Usucapione beni vacanti: guida alle nuove regole

La Corte d’Appello ha confermato il rigetto di una domanda di usucapione beni vacanti poiché l’attore non aveva notificato il possesso all’Agenzia del Demanio. La Legge 296/2006 stabilisce che, per i beni senza eredi, il possesso è considerato clandestino e non utile all’acquisto della proprietà se non comunicato formalmente allo Stato, anche per le situazioni iniziate prima della norma ma non ancora concluse.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione beni vacanti e nuovi obblighi di legge

L’usucapione beni vacanti rappresenta una materia giuridica complessa, specialmente a seguito delle riforme introdotte con la Legge Finanziaria del 2007. Una recente sentenza della Corte di Appello di Genova ha fatto luce su come il possesso di immobili privi di eredi debba essere gestito per poter condurre all’acquisto della proprietà.

Il caso: possesso iniziato prima della riforma

Un cittadino ha agito in giudizio contro l’Agenzia del Demanio affermando di aver posseduto in modo esclusivo un immobile a Genova a partire dal 2001. Il proprietario originale era emigrato all’estero decenni prima e non erano noti eredi. Il richiedente chiedeva che venisse accertata l’usucapione beni vacanti a suo favore, avendo provveduto negli anni alla manutenzione e al pagamento delle utenze.

La decisione della Corte d’Appello

La Corte ha respinto il ricorso, confermando la decisione del Tribunale. Al centro della controversia vi è l’articolo 1, comma 260, della Legge 296/2006. Questa norma dispone che il possesso esercitato su immobili vacanti o derivanti da eredità giacenti sia considerato “clandestino” ai sensi dell’art. 1163 c.c. fino a quando non venga notificata all’Agenzia del Demanio la comunicazione di essere in possesso del bene. Senza tale notifica, il tempo utile per l’usucapione non inizia a decorrere.

Le motivazioni

I giudici hanno chiarito che la nuova normativa si applica anche ai possessi iniziati prima del 2007, purché non avessero già completato il termine ventennale al momento dell’entrata in vigore della legge. Nel caso di specie, l’usucapione beni vacanti non era ancora maturata nel 2007. Di conseguenza, il possesso dell’attore, pur essendo iniziato nel 2001, è diventato giuridicamente clandestino per la parte successiva al 2007 a causa della mancata notifica allo Stato. La Corte ha spiegato che non si tratta di una retroattività della legge, ma della disciplina di un rapporto giuridico non ancora esaurito. Il possesso “in itinere” deve quindi conformarsi alle nuove regole di trasparenza verso l’ente pubblico.

Le conclusioni

In conclusione, per ottenere l’usucapione beni vacanti su immobili senza proprietari certi, non è più sufficiente il solo comportamento da proprietario. È indispensabile un atto formale di comunicazione all’Agenzia del Demanio. Questa misura serve a prevenire l’acquisizione occulta di beni che spetterebbero allo Stato. Chi non adempie a tale onere corre il rischio che decenni di gestione dell’immobile vengano considerati inutili ai fini legali, poiché la legge presume la natura clandestina di tale possesso in assenza della prescritta notifica.

Cosa succede se occupo una casa senza eredi ma non avviso il Demanio?
Il possesso è considerato clandestino per legge e il tempo trascorso non viene conteggiato ai fini dell’usucapione ventennale.

È possibile usucapire un immobile se il termine di venti anni è iniziato prima del 2007?
Sì, ma se il termine non era ancora scaduto al 1 gennaio 2007, è obbligatorio inviare la comunicazione all’Agenzia del Demanio per rendere il possesso utile.

Chi deve pagare il contributo unificato se l’appello per usucapione viene respinto?
La parte che ha proposto l’appello è tenuta al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già dovuto.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI GENOVA N. 335 2026 – N. R.G. 00000448 2025 DEPOSITO MINUTA 25 03 2026 PUBBLICAZIONE 26 03 2026

R.G. n. 448/25

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA

SEZIONE SECONDA CIVILE

In persona dei Consiglieri:

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

Presidente

AVV_NOTAIO.ssa NOME COGNOME

Consigliere

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

Consigliere relatore

ha pronunciato la seguente

sentenza

nella causa tra:

, rappresentato e difeso

dall’AVV_NOTAIO COGNOME e dall’AVV_NOTAIO

come da mandato allegato alla citazione di appello.

APPELLANTE

CONTRO

APPELLATO

MOTIVI

1 il giudizio di primo grado

con ricorso ex art 281-

decies c.p.c, depositato presso il Tribunale di Genova, ha sostenuto:

-di risiedere nell’immobile, immobile sito nel INDIRIZZO, int. 4, censito al Catasto Fabbricati, Sezione Urbana PRA, Foglio 14, Particella 188, Sub. 5 a partire dal 19.03.2001, godendone in via esclusiva,

mantenendolo in buono stato, sottoscrivendo contratti di fornitura per le utenze e assolvendo ai relativi oneri e spese condominiali;

– che il predetto immobile risultava formalmente essere di proprietà di ‘ Fu

‘, probabilmente emigrato in Argentina all’epoca dei grandi esodi di massa e che non era stato possibile individuare alcun dato utile relativo al medesimo, presumibilmente ormai defunto, e/o ai suoi eredi, non essendo nota alcuna accettazione di eredità;

che l’avvenuto decorso del termine decennale di prescrizione ex art. 480 cod. civ. per l’accettazione RAGIONE_SOCIALE‘eredità -parificabile all’ipotesi RAGIONE_SOCIALEa mancanza di eredi successibili ex art. 586 cod. civ. -comportava l’acquisto automatico e retroattivo dei beni relitti in capo allo Stato, da ritenersi quale unico soggetto passivamente legittimato nella fattispecie rispetto alla domanda di usucapione;

Per queste ragioni, ha chiesto di dichiarare nei confronti del

e RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, l’acquisto per maturata usucapione ex art. 1158 c.c. RAGIONE_SOCIALEa piena ed esclusiva proprietà RAGIONE_SOCIALE‘immo bile.

lRAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE si è costituito in giudizio ed ha chiesto la reiezione RAGIONE_SOCIALE‘avverso ricorso.

La causa è stata decisa con la sentenza 564 del 2025, con la quale il Tribunale ha così statuito in dispositivo ‘rigetta la domanda formulata dal sig.

condanna il

sig.

dichiara

corrispondere al

, in persona del Ministro pro tempore e all’

, in persona del Direttore pro tempore, le spese di lite, che si liquidano complessivamente per entrambe le parti in € 6.307,00 per compenso del difensore (di cui Fase di studio RAGIONE_SOCIALEa controversia, valore medio: € 2.552,00 Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.628,00 Fase decisionale, valore minimo: € 2.127,00) oltre 15% per spese generali e eventuali accessori di legge’.

Secondo il Tribunale, l’art. 1, comma 260 Legge 27 dicembre 2006 n. 296 (secondo cui ‘ Allo scopo di devolvere allo Stato i beni vacanti o derivanti da eredità giacenti, il Ministro RAGIONE_SOCIALEa giustizia, di concerto con il Ministro RAGIONE_SOCIALE‘interno ed il Ministro RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, determina, con decreto da emanare entro sei mesi dalla data di entrata in vigore RAGIONE_SOCIALEa presente legge, i criteri per l’acquisizione dei dati e RAGIONE_SOCIALEe informazioni rilevanti per individuare i beni giacenti o vacanti nel territorio RAGIONE_SOCIALEo Stato. Al possesso esercitato sugli immobili vacanti o derivanti da eredità giacenti si applica la disposizione RAGIONE_SOCIALE‘articolo 1163 del codice civile sino a quando il terzo esercente attività corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale non notifichi all’RAGIONE_SOCIALE del demanio di essere in possesso del bene vacante o derivante da eredità giacenti. Nella comunicazione inoltrata all’RAGIONE_SOCIALE del demanio gli immobili sui quali è
;

tenuto

esercitato il possesso corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale devono essere identificati descrivendone la consistenza mediante la indicazione dei dati catastali’) si applica anche al caso in cui ‘il possesso utile al fine RAGIONE_SOCIALE‘usucapione, al momento RAGIONE_SOCIALE‘entrata in vigore RAGIONE_SOCIALEa già più volte citata norma, sia già iniziato, ma non giunto a definitiva maturazione ovvero sia, per così dire, ‘in itinere’. Ciò, in quanto l’art. 11 RAGIONE_SOCIALEe preleggi non preclude ‘l’applicabilità RAGIONE_SOCIALEa norma sopravvenuta agli effetti non ancora esauriti di un rapporto giuridico sorto anteriormente, quando la nuova legge sia diretta a disciplinare tali effetti, con autonoma considerazione dei medesimi, indipendentemente dalla loro correlazione con l’atto o il f atto giuridico che li abbia generati’
Nel caso di specie, non sussistevano i presupposti per dichiarare l’intervenuto acquisto per maturata usucapione ex art. 1158 c.c. RAGIONE_SOCIALEa piena ed esclusiva proprietà RAGIONE_SOCIALE‘immobile come sopra meglio identificato, ‘giacché: a) il ricorrente aveva incominciato a possedere l’immobile de quo a partire dall’anno 2001 e, dunque, alla data di entrata in vigore RAGIONE_SOCIALE‘art. 1 -comma 260-L. 296/2006 non era ancora maturato il periodo di possesso ultraventennale utile ai fini de ll’usucapione; b) è pacifico che alla data d i entrata in vigore RAGIONE_SOCIALEa predetta norma di legge non sia stata effettuata la comunicazione prescritta dall’art.1 comma 260′.
2 Il giudizio di appello ha impugnato la sentenza in esame ed ha chiesto, in riforma RAGIONE_SOCIALEa stessa, di

accogliere le domande proposte.

Con il primo e unico motivo, l’appellante ha evidenziato di aver cominciato a possedere l’immobile nel 2001 e, dunque, nel 2006, quando era entrata in vigore la legge, non era ancora trascorso il ventennio. Parte appellante ha invocato la giurisprudenza di merito che aveva sostenuto che la norma in esame non era applicabile a casi nei quali il possesso era iniziato prima RAGIONE_SOCIALE‘entrata in vigore RAGIONE_SOCIALEa suddetta normativa. L’acquisto del possesso era un fatto giuridico avvenuto nel 2001. Quel fatto si era definitivamente perfezionato secondo il diritto vigente a quell’epoca, in maniera non clandestina e valida ad usucapionem. La legge non poteva intervenire in un momento successivo a modificare la natura di quanto già avvenuto. In altre parole, quando la Legge su richiamata era entrata in vigore nel 2007, l’appellante stava possedendo in maniera non clandestina già dal 2001 ed il legislatore non poteva retroattivamente modificare la natura di quel possesso.
3 Nel merito

Il motivo di appello è infondato.

La giurisprudenza afferma che l’art. 1, co. 260, RAGIONE_SOCIALEa l. n. 296 del 2006, che prevede che i privati interessati a far valere un possesso ad usucapionem debbano comunicare all’RAGIONE_SOCIALE del demanio di essere in possesso del bene vacante o derivante da eredità giacenti, si applica anche in caso di possesso intrapreso ma non ancora maturato all’epoca di entrata in vigore RAGIONE_SOCIALEa predetta legge, poiché, secondo le regole generali,

l’effetto retroattivo RAGIONE_SOCIALEa legge trova i suoi limiti nei diritti quesiti. Ciò determina un vizio sopravvenuto del periodo utile al maturarsi RAGIONE_SOCIALE‘usucapione, indipendentemente dal fatto che il possesso sia iniziato in modo visibile e non occulto, senza che sia possibile invocare il principio di tassatività degli atti di interruzione RAGIONE_SOCIALE‘usucapione di cui al combinato disposto degli artt. 1165 c.c. e 2943 c.c. che non riguarda una previsione ex lege. (Sul punto si vedano Cass. 34567/24 e Cass. 34572/24)
Le sentenze in questione si sono occupate di casi simili al presente, con un possesso iniziato in epoca precedente all’entrata in vigore RAGIONE_SOCIALEa legge, rispetto al quale, al momento RAGIONE_SOCIALEa entrata in vigore RAGIONE_SOCIALEa norma, ossia il 1.1.2007, non era ancora maturato il termine ventennale RAGIONE_SOCIALEa usucapione, non avendo gli attori provveduto alla notifica del possesso, dopo il 1.1.2007

A fronte del rigetto RAGIONE_SOCIALEa domanda di usucapione da parte RAGIONE_SOCIALEa Corte di Appello, sul presupposto secondo cui il possesso non era pubblico, in quanto non vi era stata alcuna notifica all’agenzia, i ricorrenti avevano lamentato che la norma era stata illegittimamente applicata retroattivamente dalla sentenza impugnata.

La Corte ha respinto il motivo, sostenendo che la norma in esame ‘non ha ovviamente effetto retroattivo, nel senso che non si può applicare alle fattispecie già esaurite, in cui il termine per l’usucapione è maturato, ma certamente ha effetto per le situazioni in itinere, nelle quali il termine utile affinché maturi l’u sucapione è in corso. La

forma scelta dalla legge è stata insomma quella di creare una presunzione legale di possesso clandestino, in grado di sovrapporsi al possesso ordinario fino al momento RAGIONE_SOCIALEa comunicazione all’RAGIONE_SOCIALE ‘ Il principio di irretroattività RAGIONE_SOCIALEa legge, sancito dall’art. 11 RAGIONE_SOCIALEe disposizioni preliminari al cod. civ. ed invocato dal ricorrente implica la presenza di diritti quesiti, ossia ormai consolidati -come l’ipotesi di un termine di usucapione già perfetto – mentre va ammessa l’applicabilità RAGIONE_SOCIALEa norma sopravvenuta agli effetti non ancora esauriti di un rapporto giuridico sorto anteriormente, quando la nuova legge sia diretta a disciplinare tali effetti, con autonoma considerazione dei medesimi, indipendentemente dalla loro correlazione con l’atto o il fatto giuridico che li abbia generati (Sez. 3, n. 9972 del 16 aprile 2008 ).
Il principio è stato fatto proprio anche da Corte di Appello Milano 12/06/2025, n. 1734 e 24/06/2025, n.1864.

PQM

Respinge l’appello e per l’effetto conferma la sentenza del Tribunale di Genova n. 564 del 2025; Nulla sulle spese;

Si dà atto che sussistono i presupposti per il pagamento da parte del di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il giudizio di appello, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, co. 1 quater dpr 115/02.

Genova 24 marzo 2026

Il relatore Il Presidente NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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