Usucapione bene pubblico: quando inizia il termine?

Un cittadino ha richiesto l’usucapione di un terreno comunale, precedentemente gravato da uso civico. Il Comune sosteneva che il termine ventennale decorresse solo da una sentenza del 2003 che ne accertava la natura di patrimonio disponibile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che per l’usucapione di un bene pubblico il termine decorre dal momento in cui una legge (in questo caso un R.D.L. del 1933) estingue l’uso civico, rendendo il bene usucapibile, e non dalla successiva sentenza di accertamento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione Bene Pubblico: La Legge Prevale sulla Sentenza per il Decorso del Termine

L’istituto dell’usucapione di un bene pubblico solleva complesse questioni giuridiche, in particolare riguardo all’individuazione del momento esatto in cui un bene, prima indisponibile, diventa suscettibile di possesso utile all’acquisto della proprietà da parte di un privato. Con l’ordinanza n. 4500/2024, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale: il termine per usucapire decorre dalla vigenza della legge che modifica lo status del bene, non da una successiva sentenza che si limita ad accertarlo.

I Fatti di Causa: Un Possesso Ventennale Messo in Discussione

La vicenda ha inizio nel 2004, quando un privato cittadino ha convenuto in giudizio un Comune laziale per ottenere il riconoscimento dell’acquisto per usucapione di un fondo con annessi fabbricati. L’attore sosteneva di aver posseduto il bene per oltre vent’anni uti dominus, ovvero comportandosi come se ne fosse il legittimo proprietario.

Il terreno in questione aveva una storia particolare: in passato era gravato da diritti di uso civico, una condizione che lo rendeva inusucapibile. Tuttavia, un Regio Decreto Legge del 1933 (n. 1071) aveva disposto l’estinzione di tutti gli usi civici nel territorio di quel Comune, facendolo rientrare nel patrimonio disponibile dell’ente e, di conseguenza, rendendolo teoricamente usucapibile.

La Difesa del Comune e la Questione sull’Usucapione Bene Pubblico

Il Comune si è opposto alla domanda, sostenendo una tesi precisa: il termine ventennale per l’usucapione non poteva essere iniziato prima che una sentenza della Corte d’Appello, confermata dalla Cassazione nel 2003, avesse accertato in modo definitivo la cessazione della demanialità e l’appartenenza del bene al patrimonio disponibile. Secondo questa logica, al momento dell’avvio della causa nel 2004, il periodo di venti anni non era ancora trascorso, rendendo infondata la pretesa del cittadino. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno però respinto questa interpretazione, accogliendo la domanda del privato.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, investita della questione, ha rigettato il ricorso del Comune, consolidando un principio di diritto di notevole importanza. Il fulcro della decisione risiede nell’interpretazione della normativa speciale applicabile al caso di specie, ovvero il R.D.L. n. 1071 del 1933.

La Corte ha specificato che tale legge aveva lo scopo di rimuovere ogni ostacolo alla bonifica e alla colonizzazione agraria della zona, estinguendo tout court (cioè in modo totale e incondizionato) qualsiasi diritto di uso civico sui terreni compresi nel territorio comunale. L’effetto di questa norma è stato quello di operare una “sdemanializzazione” ex lege, cioè per diretta volontà del legislatore.

Di conseguenza, il bene è diventato usucapibile non a seguito della pronuncia di un giudice, ma nel momento stesso in cui la legge del 1933 è entrata in vigore. Le sentenze successive, richiamate dal Comune, hanno avuto una natura meramente dichiarativa: non hanno creato una nuova situazione giuridica, ma si sono limitate ad accertare e confermare una condizione già esistente per effetto della legge.

Pertanto, i giudici di merito hanno correttamente calcolato il decorso del ventennio utile all’usucapione a partire da un’epoca ben anteriore al 2003, ritenendo maturato il termine al momento della proposizione della domanda nel 2004.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione stabilisce un principio chiaro: ai fini dell’usucapione di un bene pubblico, la decorrenza del termine necessario non è legata all’accertamento giudiziale della natura disponibile del bene, ma al momento in cui una fonte normativa ne determina la sdemanializzazione. Una sentenza che accerta tale status ha valore ricognitivo e non costitutivo. Questa pronuncia offre certezza giuridica e sottolinea la prevalenza della fonte legislativa nel determinare la condizione giuridica dei beni, con importanti implicazioni pratiche per le controversie relative al possesso di immobili appartenenti a enti pubblici.

È possibile usucapire un bene di proprietà di un Comune?
Sì, ma solo se il bene appartiene al cosiddetto “patrimonio disponibile” dell’ente, ovvero non è destinato a un pubblico servizio. I beni demaniali o del patrimonio indisponibile non possono essere usucapiti. Nel caso specifico, il bene è diventato usucapibile perché una legge ha estinto i diritti di uso civico che lo gravavano.

Da quando inizia a decorrere il termine per l’usucapione di un bene pubblico che ha perso le sue caratteristiche di inalienabilità?
Secondo la Corte, il termine ventennale inizia a decorrere dal momento in cui una legge rimuove l’impedimento giuridico all’usucapione (come l’uso civico). Non è necessario attendere una successiva sentenza di un tribunale che accerti formalmente tale cambiamento di status, poiché tale sentenza ha solo valore dichiarativo.

Una causa legale che coinvolge il Comune proprietario interrompe il possesso utile all’usucapione?
No. La sentenza chiarisce che solo un’azione giudiziaria intrapresa dal proprietario direttamente contro il possessore, con lo scopo di recuperare il bene, può interrompere il termine dell’usucapione. Un contenzioso tra il Comune e altri soggetti, non diretto a recuperare il possesso, è irrilevante a tal fine.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4500 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4500 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15533/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, alla INDIRIZZO;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME ed NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, alla INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO; -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 7205/2017 depositata il 14/11/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/05/2023 dal Consigliere NOME COGNOME NOME.

PREMESSO CHE

1. Con atto di citazione del 24 marzo 2004 NOME COGNOME ha convenuto in giudizio il Comune di Sabaudia, chiedendo di accertare l’acquisto per usucapione della proprietà di un fondo con sovrastanti fabbricati sito in Sabaudia, deducendo di avere per oltre venti anni posseduto uti dominus il fondo, in passato gravato da uso civico e poi divenuto parte del patrimonio disponibile del Comune e quindi usucapibile, atteso che l’art. 7 del r.d.l. n. 1071/1933 ha previsto l’estinzione di ‘ tutti i diritti d’uso civico, le servitù civiche e i privilegi che gravino eventualmente sui terreni compresi nella circoscrizione del Comune di Sabaudia ‘, come ha d’altro canto accertato la pronuncia della Corte d’appello di Roma n. 1/2001 (pronuncia confermata dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 896/2003).
La domanda è stata accolta dal Tribunale di Latina, che ha affermato che l’attore da oltre vent’anni possiede pacificamente e interrottamente il fondo e che è irrilevante ai fini della maturazione dell’usucapione il contenzioso di cui è stato parte il Comune di Sabaudia.

2. Il Comune di Sabaudia ha impugnato la sentenza di primo grado. La Corte d’appello di Roma con la sentenza n. 7205/2017 -ha rigettato il gravame: ha ritenuto infondato il motivo con cui si pretendeva di fare decorrere il possesso ad usucapionem dal definitivo accertamento dell’appartenenza del bene al patrimonio disponibile, in quanto quello che conta ai fini di un possesso ad usucapionem è che esso abbia ad oggetto un bene usucapibile e non che sia stata risolta definitivamente la questione relativa all’appartenenza del bene al demanio ovvero al patrimonio disponibile di un ente territoriale; solo la controversia instaurata dal proprietario contro il possessore, diretta a ottenere il recupero
del possesso, interrompe -ha concluso la Corte -il possesso ad usucapionem , mentre il giudizio che ha coinvolto il Comune di Sabaudia non aveva ad oggetto il recupero del bene posseduto dall’appellato, essendosi svolto nei riguardi di altri soggetti.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione il Comune di Sabaudia.

Resiste con controricorso NOME COGNOME. Memoria è stata depositata dal controricorrente.

CONSIDERATO CHE

1 Preliminarmente rileva la Corte che il ricorrente ha depositato atto di nomina di un nuovo difensore, con procura speciale ai sensi del terzo comma dell’art. 83 c.p.c., apposta su foglio separato in calce alla memoria di nomina. Tale modalità di conferimento -introdotta dalla legge n. 69/2009 -è però applicabile ai processi iniziati dopo l’entrata in vigore della suddetta legge (il 4 luglio 2009) e non trova quindi applicazione nel processo in esame, iniziato nel 2004.
Ne consegue l’inefficacia della nomina del nuovo difensore e la conseguente inammissibilità della memoria depositata in prossimità dell’adunanza.

Ciò premesso, può passarsi all’esame del ricorso, che denunzia ‘violazione di legge con riferimento alla legge n. 176/1927 e all’art. 823 c.c., inalienabilità dei beni appartenenti al demanio; inammissibilità della sdemanializzazione di fatto in tema di usi civici; decorrenza del termine per usucapire dalla cessazione della demanialità’: la Corte d’appello -sostiene l’ente territoriale – ha erroneamente affermato che quello che conta ai fini del possesso ad usucapionem è che esso abbia ad oggetto un bene usucapibile e non che sia stata risolta la questione relativa all’appartenenza del bene al demanio oppure al patrimonio disponibile di un ente territoriale; tale affermazione contrasta con i principi affermati in materia dalla Corte di cassazione, secondo cui per i beni gravati da
uso civico la peculiare struttura dell’istituto e il particolare ruolo dei singoli titolari dell’uso civico escludono che la sdemanializzazione possa avvenire in via di mero fatto; pertanto essendo la demanialità del bene venuta meno nel 2001 con la pronuncia della Corte d’appello n. 1/2001, al momento della instaurazione del processo non era ancora decorso il termine ventennale utile per l’usucapione.

Il motivo è infondato.

Nel caso in esame non viene in gioco la questione della ‘ sdemanializzazione di fatto ‘ del bene gravato da uso civico e della sua irrilevanza senza un formale provvedimento. Come hanno sottolineato le sezioni unite di questa Corte nella pronuncia n. 896/2003, ‘la norma di cui all’art. 7 del r.d.l. n. 1071 del 1933 – a mente della quale – deve essere interpretata, alla stregua della sua formulazione letterale e della sua ratio quale emergente dai relativi lavori preparatori (quella, cioè, di eliminare ogni ostacolo alle finalità della bonifica pontina e del programma di colonizzazione agraria compiuto in quegli anni), nel senso che il legislatore abbia voluto estinguere tout court qualsivoglia uso civico, ivi compresi quelli relativi alle terre demaniali, e non soltanto quelli gravanti su terre private’. È stato quindi il r.d.l. n. 1071/1933 a estinguere i diritti di uso civico sui terreni inclusi nel Comune di Sabaudia, compreso quindi il terreno oggetto del presente processo, e in tal senso va integrata la motivazione della sentenza impugnata che non ha fatto esplicito riferimento alla richiamata fonte legislativa. Correttamente, pertanto, i giudici di merito hanno considerato decorsi, nel 2004 (al momento dell’introduzione del giudizio) , i venti anni di possesso utili per l’usucapione, non rilevando che il rigetto della pretesa del Comune di Sabaudia, volta al riconoscimento della demanialità di
diversi terreni anch’essi posti nel Comune, sia divenuto definitivo solo con la richiamata pronuncia delle sezioni unite n. 896/2003 che ha determinato il passaggio in giudicato della sentenza di appello n. 1/2001.

Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 4.500, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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