Uso della cosa comune: siepe in cortile condiviso

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’installazione di una siepe in un cortile condiviso non costituisce un’innovazione vietata, ma rientra nel legittimo uso della cosa comune, a condizione che non alteri la destinazione dell’area e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso. Il caso riguardava due comproprietarie che avevano citato in giudizio un vicino per aver occupato parte dell’area comune. La Corte ha respinto il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito e chiarendo che la valutazione sulla natura dell’intervento è un giudizio di fatto, non sindacabile in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Siepe nel cortile comune: è uso legittimo o innovazione vietata?

La gestione degli spazi condivisi, come cortili e giardini, è spesso fonte di discussioni e liti tra vicini. Una delle domande più frequenti riguarda i limiti entro cui un comproprietario può modificare un’area comune. La recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: la distinzione tra un legittimo uso della cosa comune e un’innovazione vietata. L’installazione di una siepe, vasi e fioriere da parte di un condomino può essere considerata un’occupazione abusiva? Vediamo come la Suprema Corte ha risolto il caso.

I Fatti del Caso: Una Siepe al Centro della Disputa

Due sorelle, comproprietarie di un immobile, citavano in giudizio il loro vicino, accusandolo di aver illegittimamente occupato una porzione del cortile comune. Nello specifico, il vicino aveva piantato una siepe, posizionato alberi, vasi e fioriere con supporti per rampicanti nell’area antistante il proprio ingresso. Le sorelle chiedevano la rimozione di tali opere e il ripristino dello stato dei luoghi, sostenendo che tale intervento limitasse il loro diritto di godere della proprietà comune.

La Distinzione Chiave: Uso della cosa comune vs. Innovazione

Il cuore della controversia legale risiede nella differenza tra due concetti fondamentali del diritto civile:

* Uso della cosa comune (Art. 1102 c.c.): Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Si tratta di modifiche finalizzate a un migliore, più comodo o razionale utilizzo personale della cosa, che non richiedono il consenso degli altri.
* Innovazioni (Art. 1120 c.c.): Sono opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone la funzione e la destinazione originaria. Queste, specialmente se vietate, non possono essere realizzate senza il consenso degli altri comproprietari.

Le ricorrenti sostenevano che la siepe costituisse un’innovazione che, di fatto, divideva il cortile e creava una linea di confine, alterandone la destinazione. I giudici, sia in primo che in secondo grado, avevano invece inquadrato l’intervento del vicino nell’ambito dell’art. 1102 c.c., ritenendolo un uso più intenso ma legittimo della cosa comune.

La Decisione della Corte di Cassazione e il corretto uso della cosa comune

La Suprema Corte ha respinto il ricorso delle sorelle, confermando la decisione del Tribunale di Ferrara. Le motivazioni della Corte sono un’importante guida per casi simili.

La Valutazione è un “Giudizio di Fatto”

Innanzitutto, la Corte ha chiarito che stabilire se un determinato intervento configuri una semplice modifica per un miglior godimento (art. 1102 c.c.) o un’innovazione (art. 1120 c.c.) è un “giudizio di fatto”. Tale valutazione spetta esclusivamente ai giudici di merito (primo grado e appello) e non può essere riesaminata in sede di Cassazione, a meno che la motivazione non sia palesemente illogica, contraddittoria o inesistente. Nel caso specifico, il tribunale aveva correttamente motivato la sua decisione, basandosi anche sulla consulenza tecnica d’ufficio (CTU), secondo cui le opere non impedivano la libera fruizione della corte da parte di tutti, se non per un’area di sedime “del tutto trascurabile”.

L’Inammissibilità per “Doppia Conforme”

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili i motivi di ricorso relativi a presunti errori nella valutazione delle prove e all’omesso esame di punti decisivi. Questo perché si era verificata la cosiddetta “doppia conforme”: sia il Giudice di Pace che il Tribunale in appello erano giunti alla stessa conclusione basandosi sulle medesime ragioni di fatto. In tali circostanze, la legge preclude la possibilità di contestare nuovamente l’accertamento dei fatti davanti alla Cassazione.

Le Motivazioni

La Corte ha ritenuto che il Tribunale di Ferrara avesse correttamente applicato la legge, distinguendo tra le modificazioni consentite dall’art. 1102 c.c. e le innovazioni disciplinate dall’art. 1120 c.c. Le prime sono espressione del diritto del singolo comproprietario di trarre dalla cosa comune la maggiore utilità possibile, con il solo limite di non pregiudicare il pari diritto degli altri. Le seconde, invece, comportano un’alterazione sostanziale del bene e richiedono una volontà collettiva. La decisione del giudice di merito di qualificare l’installazione della siepe come un legittimo uso della cosa comune è stata considerata un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, supportato da una motivazione sufficiente e non contraddittoria.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: non ogni modifica apportata a un’area comune è illecita. Un comproprietario può intensificare il proprio uso del bene condiviso, ad esempio abbellendo l’area antistante la propria abitazione, a patto che non ne stravolga la funzione e non impedisca agli altri di goderne. La valutazione decisiva si basa sull’impatto concreto dell’intervento: se questo non preclude il passaggio o l’utilizzo sostanziale dell’area agli altri, è probabile che venga considerato un legittimo esercizio del diritto di proprietà.

Posso installare una siepe nel cortile comune senza il consenso degli altri proprietari?
Sì, secondo questa ordinanza è possibile, a condizione che l’intervento sia qualificabile come un legittimo “uso della cosa comune” ai sensi dell’art. 1102 c.c. Ciò significa che la siepe non deve alterare la destinazione principale del cortile e non deve impedire agli altri comproprietari di farne parimenti uso.

Qual è la differenza tra “modifica per un miglior uso” e “innovazione” di un’area comune?
Una modifica per un miglior uso (art. 1102 c.c.) è un’opera realizzata da un singolo comproprietario per ottenere una maggiore utilità dalla cosa comune, senza alterarne l’essenza (es. installare una fioriera). Un’innovazione (art. 1120 c.c.) è una trasformazione sostanziale che incide sulla funzione e destinazione del bene comune (es. trasformare un giardino in un parcheggio) e richiede una decisione collettiva.

Cosa significa “doppia conforme” e perché ha reso inammissibili alcuni motivi di ricorso?
La “doppia conforme” è una regola processuale che si applica quando la sentenza d’appello conferma la decisione di primo grado basandosi sulle stesse ragioni di fatto. In questo caso, impedisce di presentare un ricorso in Cassazione per contestare l’accertamento dei fatti, come l’errata interpretazione di una perizia, rendendo di fatto inammissibili tali contestazioni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5533 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5533 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10950/2019 R.G. proposto da:

NOME NOME COGNOME, domiciliate ex lege in Roma, INDIRIZZO presso la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentate e difese dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE.

– Ricorrente –

Contro

PRINCIPATO COGNOME.

– Intimato –

Avverso la sentenza del Tribunale di Ferrara n. 768/2018 depositata il 31/10/2018.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 12 febbraio 2025.

Rilevato che:

NOME e NOME COGNOME hanno impugnato la sentenza n. 118/2017 emessa dal giudice di pace di Ferrara che, nel

Comunione

contraddittorio di NOME COGNOME aveva respinto la domanda delle attrici al fine di sentire accertare e dichiarare che il convenuto aveva illegittimamente occupato l’area cortiliva (in seguito: ‘cortile’) censita nel comune di Ostellato (foglio 48, mapp. 56, sub. 18), in violazione del diritto di comproprietà delle vicine impiantando, senza il loro preventivo consenso, una siepe in prossimità della linea di confine tra le due proprietà, nonché apponendo alberi, vasi e fioriere con supporti in legno per rampicanti nell ‘ area prospiciente l ‘ ingresso della propria abitazione e, conseguentemente, per ottenere la condanna del convenuto al ripristino dello stato dei luoghi.
Il tribunale di Ferrara, nella resistenza dell ‘ appellato, ha respinto il gravame così articolando le ragioni della decisione: (i) la sentenza impugnata sussume correttamente la fattispecie concreta entro quella astratta dell’art. 1102 c.c., anziché entro quella dell’articolo 1120 in quanto le siepi collocate dal convenuto non costituiscono un’innovazione ; (ii) la consulenza d’ufficio ha chiarito che (pag. 5 della sentenza) «a posizione dei due tratti di siepe e la mancanza di continuità della stessa non impedisce la libera fruizione di tutta la corte da parte di tutti i comproprietari se non per l’area di sedi me, che come si evince dalle foto è del tutto trascurabile »; (iii) dette opere non costitui scono ‘innovazioni’ , né le siepi determinano alcuna suddivisione del cortile; (iv) il giudice di pace, interpretando correttamente la c.t.u., ha affermato che le siepi impiantate dal convenuto non alterano il pari uso della cosa comune da parte di ogni partecipante ; l’impianto della siepe -lo ha chiarito il consulente d’ufficio – consente il passaggio su tutta la corte e non ne altera la destinazione rendendola di uso esclusivo;
NOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi e, in prossimità dell’ udienza, hanno depositato una memoria con allegati;

NOME COGNOME è rimasto intimato.

Considerato che:

preliminarmente, rileva il Collegio che, nella memoria da ultimo depositata, la difesa di parte ricorrente chiede di essere autorizzata alla produzione di fotografie scattate alla corte comune, foto dalle quali -si afferma nella memoria – si evincerebbe che la parte di corte comune occupata dai manufatti e piante del vicino è palesemente sottratta all’utilizzo degli altri comunisti.

L’istanza va disattesa, alla luce del principio secondo cui, nel giudizio di cassazione, non è consentita la produzione di documenti (come quelli di cui è chiesta la produzione) relativi a vicende successive al deposito del ricorso, indipendentemente dal rispetto delle forme previste dall ‘ art. 372 comma 2 c.p.c., fatta eccezione per i documenti che riguardano la nullità della sentenza e l ‘ ammissibilità del ricorso e del controricorso nonché dell ‘ atto di rinuncia al ricorso (tra le altre, Cass. n. 2062/2024);
il primo motivo di ricorso è rubricato ‘falsa applicazione di norme di diritto e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo prospettato dalle parti’.

Si lamenta l’erronea ricognizione delle fattispecie astratte disciplinate dagli artt. 1102 e 1120 c.c., e si mette in evidenza che la siepe posizionata dal convenuto realizza una vera e propria alterazione di destinazione e funge da linea di demarcazione e da confine tra le proprietà delle parti collocata sulla corte comune, come se le rispettive abitazioni fossero ‘a schiera’;

il secondo motivo denunci a l” erronea applicazione ‘ degli artt. 1120 e 1102 c.c.

Si allega che la collocazione sulla corte comune di siepi lunghe 4,30 e 3,90 m, congiunte da manufatti, che occupano un terzo dell’intera superficie in comproprietà, costituisce un’innovazione che

impedisce il pari uso degli altri partecipanti e che può assumere rilevanza ai fini dell’acquisto per usucapione della proprietà occupata dal vicino;

2.1. il primo e il secondo motivo, suscettibili di esame congiunto per connessione, sono infondati;

anzitutto, va richiamato il principio, enunciata dalla S.C. (tra le altre, Cass. nn. 18052/2012, 20712/2017, 3440/2022) nella limitrofa materia del condominio di edifici ed applicabile anche alla comunione, per il quale, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l ‘aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.
È anche il caso di premettere che, in tema di ricorso per cassazione, il cosiddetto vizio di sussunzione, censurabile dal giudice di legittimità, può consistere o nell ‘ assumere la fattispecie concreta giudicata sotto una norma che non le si addice, perché la fattispecie astratta da essa prevista non è idonea a regolarla, oppure nel trarre dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche che contraddicano la pur corretta sua interpretazione (Cass. n. 10320/2018).
Venendo adesso all’esame dei motivi, reputa il Collegio che il tribunale di Ferrara, senza incorrere nel prospettato vizio di sussunzione, in base a un giudizio di fatto – il cui sindacato, di regola, non è consentito in sede di legittimità – ha ritenuto che la collocazione delle siepi, da parte del convenuto, non configuri un’innovazione ex art. 1120 c.c., la quale non può essere apportata senza il consenso degli altri comproprietari, ma integri un legittimo uso della cosa comune ad opera di uno dei partecipanti , ai sensi dell’art. 1102 c.c .
D’altra parte, l ‘ allegazione di un ‘ erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all ‘ esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (Cass. 18/04/2023, n. 10263).

Sotto altro profilo, la motivazione della decisione è sufficientemente chiara e non appare viziata da intrinseca contraddittorietà, dovendosi al riguardo ricordare che il vizio di motivazione apparente (nella cui ampia accezione rientra anche l’ipotesi della motivazione contraddittoria) ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture ( ex multis , Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023 che, in motivazione , richiama Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016, Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016; Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022, Rv. 664061; Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019, Rv. 654145);
il terzo motivo denuncia l”omesso esame circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio’.

La sentenza sarebbe viziata perché afferma che le proprietà dei contendenti sono liberamente accessibili, ma poi fa riferimento, in maniera contraddittoria, alla presenza delle opere apposte dal convenuto, il quale, in realtà, ha alterato la destinazione della corte comune e ha realizzato una ripartizione delle aree;

il quarto motivo , attinente alla ‘ erronea interpretazione della ctu’ , ascrive ai giudici di merito di avere deciso sulla base di una valutazione soggettiva e (appunto) erronea, che tralascia i dati oggettivi risultanti dalla consulenza d’ufficio , e si traduce nell’omesso esame di un punto decisivo della controversia;

4.1. il terzo e al quarto motivo, sostanzialmente sovrapponibili e che perciò si prestano ad essere congiuntamente esaminati, sono inammissibili: va, infatti, applicata la previsione di cui all’art. 348 ter ultimo comma c.p.c., che, per l’ipotesi di c osiddetta doppia conforme, avendo (come nel caso di specie) il giudice di appello confermato la sentenza di primo grado, sulla base delle medesime ragioni inerenti alle questioni di fatto a sostegno della pronuncia del giudice di pace, preclude la deducibilità in sede di legittimità del vizio di cui al n. 5 dell’art. 360 co mma 1 c.p.c.;
dunque, il ricorso è respinto; nulla occorre disporre sulle spese processuali poiché la parte vittoriosa è rimasta inerte in questa sede;

a i sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

A i sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/2002, dichiara che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, in data 12 febbraio 2025, nella camera di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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