Usucapione bene pubblico: quando è possibile?

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un Consorzio Agrario, confermando l’acquisizione di un terreno per usucapione da parte di due privati. Il caso chiarisce un principio fondamentale sull’usucapione di un bene pubblico: per impedirlo, non basta una destinazione formale a finalità pubblica, ma è necessaria la prova di un’effettiva e concreta utilizzazione del bene per tali scopi. In assenza di tale prova, il bene può essere usucapito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Bene Pubblico: La Destinazione Formale Non Basta

L’usucapione di un bene pubblico è un tema complesso che bilancia il diritto del privato possessore con l’interesse della collettività. Con l’ordinanza n. 4606 del 2024, la Corte di Cassazione torna su questo argomento, stabilendo un principio chiaro: per impedire l’usucapione, non è sufficiente che un bene sia formalmente destinato a un fine pubblico; è indispensabile che l’ente proprietario dimostri un’effettiva e concreta utilizzazione in tal senso. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria nasce dalla richiesta di due cittadini di veder accertato il loro acquisto per usucapione di un appezzamento di terreno. Il terreno era di proprietà di un Consorzio Agrario, un ente con finalità pubblicistiche. Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello avevano dato ragione ai due cittadini, riconoscendo l’avvenuta usucapione.

La Corte d’Appello, in particolare, aveva sottolineato come il Consorzio non avesse fornito alcuna prova di un’effettiva utilizzazione del terreno per scopi pubblici. Anche un certificato che attestava l’asservimento del terreno per la realizzazione di un opificio industriale non era stato ritenuto sufficiente a dimostrare che l’insediamento fosse stato poi effettivamente realizzato. Inoltre, le azioni intraprese dal Consorzio, come le diffide, la definizione dei confini e persino le trattative per una possibile vendita del terreno ai possessori, non sono state considerate idonee a interrompere il possesso utile ai fini dell’usucapione.

Contro questa decisione, il Consorzio Agrario ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte e l’Usucapione di un Bene Pubblico

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Consorzio, confermando le sentenze dei gradi precedenti. La decisione si fonda su argomentazioni precise che toccano la natura dei beni pubblici e gli oneri probatori a carico dell’ente proprietario.

Il Consorzio sosteneva che il terreno, in quanto parte del suo patrimonio, avesse una finalità pubblica intrinseca e fosse quindi da considerarsi parte del patrimonio indisponibile, come tale non usucapibile. La Corte ha respinto questa visione, ribadendo un orientamento consolidato.

Le Motivazioni: L’Uso Effettivo e Concreto del Bene

Il cuore della motivazione della Cassazione risiede nella distinzione tra destinazione formale e destinazione sostanziale di un bene. Secondo la Corte, l’appartenenza di un bene al patrimonio indisponibile di un ente non deriva solo da un atto amministrativo che lo destina a uso pubblico, ma richiede anche, e soprattutto, una concreta utilizzazione per tale fine.

Se passa un lungo periodo di tempo dall’atto di destinazione senza che il bene venga effettivamente utilizzato per scopi pubblici, esso perde la sua caratteristica di indisponibilità e può essere oggetto di possesso da parte di terzi, valido per l’usucapione. Nel caso specifico, la Corte ha rilevato che il Consorzio non solo non aveva provato un uso pubblico del terreno, ma aveva addirittura avviato trattative per la sua vendita, un comportamento incompatibile con la natura indisponibile del bene.

La Suprema Corte ha inoltre dichiarato inammissibili gli altri motivi di ricorso. Il motivo relativo a un presunto vizio di motivazione è stato bloccato dalla regola della “doppia conforme”, essendo le due sentenze di merito giunte alla medesima conclusione. Infine, la questione relativa all’applicabilità di una normativa speciale è stata considerata inammissibile perché sollevata per la prima volta in Cassazione, implicando accertamenti di fatto non consentiti in quella sede.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

La decisione in commento offre importanti spunti pratici. Per gli enti pubblici o con finalità pubblicistiche, emerge con chiarezza l’onere di non lasciare i propri beni immobili in stato di abbandono. La mera classificazione di un bene come destinato a un servizio pubblico non è uno scudo sufficiente contro l’usucapione. È necessario che l’ente dimostri attivamente e concretamente tale utilizzo. In assenza di ciò, il possesso prolungato e ininterrotto da parte di un privato può legittimamente portare all’acquisto della proprietà. Per i privati, invece, questa ordinanza conferma che il possesso di un bene, anche se formalmente appartenente a un ente pubblico, può consolidarsi in un diritto di proprietà se l’inerzia dell’ente proprietario si protrae nel tempo.

Un bene di proprietà di un ente con finalità pubbliche può essere acquisito per usucapione?
Sì, la sentenza stabilisce che è possibile se l’ente proprietario non fornisce la prova di un’effettiva e concreta utilizzazione del bene per scopi pubblici. La sola destinazione formale del bene a un servizio pubblico, prevista in un atto amministrativo, non è sufficiente a renderlo non usucapibile.

Le trattative per la vendita di un terreno interrompono il possesso utile ai fini dell’usucapione?
No, secondo la valutazione della Corte di merito confermata in questa sede, le trattative per l’acquisto, così come le diffide o la consensuale apposizione dei confini, non sono state ritenute atti idonei a interrompere il possesso continuativo da parte dei privati.

È possibile sollevare per la prima volta una questione giuridica in Corte di Cassazione?
No, la Corte ha dichiarato inammissibile il motivo di ricorso basato su una questione nuova, perché introdurla per la prima volta in sede di legittimità è vietato, specialmente se richiede accertamenti di fatto che non competono alla Corte di Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4606 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4606 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 21/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21725/2019 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO (TEL. NUMERO_TELEFONO), presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO L’AQUILA n. 81/2019 depositata il 16/01/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/11/2023 dal Consigliere COGNOME NOME.

FATTI DI CAUSA

Il giudizio trae origine dalla domanda proposta da COGNOME NOME e COGNOME NOME nei confronti dell’ RAGIONE_SOCIALE per sentir accertare l’intervenuto acquisto per usucapione, anche ai sensi dell’art.1159 bis c.p.c., dell’immobile sito nel Comune Chieti, individuato nel NCT del Comune di San Giovanni Teatino, identificato al Foglio 17, particella 228, di are 1,09,60.

RAGIONE_SOCIALE si costituì per resistere alla domanda.

Il Tribunale di Chieti accolse la domanda subordinata di usucapione ex art 1159 bis c.c.

La Corte di Appello di L’Aquila confermò la sentenza di primo grado, osservando che l’RAGIONE_SOCIALE non aveva dato dimostrazione dell’effettiva utilizzazione dell’immobile a fini pubblici ; né la certificazione prodotta in sede di appello dal RAGIONE_SOCIALE, attestante l’asservimento della particella in vista della realizzazione di un opificio industriale, consentiva di ritenere provata la circostanza che l’insediamento sulla riman ente area fosse stato realizzato. Secondo la Corte distrettuale, le diffide intimate dal RAGIONE_SOCIALE, la consensuale apposizione dei confini e le trattative intercorse per l’acquisto di tale area erano inidonee ad interrompere il possesso da parte degli attori.
Avverso la sentenza della Corte d’appello, il RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

COGNOME NOME e COGNOME NOME hanno resistito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.

In prossimità della camera di consiglio, le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 Con il primo motivo di ricorso, il ricorrente denunzia la violazione degli artt.828 e 830 c.c. per non avere la Corte d’appello qualificato il terreno oggetto di usucapione come rientrante nel patrimonio indisponibile dello Stato. Osserva che anche dopo la costituzione dei RAGIONE_SOCIALE, sarebbe stata preservata la finalità pubblica dei terreni.

1.2 Con il secondo motivo di ricorso, si deduce l’omessa valutazione della documentazione rilevante ai fini della prova relativa al concreto utilizzo del fondo, con particolare riferimento alla certificazione urbanistica, con violazione dell’art.115 c.c.c.

1.3 Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione degli artt.829 c.c. e 830 c.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., per avere la Corte d’appello tratto elementi per negare la natura indisponibile del bene dalla intenzione del RAGIONE_SOCIALE di alienare il terreno agli attori laddove la dismissione dei beni indisponibili non potrebbe avvenire per facta concludentia ma consacrata in un atto amministrativo.

2 Il primo e il terzo motivo, che per la loro connessione vanno trattati congiuntamente sono infondati.

L’appartenenza di un bene al patrimonio indisponibile di un ente territoriale discende non solo dalla esistenza di un atto amministrativo che lo destini ad uso pubblico, ma anche dalla

concreta utilizzazione dello stesso a tale fine; la mancanza della concreta destinazione a finalità pubblicistiche deve essere desunta dalla decorrenza, rispetto all’adozione dell’atto amministrativo, di un periodo di tempo tale da non essere compatibile con l’utilizzazione in concreto del bene a fini di pubblica utilità (Cass. N. 26990/2020; SSUU N. 6019/2016; Cass. Civ., sez. 2, 16.12.2009, n. 26402; Cass.civ., Sez. U., 03.12.2010, n. 24563).

Nel caso di specie, la Corte di merito, con apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità, ha ritenuto che il RAGIONE_SOCIALE non avesse provato l’esercizio di un concreto atto di utilizzazione a fini di pubblica utilità relativamente al fondo in questione. Con riguardo a tale ultimo requisito, la Corte ha accertato che, a fronte del possesso continuativo dei COGNOME, il RAGIONE_SOCIALE aveva addirittura intavolato trattative per la vendita del bene. Né integra una destinazione del bene al servizio pubblico la certificazione prodotta dal RAGIONE_SOCIALE riguardante l’asservimento della particella in vista della realizzazione di un opificio in quanto non consentiva di ritenere provata che l’insediamento sulla riman ente area fosse stato realizzato.
3 Infondato è anche il secondo motivo.

Quanto al vizio motivazionale relativo all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, è ostativa l’esistenza di una ‘doppia conforme’, ai sensi dell’art.348 ter comma V c.p.c. in quanto il giudizio d’appello è stato introdotto in data successiva all’11.9.2012. Infondata è la doglianza relativa alla violazione dell’art. 115 c.p.c., che è ravvisabile solo ove il giudice abbia deciso in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, ponendo a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di
ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza con la quale si censura che il giudice, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art.116 c.p.c. (Cassazione civile sez. un., 30/09/2020, n.20867).

Le censure mosse alla Corte d’Appello investono in realtà la valutazione delle risultanze processuali, che spetta -come è noto -al giudice di merito ed è sindacabile solo sotto il profilo dell’omesso esame, vizio qui non deducibile, per quanto detto.

4 Con il quarto ed ultimo motivo di ricorso, si denuncia la violazione dell’art.11 disp. Prel. E della L. 97/94 e della L. 97/94, che ha esteso il regime speciale dell’art.1159 bis c.c. a tutti i fondi rustici anche in comuni montani; la Corte d’appello avrebbe errato nel non considerare che la disciplina prevista dall’art.1159 bis c.c. si applichi solo a partire dall’entrata in vigore della L.97/94, sicchè per il periodo antecedente, gli attori non avrebbero potuto beneficiare del nuovo regime perché l’area non sarebbe collocata in un comune montano.
Il motivo, che implica accertamenti in fatto, è inammissibile perché introduce questioni di diritto proposte per la prima volta in sede di legittimità (Cass. 1435/13; 230/06; 16541/09).

Va ricordato che ove una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga detta questione in sede di legittimità ha l’onere, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di Cassazione di controllare “ex actis” la
veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa (Cass. 20518/08; Cassazione civile sez. II, 09/08/2019, n.21243). Nel caso in esame il ricorso non specifica quando la questione sia stata dedotta in sede di merito, considerato anche il silenzio sulla stessa da parte della Corte di merito.

Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 4 .000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Roma, 16 novembre 2023.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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