Usucapione bene pubblico: il possesso del Comune

La Corte di Cassazione conferma l’acquisto per usucapione di un bene pubblico da parte di un Comune. La sentenza chiarisce che il possesso ultraventennale, manifestato attraverso l’uso pubblico continuato di un’area, è sufficiente per l’acquisizione della proprietà, anche se la struttura presente sul fondo è stata realizzata da un altro ente statale. Il ricorso dei privati proprietari è stato rigettato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Bene Pubblico: il Possesso Prolungato del Comune Vale Più di Chi ha Costruito l’Opera

L’istituto dell’usucapione di un bene pubblico rappresenta un tema di grande interesse, poiché mette in relazione i diritti dei privati con l’esercizio di funzioni di pubblica utilità da parte degli enti territoriali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su quando un Comune possa legittimamente rivendicare la proprietà di un’area privata, basandosi non su un atto di acquisto formale, ma sul possesso di fatto, continuato e ininterrotto per oltre vent’anni. Il caso analizzato riguarda una lunga controversia tra alcuni cittadini e un Comune per la proprietà di un’area lungo un lago, utilizzata da decenni per la circolazione e il parcheggio pubblico.

I Fatti di Causa: Una Disputa Decennale sulla Proprietà di un’Area Lungolago

La vicenda ha origine nel 2000, quando un Comune citava in giudizio i proprietari di un’area rivierasca per ottenerne la dichiarazione di proprietà. Il Comune sosteneva di averne acquisito il possesso per usucapione, dato l’uso pubblico ultraventennale dell’area come parte del lungolago. Sull’area insisteva un manufatto in cemento (un ‘solettone’), realizzato negli anni ’30 dal Genio Civile per l’approdo di battelli.

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda del Comune, ritenendo non provato né un acquisto formale né un possesso idoneo all’usucapione. Tuttavia, la Corte di Appello ribaltava la decisione, dichiarando che il Comune aveva effettivamente acquistato la proprietà per usucapione. I proprietari impugnavano questa sentenza con lo strumento della revocazione, sostenendo che la Corte avesse commesso un errore di fatto, attribuendo erroneamente al Comune la costruzione del manufatto, che era invece opera del Genio Civile (un organo dello Stato). La Corte di Appello respingeva anche la richiesta di revocazione, portando i privati a ricorrere in Cassazione.

La Questione Giuridica sull’Usucapione del Bene Pubblico

Il nodo centrale della questione sottoposta alla Suprema Corte era duplice. In primo luogo, si discuteva se l’errata attribuzione della paternità del manufatto al Comune costituisse un errore di fatto così decisivo da giustificare la revocazione della sentenza. In secondo luogo, e più sostanzialmente, si trattava di stabilire se il possesso esercitato da un Comune su un’area, finalizzato all’uso pubblico, potesse fondare un acquisto per usucapione del bene pubblico, anche qualora l’opera principale presente sull’area fosse stata realizzata da un ente diverso, come lo Stato.

I ricorrenti sostenevano che, essendo l’opera stata costruita dal Genio Civile, il potere di fatto sul bene non poteva essere attribuito al Comune, rendendo così illegittimo l’acquisto per usucapione.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo infondati tutti i motivi di doglianza. La motivazione della Corte si articola su punti chiave.

Innanzitutto, l’erronea indicazione del Comune come costruttore del ‘solettone’ è stata considerata un semplice ‘lapsus calami’ (un errore materiale) e non un errore di fatto decisivo. Il fulcro della decisione della Corte d’Appello non era chi avesse costruito l’opera, ma chi avesse esercitato su di essa un potere di fatto assimilabile alla proprietà.

In secondo luogo, e questo è l’aspetto più rilevante, la Corte ha stabilito che la circostanza che l’opera sia stata realizzata dal Genio Civile non esclude di per sé che il potere di fatto, ovvero il possesso, sia stato esercitato dal Comune. L’elemento determinante per l’usucapione non è l’atto di costruzione, ma l’esercizio continuato, pacifico e pubblico di un potere sulla cosa, che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà. Nel caso di specie, il fatto che il Comune avesse per decenni destinato l’area alla circolazione e al parcheggio pubblico, integrandola nel tessuto urbano del lungolago, è stato ritenuto prova sufficiente di un possesso ‘uti dominus’ (come se fosse il proprietario), idoneo a far maturare l’usucapione.

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili gli altri motivi di ricorso, che censuravano errori di diritto o miravano a un riesame del merito dei fatti, attività preclusa nel giudizio di legittimità.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale in materia di usucapione di un bene pubblico. Ai fini dell’acquisto della proprietà per possesso prolungato, ciò che conta è la manifestazione esteriore del potere sul bene, non necessariamente l’origine della sua realizzazione materiale. Un ente pubblico, come un Comune, può quindi usucapire un’area privata se dimostra di averla gestita e utilizzata per fini pubblici in modo costante e ininterrotto per almeno vent’anni, a prescindere da chi abbia originariamente costruito le opere che vi insistono. La decisione sottolinea la prevalenza dell’elemento fattuale del possesso rispetto a questioni formali sulla paternità delle opere, offrendo un importante riferimento per le controversie sulla proprietà di aree destinate a pubblica utilità.

Chi ha costruito un’opera su un terreno è determinante ai fini dell’usucapione?
No. Secondo la Corte, la circostanza che un’opera sia stata costruita da un ente (in questo caso, il Genio Civile) diverso da quello che reclama la proprietà per usucapione (il Comune) non impedisce a quest’ultimo di aver esercitato un potere di fatto sul bene, sufficiente a integrare il possesso necessario per usucapire.

L’uso pubblico di un’area da parte di un Comune può fondare un possesso valido per l’usucapione?
Sì. La sentenza conferma che l’utilizzo costante e protratto nel tempo di un’area da parte di un’amministrazione comunale per scopi di pubblica utilità, come la circolazione e il parcheggio, costituisce un potere di fatto sul bene idoneo a far maturare l’acquisto della proprietà per usucapione.

Un errore materiale in una sentenza, come indicare un soggetto sbagliato quale costruttore di un’opera, ne causa automaticamente la revocazione?
No. La Corte ha qualificato l’errata indicazione del Comune come costruttore del manufatto un ‘lapsus calami’ (un errore materiale), ritenendolo non decisivo ai fini della revocazione. L’elemento centrale della decisione, infatti, era l’accertamento del possesso ultraventennale da parte del Comune, a prescindere da chi avesse materialmente realizzato l’opera.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17499 Anno 2024

RAGIONE_SOCIALE Ord. Sez. 2 Num. 17499 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/06/2024

Ordinanza

sul ricorso n. 26842/2019 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME

NOME , difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, domiciliati a Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO;

-ricorrenti-

contro

Comune di Limone del Garda , difeso dagli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE n. 240/2019 del 7/2/2019.

Ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

Nel 2000 il Comune di Limone sul Garda convenne dinanzi al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE NOME e NOME COGNOME (la causa fu poi estesa nei confronti degli altri comproprietari e terzi interessati) in rivendica della proprietà di un’area lungo il lago. L’attore espose che : (a) sull’area insiste un manufatto

(il «solettone») realizzato dal RAGIONE_SOCIALE intorno agli anni ’30, destinato ad approdo dei battelli di linea; (b) due distinti titoli fondano la domanda: in via principale, un titolo di acquisto derivativo, ovvero espropriativo, per effetto della realizzazione dell’opera da parte del RAGIONE_SOCIALE; in via subordinata, il possesso ultraventennale da uso pubblico del lungolago. I convenuti contestarono i fatti osservando che: (a) l’opera pubblica de qua non insiste sulla loro proprietà se non per una piccola porzione, ma su un’ area diversa); (b) non vi è stato alcun potere di fatto sulla cosa da parte del Comune, poiché la mera tolleranza del passaggio non è idonea a fondare un possesso ad usucapionem.
Nel 2011 il Tribunale rigettò la domanda, poiché: (a) non era stata data prova idonea di acquisto, né a titolo derivativo né originario; (b) infatti, le informazioni acquisite dai testimoni non erano idonee a fornire prova dell’acquisizione né della proprietà né di altro diritto reale su ll’area controversa; (c) non esisteva un potere di fatto sulla cosa ininterrotto per la durata di 20 anni.

Nel 2016 la Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE, in riforma la sentenza di primo grado, dichiarò che il Comune aveva acquistato a titolo di usucapione la proprietà dell’area (mappali 1915 e 2282), limitatamente alla parte compresa in un tratto determinato del lungolago (denominato INDIRIZZO).

Nel maggio 2017 NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME hanno impugnato per revocazione la predetta sentenza della Corte di appello (n. 1090/2016), rilevando che il manufatto in cemento oggetto del possesso ad usucapionem da parte del Comune era stato erroneamente ritenuto sovrastare i fondi di loro proprietà e era stato erroneamente ritenuto realizzato dal Comune, mentre esso era stato fabbricato dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per i fini di navigazione.
Il Comune ha chiesto il rigetto, allegando che : l’area è pacificamente utilizzata da decenni dal Comune a fini di circolazione e parcheggio; la

collocazione del manufatto è stata oggetto di valutazione specifica da parte del giudice; quindi, essa non dà luogo a motivo di revocazione; in ogni caso il manufatto insiste in parte sul suolo già di proprietà degli appellanti in revocazione e in parte è aggettante sul lungolago.

La Corte di appello, con la sentenza 7.2.2019, ha disatteso l’impugnazione per revocazione.

Avverso tale pronuncia, ricorrono in cassazione i convenuti impugnanti in revocazione con quattro motivi, illustrati da memoria.

Resiste l’attore con controricorso, illustrato da memoria.

Ragioni della decisione

1. – Il primo motivo (p. 10) denuncia il carattere apparente, apodittico, inappropriato, non pertinente, perplesso ed obiettivamente incomprensibile della motivazione con cui è stata disattesa l’impugnazione per revocazione, che ha ad oggetto l’errata percezione che il solettone abbia occupato l’intera parte dei fondi di loro proprietà, nonché l’errata indicazione di chi abbia costruito il solettone. Si deduce violazione dell’art. 111 cost. e 132 co. 2 n. 4 c.p.c. e nullità della sentenza. In particolare, la parte ricorrente censura sotto il primo profilo che la Corte ripeta acriticamente l’assunto che il solettone abbia inglobato l’intera «parte» dei fondi in contestazione. Sotto il secondo profilo censura che la Corte abbia mancato di spiegare le ragioni dell’irrilevanza dell’errore relativo a chi abbia fabbricato il solettone, tenuto conto delle conseguenze in termini di possesso e di acquisto derivativo che discendono dal fatto che l’opera si stata realizzata dallo Stato, e non dal Comune.
Il secondo motivo (p. 16) fa valere specificamente l’errore relativo a l chi abbia fabbricato il solettone (lo Stato e non il Comune), sostenendo che la costruzione ad opera del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE esclude di poter ascrivere al Comune il potere di fatto sulla cosa utile ad usucapire. Si deduce violazione degli artt. 1142 e 1158 c.c.

Il terzo motivo (p. 21) denuncia la violazione degli artt. 6 Cedu, 1 Protocollo addizionale n. 1 alla Cedu, 117 cost e 42-bis d.p.r. 327/2001 per avere la Corte di appello rilevato il possesso continuato del manufatto ed averlo riferito nel tempo e nella sua funzione alla sua edificazione e gestione, quindi all’opera pubblica. Osserva che l’acquisto per usucapione richiede un accertamento rigoroso dei requisiti e rileva il mancato accertamento dell’interversione del possesso..

Il quarto motivo (p. 23) denuncia la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per avere la Corte di appello mancato di rilevare (come constatato invece dal c.t.u.) che l’opera pubblica realizzata dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE è (tranne che per un metro) distinta dai fondi in contestazione. Si duole in sostanza del mancato esame delle risultanze della consulenza tecnica sulla collocazione del cd. solettone.

2. -Ciascuno dei quattro motivi è da disattendere.

Nella parte censurata, la sentenza afferma: (a) il fatto che il manufatto sia stato realizzato dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non comporta che esso sia acquisito al demanio statale; (b) l’accertamento della usucapione riguarda soltanto la parte del solettone che pacificamente insiste sulla proprietà degli impugnanti in revocazione; (c) la decisione si basa sul presupposto che il Comune ha utilizzato da moltissimi anni in modo costante tutto il manufatto di cemento, il quale è stato costruito in parte su fondi degli appellanti ed in altra parte su area aggettante sul lago con pilasti sul tratto di costa; (d) l’usucapione è stata dichiarata con riferimento alla parte sovrastante i fondi de quibus, come attestato nel dispositivo della sentenza in cui si dichiara acquisita per usucapione la proprietà dell’area compresa nel tratto di lungolago denominato INDIRIZZO. La sentenza aggiunge altri elementi che corroborano il convincimento giudiziale.
Ne segue che, quanto al primo motivo, la motivazione risponde al canone del minimo costituzionale (ex Cass. SU 8053/2014) e non è affatto apparente (cfr. su tale vizio SSUU n. 2767/2023), essendo idonea a far percepire

le ragioni della decisone. Inoltre, la lettura integrale della sentenza impugnata per revocazione rivela che l’indicazione (in un luogo) del Comune e non del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE come costruttore del «solettone» è un lapsus calami . Quanto al secondo motivo, la mera circostanza che l’opera sia stata costruita dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non esclude che il potere di fatto sulla cosa sia stato esercitato dal Comune. La doglianza, lungi dal porre una violazione di norme di diritto (nel senso inteso da questa Corte: v. tra le varie cass. n. 3340/2019) censura l’accertamento del potere di fatto da parte del Comune sul fondo oggetto di domanda di usucapione, sollecitando, in definitiva, un riesame nel merito.
Quanto al terzo motivo, esso è inammissibile poiché censura un preteso errore di diritto (da far valere con ricorso per cassazione avverso l’originaria sentenza di appello) e non un errore di fatto ex art. 395 n. 4 c.p.c.

Quanto al quarto motivo, la censura ex artt. 115 e 116 c.p.c. non risponde ai criteri concretizzati da Cass. SU 20867/2020 per tale censura ed è quindi inammissibile, risolvendosi in una critica sulla valutazione delle risultanze del processo.

3. – Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che liquida in € 4.000 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso a Roma il 19/4/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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