Uso cosa comune: modifiche per il singolo proprietario

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità dei lavori eseguiti da un comproprietario su un’area cortilizia per eliminare un dislivello e agevolare l’accesso al proprio garage. La decisione ribadisce che l’**uso cosa comune** ai sensi dell’art. 1102 c.c. consente modifiche a vantaggio del singolo, purché non venga alterata la destinazione del bene e non sia impedito il pari uso agli altri partecipanti. La Corte ha stabilito che il miglioramento del godimento può riguardare anche un solo comproprietario, senza necessità di un vantaggio collettivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Uso cosa comune: quando il singolo può modificare il bene condiviso

Il tema dell’uso cosa comune rappresenta uno dei terreni più fertili per la conflittualità tra comproprietari e condomini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i confini entro cui un singolo partecipante alla comunione può apportare modifiche strutturali a un bene condiviso per trarne un vantaggio esclusivo.

Il caso: lavori nel cortile per l’accesso al garage

La vicenda trae origine dalla richiesta di un comproprietario di eseguire opere su un cortile comune dirette a eliminare un dislivello di circa 32 centimetri. L’obiettivo dell’intervento era rendere possibile l’accesso carraio al proprio garage privato. Un altro comproprietario si era opposto, sostenendo che tali lavori avrebbero comportato un peggioramento delle condizioni del fondo comune, aumentando la pendenza e favorendo la formazione di fango.

La decisione della Suprema Corte

Gli Ermellini hanno rigettato il ricorso, confermando la sentenza di appello che autorizzava i lavori. Il punto centrale della decisione riguarda l’interpretazione dell’art. 1102 del Codice Civile. Secondo la Corte, questa norma autorizza espressamente ciascun partecipante ad apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune.

Non è necessario che la modifica porti un vantaggio a tutti i comproprietari. La legge consente interventi diretti al miglioramento del godimento anche se a beneficiarne è il solo autore delle opere. L’importante è che vengano rispettati due limiti invalicabili: il divieto di alterare la destinazione del bene e l’obbligo di non impedire il pari uso agli altri.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c. I giudici hanno rilevato che l’eliminazione del dislivello non trasformava la natura del cortile, che manteneva la sua funzione originaria. Inoltre, l’aumento della pendenza (dal 3% al 7%) è stato giudicato di modesta entità e non tale da impedire agli altri comproprietari di continuare a utilizzare l’area. La Corte ha sottolineato che il concetto di miglior godimento non deve essere inteso in senso collettivo: il singolo può trarre un’utilità aggiuntiva dal bene comune, assumendone le spese, purché la sua iniziativa non pregiudichi i diritti altrui o la funzione del bene stesso.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Cassazione offrono una guida pratica per la gestione delle aree comuni. Viene sancito il principio per cui la libertà di iniziativa del singolo comproprietario è la regola, mentre il divieto scatta solo in presenza di un danno concreto o di una alterazione strutturale della destinazione d’uso. In assenza di prove che dimostrino un impedimento al pari uso o un degrado della cosa comune, l’opposizione degli altri partecipanti risulta priva di fondamento giuridico. Questo orientamento favorisce la valorizzazione delle proprietà individuali attraverso l’uso intelligente e non esclusivo delle risorse condivise.

Posso modificare un’area comune per mio vantaggio esclusivo?
Sì, l’articolo 1102 del Codice Civile permette modifiche a proprie spese per un miglior godimento personale, a patto di non alterare la destinazione del bene e non impedire il pari uso agli altri.

Cosa si intende per alterazione della destinazione?
Si verifica quando la modifica trasforma la funzione del bene, ad esempio trasformando un cortile destinato al passaggio in un’area edificata o chiusa permanentemente.

Chi deve pagare per le opere di modifica della cosa comune?
Le spese sono interamente a carico del comproprietario che decide di intraprendere i lavori per trarne un vantaggio individuale, senza gravare sugli altri partecipanti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27950 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27950 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/10/2023

O R D I N A N Z A

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME , rappresentato e difeso per procura alle liti in calce al ricorso dagli AVV_NOTAIO e NOME AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, INDIRIZZO, sc. A, int. 4.

Ricorrente

contro

COGNOME NOME , rappresentata e difesa per procura alle liti in calce al contro ricorso dall’AVV_NOTAIO COGNOME, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO in Roma, INDIRIZZO.

Controricorrente

avverso la sentenza n. 71/2019 della Corte di appello di Trento, depositata l’8. 3. 2019.

Udita la relazione del consigliere relatore NOME COGNOME alla camera di consiglio del 15. 9. 2023.

Fatti di causa e ragioni della decisione

Con sentenza n. 71 dell’8. 3. 2019 la Corte di appello di Trento, nel riformare in parte la decisione di primo grado, accolse la domanda proposta da COGNOME NOME nei confronti di COGNOME NOME, autorizzandola ad eseguire sull’area cortilizia comune alle parti, contrassegnata dalla p.f. 4518/1, i lavori descritti in atto di citazione, diretti ad eliminare il dislivello esistente tra la detta porzione di terreno ed il proprio fabbricato. La Corte territoriale motivò tale conclusione affermando che l’opera autorizzata non costituiva innovazione, non comportando alcun trasformazione del bene né alterazione della sua destinazione a cortile o impedimenti al pari uso dello stesso da parte del comproprietario convenuto che vi si era opposto, apportando anzi miglioramenti alle condizioni della proprietà, sicché la sua realizzazione rientrava tra le facoltà di uso riconosciute ad ogni proprietario sul be ne comune dall’art. 1102 cod. civ. .
Per la cassazione di questa sentenza, notificata il 18. 3. 2019, propone ricorso, con atto notificato il 16. 5. 2019, COGNOME NOME, sulla base di tre motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

La causa è stata avviata in decisione in camera di consiglio.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

Il primo motivo di ricorso denunzia falsa applicazione dell’art. 1102 cod. civ., censurando la sentenza impugnata per avere ritenuto legittimi i lavori richiesti dalla controparte nonostante la acclarata circostanza che essi erano volti unicamente ad avvantaggiare la proprietà esclusiva della stessa, rendendo possibile, mediante l’eliminazione del dislivello esistente tra il cortile comune ed il suo fabbr icato, l’accesso dell’auto al suo garage, senza apportare invece alcun miglioramento al godimento del fondo comune.
Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione dell’art. 1102 cod. civ., lamentando che la Corte di appello abbia ritenuto legittimo l’int ervento richiesto dalla attrice ai sensi della disposizione sopra richiamata, pur riconoscendo che esso avrebbe comportato ricadute negative sull’uso del bene comune,

rappresentate dall’aumento della pendenza del terreno e dalla probabile formazione di fango in caso di pioggia. La Corte è giunta alla sua conclusione argomentando che i risultati migliorativi prodotti dai lavori sarebbero prevalenti su quelli negativi, ma così ragionando, si sostiene, ha violato la norma di legge applicata, che non consente alcun bilanciamento fra aspetti migliorativi o peggiorativi della modificazione della cosa comune apportata unilateralmente dal singolo comproprietario.

I due motivi, che possono trattarsi congiuntamente per la loro connessione oggettiva, sono infondati.

La Corte di appello ha motivato la sua conclusione rilevando che i lavori di cui trattasi, consistenti nella eliminazione del dislivello di 32 cm. esistente tra il terreno comune ed il fabbricato di proprietà esclusiva della parte attrice, erano di modesta entità, interessavano solo una porzione della particella, non alteravano la destinazione del bene né ne impedivano il pari uso da parte degli altri comproprietari. In particolare, ha rilevato che l’aumento della pendenza del terreno, dal 3 al 7%, era di poca entità e che la probabile formazione di fango a seguito delle piogge, oltre che ovviabile con la manutenzione dell’area, non costituiva un peggioramento della situazione esistente, atteso che essa già presentava avvallamenti che creavano ristagni di acqua. Ha aggiunto che l’intervento si presentava vantaggioso per la salubrità degli edifici, la complanarità dell’intera area e la sua rispondenza alle prescrizioni del PRG.
Tanto precisato, la sentenza impugnata si sottrae alle censure sollevate di viol azione dell’art. 1102 cod. civ., atteso che tale disposizione autorizza espressamente ciascun partecipante alla comunione di apportare a proprie spese modificazioni alla cosa comune necessarie per il suo miglior godimento. Gli unici limiti all’intervento p ersonale del comproprietario sono rappresentati dal rispetto del diritto di pari uso degli altri partecipanti e dal divieto di alterare la destinazione del bene.

Le valutazioni espresse da giudice di merito in ordine alla osservanza di tali limiti ed agli aspetti vantaggiosi della modificazione richiesta dalla parte attrice integrano giudizi di fatto, non censurabili in sede di legittimità.

Di nessun rilievo giuridico è la circostanza che i lavori fossero diretti a consentire alla parte attrice di accedere attraverso l’area comune al proprio garage. Premesso che non risulta sollevata in giudizio alcuna questione in ordine alla accessibilità delle auto nel cortile comune, sicché il suo attraversamento carraio si presenta conforme alla sua utilizzazione e destinazione, va precisato che il riferimento normativo alla liceità delle modificazioni che, nel rispetto dei limiti richiamati, sono dirette al miglior godimento della cosa comune non va inteso, come sembra suggerire il ricorso, quale necessità che tale vantaggio si realizzi nei confronti di tutti i comproprietari, ben potendo che di esso tragga beneficio anche il solo comproprietario che le abbia eseguite. La modificazione della cosa comune è pertanto consentita dalla legge anche quando essa è diretta al migliore e più intenso godimento della cosa soltanto da parte del suo autore, vale a dire nel suo esclusivo interesse, al fine di trarre, assumendosene la spesa, dall’uso del bene comune un’utilità aggiuntiva ( Cass. n. 24295 del 2014; Cass. n. 16097 del 2003; Cass. n. 1554 del 1997 ).
Il terzo motivo di ricorso denunzia, ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., omesso esame di un fatto controverso, lamentando che la Corte di appello abbia formato il proprio convincimento sulla legittimità dei lavori sulla base della descrizione degli stessi fatta dal consulente tecnico d’ufficio, senza considerare che essi erano diversi e più consistenti risetto a quelli richiesti dalla controparte ed autorizzati dalla decisione, che prevedevano un mero riporto di terra senza alcuna forma di drenaggio.
Il motivo, in disparte i profili di inammissibilità sollevati dalla controricorrente, è infondato. La censura si basa su una supposta sostanziale differenza tra i lavori descritti dal consulente tecnico d’ufficio e quell i richiesti dalla parte attrice ed autorizzati dalla decisione, ma il rilievo critico trova smentita dalla stessa lettura della sentenza, da cui emerge che il tecnico ha valutato e rassegnato le sue

conclusioni prendendo in considerazione l’intervento prop osto dalla istante ( pag. 17 ).

Il ricorso va pertanto respinto.

Le spese di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile del

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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