Usucapione abbreviata: no se acquisti dal vero proprietario

La Corte di Cassazione stabilisce che l’usucapione abbreviata non è configurabile quando l’acquisto di un immobile avviene dal legittimo proprietario, anche in presenza di una precedente trascrizione di una domanda giudiziale volta a ottenere il trasferimento dello stesso bene. La sentenza che accoglie tale domanda ha efficacia ‘ex nunc’ (dal momento della decisione), trasferendo la proprietà solo quando diventa definitiva. Di conseguenza, l’acquisto non può essere considerato ‘a non domino’, requisito essenziale per l’usucapione abbreviata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione abbreviata: quando l’acquisto dal vero proprietario la esclude?

L’acquisto di un immobile è un passo importante, ma a volte può nascondere insidie legali complesse. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico che chiarisce i limiti dell’usucapione abbreviata quando si acquista un bene da chi, al momento della vendita, ne è ancora il legittimo proprietario, nonostante una precedente controversia giudiziaria. Questa pronuncia offre spunti fondamentali per comprendere la differenza tra il diritto di proprietà effettivo e gli effetti ‘prenotativi’ di una trascrizione.

I Fatti di Causa

La vicenda riguarda un immobile oggetto di una ‘doppia alienazione’. Inizialmente, il proprietario stipula un contratto preliminare di vendita con un primo soggetto. Successivamente, prima che si arrivi al rogito definitivo, vende lo stesso immobile a un secondo acquirente con un atto regolarmente trascritto. Nel frattempo, il primo promissario acquirente aveva già avviato e trascritto una causa per ottenere una sentenza che trasferisse coattivamente la proprietà ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Anni dopo, la sentenza a favore del primo soggetto diventa definitiva. Il secondo acquirente, che nel frattempo aveva posseduto l’immobile per oltre dieci anni in buona fede, agisce in giudizio per far dichiarare l’avvenuta usucapione abbreviata a suo favore. La sua tesi si basava su un presupposto: la trascrizione della domanda giudiziale, essendo anteriore al suo acquisto, avrebbe reso retroattivamente il venditore un ‘non proprietario’, configurando così un acquisto ‘a non domino’, requisito essenziale per l’usucapione decennale.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’Usucapione Abbreviata

La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione della Corte d’Appello, che aveva dato ragione al secondo acquirente. I giudici supremi hanno riaffermato un principio cardine del nostro ordinamento: la sentenza che dispone il trasferimento di proprietà ai sensi dell’art. 2932 c.c. ha un’efficacia costitutiva ex nunc. Questo significa che il trasferimento del diritto di proprietà avviene solo nel momento in cui la sentenza passa in giudicato, cioè diventa definitiva, e non retroagisce al momento della trascrizione della domanda.

Di conseguenza, al momento della vendita al secondo acquirente, il venditore era ancora a tutti gli effetti il legittimo proprietario del bene. L’acquisto, quindi, non è avvenuto ‘a non domino’, facendo venir meno il presupposto fondamentale per l’applicazione dell’usucapione abbreviata prevista dall’art. 1159 c.c.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha spiegato in modo chiaro la funzione della trascrizione della domanda giudiziale. Essa non serve a spogliare il proprietario del suo diritto in anticipo, ma ha unicamente un ‘effetto prenotativo’. Il suo scopo è risolvere i conflitti tra più acquirenti o titolari di diritti sullo stesso bene, garantendo che chi ha trascritto per primo la propria domanda prevalga su chi ha trascritto successivamente. Tuttavia, questo non altera la natura del diritto del proprietario nel periodo che intercorre tra la trascrizione e la sentenza definitiva. Fino a quel momento, egli rimane proprietario e può validamente disporre del bene. Un atto di vendita compiuto in questo lasso di tempo è un atto proveniente dal vero titolare del diritto, non da un ‘non domino’.

Conclusioni

La decisione della Cassazione rafforza la certezza dei traffici giuridici immobiliari e chiarisce un punto cruciale. L’usucapione abbreviata è un istituto pensato per sanare gli acquisti da chi appare proprietario ma non lo è. Non può essere invocata, invece, per sanare una situazione di ‘doppia alienazione’ in cui si è acquistato dal proprietario effettivo, sebbene su quest’ultimo gravasse l’obbligo di trasferire il bene a un altro soggetto. La trascrizione della domanda giudiziale tutela il primo promissario acquirente rendendo a lui inopponibile la seconda vendita, ma non trasforma il secondo acquisto in un atto ‘a non domino’ idoneo a far scattare l’usucapione decennale.

È possibile l’usucapione abbreviata se si acquista un immobile da chi è proprietario, ma su cui grava una precedente trascrizione di domanda giudiziale per il trasferimento dello stesso bene?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che in questo caso l’acquisto avviene dal legittimo proprietario, poiché la sentenza che accoglie la domanda giudiziale trasferisce la proprietà solo dal momento del suo passaggio in giudicato (effetto ex nunc). Di conseguenza, manca il presupposto essenziale dell’acquisto ‘a non domino’.

Qual è la funzione della trascrizione di una domanda giudiziale per il trasferimento di un immobile (ex art. 2932 c.c.)?
La trascrizione ha un ‘effetto prenotativo’. Serve a risolvere i conflitti tra chi ha promosso la causa e chi acquista diritti sullo stesso bene in un momento successivo alla trascrizione. Non anticipa gli effetti della sentenza e non priva il proprietario del suo diritto prima che la decisione diventi definitiva.

La sentenza che trasferisce la proprietà di un immobile in esecuzione di un contratto preliminare ha effetto retroattivo?
No, secondo la giurisprudenza consolidata, la sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. ha efficacia ex nunc. L’effetto del trasferimento della proprietà si produce solo dal momento in cui la sentenza diventa definitiva e non retroagisce alla data della domanda giudiziale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 14885 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 14885 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23068/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME;

– controricorrente –

nonchè contro

AURICCHIO NOME

-intimata – avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di BARI n. 1113/2020 depositata il 19/06/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME conveniva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, esponendo che con atto a rogito del AVV_NOTAIO del 19.04.1991, registrato il 7.05.91 e trascritto il 6.05.1991, aveva acquistato da COGNOME NOME l’immobile sito in Adelfia alla INDIRIZZO (fl16, p.lla 2091) che aveva iniziato a possedere pacificamente. In data 29.11.2002, aveva ricevuto dallo studio legale RAGIONE_SOCIALE, per conto di RAGIONE_SOCIALE, lettera raccomandata con cui era stato informato che detta società, in data 10.10.02, aveva acquistato, con atto del AVV_NOTAIO, l’immobile in questione dai coniugi COGNOME NOME e COGNOME NOME cui era pervenuto in forza della sentenza n. 423/99 resa dalla Corte di appello di Bari il 2.03- 4.05.1999, registrata il 24.08.2000 e trascritta l’8.02.01 a seguito di domanda di esecuzione in forma specifica contro il predetto venditore, COGNOME NOME, introdotta, innanzi al Tribunale di Trani, con atto di citazione trascritto il 3 marzo 1991.
L’attore c hiedeva, pertanto, valutati il possesso in buona fede del l’ ‘immobile per oltre un decennio e l’astratta idoneità del titolo, dichiararsi l’intervenuta usucapione, ex art. 1159 cc, in suo NOME del predetto immobile.

Si costituiva la RAGIONE_SOCIALE eccependo l’inammissibilità dell’avversa domanda e spiegando domanda riconvenzionale

mirata ad ottenere il rilascio dell’immobile, in quanto detenuto sine titulo dall ‘ COGNOME nonché il risarcimento dei danni, quantificati in misura di € 1.000,00 al mese, dalla data di stipula dell’atto di acquisto (10.10.02) a quella di effettivo rilascio.

COGNOME‘ COGNOME veniva autorizzato a chiamare in causa, a titolo di manleva, il AVV_NOTAIO, AVV_NOTAIO, che costituitasi respingeva ogni addebito, ascrivendo l’omessa indicazione della precedente trascrizione dell’atto di citazione ex art. 2932 cc unicamente alla conservatoria.

Il Tribunale rigettava la domanda dell’attore ed accoglieva la riconvenzionale di declaratoria di occupazione abusiva dell’immobile di INDIRIZZO, fissando la data del 30.03.2017 per il relativo rilascio. Il giudice di primo grado motivava in ordine alla mancanza del requisito dell’acquisto “a non domino” avendo l ‘ COGNOME acquistato da colui che all’epoca era ancora l’effettivo proprietario dell’immobile.

COGNOME NOME, in qualità di unica erede di COGNOME NOME, deceduto nelle more proponeva appello avverso la suddetta sentenza.

RAGIONE_SOCIALE resisteva in appello e proponeva appello incidentale.

La Corte d’Appello di Bari accoglieva l’appello principale ed in riforma della impugnata sentenza dichiarava, in NOME di COGNOME NOME, l’acquisto per usucapione ex art. 1159 c.c., della proprietà dell’immobile sito in Adelfia INDIRIZZOBA) alla INDIRIZZO (in catasto al foglio 16, p.lla 2091), rigettava l’appello incidentale.

In particolare, la decisione si fondava sulla ritenuta esistenza del presupposto dell’acquisto a non domino da parte dell’COGNOME e

conseguentemente della ricorrenza dei presupposti dell’usucapione ‘breve’ ex art. 1159 c.c. in quanto la sentenza ex art. 2932 c.c. retroagiva alla data di trascrizione della domanda che era avvenuta anteriormente alla stipula del contratto di vendita da parte di NOME COGNOME che, dunque, a quel momento non poteva considerarsi proprietario. Dunque, poiché la vendita conclusa tra l’alienante COGNOME e l’acquirente COGNOME, con atto trascritto il 6.05.1991, era inefficace ricorreva il richiamato presupposto del l’ ‘acquisto a non domino, non potendo il dante causa disporre efficacemente del bene, per quanto ancora proprietario, a causa dell’effetto prenotativo derivante dalla disciplina delle trascrizioni.
Ricorrevano anche gli ulteriori presupposti del titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà e della buona fede di COGNOME al momento del l’ acquisto.

Restava assorbita la domanda di manleva avanzata dall’appellante, in via subordinata, nei confronti del AVV_NOTAIO e restava, altresì, assorbito l’appello incidentale proposto da RAGIONE_SOCIALE unicamente in punto di spese.

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di un unico motivo.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

NOME COGNOME è rimasta intimata.

La ricorrente con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha insist ito nelle sue richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione degli artt.1159, 2932 e 2652 n.2 c.c.

La ricorrente deduce l’erroneità del la sentenza impugnata in quanto in contrasto, tra l’altro, con il principio consolidato stabilito dalla Suprema Corte (su tutte Cass. Civ., Sezioni Unite, 22.02.2010 n.4059), in virtù del quale la sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art.2932 c.c. ha efficacia ex nunc e la trascrizione della domanda giudiziaria ex art.2652 n.2 c.c., ha soltanto lo scopo di risolvere il conflitto tra l’attore e tutti gli aventi causa dal convenuto che abbiano effettuato trascrizioni o iscrizioni nei suoi confronti dopo la trascrizione della domanda, ma non anticipa gli effetti della sentenza costitutiva nei rapporti fra le parti al momento della proposizione della domanda di esecuzione specifica.
Disattendendo tali consolidati principi, la Corte d’Appello di Bari, ha, invece, ritenuto la sentenza ex art.2932 c.c. avente efficacia ex tunc, ritenendo che gli effetti traslativi (anche diversi da quelli meramente relativi al conflitto tra le trascrizioni) retroagissero alla data della trascrizione della relativa domanda introduttiva ex art.2652 n.2 c.c . e di conseguenza ha ritenuto sussistessero i presupposti per l’usucapione decennale ex art.1159 c.c. dell’immobile, con particolare riferimento al presupposto dell’acquisto a non domino.
In realtà, al momento della vendita d ell’immobile del 19.04.1991, effettuata da COGNOME NOME NOME NOME di COGNOME NOMENOME NOME COGNOME era proprietario a tutti gli effetti.

Infatti, era pur presente, a quella data, una trascrizione pregiudizievole sul detto immobile, effettuata il 13.03.1991, relativa all’atto introduttivo di un’azione giudiziaria ex art.2932 c.c. introitata da COGNOME NOME (dante causa della RAGIONE_SOCIALE) contro COGNOME NOME per l’esecuzione in forma specifica di un preliminare

di vendita; ma solo dal momento del passaggio in giudicato (19.06.2000) della sentenza che accoglieva la domanda del COGNOME, il COGNOME non poteva più essere considerato come proprietario dell’immobile e non prima.

1.1 Il motivo di ricorso è fondato.

Come hanno precisato le Sezioni Unite l’effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla sentenza ex art.2932 c.c. si produce solo dal momento del suo passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell’immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia. Prima di tale momento il promittente venditore è proprietario e possessore. Ne consegue che non ricorre nella specie il presupposto dell’acquisto a non domino per l’applicazione dell’usucapione abbreviata ex art. 2932 c.c.
In proposito può richiamarsi anche il seguente principio di diritto: La domanda di reintegra nel possesso di un bene è proponibile anche nei confronti del promissario acquirente di questo che abbia ottenuto la sentenza di cui all’ art. 2932 cod. civ., purché passata in giudicato. Invero tale sentenza essendo costitutiva ed avendo efficacia “ex nunc”, solo con il passaggio in giudicato produce gli effetti del contratto preliminare e trasferisce la proprietà del bene, sicché sino a tale data il promittente venditore è proprietario e possessore. (Sez. 2, Sentenza n. 2522 del 19/03/1999, Rv. 524305 – 01).
Di usucapione abbreviata può parlarsi, sussistendo gli altri requisiti, solo quando il trasferimento sia stato disposto da chi non era proprietario dell’immobile con titolo astrattamente idoneo, valido e debitamente trascritto. Di conseguenza, la sentenza della

C orte d’Appello ha fatto erronea applicazione dell’art.1 159 c.c. non essendo configurabile l’usucapione decennale in NOME di chi abbia acquistato un immobile dall’effettivo proprietario.

Nel caso di specie si è in presenza di una c.d. doppia alienazione con responsabilità del venditore (promittente) e se in mala fede anche dell’acquirente (promissario). D’altra parte, la COGNOME aveva chiamato in giudizio anche il AVV_NOTAIO che, per quanto si legge in sentenza, si era difeso affermando che la mancata comunicazione al ricorrente della trascrizione pregiudizievole della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. era da ascrivere ad un errore della conservatoria. Il giudice di primo grado aveva rigettato la domanda del ricorrente nei confronti del AVV_NOTAIO e il ricorrente aveva proposto appello anche avverso tale statuizione.
D’altra parte , l’errore nella indicazione della trascrizione può determinare un’indagine in ordine alla conseguente responsabilità per il danno cagionato all’acquirente che si vede opposto un titolo anteriormente trascritto ma non può comportare il prevalere del seco ndo titolo rimanendo sempre l’effetto prenotativo della prima trascrizione.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Bari in diversa composizione che farà applicazione dei principi di diritto sopra enunciati e provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Bari in diversa composizione che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio;

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.