 18.10.2021, il Tribunale di Lecce, adito da NOME COGNOME e NOME COGNOME, accertava che l’immobile di proprietà degli attori non era gravato da alcuna servitù in favore dell’immobile appartenente ad NOME COGNOME e condannava quest’ultimo alla rimozione di una canna fumaria e d i un’ antenna televisiva. Rigettava altresì le domande riconvenzionali avanzate dal convenuto.

Proponeva appello il soccombente.

Con sentenza n. 886 del 3 novembre 2023, la Corte d’appello di Lecce, in parziale accoglimento dell ‘originaria domanda riconvenzionale del COGNOME, accertava e dichiarava che l’immobile di proprietà COGNOME era gravato dal diritto di servitù di passaggio e scarico dei fumi, acquisito per usucapione ventennale dal COGNOME, ed in tal senso riformava la decisione di primo grado.

La Corte territoriale affermava che l’espressione ‘si ubicano’ – contenuta nell’atto di permuta fra gli appellati e la dante causa del COGNOME e riferita alla canna fumaria ed all’antenna fosse stata ricognitiva della preesistente presenza di tali manufatti sul terrazzo, laddove invece, ove si fosse voluto far riferimento ad una prossima installazione, sarebbe stato più corretto l’utilizzo del verbo al futuro.

D’altronde, se con la transazione i COGNOME COGNOME avessero voluto concedere alla sig. COGNOME (dante causa della controparte) anche il diritto vitalizio di installare i manufatti sul loro terrazzo, sarebbe stato normale che il testo contrattuale desse maggior rilievo a tale autorizzazione, piuttosto che al diritto

vitalizio di passaggio a fini manutentivi, e ciò in considerazione della limitazione molto più pesante che la prima comportava per il loro diritto di proprietà.

Contro la predetta sentenza ricorrono per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, sulla scorta di due motivi.

Ha proposto tempestivo controricorso NOME COGNOME.

In prossimità dell’udienza camerale, entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, i ricorrenti deducono la violazione dell’art. 1158 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.

La sentenza impugnata avrebbe accertato la sussistenza sul lastrico solare dei COGNOME COGNOME di un manufatto, ossia della canna fumaria, usucapito da controparte perché pacificamente utilizzato prima da NOME COGNOME e poi da NOME COGNOME ‘ per ben più di venti anni’.

Sennonché, sarebbe stato pacifico in causa e riconosciuto dalla stessa sentenza che almeno dal 25 maggio 1989 l’accesso al lastrico solare dei ricorrenti da parte di NOME COGNOME era stato attribuito sulla scorta di un ‘ diritto vitalizio personale di accesso alla detta area solare ‘, ‘ al solo scopo di provvedere alla manutenzione e alle eventuali riparazioni della canna fumaria ‘.

Si sarebbe dunque trattato non di un potere di fatto animo domini, ma di una mera detenzione, esercizio di un diritto personale (di godimento quindi e non reale) destinato a cessare con la morte della sua titolare.

Con il secondo mezzo, i ricorrenti si dolgono della violazione degli artt. 115 c.p.c. e 2735 comma 1° c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 4 c .p.c.

La Corte d’appello avrebbe travisato il contenuto della domanda della COGNOME al Comune di Lecce, esplicitamente volta a legittimare la ‘successiva realizzazione di una canna fumaria’ per dare sbocco sul lastrico solare ad un camino preesistente nell’abitazione a p.t. di proprietà della COGNOME medesima.

3. Il primo motivo è infondato.

Va doverosamente premesso che, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (Sez. 1, n. 3340 del 5 febbraio 2019). Nel caso in esame, come si vedrà a breve, il vizio denunziato non ricorre.
Secondo la Corte di merito, ‘ deve ritenersi che la canna fumaria, oggetto di ricognizione nell’allegato A, sia presente sul lastrico solare di proprietà COGNOME dal 1985 ‘ . Per giungere a tale conclusione, la Corte d’appello ha considerato che l’atto di acquisto (o permuta) del 25 maggio 1989 fra la COGNOME ed i ricorrenti avesse costituito un diritto vitalizio in favore della venditrice avente ad oggetto l’accesso all’area solare per fini manutentivi passando liberamente dalla proprietà COGNOME–COGNOME, non essendo in alcun modo riportato che, come contropartita della cessione del lastrico solare, la COGNOME avrebbe avuto la possibilità di installare una canna fumaria e un’antenna televisiva. In altri termini, la preesistenza di tali manufatti alla vendita ne avrebbe consentito l’utilizzo pacifico ed incondizionato per il tempo necessario a maturare l’usucapione, quanto meno della canna fumaria.
Il predetto ragionamento non incorre in alcuna violazione di legge e si traduce in un apprezzamento di fatto, contro cui s’infrange la censura dei ricorrenti, confondendo il rapporto giuridico relativo all’accesso sul lastrico per fini manutentivi con quello relativo alla canna fumaria, qualificato dalla Corte distrettuale come servitù di scarico ed acquisita per usucapione. Dalla sentenza impugnata, si ricava che n ell’atto di permuta del 25.5.1989 le parti hanno costituito vita natural durante solo un diritto di accesso ai lastrici per manutenere la canna fumaria, ma non hanno mai parlato di un diritto personale di mantenere la canna fumaria sul lastrico.
In altri termini, il motivo non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata, insistendo sul carattere di diritto vitalizio non trasmissibile del passaggio sul lastrico solare , ma senza considerare che l’usucapione della servitù di utilizzo della canna fumaria sarebbe potuta maturare indipendentemente dal passaggio sul lastrico solare, come ha in effetti affermato la Corte leccese.

4. La seconda censura è inammissibile.

La doglianza si risolve in una critica alla ricostruzione dei fatti da parte del giudice di appello.

E’ dunque opportuno considerare in proposito che la valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al presente giudizio qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (Sez. U., n. 20867 del 30 settembre 2020).
In punto di diritto, occorre ricordare che il travisamento della prova, per essere censurabile in Cassazione ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., per violazione dell’art. 115 c.p.c., postula: a) che l’errore del giudice di merito cada non sulla valutazione della prova (” demonstrandum “), ma sulla ricognizione del contenuto oggettivo della medesima (” demonstratum “), con conseguente, assoluta impossibilità logica di ricavare, dagli elementi acquisiti al giudizio, i contenuti informativi che da essi il giudice di merito ha ritenuto di poter trarre; b) che tale contenuto abbia formato oggetto di discussione nel giudizio; c) che l’errore sia decisivo, in quanto la motivazione sarebbe stata necessariamente diversa se fosse stata correttamente fondata sui contenuti informativi che
risultano oggettivamente dal materiale probatorio e che sono inequivocabilmente difformi da quelli erroneamente desunti dal giudice di merito; d) che il giudizio sulla diversità della decisione sia espresso non già in termini di possibilità, ma di assoluta certezza (Sez. 1, n. 9507 del 6 aprile 2023).

Le condizioni che precedono non ricorrono nel caso di specie, ove la critica s’incentra sull’esito delle risultanze processuali .

Per il resto, va ribadito che l’esame dei documenti esibiti e la valutazione degli stessi, come anche il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Sez. 1, n. 19011 del 31 luglio 2017; Sez. 1, n. 16056 del 2 agosto 2016).
In altri termini, la differente lettura delle risultanze istruttorie proposta dai ricorrenti non tiene conto del principio per il quale la doglianza non può tradursi in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Sez. U, n. 24148 del 25 ottobre 2013).

Pertanto, nel giudizio di cassazione, la facoltà della parte di denunciare, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 115 c.p.c., per avere il giudice di merito deciso la causa sulla base di prove inesistenti, perché riferite a fonti mai dedotte in giudizio oppure a informazioni probatorie prive di alcuna possibile o immaginabile connessione con le fonti appartenenti al processo, è esercitabile ove venga prospettata non solo l’assoluta impossibilità

logica di ricavare, dagli elementi probatori, i contenuti informativi tratti dal giudice, ma anche il carattere sicuramente decisivo di tale errore, nel senso che, in assenza di esso, la decisione sarebbe stata diversa, in termini non di mera probabilità ma di assoluta certezza (Sez. 3, n. 13918 del 3 maggio 2022).

D’altra parte, i l cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (che attribuisce rilievo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e presenti carattere decisivo per il giudizio), né in quello del precedente n. 4, disposizione che – per il tramite dell’art. 132, n. 4, c.p.c. – dà rilievo unicamente all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante (Sez. 1, n. 23153 del 26 settembre 2018; Sez. 3, n. 11892 del 10 giugno 2016).
È, in conclusione, inammissibile il motivo di ricorso che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Sez. U, n. 34476 del 27 dicembre 2019; Sez. 1, n. 5987 del 4 marzo 2021).

Al rigetto del ricorso consegue la condanna solidale dei ricorrenti alla rifusione delle spese di lite del COGNOME, come liquidate in dispositivo.

Si dà atto che sussistono i presupposti processuali per dichiarare che i ricorrenti sono tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti al pagamento delle spese processuali, liquidate in € 200,00 per esborsi ed in €

4.000 (quattromila) per compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto che sussistono i presupposti processuali per dichiarare che i ricorrenti sono tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

Così deciso in Roma l’11 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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