Uso cosa comune: stop al parcheggio sulla rampa

La Corte di Cassazione ha confermato l’illegittimità del parcheggio sistematico di autovetture su una rampa di accesso ai garage condominiali. Tale condotta configura una violazione dell’uso cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., poiché altera la destinazione dell’area e ostacola il transito degli altri condomini. La Corte ha inoltre stabilito che il danno derivante dalla privazione del godimento del bene è risarcibile in via equitativa, configurandosi come danno in re ipsa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Uso cosa comune: i limiti del parcheggio in condominio

L’uso cosa comune rappresenta un diritto fondamentale di ogni proprietario, ma incontra limiti invalicabili quando interferisce con il pari diritto degli altri. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato il caso del parcheggio sistematico su una rampa di accesso ai garage, stabilendo principi cruciali per la convivenza negli edifici.

Il conflitto sull’uso cosa comune in condominio

La vicenda nasce dall’abitudine di alcuni condomini di parcheggiare le proprie auto su una rampa destinata al transito verso le autorimesse. Gli altri proprietari hanno lamentato la difficoltà di manovra e il rischio di collisioni, chiedendo la rimozione dei veicoli e il risarcimento del danno. Mentre il primo grado aveva minimizzato il disagio, l’appello ha riconosciuto la violazione delle norme civilistiche, evidenziando come l’occupazione stabile di un’area di transito ne alteri la funzione originaria.

La tutela del diritto all’uso cosa comune

La Suprema Corte ha confermato che trasformare una rampa di accesso in un parcheggio privato altera la destinazione naturale del bene. Anche se il transito non è totalmente impedito, l’aggravio delle manovre e la riduzione dello spazio disponibile costituiscono una compressione illegittima delle facoltà di godimento degli altri condomini. La giurisprudenza è chiara: l’utilità maggiore tratta da un singolo non deve mai pregiudicare l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri proprietari.

Il risarcimento del danno senza prova specifica

Un punto cardine della sentenza riguarda la natura del danno. Quando un comproprietario sottrae la cosa comune al godimento degli altri, il pregiudizio è considerato in re ipsa. Ciò significa che la semplice perdita della possibilità di usare il bene secondo la sua destinazione rappresenta un danno risarcibile. Il giudice può quindi liquidare una somma in via equitativa, basandosi ad esempio sul valore locativo dello spazio occupato abusivamente, senza che i danneggiati debbano fornire prove contabili complesse.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha fondato la propria decisione sulla natura della rampa carrabile, la cui destinazione naturale è il transito e non la sosta. L’occupazione stabile con veicoli altera l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni dei condomini. Il disagio nelle manovre e il rischio di danni ai veicoli in transito confermano il superamento dei limiti dell’uso cosa comune. La sottrazione di facoltà domenicali è risarcibile come lucro cessante, calcolato sui frutti civili che l’autore della violazione ha tratto dall’uso esclusivo del bene, imprimendo ad esso una destinazione diversa da quella originaria.

Le conclusioni

Il principio espresso garantisce una tutela rigorosa contro gli abusi nelle parti comuni del condominio. Non è consentito a un singolo proprietario appropriarsi di spazi destinati al servizio di tutti, anche se l’uso non impedisce totalmente il passaggio. La sanzione risarcitoria funge da deterrente e ristabilisce l’equilibrio economico tra i comproprietari, valorizzando il diritto di godimento come componente essenziale della proprietà. Ogni intervento che modifichi l’uso di un’area comune deve essere preventivamente concordato o rispettare rigorosamente la funzione collettiva del bene.

È consentito parcheggiare stabilmente sulla rampa di accesso ai garage condominiali?
No, perché la rampa è destinata al transito e il parcheggio sistematico ne altera la funzione naturale, violando i diritti degli altri condomini previsti dal Codice Civile.

Quali sono le conseguenze legali per chi occupa abusivamente uno spazio comune?
Il responsabile può essere condannato alla rimozione del veicolo e al pagamento di un risarcimento danni calcolato in via equitativa dal giudice per il mancato godimento dell’area.

Bisogna provare di aver subito un danno economico per chiedere il risarcimento in questi casi?
No, la Cassazione prevede che il danno sia in re ipsa, ovvero insito nella perdita della possibilità di usare pienamente il bene comune secondo la sua destinazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 36438 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 36438 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11674/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME , che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME;

– controricorrenti –

nonchè contro

COGNOME NOME, PALAZZINI DOMENICA;

– intimati –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO BOLOGNA n. 2478/2017 depositata il 19/10/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/03/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RLEVATO CHE:

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME citavano innanzi al Tribunale di Rimini NOME COGNOME e NOME COGNOME per accertare e dichiarare l’illegittimità e abusività dell’occupazione stabile, con i loro veicoli , a partire dal 1999, della parte comune condominiale costituita da corte di accesso ai garages ; nonché l’illegittima occupazione di porzione di cosa comune mediante l’installazione di macchine per il condizionamento.

1.1. Il Tribunale di Rimini, all’esito di risultanze istruttorie comprendenti prove per testi, C.T.U. e interrogatorio formale delle parti, rigettava la domanda, motivando la sua decisione sulla base del fatto che il diverso utilizzo della cosa comune da parte dei convenuti, e l’utilità specifica aggiuntiva che essi traevano dall’uso della corte di accesso ai garages non superasse il limite dell’impedimento dell’uso della cosa propria da parte degli altri condómini; per le stesse ragioni, il giudice di prime cure non intravvedeva alcun danno nel posizionamento dei condizionatori.
NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME impugnavano la pronuncia del Tribunale di Rimini innanzi alla Corte d’Appello di Bologna che, con sentenza n. 2478/2017, respinto l’appello nella parte in cui era stata domandata la rimozione dei macchinari per il condizionamento, accoglieva per il resto il gravame accertando la violazione dell’art. 1102 cod. civ. da parte degli appellati, limitatamente all’uso frequente dell’area interessata

come parcheggio di entrambe le proprie autovetture, riconoscendo ai condómini appellanti il diritto al risarcimento del danno in via equitativa. In particolare, osservava la Corte che:

-dall’attenta lettura delle risultanze probatorie, compresa la C.T.U., e considerando altresì la naturale destinazione dell’area di cui si discute quale rampa carrabile, non già area destinata a parcheggio, emerge con chiarezza il disagio creato ai condomini costretti ad effettuare almeno due manovre suppletive per imboccare la rampa, posto che il frequente stazionamento di vetture ostacola e rende difficoltoso l’accesso e il transito lungo detta area;

deve, pertanto, riconoscersi il diritto dei condómini al risarcimento dei danni, da liquidarsi in via equitativa, utilizzando quali parametri utili il valore locativo dei due posti auto con un abbattimento del 50%, per un totale di €2.200,00 da corrispondersi a ciascun appellante, oltre interessi dalla data della domanda al saldo.

Avverso detta sentenza proponevano ricorso per cassazione COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandolo a due motivi.

Si difendevano NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME depositando controricorso.

Restavano intimati NOME COGNOME e NOME COGNOME.

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione delle norme di diritto ( ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ.): violazione dell’art. 1102 cod. civ. I ricorrenti censurano la pronuncia impugnata nella parte in cui ritiene violata la norma del codice civile menzionata dal comportamento degli odierni ricorrenti: l’art. 1102 cod. civ., infatti, consente l’utilizzazion e della cosa comune da parte di uno o più compartecipi anche in modo particolare e diverso da quello degli altri, a due condizioni (Cass. n. 19615/2012): che sia rispettata la
destinazione della cosa (Cass. n . 4566/1990); che l’utilità maggiore e più intensa tratta da uno dei condomini non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso (Cass. n. 10453/2011). Nella prospettazione dei ricorrenti, il parcheggio di un ‘ autovettura in fondo alla rampa di accesso ai garages non altera la destinazione della corte; né impedisce l’accesso ad essi, rendendolo semmai più disagevole per gli altri condómini.

1.1. Il motivo è infondato. Preliminarmente, non si condivide il giudizio di inammissibilità del motivo di ricorso espresso dai controricorrenti, né ex art. 360bis , n. 1), poiché, stante la costanza dei principi affermati da questa Corte, il caso di specie presenta una sua particolarità interpretativa che merita il vaglio di legittimità; né ex art. 366, comma 1, n. 4), cod. proc. civ., poiché il ricorso contesta con chiarezza l’erronea applicazione, da parte della Corte di merito, dei principi enunciati da questa Corte in applicazione dell’art. 1102 cod. civ.
Com’è stato sottolineato d agli stessi ricorrenti , l’art. 1102 cod. civ. consente l’utilizzazione della cosa comune da parte di uno o più compartecipi anche in modo particolare e diverso da quello degli altri, a due condizioni alternative tra loro: che sia rispettata la destinazione della cosa; che l’uti lità maggiore e più intensa tratta da uno dei condómini non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso (Cass. n. 19615/2012; Cass. Sez. 2, n. 10453 del 01/08/2001 – Rv. 548637 – 01). Questa Corte ha avuto occasione di precisare che la destinazione della cosa comune deve essere determinata -oltreché attraverso elementi economici -attraverso elementi giuridici, ossia le norme tutelanti quegli interessi, ed elementi di fatto, quali le caratteristiche della cosa. Ha avuto modo di ulteriormente precisare che la destinazione delle parti comuni può risultare anche dalla pratica
costante e senza contrasti dei condó mini, cioè dall’uso voluto e realizzato dai partecipanti alla comunione (Cass. Sez. 2, n. 18038 del 28/08/2020 -Rv. 658947-03). La decisione della Corte di Bologna è conforme all’orientamento giurisprudenziale consolidato, secondo cui la cosa comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal condómino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari. Nel caso che ci occupa, la Corte distrettuale ha individuato la destinazione naturale dell’area di cui è causa nella rampa carrabile per l’accesso ai garages , non nell’utilizzazione a parcheggio: il frequente e sistematico stazionamento di due (non già solo una, come più volte si legge nel ricorso) autovetture, di fatto trasforma e snatura la destinazione originariamente concordata dai condómini. Ha anche sottolineato che il disagio cui sono sottoposti gli altri condómini nella fruizione dei garages implica addirittura dei rischi di danno, in caso di errore di manovra del conducente dell’autovettura in uscita dal garage. Tanto basta a ritenere infondate le doglianze degli odierni ricorrenti, fermo restando che l’accertamento del superamento dei limiti imposti dall’art. 1102 cod. civ. al condómino, che si assuma abbia alterato, nell’uso della cosa comune, la destinazione della stessa, ricollegandosi all’entità e alla qualità dell’incidenza del nuovo uso, è comunque riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità in assenza di incoerenze logico-giuridiche.
Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione delle norme di diritto: artt. 1223 e 1226 cod. civ. I ricorrenti lamentano che la condanna al risarcimento dei danni non è sostenuta da valida prova del danno risarcibile, tale non potendo considerarsi il disagio

nella manovra di accesso ai garages; priva di senso risulta, altresì, la valutazione equitativa di detto danno, rapportata al valore fondiario di due posti auto ridotto al 50%.

2.1. Il motivo è infondato. La giurisprudenza di questa Corte ha avuto modo di affermare più volte che le facoltà di godimento (e di disposizione) del bene costituiscono contenuto del diritto di proprietà, sicché tale situazione giuridica viene ad essere pregiudicata per effetto della compressione che quelle facoltà subiscono a séguito di iniziative altrui, dolose o colpose, ingiuste perché prive di titolo. Nell’ipotesi, assimil abile all’occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, in cui alcuno dei comproprietari sottragga la cosa comune al godimento degli altri, sì da impedirne l’uso, anche potenziale, agli altri comunisti (cfr. Cass. n. 11486 del 2010), le facoltà domenicali risultano compromesse, sia per il venir meno di un pregresso godimento del bene, sia per l’impossibilità di trarre dalla res le utilità che la stessa è idonea a produrre in base a calcoli di tipo figurativo. Nel caso di specie il sostanziale mutamento di fatto dell’area comune, adibita a parcheggio dagli odierni ricorrenti senza il consenso dei condómini, si traduce nella sottrazione di facoltà dominicali di godimento (e di disposizione) dell’area. Pertanto, detta sottrazione di facoltà è risarcibile, sotto l’aspetto del lucro cessante, non solo con il lucro interrotto, ma anche con quello impedito nel suo potenziale esplicarsi, ancorché derivabile da un uso della cosa diverso da quello tipico, aggiungendo che tale danno è da ritenersi in re ipsa , potendo essere comunque quantificato in base ai frutti civili che l’autore della violazione abbia tratto dall’uso esclusivo del bene, imprimendo ad esso una destinazione diversa da quella precedente (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14213 del 07/08/2012, Rv. 623540 -01; conf. da: Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19215 del 28/09/2016, Rv. 641289 – 01).
In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso, liquida le spese secondo soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso, condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €2.400,00 per compensi, oltre a €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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