Uso parti comuni condominio: limiti e sentenze

Un condomino ha esteso il portone del proprio box auto sull’area di manovra comune. La Corte di Cassazione ha confermato la sua condanna alla rimozione, chiarendo che qualsiasi modifica che riduca in modo apprezzabile la fruibilità dell’area per gli altri condomini costituisce un uso illegittimo delle parti comuni, a prescindere dall’entità dell’occupazione o dalla buona fede del condomino.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

L’Uso delle Parti Comuni in Condominio: Quando una Modifica Diventa Illegittima?

La gestione e l’utilizzo degli spazi condivisi rappresentano una delle fonti più comuni di conflitto all’interno dei condomini. La legge stabilisce un principio fondamentale: ogni condomino può servirsi delle aree comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Ma cosa succede quando una modifica, apparentemente minima, finisce per limitare la fruibilità di questi spazi? L’ordinanza in esame della Corte di Cassazione chiarisce i confini dell’ uso parti comuni condominio, sottolineando come anche un piccolo sconfinamento possa essere considerato illegittimo.

I Fatti del Caso: Un Portone Basculante di Troppo

Il caso ha origine dalla decisione di un condomino di chiudere i suoi due posti auto, situati in un’area di manovra comune, con un portone basculante. Nell’eseguire l’opera, il condomino non rispettava i limiti della sua proprietà esclusiva, avanzando di circa 39-50 centimetri nell’area di passaggio comune. Il Condominio agiva in giudizio, sostenendo che tale invasione rendeva difficoltose le manovre per gli altri condomini, in particolare per i proprietari dei box antistanti. La richiesta era chiara: ripristinare lo stato dei luoghi e risarcire i danni.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Cassazione

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione al Condominio. Basandosi su una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), i giudici accertavano che lo sconfinamento, sebbene di modesta entità, riduceva in maniera “apprezzabile” la fruibilità del bene comune, ostacolando le manovre di entrata e uscita degli altri garage. Il condomino veniva quindi condannato ad arretrare il portone. Non soddisfatto, il proprietario decideva di ricorrere in Cassazione, lamentando un’errata interpretazione dell’art. 1102 c.c. sul pari uso e l’omissione di fatti a suo dire decisivi, come la sua buona fede e l’aver avvisato l’amministratore.

Le Motivazioni della Cassazione sull’uso parti comuni condominio

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti con motivazioni precise e nette.

La Violazione del Principio di Pari Uso

Il ricorrente sosteneva che la sua modifica non impediva il “pari uso” agli altri condomini. La Cassazione, tuttavia, ha chiarito che il suo non era un dissenso sull’interpretazione della legge, ma un tentativo di rimettere in discussione l’accertamento dei fatti, operazione preclusa in sede di legittimità. I giudici di merito, supportati dalla CTU, avevano stabilito che l’ uso parti comuni condominio era stato compromesso in modo “apprezzabile”. Questa valutazione fattuale, una volta accertata, è sufficiente per dichiarare l’illegittimità dell’opera, a prescindere dalla sua entità millimetrica.

L’Irrilevanza della Buona Fede e l’Inammissibilità del Ricorso

Per quanto riguarda il secondo motivo, la Corte ha sottolineato che la buona fede del condomino o il fatto di aver avvisato l’amministratore non sono elementi decisivi per superare la violazione oggettiva del diritto degli altri. Inoltre, il ricorso è stato ritenuto inammissibile in base al principio della “doppia conforme” (art. 348-ter c.p.c.). Poiché la Corte d’Appello aveva confermato la sentenza di primo grado basandosi sulle stesse ragioni di fatto, non era possibile contestare in Cassazione l’omesso esame di un fatto, consolidando così la decisione.

Le Conclusioni: Principio di Diritto e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza ribadisce un principio cruciale nella vita condominiale: il diritto di ogni condomino di utilizzare le parti comuni trova un limite invalicabile nel rispetto del pari diritto degli altri. Non è la dimensione dell’abuso a contare, ma il suo effetto concreto. Se una modifica, anche minima, riduce in maniera apprezzabile la possibilità per gli altri condomini di godere di un’area comune, essa è illegittima e deve essere rimossa. La lezione pratica è chiara: prima di intraprendere qualsiasi lavoro che possa interessare, anche marginalmente, gli spazi comuni, è fondamentale ottenere il consenso formale dell’assemblea condominiale. Affidarsi alla propria percezione di “modesta entità” o a una semplice comunicazione all’amministratore può esporre a lunghe e costose controversie legali con un esito quasi certamente sfavorevole.

Posso installare un portone per il mio box auto che occupa una piccola parte dell’area comune di manovra?
No, se tale occupazione riduce in maniera “apprezzabile” la fruibilità dell’area comune per gli altri condomini. Secondo la sentenza, l’impatto effettivo sulla difficoltà di manovra prevale sulla modesta entità dell’occupazione.

Aver avvisato l’amministratore prima di fare i lavori è sufficiente a rendere legittima l’opera?
No. La Corte ha chiarito che la buona fede o l’aver preavvertito l’amministratore non sono elementi decisivi se l’opera viola oggettivamente il principio del pari uso delle parti comuni, causando un pregiudizio agli altri condomini.

La Corte di Cassazione può riesaminare la perizia tecnica che ha giudicato difficile la manovra a causa della mia modifica?
No. La Corte di Cassazione giudica solo la corretta applicazione delle norme di diritto (questioni di legittimità) e non può riesaminare gli accertamenti di fatto, come i risultati di una consulenza tecnica d’ufficio, che sono stati confermati nei primi due gradi di giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1418 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1418 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31011/2020 R.G. proposto da:

COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE; -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA n. 820/2020, depositata il 27/02/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

PREMESSO CHE

Il Condominio Palazzo COGNOME, sito in Forlì, INDIRIZZO, citava in giudizio il condomino NOME COGNOME, deducendo che il convenuto aveva acquistato due posti auto, che tali posti auto aveva successivamente chiuso mediante la realizzazione di un portone basculante, che nell’effettuare tale chiusura non aveva rispettato i limiti della sua proprietà esclusiva, avanzando di circa 50 cm. per tutta la lunghezza dell’area e che, occupando l’area comune condominiale, aveva reso difficoltose le manovre degli altri condomini; l’attore chiedeva quindi di accertare l’illegittima occupazione dell’area condominiale e di condannare il convenuto al ripristino dei luoghi e al risarcimento dei danni. Il Tribunale di Forlì, con sentenza n. 507/2013, accoglieva parzialmente la domanda dell’attore, condannando COGNOME ad arretrare il portone basculante di 39 cm. all’interno dei pilastri condominiali.
La sentenza era impugnata da COGNOME. La Corte d’appello di Bologna – con la sentenza 27 febbraio 2020, n. 820 – ha rigettato il gravame.

Avverso la sentenza NOME COGNOME ricorre per cassazione.

Resiste con controricorso il Condominio INDIRIZZO. Il ricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in due motivi.

Il primo motivo denuncia ‘erronea interpretazione e applicazione erronea dell’art. 1102 c.c.’: alla luce dei principi di diritto affermati dalla Corte di cassazione con riferimento all’art. 1102 c.c., quanto realizzato dal ricorrente ‘non può non rientrare nella nozione di pari uso, certamente non lesivo del pari diritto degli altri condomini’, ‘atteso che non può ritenersi che la modesta

limitazione delle manovre di entrata e uscita sia tale da impedire un pari uso a quello del COGNOME agli antistanti box n. 25 e n. 26′.

Il motivo non può essere accolto. Il ricorrente sì richiama precedenti di questa Corte relativi alla interpretazione e applicazione dell’art. 1102 c.c., ma in realtà contesta l’accertamento in fatto dei giudici di merito, basato sui risultati della consulenza tecnica d’ufficio, accertamento secondo il quale ‘l’uso esclusivo da parte del COGNOME dell’area condominiale in questione riduce in maniera apprezzabile la fruibilità del bene comune da parte degli altri condomini, specialmente di quelli proprietari dei box auto antistanti n. 25 e n. 26′ e che non può essere censurato da parte di questa Corte di legittimità.
Il secondo motivo lamenta, ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., ‘omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti’: la Corte d’appello non avrebbe considerato ‘fatti decisivi e quanto mai rilevanti nel presente giudizio’, quali il comportamento del ricorrente che, prima di operare l’ampliamento, aveva preavvertito l’amministratore condominiale, la sua completa buona fede e la convinzione dello stesso di porre in essere ‘una modestissima e legittima modifica e pressoché irrilevante dello stato dei luoghi’, tanto più che la distanza tra le altre file di box ‘era addirittura inferiore’.
Il motivo non può essere accolto. A prescindere dalla non decisività dei fatti il cui esame sarebbe stato omesso, va sottolineato come, a fronte della conferma della decisione di primo grado da parte della sentenza d’appello, fondata sulle medesime ragioni inerenti alle questioni di fatto, il ricorso per cassazione non possa essere proposto ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c. (art. 348 -ter , commi 4 e 5 c.p.c., applicabile ratione temporis alla fattispecie).

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 3.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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