Usucapione bene pubblico: no su beni culturali

La Corte di Cassazione ha rigettato la domanda di usucapione di un terreno con annesso capannone, promossa da alcuni privati contro un Comune. La Corte ha stabilito che l’usucapione del bene pubblico è impossibile quando questo, a seguito di decreti ministeriali che ne riconoscono l’interesse paesaggistico, rientra nel demanio culturale. Tali beni sono inalienabili e non possono essere acquisiti per possesso prolungato, indipendentemente dal loro utilizzo effettivo da parte dell’ente pubblico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione Bene Pubblico: La Cassazione Nega l’Acquisto di Beni Culturali

L’istituto dell’usucapione, che consente di diventare proprietari di un bene dopo averlo posseduto per un lungo periodo, incontra un limite invalicabile quando l’oggetto del possesso è un bene pubblico appartenente al demanio culturale. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito questo principio fondamentale, negando la possibilità di un usucapione bene pubblico qualora il terreno in questione sia stato dichiarato di interesse paesaggistico. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa: Una Richiesta di Usucapione Contro il Comune

Il caso trae origine dalla domanda presentata dagli eredi di un cittadino per ottenere il riconoscimento della proprietà, per usucapione, di un’area su cui sorgeva un capannone artigianale. L’area era situata in una zona di pregio paesaggistico di un comune italiano. Sia il tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano respinto la richiesta, accogliendo invece la domanda riconvenzionale del Comune, che chiedeva il riconoscimento della sua proprietà sul capannone per il principio di accessione.

La motivazione dei giudici di merito si basava sulla natura pubblica del terreno. L’area era stata infatti dichiarata di interesse pubblico con due decreti ministeriali risalenti agli anni ’50 e, successivamente, destinata a parco pubblico dai piani regolatori comunali succedutisi dal 1965 in poi. Secondo la Corte d’Appello, queste circostanze rendevano il bene non suscettibile di acquisto da parte di privati.

La Decisione della Cassazione e il Concetto di Demanio Culturale

Gli eredi hanno impugnato la sentenza in Cassazione, sostenendo che la mera previsione urbanistica o la dichiarazione di interesse pubblico non fossero sufficienti a qualificare il bene come patrimonio indisponibile, soprattutto in assenza di una sua effettiva e concreta utilizzazione per scopi pubblici.

La Suprema Corte ha respinto il ricorso, fornendo una chiara e netta distinzione. Il punto cruciale, secondo gli Ermellini, non risiede nella destinazione a verde pubblico del piano regolatore, ma nel fatto che i decreti ministeriali del 1952 e 1954 avevano impresso sull’area un vincolo paesaggistico. Questo atto formale ha fatto sì che il bene entrasse a far parte del demanio culturale, come definito dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004).

Le motivazioni: perché l’usucapione di un bene pubblico culturale è impossibile?

La Corte ha chiarito che i beni appartenenti al demanio culturale, per loro stessa natura, sono sottoposti a un regime giuridico speciale che li rende inalienabili e insuscettibili di formare oggetto di diritti a favore di terzi. Di conseguenza, non possono essere acquisiti per usucapione.

È stata inoltre sottolineata una differenza fondamentale: il requisito della destinazione effettiva e concreta a un servizio pubblico è richiesto solo per qualificare un bene come parte del patrimonio indisponibile dello Stato o di un ente locale (art. 826 c.c.). Per i beni demaniali, come quelli del demanio culturale, tale requisito non è necessario. La loro intrinseca qualità culturale o paesaggistica è sufficiente a sottrarli alla disponibilità dei privati e, quindi, all’usucapione, a prescindere dal loro uso effettivo. La dichiarazione di interesse pubblico contenuta nei decreti ministeriali è stata quindi ritenuta sufficiente per affermare la natura demaniale del bene e la conseguente impossibilità di usucapirlo. Le questioni relative ai titoli di proprietà del Comune sono state considerate irrilevanti di fronte a questo principio superiore.

Le conclusioni: le implicazioni pratiche della sentenza

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di massima importanza per la tutela del patrimonio pubblico. Stabilisce che un bene con riconosciuto valore paesaggistico e culturale è protetto in modo assoluto. Per i cittadini, ciò significa che l’occupazione prolungata di un’area soggetta a vincolo paesaggistico non potrà mai tradursi in un acquisto della proprietà. Per le pubbliche amministrazioni, rafforza la consapevolezza che la protezione di tali beni non dipende dalla loro gestione o utilizzo attivo, ma deriva direttamente dalla legge a causa del loro intrinseco valore per la collettività.

È possibile acquistare per usucapione un terreno dichiarato di interesse pubblico?
No, se il terreno è qualificato come bene paesaggistico e culturale, rientra nel cosiddetto demanio culturale. Questi beni sono inalienabili per legge e, pertanto, non possono essere acquisiti tramite usucapione, indipendentemente dalla durata del possesso.

Cosa rende un bene “demanio culturale” e quindi non usucapibile?
Un bene entra a far parte del demanio culturale quando possiede un intrinseco valore paesaggistico, storico, artistico o archeologico. Secondo la sentenza, per i beni appartenenti a enti pubblici, la presenza di un atto formale della pubblica amministrazione, come un decreto ministeriale che ne riconosce l’interesse pubblico, è sufficiente a conferirgli tale qualità e a renderlo non usucapibile.

La mancata utilizzazione pubblica di un bene demaniale ne consente l’usucapione?
No. La Corte ha chiarito che, a differenza dei beni del patrimonio indisponibile, per i beni del demanio pubblico (incluso quello culturale) non è richiesta un’effettiva e concreta destinazione all’uso pubblico. La loro natura demaniale li protegge dall’usucapione a prescindere dal loro utilizzo pratico da parte dell’ente proprietario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 442 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 442 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 08/01/2024

O R D I N A N Z A

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME NOME COGNOME e COGNOME NOME , rappresentate e difese per procura alle liti in calce al ricorso da ll’ Avvocato NOME COGNOME, elettivamente domiciliate presso il suo studio in Roma, INDIRIZZO pal. D.

Ricorrenti

contro

Comune di Ancona , in persona del sindaco, rappresentato e difeso per procura alle liti in calce al controricorso dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, INDIRIZZO

Controricorrente

avverso la sentenza n. 1373/2018 della Corte di appello di Ancona, depositata l’11. 7. 2018 .

Udita la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 26. 10. 2023.

Fatti di causa e ragioni della decisione

Con sentenza n. 1373 dell’11. 7. 2018 la Corte di appello di Ancona confermò la decisione di primo grado che aveva respinto la domanda di usucapione proposta da COGNOME COGNOME con atto di citazione del 2005, avente ad oggetto l’area di sedime di un capannone artigianale ed il frustolo di terreno adiacente sito nel comune di Ancona in INDIRIZZO ed accolto la domanda riconvenzionale del comune di Ancona di acquisto del capannone per accessione.

La Corte di appello motivò la sua decisione affermando che il terreno preteso dal COGNOME non era suscettibile di acquisto per usucapione in quanto bene pubblico, essendo compreso in zona dichiarata di interesse pubblico con d.m.

2. 1952 ed oggetto, con successivo d.m. 20. 12. 1954, di piano paesistico, nonché destinato dal piano regolatore generale del comune, approvato nel 1965, e da quelli successivi del 1976 e 1993 , a parco pubblico, cioè a vantaggio della intera collettività.

Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 23. 4. 2019, hanno proposto ricorso COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOMECOGNOME sulla base di tre motivi.

Il comune di Ancona ha notificato controricorso.

La causa è stata avviata in decisione in camera di consiglio.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 822-831, 1158 e 934 cod. civ., censurando la sentenza impugnata per avere dichiarato il terreno oggetto della domanda non suscettibile di acquisto per usucapione, qualificandolo come bene pubblico, senza ulteriore specificazione, sulla base del solo presupposto del fatto che il d.m. 1. 2. 1952 aveva dichiarato la zona del INDIRIZZO, in cui esso è ubicato, di interesse pubblico e della circostanza che il piano regolatore generale prevedeva la sua destinazione a verde pubblico. Si assume che tale conclusione è errata, in quanto, ai fini dell’inquadramento di un bene nell’ambito del patrimonio indisponibile di un ente territoriale, non è sufficiente la mera previsione della sua destinazione al
R.G. N. 13528/2019.

soddisfacimento di un interesse pubblico, ma è invece necessario, in primo luogo, che esso appartenga all’ente pubblico e, in secondo luogo, che alla destinazione formale segua l’effettiva e concreta utilizzazione del bene a tale scopo, profili entrambi ignorati dalla Corte di appello e comunque smentito, il secondo, dalla attuale occupazione del terreno da parte dei ricorrenti.

Il motivo è infondato.

La Corte di appello di Ancona ha dichiarato che il terreno oggetto di causa non era suscettibile di acquisto per usucapione in quanto bene pubblico, non solo perché destinato dai piani regolatori generali che si sono succeduti nel tempo, dal 1965 al 1993, a verde pubblico, ma in ragione del fatto che, a prescindere da ogni questione relativa ai titoli di proprietà, due decreti ministeriali, dell’ 1. 2. 1952 e del 20. 12. 1954, avevano dichiarato la zona denominata Passetto di interesse pubblico, per le sue intrinseche connotazione di tipo ambientale e paesaggistico, sicché essa doveva ritenersi appartenere al patrimonio ambientale e naturale della collettività.
Questa conclusione è corretta, dovendosi ritenere il richiamo fatto dalla sentenza alla dichiarazione di interesse pubblico della zona in cui è compreso il terreno per cui è causa ed ai relativi decreti del Ministero dei beni culturali citati riferito al vincolo paesaggistico ed ambientale di cui alla legge 29. 6. 1939, n. 1497, sulla protezione delle bellezze naturali, come risulta dalla precisazione fatta dalla Corte di appello in merito alla natura paesaggistica o ambientale dell’ interesse pubblico in questione, nonché come anche dedotto dal comune controricorrente.
Ora, la presenza di un atto formale da parte della pubblica amministrazione che conferisce ad un determinato bene la qualità di bene paesaggistico comporta senz’altro il riconoscimento della natura demaniale del bene stesso ( Cass. n. 4188 del 2021 ).

L’art. 2, comma 1, d.lgs. n. 42 del 2004 ( codice dei beni culturali e del paesaggio ) stabilisce che il patrimonio culturale è costituito dai beni culturali e paesaggistici; a sua volta il successivo art. 53 dichiara che tali beni formano il demanio culturale, estendendo a detti beni la disciplina già posta dall’art. 823 e 824 cod. civ., secondo cui essi, anche qualora appartengano ad enti pubblici

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territoriali, non possono essere alienati né formare oggetto di diritti di terzi. Ne consegue che, essendo sottoposti ad un regime giuridico vincolato, i beni appartenenti al demanio culturale non sono suscettibili di essere acquisti per usucapione ( Cass. n. 12668 del 2023 ).

Sul tema merita poi precisare che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, al fine di qualificare, in base alle sue intrinseche caratteristiche di interesse artistico, storico ed archeologico, ovvero, può aggiungersi paesaggistico, un determinato bene come appartenente al demanio culturale il provvedimento amministrativo che attesti l’interesse dello stesso è necessario solo nel caso in cui il bene sia di proprietà privata, mentre per l’assoggettamento del bene alla proprietà pubblica è sufficiente la pr esenza dell’interesse storico, artistico e archeologico, indipendentemente dal fatto che abbia costituito o meno oggetto di accertamento, atteso che i beni aventi tali caratteristiche sono considerati di per sé culturali e l’atto impositivo ha natura meram ente dichiarativa ( Cass. n. 25690 del 2018; Cass. S.U. n. 401 del 1977; Cass. S.U. n. 6898 del 2003 ).
Risulta pertanto irrilevante, ai fini della qualificazione del bene in questione come bene pubblico, la circostanza addotta dal ricorrente della assenza di una destinazione effettiva e concreta del bene all’interesse pubblico o alla collettività, essendo tale requisito richiesto dalla legge soltanto per il patrimonio indisponibile per destinazione ( art. 826, comma 3, cod. civ. ), non anche per i beni demaniali.

Il secondo motivo di ricorso denuncia vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, rappresentato dal fatto che il terreno oggetto di causa non era compreso tra quelli acquistati dal comune di Ancona in data 10. 9. 1965, come erroneamente ritenuto dal giudice di primo grado.

Il terzo motivo di ricorso denuncia vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, rappresentato dalla questione circa l’acquisto per accessione da parte del comune del capannone esistente sul terreno, nonc hé violazione e falsa applicazione dell’art. 934 cod. civ.

Entrambi i motivi sono infondati in quanto le questioni da essi poste sono state implicitamente ritenute assorbite e quindi rigettate dalla Corte di appello, che,

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nel confermare il rigetto della domanda di usucapione, ha affermato la natura pubblica del terreno per cui è causa e ritenuto irrilevante la questione relativa ai titoli di proprietà.

Il ricorso va pertanto respinto.

Le spese del giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte delle ricorrenti , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna in solido le ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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