Uso Parti Comuni e Millesimi: la Cassazione Chiamata a Decidere su Piscina e Tennis
La questione dell’uso parti comuni e millesimi di proprietà è da sempre un tema caldo nelle dinamiche condominiali. Può un regolamento limitare il diritto di un condomino di godere di aree come la piscina o il campo da tennis, o di invitare ospiti, in base alle sue quote millesimali? Su questo interrogativo, di grande novità e rilievo pratico, la Corte di Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi, rimettendo la causa a una pubblica udienza per una decisione che farà scuola.
I Fatti del Caso: Piscina e Tennis Contesi in Condominio
La vicenda nasce dall’impugnazione, da parte di due proprietari, di una delibera assembleare di un condominio. Tale delibera aveva approvato un nuovo regolamento per l’utilizzo di due beni comuni di pregio: la piscina e il campo da tennis.
Il regolamento introduceva due principi specifici:
1. Un sistema di godimento turnario per permettere a tutti i condomini e ai loro familiari di usufruire delle strutture.
2. Una disciplina per l’ingresso degli ospiti che collegava il diritto di ospitare un numero maggiore di persone esterne al condominio direttamente ai millesimi di proprietà di ciascun condomino. In sostanza, chi possedeva un appartamento più grande (e quindi più millesimi) aveva il diritto di invitare più amici.
I due condomini, ritenendo questa disposizione lesiva dei loro diritti, hanno dato inizio a un contenzioso legale, che dopo due gradi di giudizio a loro sfavorevoli, è approdato in Corte di Cassazione.
La Questione Giuridica: Un Corretto Uso Parti Comuni e Millesimi?
Il nucleo del ricorso si fonda sulla presunta violazione di diverse norme del Codice Civile, tra cui l’articolo 1102, che sancisce il diritto di ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Secondo i ricorrenti, legare la facoltà di godimento di un bene comune (in particolare, il numero di ospiti ammessi) ai millesimi di proprietà crea una disparità ingiustificata. L’uso delle parti comuni, a loro dire, dovrebbe essere paritario per tutti i condomini, indipendentemente dal valore del loro immobile. La Corte d’Appello, tuttavia, aveva ritenuto valido il regolamento, confermando la decisione di primo grado.
Le Motivazioni dell’Ordinanza Interlocutoria
La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, investita della questione, non ha emesso una sentenza definitiva, ma un’ordinanza interlocutoria. Questo tipo di provvedimento viene adottato quando i giudici ritengono che la questione posta abbia un particolare rilievo nomofilattico. In altre parole, il caso solleva un problema di diritto nuovo e significativo, la cui soluzione è fondamentale per assicurare un’interpretazione uniforme della legge su tutto il territorio nazionale.
La Corte ha riconosciuto che la questione di limitare il godimento di beni condominiali (in questo caso piscina e campo da tennis, non inclusi nell’elenco standard dell’art. 1117 c.c.) sulla base del criterio dei millesimi di proprietà, presenta caratteri di “novità e rilievo nomofilattico”. Per questa ragione, invece di decidere in camera di consiglio, ha disposto la trattazione del ricorso in pubblica udienza, un procedimento riservato alle questioni di maggiore importanza.
Conclusioni: L’Attesa per la Sentenza Definitiva
La decisione di rimettere la causa alla pubblica udienza segnala la delicatezza e la rilevanza del tema. La futura sentenza della Corte di Cassazione è destinata a diventare un punto di riferimento fondamentale per la gestione delle parti comuni in tutti i condomini d’Italia. Il verdetto finale chiarirà se il criterio dei millesimi, nato per ripartire le spese, possa essere legittimamente utilizzato anche per modulare o limitare il diritto di godimento dei beni comuni, specialmente quelli destinati allo svago e al relax. L’esito avrà un impatto diretto su innumerevoli regolamenti condominiali e sulla convivenza tra i proprietari.
Qual è la questione principale oggetto del ricorso in Cassazione?
La questione centrale è se un regolamento condominiale possa legittimamente limitare l’uso di parti comuni come piscina e campo da tennis, e in particolare il numero di ospiti che un condomino può invitare, basandosi sui millesimi di proprietà di ciascuno.
Perché la Corte di Cassazione ha emesso un’ordinanza interlocutoria anziché una sentenza definitiva?
La Corte ha ritenuto che la questione giuridica sollevata fosse nuova e di “rilievo nomofilattico”, ovvero di importanza tale da richiedere una decisione che possa servire come guida per futuri casi simili, garantendo un’interpretazione uniforme della legge. Per questo, ha rinviato il caso a una pubblica udienza per un esame più approfondito.
Qual era il contenuto della delibera condominiale contestata?
La delibera approvava un regolamento che disciplinava l’utilizzo della piscina e del campo da tennis, prevedendo un godimento a turni per i condomini e stabilendo che il diritto di ospitare un maggior numero di persone esterne fosse proporzionale ai millesimi di proprietà posseduti.
Testo del provvedimento
Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8880 Anno 2025
Civile Ord. Sez. 2 Num. 8880 Anno 2025
Presidente: NOME COGNOME
Relatore: NOME COGNOME
Data pubblicazione: 03/04/2025
ORDINANZA INTERLOCUTORIA
sul ricorso iscritto al n. 34914/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOMECOGNOME rappresentato e difeso dagli Avvocati COGNOME e COGNOME NOME
–
ricorrente-
contro
CONDOMINIO RESIDENCE NESENTE, rappresentato e difeso dagli Avvocati COGNOME NOME COGNOME COGNOME COGNOME COGNOME
-controricorrente-
nonché contro
MODENESE COGNOME
-intimata- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO VENEZIA n. 2674/2019 depositata il 25/06/2019.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/02/2025 dal Consigliere COGNOME
Rilevato che:
–COGNOME NOME e COGNOME NOME, proprietari di due distinte unità immobiliari all’interno del Condominio Residence Nesente, hanno proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia, che, confermando la sentenza di primo grado, aveva rigettato l’opposizione avverso la delibera condominiale del 6.12.2013 ed il regolamento condominiale ivi approvato, con il quale era stato regolato l’utilizzo del campo da tennis e della piscina, consentendo il godimento turnario a tutti i condomini ed ai loro familiari e disciplinando gli ingressi degli ospiti dei condomini nel senso di prevedere il diritto di ospitare un maggior numero di estranei al condominio sulla base dei millesimi di proprietà;
-con l’unico motivo di ricorso, si denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1118, 1123 e 1124 c.c., in relazione all’art. 360, 1° comma n. 3 c.p.c., per avere la Corte d’appello ritenuto valido il regolamento condominiale che consentiva il diritto di uso della piscina e del campo da tennis da parte dei condomini sulla base dei millesimi di proprietà, nel senso di prevedere il diritto di ospitare un maggior numero di estranei al condominio sulla base dei millesimi;
-la questione di diritto posta dal ricorrente, riguardo alla limitazione del godimento dei beni condominiali non rientranti nell’elenco di cui all’art.1117 c.c. sulla base del criterio dei millesimi di proprietà, ha carattere di novità e rilievo nomofilattico;
P.Q.M.
rimette la causa alla pubblica udienza.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda