Uso parti comuni: limiti e conseguenze delle opere

La Corte di Cassazione affronta un caso di illegittimo uso parti comuni in un condominio. Una condomina aveva ampliato un suo locale occupando parte del cortile e oscurando una finestra delle scale. La Corte ha rigettato il suo ricorso, stabilendo che la richiesta di ripristino del cortile include implicitamente anche la rimozione di tutte le conseguenze dannose, come l’oscuramento della finestra. Non si verifica, quindi, il vizio di ‘ultra petizione’ se il giudice ordina la rimozione di un danno che è conseguenza diretta dell’abuso principale contestato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Uso Parti Comuni: Quando l’Ampliamento di un Locale Viola i Diritti degli Altri?

L’uso delle parti comuni in un edificio è spesso fonte di contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un importante principio procedurale: quando si chiede la rimozione di un’opera illegittima, la condanna può estendersi a tutte le sue conseguenze dirette, anche se non specificate nel dettaglio. Questo principio tutela in modo più efficace il corretto uso parti comuni e i diritti di tutti i condomini.

I Fatti di Causa

La vicenda nasce da una disputa familiare. Due fratelli citavano in giudizio la sorella, accusandola di aver realizzato opere abusive all’interno del fabbricato comune. In particolare, la sorella aveva ampliato un locale di sua proprietà, occupando una porzione del cortile comune per realizzare una lavanderia. Questa nuova costruzione, oltre a sottrarre spazio condiviso, aveva causato un ulteriore problema: la parziale occlusione di un finestrone che dava luce e aria alla cassa scale dell’edificio.

L’Iter Giudiziario e i Motivi del Ricorso

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda dei fratelli. La Corte d’Appello, invece, ribaltava la decisione, accogliendo parzialmente il gravame. I giudici di secondo grado condannavano la sorella alla demolizione del vano lavanderia e al ripristino del finestrone, riconoscendo l’illegittimità dell’occupazione del cortile e del conseguente danno alla scala comune.
Contro questa sentenza, la sorella proponeva ricorso in Cassazione, basandosi su due motivi principali:
1. Violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (ultra petizione): Sosteneva che i fratelli, nel loro atto introduttivo, non avevano mai chiesto specificamente il ripristino del finestrone. Di conseguenza, la Corte d’Appello, ordinandone la sistemazione, avrebbe deciso ‘oltre’ i limiti della domanda.
2. Inammissibilità dell’appello per aspecificità: Affermava che l’atto d’appello dei fratelli non conteneva una critica specifica relativa all’oscuramento del finestrone, rendendo il motivo di gravame su quel punto inammissibile.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione sull’uso parti comuni

La Suprema Corte ha respinto entrambi i motivi, confermando la decisione della Corte d’Appello e fornendo importanti chiarimenti sull’uso parti comuni e sulle regole processuali.

Sulla Presunta Violazione del Principio del Chiesto e Pronunciato

La Cassazione ha chiarito che non vi è stata alcuna ‘ultra petizione’. I fratelli avevano chiesto, sin dall’inizio, la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, lamentando l’occupazione abusiva del cortile comune. La parziale occlusione del finestrone non era un problema a sé stante, ma una conseguenza diretta e immediata dell’opera illegittima principale, ovvero l’ampliamento del locale.
Il bene della vita a cui miravano gli attori era il ripristino del cortile e della piena funzionalità delle parti comuni, inclusa l’illuminazione e l’areazione della scala. Pertanto, ordinare la rimozione dell’ostacolo al finestrone rientrava pienamente nel petitum originario, in quanto misura necessaria per eliminare gli effetti dannosi dell’abuso contestato.

Sulla Specificità del Motivo d’Appello

Anche il secondo motivo è stato ritenuto infondato. L’appello dei fratelli era chiaramente volto a contestare il rigetto della loro domanda principale relativa all’illegittimità dell’ampliamento nel cortile. Poiché l’oscuramento della finestra era una conseguenza di tale ampliamento, non era necessario che essi formulassero un motivo d’appello separato e specifico su questo punto. La critica all’opera principale si estendeva logicamente a tutte le sue implicazioni negative. La Corte ha ribadito che un motivo d’appello è sufficientemente specifico quando permette al giudice di comprendere natura, portata e senso della critica, cosa che in questo caso era avvenuta.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza un principio fondamentale a tutela dei diritti sulle parti comuni. Chi agisce in giudizio per far cessare un abuso non è tenuto a elencare minuziosamente ogni singola conseguenza negativa derivante dall’opera illegittima. La domanda di ‘riduzione in pristino’ è sufficiente a comprendere la rimozione dell’opera principale e l’eliminazione di tutti i suoi effetti pregiudizievoli diretti. Questa decisione semplifica l’azione legale e garantisce una tutela più completa contro l’illegittimo uso parti comuni, assicurando che il ripristino dello stato dei luoghi sia effettivo e totale.

Se un’opera su una parte comune causa più problemi, devo elencarli tutti nella mia richiesta al giudice?
No, secondo la Corte, se si chiede la rimozione dell’opera principale (come l’ampliamento di un locale nel cortile), il giudice può ordinare anche la rimozione di tutte le conseguenze dirette e illegittime (come l’oscuramento di una finestra), poiché queste rientrano nell’originaria richiesta di ripristino dei luoghi.

Cosa significa ‘ultra petizione’ in un processo civile?
Significa che il giudice ha deciso ‘oltre il chiesto’, cioè ha emesso una pronuncia su una questione non sollevata dalle parti o ha concesso un bene diverso o maggiore di quello richiesto. In questo caso, la Corte ha stabilito che non c’era ultra petizione perché il ripristino della finestra era una conseguenza diretta della richiesta principale.

Un motivo d’appello è valido anche se non contesta ogni singolo dettaglio di una decisione?
Sì, un motivo d’appello è considerato valido e specifico se espone in modo chiaro il punto della decisione che si intende criticare, sia in fatto che in diritto, mettendo il giudice d’appello in condizione di comprendere la natura e la portata della critica, come avvenuto in questo caso riguardo all’illegittimo uso parti comuni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4067 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4067 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 17/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22891/2021 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME e COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME e COGNOME rappresentati e difesi dagli avvocati COGNOME e COGNOME

– controricorrenti – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI NAPOLI n. 2442/2020, depositata il 03/07/2020;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e NOME COGNOME convenivano innanzi al Tribunale di Napoli -Sez. distaccata di Afragola la sorella NOME COGNOME affinché fosse accertato che la medesima aveva realizzato opere abusive all’interno del fabbricato sito in Afragola violando le norme sulle distanze legali tra costruzioni ed occupando parte del cortile comune; chiedevano che la convenuta fosse condannata alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi nonché al risarcimento dei danni.
2 Il Tribunale adìto rigettava la domanda dei due fratelli, che proponevano appello, e la Corte d’Appello di Napoli, in parziale accoglimento del gravame, condannava l’appellata all’abbattimento ed alla riduzione in pristino del vano lavanderia, realizzato in parte in occupazione del cortile comune e delle opere da cui era derivata la parziale occlusione del finestrone di cassa scala che si apriva sul primo pianerottolo di riposo.

La pronuncia è impugnata per cassazione da NOME COGNOME con due motivi illustrati da memoria.

Resistono NOME COGNOME e NOME COGNOME con controricorso illustrato da memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si denuncia violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato di cui all’art. 112 cod. proc. civ. e conseguente nullità della sentenza impugnata, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. per avere la Corte territoriale ordinato il ripristino del finestrone che si apre sul primo pianerottolo di riposo, nonostante la relativa domanda di ripristino non fosse stata formulata dagli originari attori nell’atto di citazione, nelle conclusioni né nelle memorie istruttorie depositate in primo grado. Si sostiene che la decisione relativa alla rimozione delle opere
da cui è derivata la parziale occlusione del finestrone sarebbe viziata per ultra petizione.

1.1. Il motivo è infondato.

D all’atto d’appello (cui questa Corte accede direttamente quale giudice del fatto processuale, in ragione della natura processuale del vizio dedotto) risulta riproposta in sede di gravame la richiesta accolta dalla Corte territoriale che, in applicazione dei principi enunciati da questa Corte in tema di uso delle parti comuni di un edificio ( ex art. 1102 cod. civ.), ha ritenuto di dover riformare la pronuncia di prime cure considerando, innanzitutto, illegittimo l’ampliamento del locale deposito mediante l’occupazione di parte del cortile al fine di realizzare il vano lavanderia (v. sentenza p. 6, 1° capoverso lett. a; v. atto di appello p. 8, 4° capoverso); dichiarando, di conseguenza, illegittima la parziale occlusione del finestrone derivante dal riscontrato ampliamento del preesistente locale deposito, attesi che detta occlusione incide negativamente sulla normale destinazione di dare luce alla cassa scale del fabbricato (v. sentenza p. 7, 2° capoverso lett. c).
1.2. Non può, dunque, dirsi affetta da ultrapetizione la statuizione impugnata: vizio che sussiste quando il giudice pronunzia oltre i limiti della domanda e delle eccezioni proposte dalle parti, ovvero su questioni non formanti oggetto del giudizio e non rilevabili d’ufficio, attribuendo un bene non richiesto o diverso da quello domandato (Sez. 2, Sentenza n. 12534 del 2024; Sez. 2, Ordinanza n. 2060 del 24/01/2019, Rv. 652255 -01; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11289 del 10/05/2018, Rv. 648503 -01; Cass. Sez. U, Sentenza n. 15353 del 2015).
Nel nostro caso il principio sopra espresso non è violato dalla pronuncia di secondo grado: il bene della vita che gli attori miravano

a conseguire ed espressamente richiesto nell’atto di appello (p. 8) era rappresentato (tra l’altro) dal ripristino del cortile comune nel suo originario stato, alterato dalle opere della convenuta, nonché il ripristino della visibilità, illuminazione e areazione del vano scala, e la Corte d’Appello si è mantenuta entro il petitum . Infatti, la riduzione in pristino «delle opere da cui è derivata la parziale occlusione del finestrone di cassa scale» (così nel dispositivo, p. 9), altro non è che una delle conseguenze del riscontrato «ampliamento del preesistente locale deposito» mediante occupazione di parte del cortile comune, denunciato in citazione (come riporta lo stesso ricorso a pag. 4), come accertato dal CTU (cfr. sentenza p. 6, 3° rigo; v. anche controricorso pag. 5).
Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 342 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., con conseguente nullità del procedimento e della sentenza, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. La ricorrente si duole del fatto che il giudice di seconde cure abbia ritenuto ammissibile l’atto di appello, benché nessuna specifica doglianza relativa al finestrone di cassa scala risulti in esso proposta, posto che la sentenza emessa nel primo grado del giudizio non conteneva alcun riferimento all’assunta occlusione parziale del finestrone di casa scala.
2.1. Neanche il secondo motivo di ricorso merita accoglimento.

Innanzitutto, non può considerarsi aspecifico, e deve quindi essere considerato ammissibile, il motivo di appello che esponga il punto sottoposto a riesame, in fatto ed in diritto, in modo tale che il giudice sia messo in condizione di cogliere natura, portata e senso della critica (Cass. Sez. U., 16.11.2017, n. 27199; più di recente: Cass. 6-3 civ., 17.12.2021, n. 40560).

Tanto precisato, va osservato che nel caso di specie gli attori si erano doluti del rigetto della domanda di occupazione del cortile comune mediante ampliamento del deposito (v. sentenza p. 4 e ricorso p. 4): è chiaro, dunque, che intendevano riproporre alla Corte la questione della illegittimità dell’ampliamento del deposito, che il primo giudice aveva valutato sfavorevolmente. Da tale premessa deriva -come si è visto nell’esame del primo motivo quale conseguenza del dedotto ampliamento del locale deposito e dell’occupazione del cortile in violazione dell’art. 1102 c od. civ., anche l’occlusione del finestrone di cassa scala. Dunque, era inutile che sottoponessero espressamente alla Corte d’Appello quella che era -come si è visto nell’esame del primo motivo solo una delle conseguenze del dedotto ampliamento del locale deposito e dell’occupazione del cortile in violazione dell’art. 1102 cc.
In ogni caso, dal raffronto tra la motivazione del provvedimento appellato e la formulazione dell’atto di appello emerge che gli appellanti avevano contrastato le ragioni addotte dal giudice di prime cure, insistendo nella richiesta -già avanzata nell’atto di citazione in primo grado: v. p. 2, righi 14-17 – di ripristinare la visibilità, illuminazione e areazione del vano scala compromessa dalla parziale occlusione del finestrone di cassa scala che si apriva sul primo pianerottolo (v. atto di appello p. 8, penultimo capoverso), a sua volta derivante dalle opere di ampliamento del preesistente locale di deposito sito nel cortile di proprietà comune.
In conclusione, il ricorso va rigettato.

Le spese di lite, come liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il

versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrenti, che liquida in €. 4.000,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, l’11 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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