Uso parti comuni condominio: limiti e decoro

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 17038/2025, ha rigettato il ricorso di un esercente che aveva installato strutture fisse su un marciapiede condominiale. La Corte ha confermato che l’uso delle parti comuni del condominio non può limitare il godimento degli altri condòmini né alterare il decoro architettonico dell’edificio. È stata inoltre ribadita la presunzione di proprietà comune del marciapiede, non superata da prove contrarie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Uso Parti Comuni Condominio: Limiti e Decoro Architettonico

L’uso delle parti comuni in condominio è una fonte costante di dibattito e contenzioso. Fino a che punto un singolo condòmino può utilizzare un’area comune per i propri scopi privati? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, è tornata a fare chiarezza sui paletti imposti dalla legge, ribadendo due principi fondamentali: il rispetto del pari diritto d’uso degli altri e la tutela del decoro architettonico. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti di Causa: Un Bar Troppo Ingombrante

La vicenda ha origine quando il proprietario di un appartamento in un condominio cita in giudizio il gestore di un’attività commerciale (un bar) situata al piano terra dello stesso stabile. L’oggetto del contendere era l’occupazione, da parte del bar, di un’area di proprietà condominiale, specificamente il marciapiede tra il fabbricato e la strada comunale.

Il gestore del bar aveva installato una serie di strutture: un gazebo, una tenda motorizzata con elementi metallici stabilmente ancorati, travi in legno, tende avvolgibili trasparenti e fioriere in cemento. Di fatto, aveva creato uno spazio esterno chiuso e attrezzato per i clienti, impedendo però il libero utilizzo dell’area agli altri condòmini, ostacolando il passaggio e, secondo l’attore, alterando l’estetica del fabbricato.

Il Percorso Giudiziario: La Doppia Condanna nei Gradi di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione al condòmino, ordinando la rimozione totale dei manufatti. I giudici hanno stabilito che le opere realizzate:

1. Limitavano l’uso della cosa comune: Le strutture riducevano in modo concreto la possibilità per gli altri condòmini di utilizzare il marciapiede.
2. Alteravano il decoro architettonico: La nuova opera, per dimensioni e caratteristiche, si rifletteva negativamente sull’aspetto armonico complessivo dello stabile.
3. Insistevano su area condominiale: I giudici hanno confermato la natura comune del marciapiede, basandosi sulla presunzione legale dell’art. 1117 c.c. e sull’ammissione della stessa parte convenuta.

Limiti all’Uso delle Parti Comuni del Condominio e il Ricorso in Cassazione

Non soddisfatto, il gestore del bar ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando un’errata applicazione della legge. In particolare, ha sostenuto che la Corte d’Appello avesse aderito acriticamente alle conclusioni del consulente tecnico (CTU) e che avesse deciso oltre i limiti della domanda iniziale (vizio di ultrapetitum). Ha inoltre contestato nuovamente la natura condominiale del marciapiede.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, respingendo tutte le censure e fornendo importanti chiarimenti sull’uso delle parti comuni del condominio.

In primo luogo, i giudici hanno sottolineato che il ricorso, pur mascherato da critica legale, mirava in realtà a un riesame dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità. La Corte d’Appello non si era limitata a copiare la CTU, ma aveva motivato la sua decisione basandosi sull’intero materiale probatorio, incluse le fotografie, da cui emergeva chiaramente la limitazione d’uso per gli altri condòmini.

Non è stato ravvisato alcun vizio di ultrapetitum. La domanda originale chiedeva di far cessare la turbativa derivante dalla limitazione dell’uso dell’area comune. La sentenza, affermando la sussistenza di una ‘compressione dei diritti’ degli altri condòmini, ha risposto esattamente a quella domanda.

Infine, riguardo alla proprietà del marciapiede, la Cassazione ha ribadito il principio consolidato secondo cui l’art. 1117 c.c. stabilisce una presunzione di condominialità. Spetta a chi ne rivendica la proprietà esclusiva fornire una prova scritta contraria. In questo caso, non solo tale prova mancava, ma lo stesso ricorrente aveva implicitamente ammesso la natura comune dell’area in primo grado, affermando di aver agito ‘con il permesso dell’amministratore e dei condòmini’.

Conclusioni

La decisione della Cassazione rafforza un principio cardine del diritto condominiale: il diritto di ciascun condòmino di utilizzare le parti comuni trova un limite invalicabile nel pari diritto degli altri. Qualsiasi utilizzo individuale non deve trasformarsi in un’occupazione stabile e totalizzante che impedisca o limiti significativamente il godimento altrui. Inoltre, ogni intervento deve rispettare il decoro architettonico, inteso come l’estetica complessiva dell’edificio.

Questa ordinanza serve da monito: chi intende installare strutture private su aree comuni deve non solo ottenere le necessarie autorizzazioni, ma anche assicurarsi che il proprio intervento non leda i diritti degli altri e non alteri l’armonia del fabbricato, pena la condanna alla rimozione e al risarcimento dei danni.

È possibile installare un gazebo o una tenda su un’area condominiale come un marciapiede?
No, se tale installazione limita o preclude l’uso paritetico dell’area da parte degli altri condòmini, ne ostacola il passaggio o altera il decoro architettonico dell’edificio. L’uso individuale della cosa comune non deve trasformarsi in un’occupazione stabile che ne impedisca il godimento altrui.

Cosa si intende per alterazione del decoro architettonico di un edificio?
Si ha un’alterazione del decoro architettonico non solo quando si modificano le linee originali di un edificio di pregio, ma ogni qualvolta una nuova opera si riflette negativamente sull’insieme dell’aspetto armonico dello stabile, a prescindere dal suo valore estetico intrinseco.

Chi deve provare la proprietà di un’area come un marciapiede in un condominio?
Il marciapiede è presunto di proprietà condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c. La presunzione può essere superata solo con un titolo contrario (un atto scritto) che ne dimostri la proprietà esclusiva. L’onere della prova ricade su colui che vanta tale proprietà esclusiva, non sul condominio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17038 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17038 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 25/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7902/2024 R.G. proposto da: COGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

– controricorrente –

nonché contro

COGNOME

– intimato –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI NAPOLI n. 258/2024, depositata il 23/01/2024;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME, proprietario di un immobile sito in Caserta facente parte del Condominio RAGIONE_SOCIALE, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di S.M. Capua Vetere NOME COGNOME, quale titolare del bar «RAGIONE_SOCIALE», e NOME COGNOME, quale proprietario dell’immobile concesso in locazione a NOME COGNOME, al fine di far cessare ogni turbativa e molestia consistita in opere e manufatti realizzati da COGNOME su un ‘ area di proprietà condominiale, insistente tra il fabbricato e la strada comunale.
A sostegno della sua pretesa, il condòmino COGNOME esponeva che -in diverse date -il convenuto aveva realizzato un gazebo ancorato al cordolo di delimitazione del marciapiede di proprietà condominiale; un’altra struttura per reggere una tenda motorizzata in plastica impermeabile, costituita da elementi in metallo stabilmente ancorati; aveva circoscritto l ‘area occupata installando due grossi travi orizzontali in legno, ciascuna a sostegno di una coppia di tende avvolgibili in plastica trasparente agganciate a coppie di fioriere con vasi in cemento, così da poter chiudere perimetralmente e quasi completamente lo spazio sottostante la tenda motorizzata di copertura. Con tali opere, a giudizio dell’attore, era stato impedito il libero utilizzo dell’area ai condòmini, limitando l’uso dell’area comune, ostacolando la sosta ed il passaggio; occupando stabilmente l’area condominiale; alterando il decoro architettonico del fabbricato.
Chiedeva, infine, il risarcimento dei danni arrecati.

1.1. Il Tribunale adìto accoglieva la domanda proposta da NOME COGNOME condannava i convenuti alla rimozione totale dei manufatti

realizzati sul marciapiede sulla facciata condominiale e al ripristino dello status quo ante .

La sentenza veniva impugnata da NOME COGNOME innanzi alla Corte d’Appello di Napoli, che rigettava il gravame sostenendo per quanto ancora qui di interesse:

-dall’istruttoria espletata, corredata anche da numerose fotografie sullo stato dei luoghi, e dalla CTU, è emerso che le opere, realizzate in tempi diversi dal Vazzano, hanno in concreto ridotto per i condòmini l’utilizzo delle parti comuni;

-in ogni caso, l’alterazione del decoro architettonico di un fabbricato si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio;

-il regolamento condominiale non può vietare l’installazione di tende ma può disciplinarla indicando forme, dimensioni e colore al fine di mantenere il decoro dell’edificio. La struttura e la tenda realizzate nel 2010 non hanno conservato le caratteristiche della tenda precedentemente esistente dal 1987 (evidentemente non lesiva del decoro architettonico, in considerazione di mancate pregresse contestazioni da parte dei condomini);

la natura condominiale del marciapiede è stata riconosciuta ed ammessa dalla parte convenuta in tutte le difese di primo grado. Concordemente, dunque, il marciapiede, oggetto di causa, è stato riconosciuto non appartenente al Comune di Caserta e, a norma dell’art. 1117 cod. civ. (nella nuova formulazione di cui alla legge n. 220/2012), sussiste la presunzione di appartenenza al condominio, presunzione di comproprietà condominiale superabile soltanto con un

titolo contrario, avente forma scritta, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata da colui che vanti la proprietà esclusiva del bene.

La suddetta pronuncia è impugnata per la cassazione da NOME COGNOME e il ricorso affidato ad un unico motivo.

Resiste NOME COGNOME

In prossimità dell’adunanza entrambe le parti hanno depositato memoria.

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, il ricorrente ha chiesto la decisione ex art. 380bis, comma 2, cod. proc. civ.

E’ opportuno precisare che, alla luce della decisione di questa Corte resa a Sezioni Unite (Cass. Sez. U., n. 9611 del 10.04.2024), e per le ragioni ivi chiarite, la partecipazione del Consigliere Delegato, proponente ex art. 380bis cod. proc. civ., come componente del Collegio che definisce il giudizio, non rileva quale ragione di incompatibilità, ai sensi dell’art. 51, comma 1, n. 4 e dell’art. 52 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con un unico motivo, articolato in diverse censure, il ricorrente deduce la violazione e/o errata applicazione degli artt. 1122, 1102, 1117 e 1350 cod. civ., in relazione agli artt. 2, 3, 13, 22, 27 e 32 della Costituzione, ed art. 112 e 132 cod. proc. civ., ex art. 360, comma 1, nn. 3 e 5 cod. proc. civ. Quanto all’alterazione del decoro architettonico: a giudizio del ricorrente la Corte napoletana ha ignorato le critiche dell’appellante alle conclusioni della CTU, nonché la richiesta di rinnovazione della stessa, limitandosi ad aderire completamente alle risultanze della consulenza d’ufficio, invece di trarne autonome e logiche conclusioni. Ne deriva che la sentenza impugnata va ultrapetitum nella parte in cui afferma che le opere eseguite dal
Vazzano eliderebbero e ridurrebbero in modo apprezzabile le utilità conseguibili della cosa comune da parte degli altri condòmini, rappresentando pregiudizio per invadenze dell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari. L’art. 1122 cod. civ. è stato travisato ed erroneamente applicato al caso in esame, atteso che la domanda originariamente proposta dall’attore aveva ad oggetto la rimozione di una tenda. Né nel caso in esame può dirsi dedotta l’esistenza di una tenda contraria ai regolamenti condominiali, posto che la tenda per la quale è stata disposta la rimozione, attualmente fissata sotto il balcone del primo piano, utilizza gli stessi ancoraggi di una precedente tenda a bracci di lunghezza equivalente, installata già nel 1987 quando fu iniziata l’attività di bar. Con una seconda censura si contesta l’accertamento della proprietà del marciapiede in capo al condominio in assenza dei presupposti di legge, ossia in assenza della partecipazione di tutti i condòmini e in violazione dell’art. 1350 cod. civ. che prescrive la prova scritta in tema di acquisizione della proprietà immobiliare. Né è chiaro dalla motivazione della sentenza impugnata in qual modo parte convenuta avrebbe riconosciuto e ammesso, in tutte le difese di primo grado, la proprietà condominiale del marciapiede di cui è causa.
1.1. Il motivo è inammissibile sotto diversi profili.

1.2. Innanzitutto, si rileva l’inammissibilità della censura elevata con riferimento al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., atteso che si è in presenza di una c.d. «doppia conforme».

Sul punto, occorre precisare che (diversamente da quanto argomentato nel controricorso, p. 12), nonostante l’abrogazione da parte del d.lgs. 149/2022 dell’art. 348 -ter cod. proc. civ., contenente la disciplina relativa alla preclusione derivante dalla omogeneità di pronunce nei due gradi di giudizio di merito, cui consegue l’esclusione

della possibilità di ricorrere in cassazione per «per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti», tale disposto ha trovato piena trasposizione nella nuova formulazione dell’art. 360, comma 4, cod. proc. civ. (così come modificato ex art. 3, comma 27, d.lgs. n. 149/2022, contenente disposizioni che hanno effetto a decorrere dal 1° gennaio 2023, quindi applicabile al caso che ci occupa, essendo il ricorso notificato il 25.03.2024); ragione per cui può essere utilizzata a sostegno la medesima giurisprudenza applicabile ai giudizi introdotti con ricorso notificato a decorrere da tale data, dunque anche al presente giudizio.
1.3. Passando all’esame delle censure proposte ai sensi del n. 3 dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ., il Collegio le ritiene inammissibili in quanto costituisce principio di diritto consolidato quello secondo cui, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità ( ex multis , Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7643 del 2024; Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 3340 del 05/02/2019, Rv. 652549 -02; Sez. 1 – Ordinanza n. 24155 del 13/10/2017, Rv. 645538 -03; Sez. L, Sentenza n. 195 del 11/01/2016, Rv. 638425 -01).
Nella fattispecie concreta si è al di fuori del perimetro del vizio: il rilievo critico, per come è formulato, attiene a profili meritali ed investe l’apprezzamento del materiale istruttorio, che è prerogativa del giudice di merito.

1.3.1. Tanto è vero innanzitutto con riferimento all’asserita adesione passiva della Corte territoriale alle risultanze della CTU, atteso che il giudice d’appello si è premurato di specificare che il giudice di prime cure non aveva condiviso in modo acritico le risultanze della consulenza, poiché dall’istruttoria, corredata anche da numerose fotografie sullo stato dei luoghi, è perfettamente riconoscibile il ridotto ed ostacolato utilizzo da parte dei condomini della zona marciapiede, perché occupata da ten de perimetrali atte a circoscrivere l’area, tavolini con sedie, pilastri e fioriere (v. sentenza p. 10, ultimo capoverso).
1.3.2. Anche con riferimento all’asserita ultrapetizione, il Collegio non rinviene alcuna violazione di legge, semmai affermazioni meritali: la Corte territoriale ha ritenuto sussistente la compressione dei diritti degli altri condòmini (v. sentenza p. 10) in risposta alla domanda proposta dall’attore originario come riportata in sentenza nelle parti rilevanti (v. sentenza p. 3, ultimo capoverso) -che faceva espresso riferimento alla limitazione, se non preclusione, dell’uso dell’area condominiale.
1.3.3. Quanto, infine, alla censura relativa alla titolarità del marciapiede oggetto di contestazione, essa è inammissibile perché nuovamente attinge il convincimento del giudice del merito, sollecitando un riesame innanzi a questa Corte.

La Corte territoriale, infatti, ha ricondotto la sussistenza della c.d. presunzione di condominialità ex art. 1117 cod. civ. sia al fatto che il marciapiede fosse stato riconosciuto in atti come non appartenente al Comune di Caserta; sia alla non contestazione dell’allora convenuto, emergente dalla comparsa di costituzione in primo grado, ove il comparente aveva dichiarato che l’attività commerciale era stata da lui iniziata il 16.09.1987 « con il permesso dell’amministratore e dei

condòmini»: con ciò implicitamente riconoscendo in capo a questi ultimi la titolarità sul bene (marciapiede) sul quale egli si accingeva a sviluppare la gestione del bar (v. sentenza p. 12, 3° e 4° capoverso).

Del resto, è noto che l’individuazione delle parti comuni (nella specie, la porzione di marciapiede in contestazione) operata dall’art. 1117 cod. civ. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condòmini, vincibile con qualsiasi prova contraria; tale «presunzione» -che si sostanzia, nelle specie, nell’essere la porzione di marciapiede necessaria all’uso comune , ai fini dell’agile passaggio nella zona di ingresso allo stabile – dispensa il condominio o i singoli condòmini dalla prova del diritto, essendo, piuttosto, onere del singolo condòmino dare prova di un titolo contrario (per tutte: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 32432 del 22.11.2023).
In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.

Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo, da distrarsi in favore del difensore dichiaratosi in ricorso antistatario.

Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380-bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamento delle ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4 cod. proc. civ., sempre come liquidate in dispositivo (sulla doverosità del pagamento della somma di cui all’art. 96, comma 4, cod. proc. civ. in favore della Cassa delle Ammende: Cass. S.U. n. 27195/2023).
Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei

presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €. 1.800,00 per compensi, oltre a €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%, da distrarsi in favore del difensore che ne ha fatto richiesta;

condanna, altresì, parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96, comma 3 cod. proc. civ., al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di € . 500,00 equitativamente determinata, nonché -ai sensi dell’art. 96, comma 4 cod. proc. civ. – al pagamento della somma di €. 500,00 in favore della Cassa delle Ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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