Usucapione bene condominiale: chiavi e possesso

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i requisiti per l’usucapione di un bene condominiale. La Corte ha stabilito che il possesso esclusivo e prolungato delle chiavi di un locale comune, unito all’impedimento dell’accesso agli altri condomini, costituisce un atto idoneo a dimostrare un possesso esclusivo finalizzato all’usucapione. La sentenza ha annullato la decisione di merito che aveva negato l’usucapione, ritenendo che la presenza di impianti condominiali nel locale non fosse un ostacolo all’acquisto della proprietà, che avverrebbe gravata dalle relative servitù.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione bene condominiale: il possesso esclusivo delle chiavi fa la differenza

L’ordinanza della Corte di Cassazione in esame offre chiarimenti fondamentali sul tema dell’usucapione di un bene condominiale, un argomento di grande interesse pratico. La questione centrale riguarda quali atti siano sufficienti a trasformare il godimento di una parte comune in un possesso esclusivo idoneo a farne acquisire la proprietà. Con questa decisione, la Suprema Corte stabilisce che chiudere a chiave un locale comune e detenerne in via esclusiva le chiavi per un lungo periodo rappresenta un comportamento inequivocabile, capace di fondare una domanda di usucapione.

I fatti di causa

Due condomini avevano agito in giudizio per essere dichiarati proprietari per usucapione di un locale ad uso cantina, situato nel sottoscala dell’edificio condominiale. La loro domanda era stata rigettata sia in primo grado che in appello. I giudici di merito avevano ritenuto che l’utilizzo del locale, seppur esclusivo, non fosse sufficiente a dimostrare un possesso ad usucapionem. Secondo la Corte d’Appello, l’aver ricevuto le chiavi e utilizzato lo spazio come ripostiglio non configurava la volontà di escludere gli altri condomini, ma si inseriva in una dinamica di semplice tolleranza e maggior uso della cosa comune. Inoltre, la presenza di impianti condominiali all’interno del vano era stata interpretata come prova di un “possesso promiscuo”, incompatibile con l’esclusività richiesta dalla legge.

L’errata valutazione della Corte d’Appello sull’usucapione del bene condominiale

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei due condomini, censurando profondamente il ragionamento della Corte d’Appello. Quest’ultima, pur richiamando correttamente la giurisprudenza in materia, ne aveva poi disatteso i principi. L’errore fondamentale è stato quello di minimizzare la portata di un fatto decisivo: i ricorrenti non solo utilizzavano il locale, ma ne avevano chiuso l’accesso con una porta e ne possedevano le chiavi in via esclusiva sin dal 1982, impedendo di fatto l’accesso a tutti gli altri. Questo comportamento, secondo la Cassazione, non può essere liquidato come una mera modalità di esercizio del compossesso, ma costituisce una chiara manifestazione della volontà di possedere il bene uti dominus, cioè come se si fosse l’unico proprietario.

La compatibilità tra usucapione e servitù

Un altro punto cruciale affrontato dalla Suprema Corte riguarda la presenza di impianti tecnologici comuni (acquedotto, elettrodotto, etc.) all’interno del locale. La Corte d’Appello aveva considerato tale circostanza come un ostacolo all’usucapione. La Cassazione ribalta questa prospettiva, affermando la piena compatibilità tra l’acquisto della proprietà per usucapione e l’esistenza di servitù passive. In altre parole, è perfettamente possibile usucapire un bene che sia gravato da diritti reali altrui, come una servitù di passaggio di condotte. La proprietà acquisita per usucapione continuerà ad essere soggetta a tali servitù, che includono il diritto degli altri condomini di accedere al locale per ispezioni e riparazioni.

Le motivazioni della Cassazione

La Corte Suprema ha ribadito che il comproprietario che intende usucapire la quota degli altri non necessita di un atto formale di interversio possessionis (art. 1164 c.c.), ma deve compiere atti che manifestino in modo inequivocabile l’intenzione di possedere il bene in via esclusiva. Tali atti devono essere incompatibili con il permanere del compossesso altrui. Nel caso specifico, l’aver chiuso a chiave il locale comune e averne detenuto le chiavi in modo esclusivo per decenni, impedendo materialmente l’accesso agli altri, è stato ritenuto un comportamento durevole e manifesto, idoneo a evidenziare un possesso esclusivo animo domini. La Corte ha sottolineato come i giudici di merito non abbiano adeguatamente verificato se questi elementi, provati in giudizio, integrassero un comportamento idoneo a fondare l’usucapione, discostandosi dalla consolidata giurisprudenza di legittimità.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la vicenda attenendosi ai principi enunciati. La decisione ha importanti implicazioni pratiche: chiarisce che per l’usucapione di un bene condominiale non basta un uso più intenso, ma sono necessari atti concreti di esclusione degli altri contitolari. Il possesso esclusivo delle chiavi e la chiusura di un’area comune rappresentano una prova forte di tale volontà, spostando l’onere della prova su chi contesta l’usucapione. Infine, si conferma che la presenza di servitù condominiali non impedisce l’acquisto della proprietà esclusiva del bene.

Il semplice utilizzo più intenso di una parte comune è sufficiente per l’usucapione?
No, un uso più intenso, se tollerato dagli altri condomini, non è sufficiente. Per l’usucapione è necessario un possesso esclusivo che manifesti la volontà di escludere gli altri dal godimento del bene.

Possedere le uniche chiavi di un locale condominiale e tenerlo chiuso è un atto valido per l’usucapione?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, questo comportamento, se protratto nel tempo, è un atto idoneo a dimostrare un possesso esclusivo incompatibile con il compossesso degli altri condomini e può quindi fondare una domanda di usucapione.

La presenza di tubature o impianti condominiali in un locale ne impedisce l’usucapione?
No. La Corte ha chiarito che si può usucapire un bene anche se gravato da servitù, come quella di passaggio di condotte. La proprietà viene acquisita con le servitù preesistenti, che non sono incompatibili con il diritto di proprietà esclusiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26024 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26024 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso 31989/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME e NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrenti –

contro

DALLA LIBERA NOME, PRIVILEGGI EDDA, COGNOME FRANCO, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME;

-intimati – avverso la sentenza n. 1030/2020 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 31/03/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

In primo grado venne rigettata la domanda proposta da NOME COGNOME e NOME COGNOME, con la quale costoro avevano

chiesto di essere dichiarati comproprietari per usucapione di un locale, uso cantina, posto nel sottoscala di un edificio, del cui condominio faceva parte.

Per contro venne accolta la domanda riconvenzionale di condanna al rilascio avanzata dalla condomina NOME COGNOME (su istanza di quest’ultima era stata chiamata in giudizio NOME COGNOME, sua dante causa, la quale, a sua volta costituitasi, aveva chiesto il rigetto della domanda principale, nonché di quella contro di lei rivolta da NOME COGNOME).

La Corte d’appello di Venezia rigettò l’impugnazione degli attori.

1.1. Questi, in sintesi gli argomenti posti a sostegno della decisione di secondo grado:

il maggior uso della cosa composseduta, imputabile alla tolleranza degli altri compossessori, non è sufficiente a dimostrare il possesso esclusivo ‘ad usucapionem’, che richiede la impossibilità del godimento altrui;

-l’apprensione del bene era avvenuto previo accordo, dal che conseguiva versarsi in presenza di <>;

<>;

-l’uso del vano per il passaggio d’impianti condominiali, ben visibili, in quanto non incassati nei muri, dimostrava un <>.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso sulla base di cinque motivi, ulteriormente illustrati da memoria, mentre le altre parti sono rimaste intimate.

Il Consigliere delegato della Sezione ha proposto definirsi il ricorso ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.

I ricorrenti, con istanza sottoscritta dal difensore munito di una nuova procura speciale, hanno chiesto decidersi il ricorso e con successiva istanza del 6/12/2023 hanno ricusato il Consigliere delegato.

Il processo è stato fissato per l’adunanza camerale odierna.

Preliminarmente deve rilevarsi che l’istanza di ricusazione non deve essere esaminata, perchè il Consigliere delegato autore della proposta non compone il Collegio chiamato a decidere la causa.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione del giudicato interno, a loro dire costituito dall’accertamento del possesso esclusivo in capo agli esponenti da parte del Tribunale, che aveva negato la sussistenza dell’usucapione perché sarebbe mancata la prova della buona fede.

7.1. La doglianza è destituita di giuridico fondamento.

La non condivisibilità dell’asserto risalta evidente alla luce del consolidato orientamento della Corte di legittimità, la quale ha affermato, con la decisione n. 30459/2018, che: <> (Sez. 6-3, n. 12202, 16/5/2017, Rv. 644289; Sez. 2, n. 16583, 28/9/2012, Rv. 624791).
Se è indubitabile, alla luce della esposta premessa, che, siccome reputato anche dalla decisione richiamata, l’appello riapre la cognizione e attribuisce al giudice il pieno potere di rivalutare la

vicenda sottopostagli; a maggior ragione ciò deve dirsi allorquando, come nella specie, abbia rigettato la pretesa. Sulla quale, quindi, l’aspirante al riconoscimento del diritto non potrebbe giammai avere acquisito una posizione qualificata di vantaggio.

Né, è appena il caso di soggiungere, si potrebbe giammai versare in presenza di un accertamento che la controparte avrebbe dovuto contrastare con l’impugnazione. A un tale strumento, ovviamente, quest’ultima non sarebbe stata legittimata in quanto totalmente vincitrice.

Con il secondo, terzo e quinto motivo, tra loro connessi, si denuncia violazione degli artt. 1102, 1117, 1102, 1164, 1027 e 1028 cod. civ.

Questi gli assunti censori:

il comproprietario gode del compossesso, quindi, aveva errato la Corte di Venezia a qualificare detenzione il rapporto dei ricorrenti con la ‘res’;

-non occorre una <>, avendo gli esponenti goduto della cosa in modo pieno ed esclusivo, come se ne fossero i proprietari, privando gli altri compossessori del godimento;

non assume rilievo la circostanza che il bene, in origine condominiale, alloggi il passaggio d’impianti tecnologici comuni, in quanto ciò non impedisce l’acquisita proprietà per usucapione, nel caso in cui il singolo condomino abbia escluso gli altri dal compossesso, risultando ben compatibile con un tale acquisto l’esistenza di servitù passiva relativamente alle condotte passanti di acquedotto, elettrodotto e cavidotto.

8.1. L’insieme delle mosse critiche merita di essere accolto, per le ragioni di cui di seguito.

Il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l’intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di

possesso esclusivo (“uti dominus”), non ha la necessità di compiere atti di “interversio possessionis” alla stregua dell’art. 1164 c.c., dovendo, peraltro, il mutamento del titolo consistere in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed “animo domini” della cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l’erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore (Sez. 2, n. 9100, 12/4/2018, Rv. 648079; conf., ex multis, Cass. nn. 8404/2019, 10734/2018, 10734/2018, 24214/2014, 7221/2009, 16841/2005, 2622/1984).
Deve, inoltre, escludersi che il possesso ‘ad usucapionem’ debba caratterizzarsi per il convincimento del soggetto agente di essere proprietario. La buona fede è un elemento del tutto estraneo alla qualità del possesso idoneo all’usucapione: non occorre che colui che pretenda di avere usucapito abbia instaurato con la ‘res’ il rapporto di fatto con il convincimento che fosse il proprietario esclusivo di essa. La legge attribuisce la proprietà sul mero presupposto del possesso pubblico, cioè non clandestino, ininterrotto e non violento, al fine di evitare che il bene resti ‘sine die’ non governato e abbandonato.
Nel caso in esame, la Corte d’Appello, pur avendo correttamente richiamato la giurisprudenza di riferimento sull’usucapione di bene comune, tuttavia se ne è discostata.

Ed infatti, ha minimizzato la valutazione di un dato di fatto che era stato introdotto sin dall’inizio nel dibattito processuale a riprova di un possesso esclusivo incompatibile col compossesso altrui:

l’essersi gli attori fatti dare le chiavi nel 1982 e l’avere chiuso il locale impedendo così materialmente agli altri condomini l’accesso (fatto avvalorato dalle difese dei convenuti, che, come riportato in ricorso, avevano espressamente lamentato un tale tipo di abuso: v. ricorso pag. 19).

La Corte d’Appello insomma -lungi dal chiarire come il possesso esclusivo delle chiavi del locale da parte dei due attori condomini e la chiusura dello stesso possa essere solo una mera modalità di esercizio di un compossesso mentre gli altri condomini invece, come si è visto, lamentavano proprio tale abuso dichiarandosi impediti all’accesso per ispezionare gli impianti ivi allocati (v. dichiarazioni riportate a pag. 19 del ricorso) -non si è neppure posta il problema di verificare in concreto, sulla scorta degli elementi istruttori forniti, se l’occupazione del locale con propri oggetti, la sua chiusura a chiave sin dal 1982, il possesso esclusivo delle chiavi e l’impedimento all’accesso degli altri fosse un comportamento idoneo ai fini del possesso ad usucapionem del bene comune, sulla scorta della giurisprudenza di riferimento: in proposito, si richiama anche Sez. 2, Ordinanza n. 8404 del 2019.
Coglie, inoltre, nel segno la parte ricorrente laddove afferma la compatibilità dell’acquisto per usucapione di un bene gravato da servitù, nella specie di passaggio di condotte. Invero, siccome le singole unità immobiliari debbono sopportare la presenza delle strutture tecnologiche condominiali, risalenti alla costruzione dell’edificio, anche la proprietà esclusiva acquisita per usucapione dovrà del pari patire una tale servitù, implicante anche le visite per ispezioni o riparazioni. Non si riscontra, per vero, alcuna incompatibilità, ben potendosi usucapire un bene gravato da diritti reali alieni, che per propria connaturale qualità non contrastano il diritto di proprietà esclusiva sul bene che gravano.
Sulla scorta di quanto sopra, la sentenza va cassata.

L’accoglimento dei motivi secondo, terzo e quinto, assorbe in senso proprio il quarto motivo, con il quale viene denunciata violazione degli artt. 115 e 229 cod. proc. civ., addebitandosi alla decisione di non avere tenuto conto del principio di non contestazione.

Il Giudice del rinvio riesaminerà la vicenda alla luce dei principi di diritto sopra evidenziati e regolerà, inoltre, anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo, il terzo e il quinto motivo, rigetta il primo e dichiara assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata in relazione agli accolti motivi e rinvia, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’ Appello di Venezia, altra composizione.

Così deciso in Roma in data 11 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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