Uso più intenso bene comune: la Cassazione decide

Una disputa tra vicini sull’uso di un pilastro comune per sostenere una tettoia privata arriva in Cassazione. La Corte annulla la decisione dei giudici di merito, che avevano ordinato la rimozione dell’opera. Il principio chiave è che un ‘uso più intenso del bene comune’ è lecito se non altera la destinazione del bene e non impedisce agli altri comproprietari di farne parimenti uso. La Corte ha chiarito che non basta constatare l’uso esclusivo di una parte del bene, ma bisogna verificare in concreto se i limiti imposti dall’art. 1102 c.c. siano stati violati. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Uso più intenso del bene comune: quando è lecito modificare un muro condiviso?

La gestione dei beni comuni, come muri divisori o pilastri in un edificio bifamiliare, è spesso fonte di contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un concetto fondamentale: l’uso più intenso del bene comune. Analizziamo come la Suprema Corte ha bilanciato il diritto del singolo proprietario di sfruttare al meglio la sua proprietà con la necessità di tutelare i diritti degli altri comproprietari.

I Fatti del Contenzioso

La vicenda nasce dalla lite tra i proprietari di due unità abitative in un villino bifamiliare. Il cuore del problema era una modifica apportata da una delle due famiglie a un pilastro inserito nel muro divisorio comune. Questi avevano innalzato il pilastro per appoggiarvi un tetto a capanna, creando una copertura per il proprio ingresso pedonale. L’opera, secondo i vicini, alterava la natura e la funzione del bene comune, trasformando un semplice muro divisorio in una struttura di sostegno a servizio esclusivo di una sola proprietà.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano dato ragione ai vicini che si opponevano alla costruzione. I giudici avevano ritenuto che l’intervento modificasse la destinazione del bene. Utilizzare il pilastro in tutta la sua profondità per sostenere una tettoia privata, secondo le corti, eccedeva i limiti dell’uso consentito a un comproprietario, imponendo quindi la rimozione del manufatto.

L’Uso più intenso del bene comune secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha ribaltato questa prospettiva. Il primo motivo di ricorso, basato sulla violazione dell’art. 1102 c.c., è stato accolto. Secondo la Suprema Corte, i giudici di merito hanno commesso un errore nel non valutare se l’intervento potesse configurarsi come un uso più intenso del bene comune, anziché una sua alterazione vietata.

L’articolo 1102 del Codice Civile stabilisce che ogni comproprietario può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La Cassazione ha ricordato un suo precedente (sentenza n. 7143/2008), nel quale aveva già riconosciuto la legittimità della creazione di tettoie ancorate a un muro perimetrale comune, a patto che non si ponesse in contrasto con la destinazione del muro stesso e non impedisse agli altri condomini di utilizzarlo.

Le motivazioni

La Corte ha specificato che il giudice non può limitarsi a constatare che l’opera avvantaggia un solo comproprietario. È necessario un esame più approfondito per verificare se l’intervento:
1. Comprometta la stabilità e la conservazione del bene comune.
2. Ne alteri la destinazione principale (in questo caso, quella di muro divisorio).
3. Impedisca concretamente agli altri comproprietari di fare un uso analogo del bene.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello si era fermata al primo aspetto, concludendo che l’uso dell’intero spessore del pilastro fosse di per sé illegittimo. Non aveva però verificato se, in pratica, tale costruzione impedisse ai vicini di fare altrettanto o se snaturasse la funzione portante e divisoria del muro. Per questa ragione, la sentenza è stata cassata con rinvio, affinché la Corte d’Appello riesamini il caso applicando correttamente il principio dell’uso più intenso del bene comune.

Le conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale nella gestione delle parti comuni: un’innovazione a vantaggio di un solo proprietario non è automaticamente illecita. Se l’uso, per quanto più intenso e a beneficio esclusivo, rispetta la struttura, la funzione e il potenziale utilizzo da parte degli altri comproprietari, esso è da considerarsi legittimo ai sensi dell’art. 1102 c.c. Si tratta di un importante criterio di equilibrio che consente di valorizzare le proprietà individuali senza pregiudicare i diritti collettivi.

Posso modificare un muro comune per costruire una tettoia a mio uso esclusivo?
Sì, secondo la Corte di Cassazione è possibile, a condizione che la modifica rappresenti un uso più intenso del bene comune e non ne alteri la destinazione principale. L’intervento non deve compromettere la stabilità e la conservazione del muro, né impedire agli altri comproprietari di farne parimenti uso.

Cosa si intende per ‘uso più intenso del bene comune’?
Si intende un’utilizzazione della cosa condivisa che, pur essendo a vantaggio di un solo comproprietario, è permessa dall’art. 1102 c.c. perché non snatura la funzione del bene e non limita il diritto degli altri di utilizzarlo. L’appoggio di una tettoia a un muro comune può rientrare in questa categoria.

Quando un ricorso in Cassazione viene dichiarato inammissibile per ‘doppia conforme’?
Un motivo di ricorso in Cassazione basato sulla valutazione dei fatti è inammissibile quando la sentenza d’appello conferma la decisione di primo grado basandosi sulle stesse ragioni di fatto. In questo caso, il ricorrente deve dimostrare che le argomentazioni dei due giudici sono state diverse, altrimenti il ricorso non può essere esaminato nel merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8407 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 8407 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15820/2019 R.G. proposto da COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME, con elezione di domicilio in Roma, alla INDIRIZZO.

-ricorrenti – contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, IMMBILIARE IVAN DI RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t..

-intimati-

avverso l a sentenza della Corte d’appello di B ologna n. 2793/2018, pubblicata in data 7.11.2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con citazione notificata in data 3 ottobre 2005, NOME COGNOME e NOME COGNOME, premettendo di avere acquistato, con atto del 5 gennaio 1996, un’unità abitativa, con annessa area scoperta, facente parte di un villino bifamiliare posto in Lugagnano Val d’Arda (Pc), hanno evocato in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari dell’altra unità abitativa confinante, e la società venditrice “RAGIONE_SOCIALE“, sostenendo che i convenuti avevano effettuato opere murarie non autorizzate sul muro di recinzione e su un pilastrino di loro proprietà, danneggiando l’estetica del l’immobile , e continuavano ad utilizzare una parte del passo carraio come titolari esclusivi, senza averne titolo.
Gli attori hanno chiesto:

di essere dichiarati proprietari esclusivi del pilastrino e del muro di contenimento e, conseguentemente, di condannare i coniugi COGNOME a rimuovere le opere murarie -previa individuazione dei confini, dei lotti di rispettiva proprietà e delle quote di comproprietà sulle parti comuni;

b) di accertare la proprietà comune del passo carraio per l’intera estensione e di ordinare la rimozione di ogni segnale di proprietà privata, con ordine di astenersi dall’uso esclusivo del passo stesso;

di ordinare la rimozione di due comignoli di proprietà dei convenuti;

di condannare -in via subordinata – la società venditrice alla restituzione di parte del prezzo ove fosse emerso che gli immobili erano difformi da quelli alienati, oltre al risarcimento del danno per il diminuito valore dell ‘ abitazione e la rettifica dell’accatastamento del passo carraio.

2. I convenuti hanno resistito, eccependo di aver acquistato l ‘ abitazione nel 1995, prima che gli attori divenissero proprietari del loro immobile, e che, in forza del capitolato, i pilastrini erano già costruiti e posti a sostegno del loro cancelletto d’ingresso pedonale, avendone acquistato la proprietà esclusiva; che il muretto lungo l’accesso pedonale apparteneva in comunione alle parti in considerazione dell’uso e della destinazione del manufatto, mentre, quanto al passo carraio, che il confine era rappresentato dalla griglia di raccolta delle acque posta all’altezza del muro divisorio delle due abitazioni, come evidenziato· nella variante n. 67/95 depositata in Comune di Lugagnano Val d’Arda. Doveva, quindi, ritenersi che il passo carrabile fosse comune fino al muro divisorio e di loro esclusiva proprietà per la restante porzione. Inoltre i comignoli erano stati posti sul tetto esclusivo poiché il confine tra le due proprietà era costituito dal muro divisorio delle abitazioni.
2.1 In via riconvenzionale hanno chiesto di accertare la proprietà esclusiva del pilastrino dell’ingresso pedonale alla propria abitazione e della parte di cortile compresa tra il muro divisorio delle abitazioni ed il proprio box, nonché della porzione di tetto su cui insistevano i comignoli, nonché di dichiarare la proprietà comune del muretto che delimitava il passaggio pedonale, instando infine per la condanna degli attori alla rimozione di alcuni alberi ad alto fusto posti a distanza inferiore a quella legale e al pagamento di un indennizzo per il mantenimento di un pozzetto nella loro proprietà, invocando, per le domande svolte in atto di citazione, la responsabilità ex art. 96 c.p.c..
2.2 In via subordinata, hanno proposto domanda di risarcimento del danno nei confronti dell’ RAGIONE_SOCIALE” per aver depositato presso il catasto planimetrie non

corrispondenti alla situazione dei beni dichiarata nel corso delle trattative, con rimborso di parte del prezzo pagato.

Si è costitui ta anche l’RAGIONE_SOCIALE , eccependo l’intervenuta decadenza e prescrizione dell’azione di garanzia e l’infon datezza delle domande proposte nei suoi confronti.

Espletata c.t.u., il Tribunale ha condannato NOME COGNOME e NOME COGNOME a rimuovere il segnale di proprietà privata e la linea rossa apposta sul fondo del passo carraio, disponendo che detto fondo fosse utilizzato dai comproprietari nel rispetto dei rispettivi diritti; ha dichiarato la comproprietà del muro divisorio che circondava la proprietà degli attori nella parte confinante con il passaggio pedonale dei convenuti, nonché la comproprietà delle parti del pilastrino sul quale i convenuti avevano edificato la copertura in muratura a riparo del cancelletto pedonale, disponendo la rimozione del manufatto nella parte in cui si appoggiava al pilastrino comune; ha dichiarato tardive le domande di rimozione degli alberi e della siepe svolta dagli attori e la domanda di rimozione della scala apposta sull’area comu ne; ha dichiarato la proprietà comune del muro divisorio, respingendo ogni altra richiesta.
La sentenza è stata confermata in appello.

Per quanto ancora di discute in questa sede, la Corte distrettuale ha ritenuto che l’area destinata a parcheggio fosse comune ai diversi proprietari, rilevando che: a) la società costruttrice, nel cedere le singole unità immobiliari, si era riservata il diritto di concludere con i confinanti convenzioni di confine o di cortile e di apportare modifiche all’edificio ; b) n ell’originaria richiesta di concessione edilizia la società aveva previsto la realizzazione di posti auto esterni al volume dei fabbricati, collocati nella parte terminale del cortile
comune, posizionato verso il fronte nord est, ma che, successivamente, con la concessione edilizia n. 106/1995, era stato elaborato un nuovo progetto, eliminando i posti auto esterni e prevedendo un aumento della superficie dei box dei convenuti, con riduzione della superficie della parte destinata a cantina; c) in data 28.10.1985, era stata registrata al Catasto Urbano la variazione n. 1396.003.95, con una diversa identificazione del mappale 453 e nella relativa planimetria l’intero immobile era stato rappresentato graficamente mediante una linea che delimitava le due proprietà, mentre il subalterno “l” era individuato come “bene comune non censibile (passo carraio)” e risultava con una forma rettangolare delimitata lungo i lati più corti dalla linea di ingresso al passo carraio stesso e da altra linea ad essa parallela che collegava il fronte nord est con il subalterno 5; d) la planimetria allegata alla domanda di concessione edilizia n 106/94, relativa alla eliminazione dei posti auto, era difforme da quella depositata all’UTE, poiché l’area sub l) – “passo carraio non censibile” – sebbene fosse stata rappresentata con forma rettangolare, risultava avere una estensione inferiore, dato che i lati corti di detta figura coincidevano – da una parte sempre con l’accesso al passo carraio e poi con la prosecuzione ideale del muro divisorio tra le due unità abitative, con la conseguenza che, oltre a tale linea ideale, lo spazio antistante al box dei convenuti appariva ricompreso nella proprietà esclusiva di questi ultimi.
La pronuncia ha evidenziato che nessuno dei rogiti di acquisto delle parti richiamavano o facevano riferimento a planimetrie o ad altri allegati e che la superficie dei subalterni alienati nella due occasioni riportava esattamente le indicazioni comunicate al Catasto Terreni oggetto di frazionamento, riportate anche nella planimetria

ufficiale allegata, nella quale la zona destinata a passo carraio copriva l’intera sua estensione di forma rettangolare ed era qualificata come area comune non censita. L ‘intera superficie , sia per quanto risultante da tali indicazioni, sia per la funzione svolta dall’area comune, doveva considerarsi in comunione : in particolare, la differente planimetria rinvenuta agli atti del Comune era stata redatta dalla società venditrice in riferimento alla concessione n. 106/1994, richiesta a seguito della eliminazione dei posti auto esterni, per cui essa, non depositata al Catasto, era rimasta priva di ufficialità, a differenza di quella nella quale l’area comune corrispondeva al muro eretto sul fondo del passo carraio.
La sentenza ha poi confermato anche la comunione del muro su cui era stata appoggiata una pensilina a protezione dell’ accesso esclusivo, rilevando che tale muro separava le due proprietà confinanti e che dai rogiti non risultava in proprietà esclusiva di alcuna delle parti, dovendo presumersi comune ai sensi dell’art. 880 c.c. sorgendo su un suolo comune ad entrambi i confinanti proprietari, aveva funzione divisoria di entità prediali omogenee tra loro appartenenti a diversi proprietari ed era privo di sporti ovvero di altri elementi contrari a tale presunzione, come indicato dall’art 881 c.c..
Riguardo al pilastrino inserito nel muro comune era invece emerso dalle planimetrie prodotte e dai rilievi fotografici che detto manufatto, a seguito dell’intervento dei convenuti, non solo era stato innalzato, ma era divenuto in tutta la sua lunghezza e in tutta la sua profondità il supporto di un tetto a capanna posto a copertura dell’ingresso pedonale del loro INDIRIZZO di proprietà dei convenuti. Tale intervento aveva modificato la destinazione del muro, che in quel tratto era stato trasformato nella sua originaria funzione, da
semplice muro divisorio a muro di sostegno di un manufatto a servizio esclusivo dei convenuti, non già fino alla metà del suo spessore, ma in tutta la sua profondità, imponendosi la condanna alla rimozione di quanto su di esso edificato.

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza.

NOME NOME, COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, sono rimasti intimati.

I ricorrenti hanno depositato memoria.

All’adunanza camerale del 22 giugno 2023 il Collegio ha rilevato la mancata notifica del ricorso a NOME COGNOME COGNOME ha ordi nato l’integrazione del contr addittorio nel termine di 30 giorni dalla comunicazione dell’ordinanza.

Parte ricorrente ha tempestivamente ottemperato all ‘ordine di integrazione del contraddittorio nei confronti di NOME COGNOME che è rimasta intimata.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli art. 1102 c.c., lamentando che erroneamente la sentenza abbia ritenuto che il pilastrino inserito nel muro comune fosse stato innalzato in altezza e fosse divenuto il sostegno in tutta la sua lunghezza e la sua profondità di un tetto a capanna a copertura dell’ingresso pedonale del INDIRIZZO, così modificando la funzione del bene «da muro divisorio a muro di sostegno di un manufatto» senza però verificare se si configurasse piuttosto un uso più intenso del bene comune, consentito dall’art. 1102 c.c..
1.1 Il motivo è fondato.

Il muro su sui è stata appoggiato il tetto di copertura fungeva da delimitazione verso l’esterno ed era comune ai proprietari delle unità di cui si componeva l’edificio bifamiliare.

Su tale manufatto i ricorrenti avevano innalzato un pilastrino in corrispondenza dell’accesso esclusivo alla loro porzione abitativa, appoggiandovi una struttura, con sovrastante un tetto a capanna. La sentenza ha stabilito che l’opera ave va alterato la funzione del muro, da semplice muro divisorio e muro di sostegno di un manufatto a servizio esclusivo, collocato non già fino alla metà del suo spessore, ma in tutta la sua profondità.

Secondo il giudice distrettuale, l’innalzamento del pilastrino e l’appoggio di un tetto a spiovente per l’intera sua estensione e profondità, avrebbe modificato il bene (in elevazione) appoggiandovi una tettoia e così alterando la destinazione del muro comune, divenuto di sostegno di un’opera a servizio dell’accesso alla proprietà esclusiva.

Tuttavia, ai sensi dell’art. 1102 c.c. ciascun comproprietario può utilizzare il bene comune purché non ne alteri la destinazione, non ne comprometta la stabilità e conservazione e non impedisca il pari uso. Questa Corte ha già riconosciuto, in proposito, la legittimità della creazione di tettoie di copertura, pur se ancorata al muro perimetrale comune, se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione (Cass. 7143/2008 con riguardo alla realizzazione di una copertura di posti auto esclusivi).
La Corte di merito non ha considerato tale principio e pertanto la sentenza va cassata per un nuovo esame.

Il secondo motivo deduce l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, lamentando che il giudice distrettuale non abbia

correttamente valutato le risultanze della scheda catastale depositata presso l ‘UTE , avendo ritenuto che il passo carraio fosse comune per intero fino alla fine del muro, dovendosi invece ritenere che nella rappresentazione grafica dello stato dei luoghi la linea corta ivi presente non identificasse un muro, ma costituisse il mero prolungamento grafico della linea di confine tra i subalterni 3) e 5).

Il terzo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, per aver la Corte di merito omesso di esaminare una c.t.u., prodotta con la comparsa conclusionale di appello, svolta in un altro giudizio tra le stesse parti, da cui emergeva che il passo carraio era comune solo fino al prolungamento ideale del confine tra l’appartamento di proprietà dei COGNOME (sub 3) ed il box sempre di proprietà di questi ultimi (sub 5), con esclusione della residua porzione posta al di là di tale prolungamento grafico, che invece corrispondeva al cortile dei ricorrenti, in quanto parte del sub. 3.
3.1 Il secondo e il terzo motivo di ricorso sono inammissibili.

Deve farsi applicazione del seguente principio di diritto: Nell’ipotesi di ‘ doppia conforme ‘ prevista dall’art. 348 ter c.p.c., comma 5, il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. 5528/2014), adempimento non svolto. Va invero ripetuto che ai sensi del D.L. n. 83 del 2012, art. 54, comma 2, le regole sulla pronuncia cd. doppia conforme si applicano ai giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della legge di conversione del citato
decreto (id est, ai giudizi di appello introdotti dal giorno 11 settembre 2012).

Nel caso in esame, i ricorrenti non hanno assolto all’onere a loro carico e pertanto la sanzione di inammissibilità è inevitabile.

Il quarto motivo denuncia la viol azione dell’art. 345 c.p.c. , sostenendo che la Corte non abbia dato conto delle ragioni per cui ha ritenuto di non pronunciarsi sull’ammissibilit à del deposito della c.t.u. emessa in altra causa, prodotta direttamente in appello.

4.1 Il quarto motivo di ricorso è inammissibile.

La sentenza non contiene alcuna pronuncia -neppure implicita -sulla ritualità (o irritualità) della produzione della relazione tecnica espletata in altro giudizio, avendo invece dato credito alla c.t.u. svolta in causa e alle altre acquisizioni documentali (rogiti, planimetrie, etc. etc.), comunque valutando i fatti controversi e non dovendo necessariamente dar conto di tutte gli elementi acquisiti.

L’accoglimento del primo motivo comporta la cassazione della sentenza con rinvio alla Corte d’Appello di Bologna in diversa composizione che si pronuncerà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara inammissibili i restanti, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’Appello di Bologna in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile, in data 14 febbraio 2024.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

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