Uso cosa comune: quando la modifica è legittima?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 980/2024, ha stabilito che la modifica di una parte comune da parte di un condomino per un suo uso più intenso è legittima se non altera la destinazione del bene e non impedisce concretamente il pari uso agli altri condomini. Nel caso specifico, i proprietari di un attico avevano modificato due pensiline comuni. La Corte ha cassato la decisione d’appello che ordinava il ripristino, sottolineando che la valutazione sull’uso della cosa comune deve essere basata su un’analisi pratica e non astratta delle possibilità di utilizzo da parte degli altri comproprietari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Uso della cosa comune: la Cassazione delinea i confini della legittimità

L’uso delle parti comuni in un condominio è spesso fonte di controversie. Fino a che punto un singolo proprietario può modificare un bene comune per trarne un’utilità maggiore? Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 980/2024) offre chiarimenti fondamentali sul corretto uso della cosa comune, stabilendo che la valutazione non può essere astratta, ma deve basarsi sulla concreta possibilità di utilizzo da parte degli altri condomini.

Il Caso: Dalle Pensiline Comuni a Terrazzi Esclusivi?

La vicenda riguarda i proprietari di un attico che avevano apportato modifiche a due pensiline condominiali, originariamente destinate a coprire i balconi sottostanti. Su una pensilina, avevano installato una ringhiera perimetrale per consentire un affaccio sicuro. Sull’altra, avevano sostituito una finestra con una porta-finestra, creando un accesso diretto e arredando lo spazio con mobili, tende e un sistema di illuminazione.

Il Condominio si era opposto a tali interventi, sostenendo che i proprietari si fossero di fatto appropriati di una parte comune, alterandone la destinazione e impedendo il pari uso agli altri. Mentre il Tribunale di primo grado aveva ordinato solo una rimozione parziale degli arredi, la Corte d’Appello aveva accolto pienamente le ragioni del Condominio, ordinando il ripristino totale dello stato dei luoghi.

La questione giuridica e i limiti all’uso della cosa comune

Il nodo centrale della questione è l’interpretazione dell’articolo 1102 del Codice Civile. Questa norma consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La Corte d’Appello aveva interpretato la norma in modo rigido, ritenendo che le modifiche avessero inevitabilmente sottratto il bene all’uso comune.

I proprietari dell’attico hanno quindi presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che il loro fosse semplicemente un “uso più intenso” del bene, reso possibile dalla vicinanza con la loro proprietà, e che gli altri condomini non avessero comunque una concreta possibilità di utilizzare quelle pensiline.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei proprietari, cassando la sentenza d’appello. Il ragionamento dei giudici supremi si è basato su alcuni principi cardine:

1. Valutazione Concreta e non Astratta: La violazione dell’art. 1102 c.c. non può essere dichiarata sulla base di un’astratta possibilità di uso alternativo. Il giudice deve verificare in concreto se l’uso più intenso da parte di un condomino pregiudichi effettivamente la facoltà di godimento degli altri. Nel caso specifico, la Corte d’Appello non aveva adeguatamente considerato se gli altri condomini avessero un accesso agevole alle pensiline o un reale interesse a utilizzarle.

2. “Pari Uso” non Significa “Uso Identico”: La nozione di “pari uso” non implica che tutti debbano usare il bene nello stesso modo e nello stesso momento. Significa che non deve essere compromessa la possibilità per gli altri di fare un uso potenziale del bene. Se è prevedibile che gli altri condomini non faranno un uso analogo della cosa comune, la modifica che ne consente un uso più intenso a uno solo è da considerarsi legittima.

3. Distinzione tra Modifica e Alterazione della Funzione: La semplice apposizione di una ringhiera non è stata ritenuta di per sé incompatibile con la funzione di copertura della pensilina, né un’automatica appropriazione del bene. Allo stesso modo, la sostituzione di una finestra con una porta-finestra, funzionale a un uso più intenso, non è di per sé illegittima se non impedisce concretamente agli altri di accedere o utilizzare l’area.

Le Conclusioni: Criteri Pratici per la Valutazione

Questa sentenza rafforza un principio di buon senso e praticità nella gestione dei beni comuni. Un condomino può apportare modifiche per un uso della cosa comune più vantaggioso, a patto che questo non si traduca in un’esclusione degli altri. La legittimità di un intervento non va decisa a tavolino, ma analizzando la situazione specifica: l’accesso, la conformazione dei luoghi e l’interesse concreto degli altri condomini. La decisione della Cassazione invita i giudici di merito a un’analisi più approfondita e meno formalistica, spostando l’attenzione dal divieto astratto alla verifica del pregiudizio effettivo.

Posso modificare una parte comune del condominio per un mio uso più intenso?
Sì, secondo la sentenza è possibile fare un uso più intenso della cosa comune, a condizione che non ne venga alterata la funzione e che non sia impedito il pari uso agli altri condomini. L’intervento è legittimo se non preclude concretamente agli altri la possibilità di utilizzare il bene.

Cosa significa “pari uso” della cosa comune secondo la Cassazione?
“Pari uso” non significa che tutti debbano fare un uso identico del bene. Significa che le modifiche apportate da un condomino non devono impedire agli altri di fare un uso potenziale del bene, anche diverso, secondo il loro diritto. La valutazione deve considerare se sia prevedibile che gli altri condomini possano o vogliano esercitare tale diritto.

L’installazione di una ringhiera su una copertura comune la trasforma in proprietà privata?
No, la sentenza chiarisce che la sola apposizione di una ringhiera su una pensilina comune non comporta di per sé un’attrazione del bene nella sfera esclusiva del condomino, né è oggettivamente incompatibile con la funzione originaria di copertura.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 980 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 980 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/01/2024

COGNOME NOME.

-INTIMATA- avverso l a sentenza della Corte d’appello di Roma n. 446/2018, pubblicata in data 22.1.2018.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del giorno 14.11.2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Oggetto: condominio

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 22402/2018 R.G. proposto da COGNOME E NOME , rappresentati e difesi dall’avv. NOME COGNOME con domicilio in Roma, INDIRIZZO

-RICORRENTI –

contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO in persona dell’amministratore p.t., r appresentati e difesi dall’avv. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME, con domicilio in Roma alla INDIRIZZO

-CONTRORICORRENTE-

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME che ha concluso, chiedendo di respingere il ricorso.

Uditi gli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. La controversia trae origine dalla domanda con cui il Condominio di INDIRIZZO in Roma aveva chiesto di ordinare ad NOME COGNOME e NOME COGNOME acquirenti di un attico al quinto piano e di sovrastante locale superattico, il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno per effetto delle modifiche apportate a due pensiline, aventi funzione di copertura delle porzioni sottostanti, ubicate sul lato ovest ed est della palazzina B, sostenendo che la precedente proprietaria NOME COGNOME aveva sottratto porzioni comuni alla loro originaria destinazione mediante l’apposizione di una ringhiera perimetrale sulla pensilina ad est e con la sostituzione di una finestra in porta finestrata in corrispondenza della pensilina ad ovest, oltre che con la collocazione di mobili, tendaggi e di un sistema di illuminazione.
Disposta la chiamata in causa di NOME COGNOME su istanza dei convenuti, il Tribunale ha ordinato la rimozione degli ingombri presenti sulla sola pensilina ovest, evidenziando che le opere non consentivano più, come in passato, di mantenere in loco le antenne televisive, mentre ha escluso che le altre modifiche avessero alterato la destinazione delle parti comuni o impedito il pari uso.

La sentenza è stata riformata in appello.

La Corte territoriale ha ritenuto che entrambe le modifiche avessero radicalmente mutato la destinazione delle pensiline, sottraendole all’uso comune ed incorporandole nella proprietà esclusiva dei convenuti. Ha ordinato il ripristino dello stato dei luoghi e la rimozione di tutte opere, respingendo l’appello

incidentale dei convenuti diretto ad ottenere l’integrale rigetto delle domande del Condominio.

La cassazione della sentenza è chiesta da NOME COGNOME e NOME COGNOME con ricorso affidato a tre motivi.

Il Condominio di INDIRIZZO di Roma ha notificato controricorso.

NOME COGNOME non ha proposto difese.

In prossimità dell’udienza pubblica i ricorrenti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1102 c.c., dell’art. 132, n., 4 c. e l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, per aver la sentenza dichiarato illegittime le modifiche alle porzioni comuni senza chiarire perché le pensiline avessero perso la funzione di copertura e fossero state sottratte all’uso comune, avendo il giudice operato un’applicazione automatica del divieto dell’art. 1102 c.c., disancorata dalle particolarità del caso concreto, senza conferire il dovuto rilievo al fatto che sulla porzione ad est era stata semplicemente realizzata una ringhiera che consentiva l’affaccio e che, sulla porzione ad ovest, era stata sostituita una finestra con una porta finestra e collocati alcuni mobili per un più inteso uso del bene da parte dei ricorrenti, non avendo gli altri condomini alcuna concreta possibilità di utilizzare le medesime pensiline, che, come accertato dal c.t.u., non erano praticabili e fungevano da semplice copertura per il riparo dei balconi sottostanti.
Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 1102 c.c., l’omesso esame di un fatto decisivo e vizio di motivazione ai sensi dell’art. 132 n. 4 c.p.c., per aver la Corte di merito ritenuto che le modificazioni apportate alla pensilina al lato ovest avessero

impedito il posizionamento delle antenne, sebbene il Condominio avesse da tempo deliberato ed effettuato lo spostamento delle antenne su apposito torrino della palazzina A, installando un impianto centralizzato.

Il terzo motivo denuncia l’omessa pronuncia e l’omesso esame di un fatto decisivo, lamentando che la pronuncia avrebbe disposto genericamente il ripristino dello stato dei luoghi, finendo per interessare anche la porzione di un terrazzo esclusivo sul lato est del fabbricato, che preesisteva al nuovo solaio realizzato dalla venditrice.

I primi due motivi, che sono suscettibili di esame congiunto, sono fondati; dal loro accoglimento consegue l’assorbimento del terzo motivo, che sarà eventualmente esaminato dal giudice del rinvio.

L’art. 1102 c.c. consente a ciascun proprietario di far un uso più inteso della cosa comune, a condizione che non sia alterata la funzione del bene e non impedito il pari uso.

Le limitazioni poste dall’art. 1102 c.c. all’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, ovvero il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo partecipante di servirsi del bene per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità (cfr. Cass. 12344/1997; Cass. 3376/1988; Cass. 6458/2019; Cass. 8177/2022).

L ‘alterazione della funzione del bene deve essere effettiva e non può consistere in una semplice modificazione materiale del bene; la nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell’art. 1102 c.c., non va intesa in termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, il che comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a

proprio esclusivo o particolare vantaggio pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio nel godimento dell’oggetto della comunione (Cass. 13261/2004; Cass. 7466/2015).

Non si richiede allora che il pari uso debba consistere nel medesimo uso che possa invece farne solo il singolo che si trovi in un rapporto particolare e diverso con la cosa, ma di uso -da parte degli altri ma che possa essere effettivo, occorrendo individuare in concreto e non solo in astratto i sacrifici alle facoltà di godimento che tale modifica possa apportare, senza dar rilievo ad una astratta possibilità di uso alternativo o un suo ipotetico depotenziamento (cfr., testualmente, Cass. 14107/2012; Cass. 857/2019; Cass. 13503/2019; Cass. 41490/2021; Cass. 19939/2022; Cass. 2971/2023).
Qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata dal condomino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso individuale, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato solo dagli interessi altrui e ove sia possibile prevedere che gli altri contitolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. 18038/2020).

2.1. La Corte di merito ha ritenuto illegittime le modifiche alle pensiline comuni, sostenendo che ne era stata alterata l’originaria funzione di copertura, ed ha affermato che i ricorrenti si erano appropriati della res, precludendo qualsivoglia facoltà di utilizzo da parte degli altri comproprietari.

La stessa sentenza dà però conto del fatto che sulla pensilina est era stata semplicemente apposta una ringhiera perimetrale per l’esercizio dell’affaccio in condizioni di sicurezza, senza alcuna ulteriore modificazione materiale che potesse -anche solo in astratto – comprometterne la funzione originaria o la consistenza.

La sola apposizione della ringhiera non poteva di per sé considerarsi oggettivamente incompatibile con la funzione di copertura, né comportare l’attrazione del bene nella sfera esclusiva dei ricorrenti, sottraendolo all’uso comune.

Quanto alla sostituzione della preesistente finestra con una porta finestrata, la Corte di merito ha ritenuto violato l’art. 1102 c.c., senza tener conto che la creazione di un punto di agevole accesso dalla porzione esclusiva era prioritariamente funzionale ad un uso più intenso del bene comune, favorito dalla contiguità tra l’appartamento e la pensilina comune, omettendo di accertare se gli altri condomini godessero di un accesso diretto all’area in contestazione, e senza, infine, evidenziare le ragioni della ravvisata impossibilità di mantenere le antenne dei singoli sulla pensilina ad ovest a causa della collocazione di arredi e di tende di protezione dal sole, trascurando che l’assemblea aveva già deliberato lo spostamento delle antenne in altro luogo.
Sono -quindi -accolti i motivi primo e secondo, con assorbimento del terzo.

La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di legittimità.

P.Q.M.

accoglie i primi due motivi di ricorso, dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte suprema di Cassazione, in data 14.11.2023.

IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE

NOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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