Uso esclusivo immobile: quando scatta il risarcimento

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha stabilito i criteri per il risarcimento in caso di uso esclusivo di un immobile in comproprietà. L’indennità di occupazione non è automatica, ma decorre dal momento in cui gli altri comproprietari manifestano in modo inequivocabile la volontà di godere del bene. La Corte ha chiarito che il calcolo dell’indennità si basa sul valore locativo totale, dal quale viene detratta la quota del comproprietario utilizzatore, e il residuo viene ripartito tra gli altri in base alle loro quote di proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Uso Esclusivo Immobile in Comproprietà: La Cassazione Stabilisce i Criteri per l’Indennità

L’uso esclusivo di un immobile in comproprietà da parte di uno solo dei contitolari è una situazione frequente che può generare complessi contenziosi legali. Quando un comproprietario utilizza un bene comune impedendo agli altri di farne parimenti uso, sorge la questione del diritto a un’indennità. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti su quando tale diritto matura e su come deve essere calcolata la somma dovuta. Analizziamo insieme questa decisione per comprenderne la portata pratica.

I Fatti del Caso: Dalla Causa in Primo Grado al Ricorso in Cassazione

La vicenda trae origine dalla richiesta di alcuni comproprietari di ottenere un’indennità di occupazione da una loro parente, anch’essa comproprietaria, che utilizzava in via esclusiva un immobile comune.
In primo grado, il Tribunale aveva condannato la donna al pagamento di una somma, ritenendo che il suo utilizzo esclusivo avesse di per sé precluso il godimento del bene agli altri.

Successivamente, la Corte d’Appello, in parziale riforma della prima decisione, ha stabilito un principio cruciale: il diritto a percepire i “frutti civili” (ovvero l’indennità) non sorge automaticamente con l’inizio dell’uso esclusivo, ma decorre dal momento in cui gli altri comproprietari manifestano in modo inequivocabile la loro volontà di utilizzare il bene o di trarne un reddito. In questo caso, tale momento è stato identificato con una comunicazione formale inviata alla comproprietaria utilizzatrice. La Corte territoriale ha quindi ricalcolato l’importo dovuto, basandosi sul valore locativo mensile dell’immobile a partire da quella data.

Contro questa decisione, la comproprietaria ha proposto ricorso in Cassazione, sollevando due principali motivi di contestazione.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’analisi sull’uso esclusivo immobile

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello. L’ordinanza offre spunti di riflessione fondamentali su due aspetti: uno procedurale, relativo al concetto di giudicato, e uno sostanziale, riguardante il calcolo dell’indennità.

Il Rigetto del Primo Motivo: Nessun Giudicato Interno e la “Massima di Comune Esperienza”

La ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse ignorato un presunto “giudicato interno” formatosi sulla legittimità del suo utilizzo ai sensi dell’art. 1102 c.c. (uso della cosa comune). La Cassazione ha respinto questa tesi, chiarendo che non può formarsi un giudicato su un capo della sentenza che la stessa parte ricorrente ha impugnato.

Inoltre, la Corte ha validato il ragionamento del giudice di secondo grado riguardo all’impossibilità di un godimento contemporaneo del bene. La Corte d’Appello aveva definito come “fatto notorio” che un’abitazione di medie dimensioni difficilmente può essere coabitata da più nuclei familiari. La Cassazione ha precisato che, più che di fatto notorio, si tratta di una massima di comune esperienza, un ragionamento basato sulla conoscenza comune che non necessita di prove specifiche e che rientra nel potere di valutazione del giudice.

L’Inammissibilità del Secondo Motivo: L’Errore nel Comprendere la Ratio Decidendi

Con il secondo motivo, la ricorrente lamentava un errore nel calcolo dell’indennità, sostenendo che le fosse stato addebitato un importo sproporzionato rispetto alle quote di proprietà degli altri. Anche questa doglianza è stata respinta, in quanto considerata inammissibile perché non coglieva la ratio decidendi della sentenza impugnata.

La Corte di Cassazione ha evidenziato come la Corte d’Appello avesse chiaramente specificato il metodo di calcolo:
1. Si calcola il valore locativo totale del bene per il periodo di riferimento (nel caso di specie, € 18.600).
2. Da questo importo si detrae la quota spettante alla stessa comproprietaria utilizzatrice.
3. L’importo residuo deve essere corrisposto agli altri comproprietari in base alla quota di comproprietà di ognuno di loro.

In pratica, la Corte d’Appello aveva stabilito il criterio, demandando il calcolo finale e la ripartizione esatta alla fase esecutiva. Il motivo di ricorso era quindi infondato, poiché criticava un errore di calcolo che la sentenza non aveva commesso, avendo invece impostato correttamente la modalità di ripartizione.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su principi consolidati. In primo luogo, il diritto del comproprietario a un’indennità sorge solo a fronte di una chiara opposizione all’uso esclusivo altrui; in assenza di tale manifestazione di volontà, si presume una tacita tolleranza. In secondo luogo, il calcolo dell’indennità deve rispecchiare il pregiudizio economico subito dagli altri comproprietari, che corrisponde al mancato godimento del bene o alla perdita della possibilità di locarlo. Il metodo indicato dalla Corte d’Appello e confermato dalla Cassazione (valore locativo totale meno la quota dell’utilizzatore, con ripartizione finale pro quota) è coerente con questo principio. Infine, viene ribadito che la valutazione di fatti basati sulla comune esperienza, come la difficoltà di coabitazione, rientra pienamente nelle prerogative del giudice di merito.

Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale per chi si trova in una situazione di comproprietà: il diritto a un’indennità per l’uso esclusivo di un bene da parte di un altro non è automatico. È indispensabile che i comproprietari esclusi si attivino, manifestando formalmente e in modo inequivocabile la loro intenzione di godere del bene. Solo da quel momento inizierà a maturare il diritto a un ristoro economico. La decisione fornisce inoltre una guida chiara e logica per la quantificazione di tale indennità, assicurando che essa sia proporzionata alle quote di proprietà e al reale pregiudizio subito.

Quando sorge il diritto dei comproprietari a ricevere un’indennità per l’uso esclusivo dell’immobile da parte di un altro?
Il diritto a ricevere un’indennità sorge dal momento in cui i comproprietari esclusi dal godimento manifestano in modo inequivocabile la volontà di utilizzare il bene, ad esempio tramite una comunicazione formale. Non è automatico e non decorre necessariamente dall’inizio dell’occupazione esclusiva.

Come si calcola l’importo dell’indennità di occupazione da ripartire tra i comproprietari?
Si determina il valore locativo complessivo dell’immobile per il periodo in cui è dovuta l’indennità. Da questo totale si sottrae la quota ideale spettante al comproprietario che ha utilizzato il bene. La somma residua viene poi suddivisa tra gli altri comproprietari in proporzione alle rispettive quote di proprietà.

L’impossibilità per più comproprietari di usare contemporaneamente un immobile deve essere provata in modo specifico?
Non necessariamente. Secondo la Corte, la difficoltà o l’impossibilità per più nuclei familiari di coabitare in un’unità immobiliare di medie dimensioni può essere considerata una ‘massima di comune esperienza’, ovvero un fatto che si basa sulla conoscenza generale e che non richiede una prova specifica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 6513 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 6513 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 11/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22862/2022 R.G. proposto da : COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

DI COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME, QUATTROCCHI NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CATANIA n. 304/2022 depositata il 14/02/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La controversia riguarda l’uso di un immobile in comproprietà da parte di NOME COGNOME. Gli altri comproprietari (NOME ed NOME COGNOME

COGNOME; NOME, NOME e NOME COGNOME NOME, NOME e NOME COGNOME) convenivano dinanzi al Tribunale di Catania NOME COGNOME per il pagamento di un’indennità di occupazione, commisurata alla fruttificazione del bene. In primo grado la convenuta era condannata al pagamento di € 14.659,67, da ripartire tra gli attori in base alle rispettive quote di comproprietà. La condanna era fondata sull’assunto che l’uso esclusivo dell’immobile da parte della convenuta aveva impedito il godimento contemporaneo da parte degli altri comproprietari.
La convenuta ha proposto appello, domandando la riforma della decisione di primo grado per mancanza di un credito a titolo di frutti civili in favore dei comproprietari o, in subordine, la diminuzione dell’importo da corrispondere.

Nella contumacia degli appellati, la Corte territoriale, con l’impugnata sentenza, in parziale riforma della decisione di primo grado, ha ridotto l’importo da versare. Ha rilevato che il diritto dei comproprietari ai frutti civili è decorso dal 3 gennaio 2017, data in cui questi hanno inequivocabilmente manifestato la volontà di esercitare il proprio diritto di comproprietà mediante una comunicazione. La Corte ha escluso che, prima di tale data, il comportamento degli altri comproprietari potesse essere interpretato come una richiesta di frutti civili. La Corte ha confermato il valore locativo mensile dell’immobile stimato dal c.t.u. in € 300 ,00 ritenendolo congruo. Ha calcolato l’importo complessivo della fruttificazione in € 18.600 ,00 per il periodo dal gennaio 2017 al febbraio 2022, detraendo la quota spettante all’appellante. Di conseguenza, ha condannato NOME COGNOME al pagamento della somma residua, da ripartire in base alle quote di comproprietà.
Ricorre in cassazione la predetta convenuta con due motivi. Gli attori sono rimasti intimati.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 329 c.p.c., 2909 c.c., 112 c.p.c., 1102 c.c., 115 c.p.c. e 2697 c.c., oltre alla nullità della sentenza per incongruità, contraddittorietà e illogicità della motivazione. Si lamenta che la Corte di appello abbia ignorato il giudicato implicito formatosi sull’accertamento compiuto dal Tribunale, secondo cui l’uso esclusivo dell’immobile da parte della ricorrente non oltrepassava i limiti dell’art. 1102 c.c. Si critica altresì l’ampliamento del tema del decidere, con l’introduzione di una presunta violazione dell’art. 1102 c.c. non dedotta dagli attori in primo grado, configurando ultrapetizione. Si censura inoltre il richiamo da parte della Corte al concetto di «fatto notorio» per giustificare l’impossibilità di godimento contemporaneo del bene, considerandola priva di supporto probatorio e in contrasto con l’onere della prova stabilito dall’art. 2697 c.c.
Il primo motivo è infondato.

Sul profilo dedotto dalla ricorrente non si è formato alcun giudicato interno, poiché è stata la stessa convenuta ad impugnare i capi rilevanti della pronuncia di primo grado tra cui anche il capo sull’art. 1102 cc (v. pagg. 5 e ss. ricorso per cassazione over è riportato l’atto di appello) e le argomentazioni giuridiche sull’art. 1102 c.c. rientrano così palesemente nell’ambito dello iura novit curia. Ad abundantiam si richiama il principio che « il giudicato interno si determina su una statuizione minima della sentenza, costituita dalla sequenza rappresentata da fatto, norma ed effetto, suscettibile di acquisire autonoma efficacia decisoria nell’ambito della controversia, con la conseguenza che l’appello motivato con riguardo ad uno soltanto degli elementi di quella statuizione riapre la cognizione sull’intera questione che essa identifica, così espandendo nuovamente il potere del giudice di riconsiderarla e riqualificarla anche relativamente agli aspetti che, sebbene ad essa coessenziali, non siano stati singolarmente coinvolti, neppure in via implicita, dal motivo di gravame » (così, Cass. 32563/2024, con rinvio ad ulteriori precedenti) .
Quanto al rilievo relativo al «notorio», la Corte ha osservato che « L’uso esclusivo come abitazione di un’unità immobiliare di media entità, quale quella in oggetto, esclude o, in ogni caso, rende particolarmente difficile un’utilizzazione contemporanea di altri al medesimo fine; tantomeno, la possibilità di ricavarne un reddito, mediante la sua locazione. Ciò costituisce fatto notorio, giacché, a meno di grandi superfici, risulta difficile la coabitazione in spazi ottimali per un nucleo familiare, di più di essi; circostanza astrattamente plausibile nel caso in esame, attesa la frammentazione elevata delle quote di proprietà, a ciascuna delle quali accede la medesima facoltà di godimento del bene » .
Pertanto, la Corte ha inteso riferirsi in realtà ad una ragionevole massima di comune esperienza, la cui scelta non si espone a censure in sede di giudizio di legittimità.

Il primo motivo è rigettato.

2. – Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1101 e 1102 c.c., nonché degli artt. 112 e 115 c.p.c., con conseguente ultrapetizione e nullità della sentenza. Si contesta l’erronea determinazione della fruttificazione spettante ai resistenti, ritenendo che la Corte abbia omesso di considerare che gli attori sono proprietari solo di una quota pari a 150/360 dell’immobile. Si lamenta che l’importo riconosciuto sia sproporzionato rispetto alle quote e che superi quanto effettivamente domandato in primo grado. Si critica infine la motivazione della Corte, che si fonda su presupposti non provati, e si ribadisce che il calcolo avrebbe dovuto limitarsi alle quote effettivamente spettanti.
Il secondo motivo è inammissibile.

Infatti, esso non coglie la ratio decidendi .

La parte di sentenza impugnata dal secondo motivo è la seguente: « Ciò posto, ritiene il Collegio che gli appellati abbiano diritto alla fruttificazione richiesta . Per quanto attiene all’importo del valore locativo dell’appartamento in questione, indicato dal c.t.u., osserva

il Collegio preliminarmente che il riferimento ad esso costituisce, in assenza di specifiche e diverse utilizzazioni o destinazioni del bene e avuto riguardo a quella urbanistica (unità immobiliare per uso abitativo), l’unico parametro di carattere obietti vo, ai fini della determinazione dei frutti ricavabili. Dal complessivo valore (euro 18.600,00) della fruttificazione dell’appartamento , da calcolare in euro 300 mensili dal 3 gennaio 2017 fino alla data della presente sentenza (euro 300 x 62 mensilità dal gennaio 2017 al febbraio 2022 = euro 18.600), va detratta la quota di comproprietà dell’odierna appellante. L’importo risultante va corrisposto da COGNOME NOME agli odierni appellati, in base alla quota di comproprietà di ognuno di loro» .
Pertanto, come si desume agevolmente dall’ultimo passaggio motivazionale, la Corte di appello -contrariamente a quanto si assume da parte della ricorrente – ha precisato che la fruttificazione va fatta in base alla quota di comproprietà spettante a ciascun dei comproprietarie, e quindi ha di fatto demandato il calcolo finale alla fase esecutiva. Il ricorso omette di confrontarsi con questa precisazione decisiva della Corte di merito.

Sulla sorte del motivo che non coglie la ratio decidendi cfr. tra le varie, Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 19989 del 10/08/2017.

3. – Il ricorso è dunque rigettato.

Non vi è necessità di provvedere sulle spese del giudizio di legittimità, poiché la controparte non ha svolto attività difensiva in questa sede.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma del l’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 15/01/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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