Usucapione beni immobili

Due eredi, già comproprietari di una minima quota di alcuni immobili, hanno ottenuto dal Tribunale di Torino il riconoscimento della piena proprietà per la restante parte tramite usucapione. L’ordinanza ha accolto la loro domanda basandosi sulle prove testimoniali che hanno confermato il loro possesso esclusivo, pubblico e ininterrotto per oltre vent’anni, iniziato dal loro defunto padre. La decisione sottolinea l’importanza di dimostrare non solo l’utilizzo materiale del bene, ma anche l’intenzione di possederlo come unici proprietari (animus possidendi), anche in assenza di opposizione da parte degli altri intestatari catastali, rimasti contumaci.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Beni Immobili: Quando il Possesso Prolungato Diventa Proprietà

L’istituto dell’usucapione beni immobili rappresenta una delle modalità più peculiari di acquisto della proprietà nel nostro ordinamento. Una recente ordinanza del Tribunale di Torino offre un chiaro esempio di come il possesso continuato e qualificato di un bene per oltre vent’anni possa trasformare una situazione di fatto in un diritto di proprietà pieno ed esclusivo. Il caso analizzato riguarda due fratelli, già comproprietari di una minima quota, che hanno ottenuto il riconoscimento della proprietà totale dei beni posseduti prima da loro padre e poi da loro stessi.

I Fatti di Causa

I ricorrenti, due fratelli, si sono rivolti al Tribunale per ottenere una dichiarazione di avvenuto acquisto per usucapione di diversi beni immobili, tra cui terreni e un fabbricato. Essi erano già titolari di una quota molto piccola (16/480) di tali beni, ereditata dal padre. La restante, e ben più cospicua, quota risultava intestata a numerosi altri soggetti, alcuni dei quali deceduti da tempo e di difficile identificazione.

I fratelli hanno sostenuto di aver continuato il possesso esclusivo dei beni, iniziato decenni prima dal loro padre. Tale possesso si era manifestato attraverso una serie di attività concrete: dalla pulizia e manutenzione costante dei fondi alla coltivazione di un orto, fino all’organizzazione di raduni familiari. Avevano persino provveduto a proprie spese all’accatastamento di un fabbricato collabente presente sulla proprietà. Per oltre vent’anni, nessuno degli altri intestatari catastali aveva mai utilizzato i beni, né ne aveva rivendicato la proprietà o contestato il loro possesso.

La Prova dell’Usucapione Beni Immobili in Tribunale

La sfida principale per i ricorrenti era dimostrare in giudizio i due requisiti fondamentali dell’usucapione:

1. Il presupposto oggettivo: il possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico del bene per almeno vent’anni.
2. Il presupposto soggettivo: l’animus possidendi, ovvero l’intenzione di comportarsi come unici ed esclusivi proprietari (uti dominus).

Nel corso della fase istruttoria, sono stati ascoltati dei testimoni che hanno confermato in modo univoco e concordante la versione dei ricorrenti. Le testimonianze hanno descritto come prima il padre e poi i figli avessero sempre goduto pacificamente degli immobili, curandone la manutenzione e utilizzandoli per le proprie necessità senza mai ricevere contestazioni da terzi. Questa prova orale è stata corroborata da documenti, come quelli relativi all’accatastamento, che dimostravano un interesse attivo e un comportamento da proprietari.

Le Motivazioni della Decisione

Il Giudice ha ritenuto pienamente provati entrambi i presupposti dell’usucapione. Le dichiarazioni testimoniali e la documentazione prodotta hanno confermato l’esistenza di una “relazione piena ed esclusiva con detti beni”, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà. Il possesso si era protratto per oltre il ventennio richiesto dalla legge senza alcuna opposizione. La mancata costituzione in giudizio degli altri intestatari (dichiarati contumaci) è stata interpretata come un’ulteriore conferma della loro totale inerzia e disinteresse verso i beni, rafforzando la posizione dei ricorrenti che, di fatto, non si sono mai visti contestare il loro potere di fatto sulla cosa.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Il Tribunale di Torino ha accolto la domanda, dichiarando i due fratelli pieni ed esclusivi proprietari dei beni immobili per la quota del 50% ciascuno. Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: l’usucapione beni immobili non è solo un istituto arcaico, ma uno strumento giuridico vivo e vegeto che serve a sanare situazioni di incertezza sulla proprietà, facendo coincidere la situazione di diritto con una situazione di fatto consolidata nel tempo. La decisione evidenzia che, per usucapire, è cruciale non solo utilizzare un bene, ma farlo con la mentalità e le azioni di un vero proprietario, in modo visibile e senza che altri rivendichino diritti sullo stesso. Per chi si trova in una situazione simile, è essenziale raccogliere e conservare nel tempo ogni prova utile a dimostrare un possesso qualificato.

È possibile usucapire un bene di cui si è già comproprietari per una piccola quota?
Sì. La sentenza dimostra che un comproprietario può usucapire le quote degli altri, a condizione di provare di aver posseduto l’intero bene in modo esclusivo, con l’intenzione di essere l’unico proprietario (animus possidendi), per il tempo richiesto dalla legge, escludendo gli altri titolari dal godimento del bene.

Quali prove sono decisive per dimostrare l’usucapione di beni immobili?
Sono decisive le prove che dimostrano un possesso continuo per oltre 20 anni e l’intenzione di possedere come proprietario. Nel caso specifico, sono state fondamentali le testimonianze concordanti che hanno confermato la cura, la manutenzione, la coltivazione e l’utilizzo esclusivo degli immobili da parte dei ricorrenti e del loro dante causa, uniti ad atti concreti come l’accatastamento di un fabbricato a proprie spese.

Cosa accade se gli altri comproprietari, citati in giudizio, non si presentano?
Se regolarmente citati non si costituiscono in giudizio, vengono dichiarati contumaci. La loro assenza non ferma il processo e viene interpretata come una mancanza di opposizione alla domanda. Se chi agisce fornisce prove sufficienti del suo possesso qualificato, come in questo caso, la domanda di usucapione può essere accolta.

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI TORINO – N. R.G. 00003483 2023 DEL 17 02 2025 PUBBLICATA IL 17 02 2025

TRIBUNALE DI TORINO

Seconda Sezione Civile

Il Giudice,

sciogliendo la riserva assunta all’udienza del11.02.2025,

ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

ai sensi dell’art. 702 bis c.p.c.

nella causa civile avente per oggetto: usucapione beni immobili

promossa da:

(C.F.

)

(C.F.

) rappresentati e difesi dagli avv. ti NOME COGNOME e NOME COGNOME presso il cui studio sono elettivamente domiciliati in Torino, INDIRIZZO C.F.

PARTE RICORRENTE

contro

;

(CF

Nato a Givoletto (TO) il

08/01/1926 e deceduto il 15.09.1999 ;

C.F.

(CF

deceduta a Torino il 15.04.2001;

10.

11.

12.

;

13. COGNOME NOME;

14. COGNOME NOME;

15. COGNOME NOME; fu

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

NOME

;

NOME

;

C.F.

;

)

nata a Torino il 14/08/1903 e

RESISTENTI CONTUMACI

(I)

Con ricorso ai sensi dell’art. 702 -bis c.p.c. e

convenivano in giudizio i resistenti e , qualora deceduti, i loro eredi e/o aventi causa, per ivi veder dichiarare l’intervenuto acquisto per usucapione in loro favore della piena

proprietà, nella misura del 50% ciascuno, degli immobili siti in Givoletto (TO), catastalmente identificati al Catasto Fabbricati al foglio 8 particella 932, INDIRIZZO piano T-1, e al Catasto Terreni al foglio 8, particelle 47, 48, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 69, 70, 136, 137, 178, 196, 197 e foglio 11, particelle 124 e128, per aver posseduto gli anzidetti beni – tenendo conto anche del possesso esercitato dal dante causa – in modo continuato, pacifico ed ininterrotto, uti dominus, per oltre 20 anni; con ordine di trascrizione al Conservatore dei Registri Immobiliari di Torino e vittoria di spese e competenze di mediazione e di lite.
Allegavano i ricorrenti, per quanto d’interesse ai fini della decisione:

– di essere divenuti comproprietari per la quota di 16/480 dei beni anzidetti in forza di successione in morte del defunto padre (nato a Torino il 16.7.1926 e ivi deceduto il 31.1.2019) e che gli altri intestatari catastali risultavano essere

(per la quota di 224/240), (per la quota di 224/240), (per la quota di 224/240), fu (comproprietaria e usufruttuaria parziale), (usufrutto per 16/240), (per la quota di 224/240), (per la quota di 224/240), (per la quota di 224/240), (per la quota di 224/240), COGNOME NOME (per la quota di 224/240), (per la quota di 224/240), (per la quota di 224/240), (per la quota di 224/240), (per la quota di 224/240), (per la quota di 224/240), (per la quota di 224/240), ma che gli unici comproprietari compiutamente identificati ed identificabili erano (nata a Torino il 14.8.1903, ivi deceduta il 15.4.2001) e (nato a Givoletto il 8.1.1926 e deceduto in Torino il 15.9.1999);
– che detti beni erano sempre stati utilizzati uti dominus dal defunto padre , che si occupava della loro pulizia, manutenzione, conservazione e messa in sicurezza (egli aveva altresì provveduto all’accatastamento nel 2017 come edificio collabente dell’immobile di cui al foglio 8 particella 932) e se ne serviva come orto, per la coltura di lamponi, oltre che per svolgervi raduni famigliari; e che, dopo la morte del padre, i ricorrenti avevano continuato a possedere dei fondi con le stesse modalità, avvalendosi anche dell’ausilio di un’impresa per provvedere alla loro pulizia e manutenzione, ed
avevano altresì provveduto all’accatastamento dell’immobile collabente di cui al foglio 8 part. 932 e alla costituzione in sede di alienazione di altri terreni di loro proprietà di servitù di passaggio in favore di alcuni dei lotti di cui sopra (foglio 8 particelle 48 e 70);

– che nessuno degli altri comproprietario aveva mai fatto uso degli stessi e neppure ne aveva rivendicato la proprietà e/o il possesso;

– di aver, pertanto, acquisito a titolo originario per usucapione la piena proprietà dei beni per cui è causa.

Nessuno si costituiva per i resistenti, che venivano dichiarati contumaci.

Conclusasi la fase istruttoria (consistita nell’esame dei testi citati dai ricorrenti) il Giudice, previa discussione, tratteneva la causa a decisione sulle conclusioni precisate dai ricorrenti.

(2)

Le allegazioni attoree hanno trovato pieno riscontro nei documenti agli atti del fascicolo informatico di cancelleria e nelle dichiarazioni rese dai testi escussi alle udienze del 22.2.2024 e ) e del 4.7.2024 ( ).

I ricorrenti documentano (doc. 1) di essere proprietari in forza di successione a d intestato dal defunto padre della quota di 16/480 dei beni immobili siti nel Comune di Givoletto (TO), catastalmente identificati come segue:

– Catasto Fabbricati del Comune di Givoletto: foglio 8, particella 932, unità collabenti, INDIRIZZO. piano T-1;

– Catasto Terreni del Comune di Givoletto:

✓ Foglio 8, particella 47, particella 48, particella 60, particella 61, particella 62, particella 63, particella 64, particella 65, particella 66, particella 67, particella 69, particella 70, particella 136, particella 137, particella 178, particella 196, particella 197

✓ Foglio 11, particella 124 e particella 128.

Con riferimento alla residua quota di 464/480, in base alla rappresentazione dei fatti allegata dai ricorrenti – confermata dai documenti acquisiti e dai testi escussi – deve ritenersi accertata la sussistenza di tutti i presupposti di cui all’art. 1158 e 1140 c.c. per

dichiarare l’intervenuto acquisto in capo ai ricorrenti della proprietà per maturata usucapione, per la quota del 50% ciascuno, degli anzidetti beni.

Sono provati, nel caso di specie, tanto il presupposto oggettivo del possesso esclusivo, continuo e ininterrotto degli immobili, quanto quello soggettivo dell’animus possidendi .

In sede di istruttoria testimoniale sono infatti emerse condotte di sfruttamento

(coltivazione), manutenzione e messa in sicurezza, pulizia e cura degli immobili per cui è causa (che hanno trovato anche conferma documentale nei docc.10 e 11), posti in essere dai ricorrenti e prima di loro dal padre , nonché atti di tutela del diritto di proprietà posti in essere dai ricorrenti (quale l’accatastamento al catasto Fabbricati dell’immobile collabente di cui al foglio 8 particella 932 – confermato anche dai docc. 8 e 9 – e la costituzione di servitù di passaggio in favore delle particelle 48 e 70 del foglio 8 – confermati anche dal doc. 12), che testimoniano l’esistenza una relazione piena ed esclusiva con detti beni, integralmente corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, nonché il loro protrarsi per oltre il ventennio, senza che mai si sia contrapposta alcuna opposizione da parte degli altri comproprietari (dichiara la teste all’udienza del 22.2.2024: ‘ Mio suocero e poi mio marito e sua sorella hanno sempre goduto pacificamente di tali immobili e non sono a conoscenza né di rivendiche da parte di altri soggetti né contestazioni nell’uso ‘ e il teste alla stessa udienza: ‘ Che io sappia nessuno ha mai contestato né l’uso né la proprietà di tali terreni’ ), che qui evocati in giudizio, hanno ritenuto, rimanendo contumaci, di non svolgere difese, in tal modo di fatto non opponendosi al richiesto accertamento.
Tutti i testi escussi in corso di causa ( , e ) hanno confermato, in modo univoco e concordante, che gli immobili di cui si diverte sono stati goduti ininterrottamente, in modo incontrastato palese e continuato in assenza di pretese o molestie da parte di terzi negli ultimi vent’anni dai ricorrenti e prima di loro dal defunto padre , che si sono occupati della loro pulizia, della manutenzione e della messa in sicurezza e li hanno utilizzati per la coltivazione, per la coltura dei lamponi e per svolgervi raduni famigliari.
In ragione di quanto sopra, la domanda attorea deve, pertanto, essere accolta.

In forza dell’avvenuto acquisto per usucapione della quota di 464/480 di proprietà dei convenuti, i ricorrenti sono così divenuti pieni proprietari dei beni di per i quali vi è giudizio, essendo già titolari della restante quota di 16/480 in forza di successione ereditaria dal defunto padre .

La trascrizione della domanda è onere che discende ex lege dall’art. 2651 c.c.; in merito ad essa non deve essere quindi essere resa alcuna pronuncia.

(3)

Quanto alla regolamentazione delle spese di lite, poiché ai fini della distribuzione dell’onere delle spese di giudizio, essenziale criterio rivelatore della soccombenza è l’aver dato causa al giudizio e tenuto conto che, nel caso di specie, per espressa ammissione dei ricorrenti, non è stato possibile individuare compiutamente gli intestatari catastali dei fondi, che sono stati infatti citati per pubblici proclami, e che i convenuti – rimasti contumaci – non hanno mai svolto alcuna opposizione nei confronti del richiesto accertamento, non può ritenersi che essi abbiano dato causa al giudizio.
Pertanto, le spese di lite devono essere integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

il Tribunale di Torino in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, accerta e dichiara l’intervenuto acquisto a titolo originario in forza di usucapione ex art. 1158 c.c. in favore di

1. (nata a Torino il 18.7.1953, C.F. 2. (nato a Torino il 14.4.1961, C.F. ) C.F. C.F.

Contro

1. 2. fu , ;

3. (CF Nato a Givoletto (TO) il 08/01/1926 e deceduto il 15.09.1999 ; 4. 5. fu ; 6. (CF ) nata a Torino il 14/08/1903 e deceduta a Torino il 15.04.2001; 7. ; 8. fu ; 9. ; 10. fu ; 11. 12. ; 13. COGNOME NOME; 14. COGNOME NOME; fu 15. COGNOME NOME; fu 16. 17. fu ; 18. 19. fu ; 20. 21. fu ; 22. ; 23. fu ; 24. 25. fu 26. 27. fu C.F. C.F.

della piena ed esclusiva proprietà, per la quota di ½ ciascuno, dei beni immobili che seguono:

– Catasto Fabbricati del Comune di Givoletto (TO):

✓ foglio 8, particella 932, unità collabente, INDIRIZZO, piano T-1, graffato e accorpato al mappale 399, sub. 9;

– Catasto Terreni del Comune di Givoletto (TO):

✓ foglio 8, particella 47, particella 48, particella 60, particella 61, particella 62, particella 63, particella 64, particella 65, particella 66, particella 67, particella 69, particella 70, particella 136, particella 137, particella 178, particella 196, particella 197;

✓ foglio 11, particella 124 e particella 128.

Compensa integralmente tra le parti le spese di mediazione e di lite.

Così deciso in Torino, in data 17 febbraio 2025

Il Giudice

Dott.ssa NOME COGNOME

(Minuta redatta dal G.O.P. dott.ssa NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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